文 《法人》記者 李立娟

空置稅抑制房?jī)r(jià)的心理作用可能會(huì)大于它的實(shí)際意義，其到來應(yīng)該說不會(huì)那么快，具體還需要更多的時(shí)間修正

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，10月9日，由國(guó)務(wù)院參事室公共政策研究中心、新華網(wǎng)思客聯(lián)合主辦的2018年第三期《參事講堂》在新華網(wǎng)舉行。國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興發(fā)表主旨演講，探討未來中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。

他表示，為了理性遏制、逐步燙平房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)稅應(yīng)該分解為四個(gè)稅：率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再?gòu)娜菘紤]物業(yè)稅。

關(guān)于中國(guó)房屋空置情況，仇保興表示，我國(guó)房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到20%。而從國(guó)際上看，一般采取了空置稅的國(guó)家空置率接近5%左右。

房地產(chǎn)稅的立法正在推進(jìn)，房屋空置稅又一次引發(fā)社會(huì)公眾的關(guān)注，究竟何去何從，引發(fā)關(guān)注。

空置稅呼之欲來？

根據(jù)騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)此前聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示：中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%26%。

“目前一線城市空置率22%，二線城市24%。按照國(guó)家電網(wǎng)‘一年用電不超過20度’的標(biāo)準(zhǔn)，2017年全國(guó)大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率為13.9%，農(nóng)村的房屋空置率則為14%。”就現(xiàn)在各大城市房產(chǎn)空置的具體情況，東恒律師事務(wù)所資本事業(yè)部主任殷建新對(duì)《法人》記者表示。

他進(jìn)一步對(duì)記者解釋道，房產(chǎn)空置稅是指對(duì)房地產(chǎn)商開發(fā)完成后銷售的商品房過度空置或房屋的所有者空置達(dá)到一定時(shí)間段后，根據(jù)空置年限采用累進(jìn)稅率所征收的懲罰性稅賦。

艾媒咨詢CEO張毅同時(shí)對(duì)《法人》記者說，空置稅抑制房?jī)r(jià)的心理作用可能會(huì)大于它的實(shí)際意義。因?yàn)榭罩枚悤?huì)有一定的壓力，對(duì)房產(chǎn)的囤壓起到一定的影響，對(duì)于炒房客來說，資金壓力可能還是會(huì)有的，總體來說，如果比較大體量資金積壓的話，資金壓力要求他們轉(zhuǎn)手的比較快。如果這個(gè)周期超過兩年到三年以上，實(shí)際上是很難盈利的。所以一般來說，空置稅會(huì)對(duì)專業(yè)炒房起到一定的作用。

“另外一個(gè)就是家庭儲(chǔ)備的可能性因素，因?yàn)楝F(xiàn)在有很多房產(chǎn)是為自己孩子預(yù)留的。所以這種情況的空置稅，立法細(xì)則里面可能會(huì)有一些基于實(shí)際情況的說明，這個(gè)恐怕還是有一定的討論空間的?！彼a(bǔ)充道。

關(guān)于近期空置稅經(jīng)常被提起的原因，殷建新認(rèn)為，目前我國(guó)部分大城市住房空置率已接近或超過國(guó)際警戒線。房屋空置浪費(fèi)了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平，貧富差距加大。因此，征收房產(chǎn)空置稅十分必要，房產(chǎn)空置稅就是政府為了充分利用資源，而對(duì)空置的居民房產(chǎn)進(jìn)行收取一定量的稅收。

張毅也認(rèn)為，房產(chǎn)空置稅經(jīng)常被提起，主要也是在考慮整個(gè)房?jī)r(jià)空置，是作為一種手段或者調(diào)節(jié)方式而出現(xiàn)。

就房地產(chǎn)空置稅對(duì)化解我國(guó)一些城市高房?jī)r(jià)難題的影響力度，殷建新認(rèn)為，房地產(chǎn)空置稅帶來的利處包括：打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價(jià)而沽的企圖，迫其降價(jià)促銷；對(duì)于擁有多處房產(chǎn)而又閑置的房主，可以迫使他們出租或出售自有房屋，對(duì)抑制房租、房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，解決中低收入家庭的居住需求有著積極作用。

張毅則認(rèn)為：“我倒是覺得，對(duì)整體來說有一定的幫助，對(duì)價(jià)格的趨穩(wěn)有一定的程度。但是對(duì)于一線或者中心城市，或者比較大的城市來說，恐怕還是比較有限的?！?/p>

他進(jìn)一步說，因?yàn)橐痪€城市或者比較大的中心城市，總體來說其人口屬于凈流入為主，也就是說流入比流出要明顯，或者說流入都是高知人才為主。這樣的話，對(duì)于中高收入人群和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，房?jī)r(jià)上漲的壓力還是難免的。

“換言之，對(duì)一線城市的增長(zhǎng)，可能控制力有限。但是暴增肯定不會(huì)發(fā)生，經(jīng)過與其他國(guó)家的對(duì)比分析，我國(guó)的總體房?jī)r(jià)，并不算高，本質(zhì)上還有上行的空間?！睆堃阏J(rèn)為，對(duì)于空住率來說，也有上行的空間，因?yàn)槟壳安还苁亲夂褪鄣姆孔?，抑或者自住，其?shí)高流轉(zhuǎn)還是比較頻繁的。

五年內(nèi)不會(huì)進(jìn)入立法程序

今年9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，包括各類立法項(xiàng)目116件。其中，第一類項(xiàng)目69件，即條件比較成熟，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議。房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，提請(qǐng)審議機(jī)關(guān)或牽頭起草單位為全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部。

“如無意外情況，自2018年至2023年，空置稅不會(huì)進(jìn)入人大的立法議程?！币蠼ㄐ聦?duì)《法人》記者說，推行空置稅、壓制投資需求主要是為打擊二手市場(chǎng)囤房行為，如果稅率定得太高，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，一線以外的市場(chǎng)大多會(huì)崩盤，估計(jì)內(nèi)地短期內(nèi)不會(huì)推出。需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅種進(jìn)行歸并，總體設(shè)計(jì)，系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革。

張毅同時(shí)認(rèn)為：“空置稅應(yīng)該不會(huì)那么快，現(xiàn)在主要問題是房產(chǎn)稅如何落實(shí)，整個(gè)稅種的實(shí)施和健穩(wěn)的發(fā)展，需要一定的修正時(shí)間。”

他進(jìn)一步表示，在這個(gè)過程中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的房產(chǎn)稅主要是稅種在交易過程中產(chǎn)生的。所以房產(chǎn)稅到底運(yùn)行得怎么樣，對(duì)中國(guó)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響是什么程度，首先需要一個(gè)觀察期。等房產(chǎn)稅穩(wěn)定以后才有可能推進(jìn)空置稅或者類似其他的稅種。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)比較特殊，針對(duì)房地產(chǎn)的稅種醞釀出臺(tái)，過去十幾年里都是作為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)很重要的抓手，這個(gè)影響確實(shí)比較大，所以整體還是會(huì)很慎重。

就投資和投機(jī)造成的住房空置究竟占了多大比重，殷建新認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，要等待對(duì)住房空置進(jìn)行精細(xì)統(tǒng)計(jì)。

張毅則對(duì)記者解釋道，在投資和投機(jī)兩者之間，在空置情況方面，投資比投機(jī)要強(qiáng)一些。如果一定要給一個(gè)比例的話，投資可能會(huì)占70%，投機(jī)大概會(huì)占30%。所謂投機(jī)就是以炒房為目的。而對(duì)自己的資產(chǎn)配置，有可能是股票，有可能是基金，也有可能是房產(chǎn)，這叫投資，投資是一個(gè)很正常的保值方式。所以某種意義上來說，適當(dāng)?shù)耐顿Y類型，不應(yīng)該囊括在空置稅的范疇。

落地恐不易

如果要落實(shí)空置稅的前置條件，張毅認(rèn)為，數(shù)據(jù)是最為重要的因素，因?yàn)橐?yàn)證空置稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的辯證關(guān)系，需要控制在一定的辯證數(shù)據(jù)內(nèi)?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)整體來說上漲的比較快，一定要有一個(gè)非常有效的數(shù)據(jù)去驗(yàn)證，有可能會(huì)得到一定的結(jié)果。否則空置稅實(shí)施起來，可能會(huì)導(dǎo)致弊大于利的后果。

“所以我覺得空置稅一定要有非常充分的論證才可以，我不認(rèn)為可以輕易地提上議程?！睆堃銖?qiáng)調(diào)。

殷建新則認(rèn)為：“可能會(huì)率先在人口凈流入的大城市開征住房空置稅試點(diǎn)。”

“其他國(guó)家來看，空置稅的整體功效還是調(diào)節(jié)整個(gè)的產(chǎn)業(yè)布局，對(duì)稅收本身貢獻(xiàn)度其實(shí)總體來說都不大?？罩枚愒诟鲊?guó)所占的比例也不大，它只是一個(gè)區(qū)域分布的調(diào)節(jié)。所以，有不少國(guó)家去做，但是對(duì)于發(fā)展中國(guó)家整體來說還是偏少?！睆堃銓?duì)記者說。

殷建新對(duì)《法人》記者舉例論證道，法國(guó)房屋若空置逾一年便要征收樓價(jià)10%的稅款，空置兩年是12.5%，三年為15%。荷蘭政府則有權(quán)拆掉長(zhǎng)期空置的房屋，若有房屋長(zhǎng)期空置，便容許其他市民入住，若業(yè)主想奪回房屋則須證明該屋空置時(shí)間沒有超過12個(gè)月。在溫哥華，則須申報(bào)是否空置房，空置6個(gè)月須繳房產(chǎn)價(jià)值的1%，謊報(bào)業(yè)主將面臨每天罰款1萬加元的嚴(yán)厲處罰。英國(guó)房產(chǎn)被空置長(zhǎng)達(dá)兩年或以上，政府會(huì)對(duì)空置房屋征收100%的額外市政稅。瑞典政府有權(quán)征用空置單位廉租于無房家庭。

結(jié)合國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，殷建新認(rèn)為，就國(guó)內(nèi)的現(xiàn)實(shí)情況來說，現(xiàn)在需要對(duì)于“空置”做出統(tǒng)一的定性再談其他。建議對(duì)房屋空置稅進(jìn)行分類：一是對(duì)開發(fā)商征收的增量空置稅，二是對(duì)擁有多套房屋居民征收的存量空置稅。

張毅也對(duì)《法人》記者說，房產(chǎn)空置稅是一個(gè)對(duì)房產(chǎn)不得已而為之的辦法，也就是說出臺(tái)這個(gè)稅種是偏下策，不應(yīng)該是首選。

“因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)作為一個(gè)保值工具或者增值工具，在過去十幾年里面，大家在廣泛使用。但是最近這三五年，由于整個(gè)房?jī)r(jià)的上升，其實(shí)是趨緩的。”張毅說。

其次，包括北京在內(nèi)的大城市現(xiàn)在建了大量的經(jīng)濟(jì)適用房或者是廉租房，這對(duì)城市高速房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是有緩解作用的。

“最后一點(diǎn)是消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，公眾對(duì)于消費(fèi)觀念相對(duì)來說轉(zhuǎn)變得比較好。因?yàn)橄噍^于之前因?yàn)榉孔佑性鲩L(zhǎng)空間，認(rèn)為一定會(huì)比利息要快，所以想辦法貸款買房子。這樣的生活樂趣或者是質(zhì)量會(huì)明顯降低。而現(xiàn)在，隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，都將有助于推動(dòng)整個(gè)房?jī)r(jià)緩慢或者是趨穩(wěn)的勢(shì)頭?！睆堃阕詈髮?duì)《法人》記者強(qiáng)調(diào)。