劉志月

當前，我國城市化進程不斷加快，城鎮(zhèn)化率迅速提升。城市化伴隨著大量城中村改造，在此過程中，法律規(guī)定、制度機制、治理模式的不同給基層治理提出了不小挑戰(zhàn)。筆者近日深入湖北省武漢市青山區(qū)賈嶺村調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該村啟動近7年仍無果的城中村自主改造存在諸多值得思考的地方。

土地賣了，房子拆了，13億元土地出讓款卻遲遲不能到位；開發(fā)的商品房一期已售罄，899戶村民的還建房地塊上仍雜草叢生。

說起湖北省武漢市青山區(qū)武東街賈嶺村城中村改造的“怪象”，反映情況的多位村民情緒激動，聲調(diào)明顯上揚。

根據(jù)村民們提供的證據(jù)資料和線索，筆者進行了調(diào)查。其間，當?shù)赜嘘P政府部門和廣東海倫堡地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“廣東海倫堡集團”）在武漢的全資子公司均婉拒了采訪。

改造為何在4年后？

賈嶺村城中村自主改造項目，某種程度上是被“逼”出來的。

一份蓋有公章的官方文件復印件顯示，結(jié)合武漢“工業(yè)倍增計劃”的實施、加快市重點項目武東裝備制造產(chǎn)業(yè)園暨大型海洋工程建設，青山區(qū)2012年積極自籌資金近3億余元啟動了武東村、賈嶺村部分區(qū)域征收工作。

湖北省征地信息公開平臺顯示：2012年11月16日，武漢市國土資源和規(guī)劃局對外公布了“武漢市人民政府征收土地公告”（[2012]第117號），由青山區(qū)土地整理儲備事務中心負責征收武東街賈嶺村3.0065公頃土地，作為工業(yè)倉儲用地。

不過，湖北省征地信息公開平臺上，2013年5月9日公布的賈嶺村征地補償安置方案公告（武土征補青公告[2013]第3號）內(nèi)容為空白。

“這意味著，征地補償安置方案因某種原因被撤回或未執(zhí)行。”受訪專家指出，這也可能是導致賈嶺村村民集體上訪的原因。

2016年4月8日，武漢市國土資源和規(guī)劃局青山分局再次發(fā)布《征地補償安置方案公告》（武土征補青公告[2016]第4號），根據(jù)湖北省國土資源廳《關于批準武漢市2012年度城中村第5批次建設用地的函》（鄂土資函[2012]2644號）的批復文件，擬定賈嶺村8.2206公頃集體土地中6.0373公頃的征地補償安置方案。

筆者注意到，當時湖北省國土資源廳的批復文件明確：“該批次用地經(jīng)批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，本批準文件自動失效。”

為何獲批4年后，賈嶺村才正式啟動征地補償安置？

這或許可從知情人提供的青山區(qū)政府的一份函件中得到答案：武東村和賈嶺村土地規(guī)劃控制面積大、可用于還建房建設用地嚴重不足、還建房建設及資金得不到落實等原因，引發(fā)了賈嶺村居民多次到省、市上訪。

為化解矛盾，青山區(qū)決定加快賈嶺村城中村綜合改造。

經(jīng)多方協(xié)調(diào)，賈嶺村整村列入武漢市2014年城中村綜合改造計劃。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，賈嶺村城中村改造要拆除村民房屋901棟，共899戶。

土地出讓簽“陰陽合同”？

2015年11月28日，武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布《武漢市掛牌出讓國有建設用地使用權公告》（武告字[2015年]第19號），決定以現(xiàn)場掛牌方式出讓賈嶺村兩宗地塊。

2015年12月29日，廣東海倫堡集團競得賈嶺村A包P（2015）163號、B包P（2015）164號地塊的土地使用權，成交總價為13.54億元。

廣東海倫堡集團官網(wǎng)顯示，該公司是“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”“中國領先的城市綜合運營商”。2015年12月9日，廣東海倫堡集團全額出資成立的武漢市海頤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“武漢海頤公司”）登記注冊，負責開發(fā)賈嶺村商品房項目，法定代表人是杜延杰。

“土地招拍掛不過是走個形式，之前廣東海倫堡集團已與村里談妥價格及合作?！敝槿讼蚬P者透露。

2016年1月11日，就賈嶺村A包、B包土地，武漢海頤公司、武漢興嶺置業(yè)有限公司（由賈嶺村集體經(jīng)濟改制成立，以下簡稱“興嶺置業(yè)”）、武漢市青山區(qū)土地整理儲備事務中心（以下簡稱“青山土儲中心”）在武漢市土地交易中心簽訂了《城中村改造項目土地開發(fā)補償合同》。

筆者看到，這份土地開發(fā)補償合同的復印件蓋有三方公章，簽字人分別是興嶺置業(yè)法定代表人王洪勝、武漢海頤公司代表黃晶晶和青山土儲中心主任王青建。

不過，知情人向筆者提供了另外一份合同復印件——《賈嶺村“城中村”綜合改造項目所涉土地（房屋）拆遷安置補償協(xié)議書》，其中明確，摘牌獲得開發(fā)用地的土地使用權后，賈嶺村要配合開發(fā)公司簽屬國土部門要求的土地開發(fā)補償合同。“但該份《城中村改造項目土地開發(fā)補償合同》僅用于備案，若該份備案協(xié)議的約定與本協(xié)議約定有矛盾或沖突之處的，以本協(xié)議的約定為準”。

筆者注意到，兩份合同的最大區(qū)別在于資金支付時間。

拆遷安置補償協(xié)議約定，公司履行本協(xié)議約定的義務及承諾的前提是“以不超過13.55億元的摘牌價獲得開發(fā)用地的土地使用權”；在3年內(nèi)根據(jù)拆遷還建辦證進度按比例、及時、足額支付完畢全部土地（房屋）拆遷安置補償費用。

而用于備案的開發(fā)補償合同明確，武漢海頤公司在簽訂合同之日起10個工作日內(nèi)向興嶺置業(yè)支付轉(zhuǎn)讓補償價款的50%，余下部分在移交土地之日起10個工作日內(nèi)支付。

據(jù)了解，目前，賈嶺村只收到了K3地塊（即一期售罄商品房所在地）的土地轉(zhuǎn)讓價款6億余元。其余款項雖多次向摘牌方催繳，但一直無果。

土地出讓款整改“走過場”？

今年3月29日，武漢市財政局、武漢市國土資源和規(guī)劃局向廣東海倫堡集團下發(fā)整改通知，要求補繳摘牌青山區(qū)賈嶺村A包（K1、K4、K5）、B包（K2、K3）的土地收入13.5387億元。

筆者獲取了一份武漢海頤公司與青山土儲中心簽訂的《關于城中村自主改造項目“收支兩條線”整改工作協(xié)議》。協(xié)議約定，青山土儲中心收到由青山區(qū)財政局撥付賈嶺村城中村改造征地拆遷成本費用后，在3個工作日內(nèi)將全額資金支付到武漢海頤公司指定賬戶。

筆者還獲取了一份武漢海頤公司致青山土儲中心的函，稱該公司已如期補繳第一筆資金2.9493億元，“本筆資金僅用于整改，不作為支付至村里的土地補償款”，請青山土儲中心按照協(xié)議約定，將該筆資金支付至該公司賬戶。

“按照整改要求，武漢海頤公司上繳國庫的土地補償款應支付給原土地所有權人即賈嶺村。但經(jīng)海頤公司與青山土儲中心操作，錢只是在國庫走了個過場又回到了海頤公司賬上?！敝槿颂峁┝藬?shù)份文件復印件以證明其所言。

就土地出讓金整改問題，筆者赴青山土儲中心了解，并提出核實有關文件內(nèi)容，但青山土儲中心相關負責人婉拒回應。

至今，就筆者赴該公司當面提出的賈嶺村開發(fā)項目土地出讓資金整改“走過場”問題，武漢海頤公司負責人未予回應。

“我們也不知道剩余的土地出讓款在哪兒，反正村里還沒收到。”興嶺置業(yè)公司有關負責人表示。

被要求暫緩的還建房項目？

采訪中，筆者獲悉，賈嶺村還建房項目公開招投標過程中，武東街道曾多次要求暫緩審批。

武東街道辦事處黨工委書記程強坦承，其曾多次打電話要求暫緩賈嶺村還建房項目審批?！百Z嶺村還建房項目存在巨大資金缺口，我們擔心即使開工了，也可能成為爛尾。”他說，這是自己與街道多次叫?；蛞髸壕徳擁椖繉徟闹饕?。

知情人向筆者指出，程強所說的資金缺口大部分是錯漏百出的城改方案留下的“后遺癥”。

按照2014年4月1日開始實施的《武漢市建設工程規(guī)劃管理技術規(guī)定》，賈嶺村還建房項目須建設地下停車場，每100平方米建筑面積配建1.2個停車位。

“此前核算成本時，政府部門按照0.4個停車位/百平方米的標準計算，直接漏算兩億多元?！辟Z嶺村知情人士說，村民的社保、醫(yī)保費用也存在3500多萬元的差價，村里違建拆除等不可預見的成本也未納入。

出人意料的是，在申請資料特別是項目資金未作調(diào)整的情況下，8月14日，武漢市公共資源交易平臺招標投標交易系統(tǒng)公布了賈嶺村H3還建地塊施工招標信息。

“項目資金不存在缺口，特別是考慮到土地出讓款如果能全部到位的話?！敝槿苏f。

程強表示，賈嶺村城中村改造中“沒有什么黑幕”，都是依法依規(guī)進行的。

“我不知道有沒有黑幕，但現(xiàn)實是，我們的還建房建設還看不到影子?！笔着鬟w已在外租房近7年的賈嶺村一位村民無奈地搖搖頭。