宗和

銀保監(jiān)會(huì)近日印發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展范圍的通知》稱(chēng)，即日起，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)從此前的試點(diǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍開(kāi)展。

觀念之變：拿“死”房子換“活”錢(qián)

老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是指老人以自己的房產(chǎn)作為抵押，從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金，同時(shí)繼續(xù)居住在自己的房子里，投保人過(guò)世之后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得處理抵押房產(chǎn)的權(quán)利，是解決老年人“有房產(chǎn)、無(wú)現(xiàn)金”問(wèn)題的有效手段。

早在2013年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，就把以房養(yǎng)老提上了議程。2014年7月，原保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州、武漢正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)截止時(shí)間為2016年6月30日；隨后，2016年7月，原保監(jiān)會(huì)決定將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市，試點(diǎn)期間也延長(zhǎng)至2018年6月30日。截至2018年7月31日，已有幾百戶(hù)簽約家庭，業(yè)務(wù)主要集中在北上廣，每位老人領(lǐng)取養(yǎng)老金最高的家庭3萬(wàn)余元，最低約2000元。

盡管以房養(yǎng)老因與中國(guó)養(yǎng)老傳統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣相悖，從一開(kāi)始就不被看好，但總歸有人愿做第一個(gè)吃螃蟹的人。2015年4月10日，在以房養(yǎng)老試點(diǎn)啟動(dòng)10個(gè)月后，迎來(lái)首批簽約客戶(hù)。北京、上海、武漢三地的4戶(hù)家庭5位老人正式簽訂了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)投保單。在首批客戶(hù)中，北京的黃女士、康先生以及上海的費(fèi)先生都是失獨(dú)老人，而武漢的朱先生和老伴是在子女的陪同下簽約。當(dāng)年6月，這幾位老人投保的以房養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)始兌付。北京的失獨(dú)老人康先生在領(lǐng)到“第一桶金”后不無(wú)興奮，“很多人勸我不投保，但我認(rèn)準(zhǔn)了這是好事，至少很適合我和老伴。我們每月可領(lǐng)養(yǎng)老金近萬(wàn)元，可以拿這筆錢(qián)出去旅游了。”把房子價(jià)值提前變現(xiàn)，多一份養(yǎng)老金，這是以房養(yǎng)老的選擇者們共有的觀念。在廣州簽署以房養(yǎng)老合約的張先生，在談及為何選擇這個(gè)產(chǎn)品時(shí)，他表示女兒在國(guó)外，自己和老伴的房子沒(méi)有傳承的需要，同時(shí)希望能住在自己的房子里，按月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，補(bǔ)貼每年不少的自費(fèi)用藥費(fèi)用，改善生活品質(zhì)，身體條件允許就外出旅游散心。

“以房養(yǎng)老為老年人提供了新的養(yǎng)老解決方案?！敝袊?guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文曾表示，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)滿(mǎn)足了老年人希望居家養(yǎng)老、增加養(yǎng)老收入、長(zhǎng)期終身領(lǐng)取養(yǎng)老金的三大核心需求。

利益之爭(zhēng)：抵押與出租哪個(gè)合算

當(dāng)然，并不是每個(gè)老人都能接受以房養(yǎng)老這樣的“超前”觀念。老人們權(quán)衡的依據(jù)，除了傳統(tǒng)觀念以外，無(wú)非是到底如何處置房產(chǎn)更合算？

根據(jù)開(kāi)展了業(yè)務(wù)幸福人壽推出的查詢(xún)保險(xiǎn)條款，該產(chǎn)品投保年齡為60周歲至85周年（含85周歲）。老年人與保險(xiǎn)公司簽訂合同時(shí)，雙方將確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額，以抵押房產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等，金額一經(jīng)確定，不能變更。條款約定由保險(xiǎn)公司和投保人共同選擇和委托具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告，由此產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)、抵押費(fèi)等費(fèi)用，由雙方均攤。此外，投保人還需承擔(dān)每年1000元的保單管理費(fèi)。這些費(fèi)用在投保人每月領(lǐng)取的基本養(yǎng)老金中扣除。

對(duì)于房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的波動(dòng)，該產(chǎn)品一方面在評(píng)估抵押房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，提前把房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)，價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人或繼承人。另一方面，投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房?jī)r(jià)下跌影響。另外，投保人身故后，假如抵押房產(chǎn)處分所得不足以支付相關(guān)費(fèi)用，繼承人也無(wú)需補(bǔ)足，由保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)。

也就是說(shuō)，房子在抵押評(píng)估時(shí)會(huì)考慮一定的增值收益，并且會(huì)把這部分收益計(jì)算到養(yǎng)老金里。未來(lái)處分房屋時(shí)，如果價(jià)值發(fā)生了變化，保險(xiǎn)公司扣除相關(guān)費(fèi)用后，多了要退給投保人，少了投保人也不用補(bǔ)。

這種養(yǎng)老模式看上去“旱澇保收”，到底劃不劃算呢？舉個(gè)例子。如投保人的房產(chǎn)以100萬(wàn)元有效保險(xiǎn)價(jià)值計(jì)算（可以簡(jiǎn)單理解為房產(chǎn)估值），60周歲投保男性，延期年金需繳至86周歲，年繳保費(fèi)2544元，每月到手的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額為2514元（未扣除相關(guān)費(fèi)用）。86周歲之后，他無(wú)需再繳保費(fèi)，但仍能以每月2514元的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。由于種種原因，這個(gè)保險(xiǎn)對(duì)很多老人并無(wú)太大的吸引力。在廣州郊區(qū)將一套70多平方的房子出租的老李坦承，月租也能拿到二三千元，如果是抵押給保險(xiǎn)公司，每月領(lǐng)2000多元，對(duì)于生活改善并不算大。

市場(chǎng)之機(jī)：或能解決賣(mài)房養(yǎng)老難題

在以房養(yǎng)老產(chǎn)品出現(xiàn)之后，有專(zhuān)家學(xué)者指出，這注定是一種“小眾”的養(yǎng)老方式，主要適合無(wú)子女或者不涉及遺產(chǎn)繼承問(wèn)題的老人。而在反向抵押房產(chǎn)換取養(yǎng)老金的觀念被廣泛接受前，一些有養(yǎng)老照護(hù)需求的老人往往采取的是更直接的方式，將房子賣(mài)掉，去住養(yǎng)老院。

北京大興63歲的張老太，老伴去世，無(wú)兒無(wú)女，親戚間來(lái)往也不多。近年來(lái)，她的身體越來(lái)越差，動(dòng)了住養(yǎng)老院的心思，四處聯(lián)系后看中了一家養(yǎng)老院。養(yǎng)老院房費(fèi)一個(gè)月就5000元，除此之外，看病、吃藥也不是筆小錢(qián)。她如果把房子出租，月租金3000元左右，加上3000元出頭的養(yǎng)老金，看起來(lái)不夠用。她決定把房子賣(mài)了，負(fù)擔(dān)以后住養(yǎng)老院的開(kāi)銷(xiāo)。

張老太的房子雖在郊區(qū)，但離地鐵站近，戶(hù)型、采光均不錯(cuò)，憑北京的房?jī)r(jià)，賣(mài)掉的話(huà)足以供她養(yǎng)老。然而，在中介掛牌兩個(gè)月，來(lái)看房的足有七八十人，硬是成交不了。因?yàn)樗膽?hù)口沒(méi)有地方遷出，城里沒(méi)有親戚，農(nóng)村不肯接收，養(yǎng)老院也沒(méi)有接收戶(hù)口的資格，這讓買(mǎi)方心存猶豫。因此，在保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老產(chǎn)品問(wèn)世后，有業(yè)內(nèi)人士指出，這或許能為這部分老人解決戶(hù)口制度上的障礙。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”向全國(guó)推廣的背景下，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型以及市場(chǎng)不斷培育，“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”市場(chǎng)的潛在需求將會(huì)顯現(xiàn)，供給主體也將不斷擴(kuò)容。具體來(lái)看，三個(gè)因素會(huì)支撐“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”市場(chǎng)的興起。一是人口結(jié)構(gòu)變遷，家庭代際關(guān)系變化，空巢與失獨(dú)老人增加；二是養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產(chǎn)價(jià)值上升。

（責(zé)編：孫展）