李莉

摘 要：不動產(chǎn)登記是財產(chǎn)權(quán)利的證明，并且不動產(chǎn)登記檔案在國土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國家稅收、戶籍管理、個人信用管理等方面均發(fā)揮著重要作用，為交易安全，維護(hù)不動產(chǎn)市場健康有序發(fā)展及領(lǐng)導(dǎo)決策提供了有力支持，基于此，本文概述了不動產(chǎn)登記檔案，闡述了不動產(chǎn)登記檔案管理的主要特征，對不動產(chǎn)登記檔案的管理模式及其作用進(jìn)行了論述分析，旨在加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案管理。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記檔案；管理；模式；作用

一、不動產(chǎn)登記檔案的概述

不動產(chǎn)登記檔案是指不動產(chǎn)登記部門對于不動產(chǎn)物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)整、變更以及登記和專業(yè)等行為，其前提是擁有不動產(chǎn)物使用權(quán)或者是所有權(quán)發(fā)生了變化，這種登記行為是一種真實記錄，以便更好的管理不動產(chǎn)。在不動產(chǎn)登記行為中，會產(chǎn)生眾多的資料，比如登記檔案，登記簿等，這些都隸屬于不動產(chǎn)登記檔案信息資源。

二、不動產(chǎn)登記檔案管理的主要特征

不動產(chǎn)登記檔案管理的特征主要表現(xiàn)為：（1）獨特性特征。不動產(chǎn)登記檔案管理同傳統(tǒng)的圖書檔案、史料文獻(xiàn)管理不同，具有很強(qiáng)的專業(yè)性特征，是其他相關(guān)工作所不能取代的。在不動產(chǎn)登記檔案管理的資料中，其包含的載體有契約文件、權(quán)證說明、圖紙表冊等，這些資料最客觀全面真實地對不動產(chǎn)信息進(jìn)行了記載，這些資料具有自身的專業(yè)性、唯一性和真實性，和其他管理工作是有本質(zhì)區(qū)別的，必須進(jìn)行專門的管理。（2）實時性特征。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場化的深化推進(jìn)，我國的不動產(chǎn)交易市場日趨成熟，也相對火熱起來，尤其是在房產(chǎn)交易這一塊，相關(guān)的市場活動十分熱烈。而面對不斷增多的市場活動，不動產(chǎn)的權(quán)屬所有也處在一個不斷變化的過程當(dāng)中，這也使相關(guān)的不動產(chǎn)登記管理工作處于一個實時變化狀態(tài)。以二手房交易市場為例，每一次的房屋交易都會產(chǎn)生相應(yīng)的所有權(quán)變更，而每次變更都需要不動產(chǎn)登記檔案做好清晰明確的記錄，確保檔案資料的真實準(zhǔn)確，這也為法律意義上的權(quán)益變更提供了一種契約保證。（3）復(fù)雜性特征。不動產(chǎn)登記檔案管理內(nèi)容種類眾多，且數(shù)量很大。其內(nèi)容主要包括土地、房屋、農(nóng)場林場、礦產(chǎn)資源、河流等，并且每一類不動產(chǎn)內(nèi)容都牽涉到規(guī)模龐大的群體，如果對其中的任何一項開展調(diào)查，都會形成數(shù)量紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)資料。以房屋登記為例，需要對城市的常住人口和已售房屋包括相關(guān)的土地信息進(jìn)行調(diào)查處理，其中的任何一個環(huán)節(jié)，都會出現(xiàn)相關(guān)的檔案資料，說明不動產(chǎn)登記檔案管理具有復(fù)雜性特征。

三、不動產(chǎn)登記檔案管理的主要模式及其作用

1、不動產(chǎn)登記檔案管理模式。主要有：一是虛擬管理模式，二是物理管理模式，其中物理管理模式按集中程度劃分，又可以分為高度集中管理模式和相對集中管理模式兩種。具體表現(xiàn)為：（1）虛擬管理模式分析。在我國的不動產(chǎn)登記檔案信息管理中，采用虛擬管理模式需要建立專門的信息平臺基礎(chǔ)，并且要能夠在此平臺上對不動產(chǎn)進(jìn)行審批、交易。然后依照我國在2015年出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，對不動產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行管理，并借助信息化平臺實現(xiàn)這些信息資源的共建共享，以此來消除各管理層級間存在的信息孤島問題。并且，采用虛擬管理模式還需要對不動產(chǎn)登記檔案信息資源建立專門的查詢系統(tǒng)，通過設(shè)置訪問權(quán)限的形式，來增強(qiáng)不動產(chǎn)交易的安全性，以便保護(hù)好擁有不動產(chǎn)所有權(quán)人的合法權(quán)益。由于我國地大物博，在對不動產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行虛擬管理時，也需要在其管理基礎(chǔ)平臺上設(shè)立相應(yīng)的行政區(qū)劃，以此登記收集不同地區(qū)、不同類別的不動產(chǎn)登記檔案信息。并且要在此基礎(chǔ)上建立綜合性的檔案數(shù)據(jù)中心和查詢系統(tǒng)，在保障個體權(quán)益隱私的同時保證所有信息數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。（2）物理管理模式分析。物理管理模式主要是指對不動產(chǎn)實體的管理，比如紙質(zhì)資料，權(quán)籍圖冊等，從我國的不動產(chǎn)登記檔案信息管理現(xiàn)狀來看，各地區(qū)的管理水平發(fā)展規(guī)模都不盡相同。為了增強(qiáng)管理的有效性，需要立足地方實情，具體情況具體對待，在統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的基礎(chǔ)上對各地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行分級管理，以增強(qiáng)檔案信息管理的專業(yè)性。在管理過程中，不動產(chǎn)登記檔案信息資源的物理管理模式通常分為高度集中和相對集中兩種方式。其中，高度集中方式就是建設(shè)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案庫，對各地區(qū)各種類的不動產(chǎn)信息資源進(jìn)行集中統(tǒng)一管理。這種管理方式能夠有效維護(hù)檔案信息的完整性和安全性，但是其在實踐過程中會受到資金和人員的影響。相對集中管理模式主要是指對不同種類的不動產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行集中管理，也就是對房屋建筑、土地以及林地等不動產(chǎn)資源進(jìn)行分別管理。在采用相對管理模式時，可以充分利用現(xiàn)代化技術(shù)，比如二維碼和互聯(lián)網(wǎng)，將不同種類的不動產(chǎn)登記檔案信息資源關(guān)聯(lián)起來，將房屋建筑、林木與土地海域等不動產(chǎn)種類聯(lián)系在一起，以便更好的進(jìn)行綜合管理。

2、不動產(chǎn)登記檔案管理的主要作用。具體表現(xiàn)為：（1）不動產(chǎn)登記檔案管理是保證物權(quán)所有者合法權(quán)益的法律憑證。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場交易內(nèi)容和形式也日趨多樣化，物權(quán)的所有權(quán)變更更呈現(xiàn)流動性加強(qiáng)的趨勢，而其交易過程又充滿了風(fēng)險和不可預(yù)判的特點，需要一個可信度比較高的機(jī)制予以保障，不動產(chǎn)登記檔案應(yīng)運(yùn)而生，為人民群眾和國家的財產(chǎn)安全保駕護(hù)航。通過對不動產(chǎn)的登記管理，使不動產(chǎn)的物權(quán)公開和透明，能夠為相關(guān)的交易活動提供依據(jù)和監(jiān)督。并且國家在法律上對不動產(chǎn)登記檔案公示后的約束力也給予了保證，這給一些經(jīng)濟(jì)糾紛案件提供了相關(guān)的法律依據(jù)，也保證了物權(quán)所有者的合法權(quán)益。（2）不動產(chǎn)登記檔案管理一定程度上體現(xiàn)了城市發(fā)展變遷。城市發(fā)展的印記一定程度上能在不動產(chǎn)登記檔案中得到體現(xiàn)，土地的使用屬性變化、建筑的所有權(quán)更迭等等，都是在社會的發(fā)展進(jìn)步當(dāng)中對不動產(chǎn)文化屬性的一種體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記檔案既具有法律意義上的經(jīng)濟(jì)屬性，也具有社會意義上的文化屬性，在特定時期對當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)動態(tài)、社會發(fā)展變化都能在一定程度上進(jìn)行體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記檔案是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式變化、社會情況復(fù)雜多變下的一個產(chǎn)物，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。（3）不動產(chǎn)登記檔案管理具有穩(wěn)定市場的作用。不動產(chǎn)登記的程序和管理權(quán)是有國家單位進(jìn)行負(fù)責(zé)辦理的，主要是對不動產(chǎn)的詳細(xì)信息進(jìn)行登記管理，在時間效果上，具有相對的穩(wěn)定性。而在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，各種經(jīng)濟(jì)活動和交易行為使不動產(chǎn)物權(quán)不斷發(fā)生所有權(quán)變更，而通過國家機(jī)構(gòu)對這種實際交易安全采取強(qiáng)制約束，可以很好地穩(wěn)定市場，避免市場風(fēng)險惡化。不動產(chǎn)和不動產(chǎn)登記檔案對不動產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)的歸屬問題已經(jīng)進(jìn)行了法律上的界定，可以從根本上解決相關(guān)糾紛，避免交易行為的欺詐性和操作風(fēng)險。

結(jié)束語

綜上所述，不動產(chǎn)的所屬權(quán)只有在經(jīng)過依法登記的情況下，不動產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。而加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案管理不僅能夠在不動產(chǎn)管理上節(jié)省時間，提高工作效率，而且還能優(yōu)化資源管理，減少不必要的資源浪費(fèi)，因此對不動產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行分析具有重要意義。

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