文/戴雨、袁斯祥 江西省基礎(chǔ)測(cè)繪院 江西南昌 330029

在我國(guó)公民的房產(chǎn)權(quán)受到政府和法律的保護(hù)。加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪的管理，能依法保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益，減少和防止因測(cè)量遺漏帶給產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益損失。當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪的方法逐步從純手工操作轉(zhuǎn)向自動(dòng)或半自動(dòng)化發(fā)展。數(shù)字化的房產(chǎn)數(shù)據(jù)采集則主要根據(jù)審批規(guī)劃的設(shè)計(jì)圖、電子版圖，以及開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行直接量取。圖紙的成圖質(zhì)量相對(duì)較高，速度和圖載信息也比較多，有效提高了房產(chǎn)測(cè)算的測(cè)量精度。

1、房產(chǎn)測(cè)算建筑面積與設(shè)計(jì)規(guī)劃中建筑面積的區(qū)別

首先，從概念來(lái)看，設(shè)計(jì)規(guī)劃中的建筑面積也被稱作是建筑的展開(kāi)面積，是建筑物各層面積的總和。房產(chǎn)測(cè)算的建筑面積是指房屋的外墻以上各層外圍水平的投影。這里包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室和室外的樓梯等。其次，從分類上來(lái)看，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃中的建筑面積包含使用面積、結(jié)構(gòu)面積和輔助面積。使用面積主要是指各層平面布置中，直接為生產(chǎn)或者生活提供使用的凈面積之和；結(jié)構(gòu)面積則主要是指建筑物各層墻體等結(jié)構(gòu)面積總和；輔助面積則指的是各種平面布置中為生產(chǎn)和生活提供凈面積總和。而在房產(chǎn)測(cè)繪中的建筑面積則主要包含整棟房屋的建筑面積、多元產(chǎn)權(quán)建筑房屋和建筑面積。最后，從計(jì)算規(guī)范方面，設(shè)計(jì)規(guī)劃中的建筑面積主要依據(jù)《建筑工程建筑面積的計(jì)算規(guī)則》，房產(chǎn)測(cè)繪建筑面積采用的是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。二者在層高、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬和室外樓梯等方面有所區(qū)別。

2、以圖形數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的測(cè)算方法

在計(jì)算方式方面，層建筑面積、功能區(qū)面積、整棟建筑面積和共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算公式是不同的。在實(shí)際的測(cè)算中，要根據(jù)實(shí)際情況選取正確的計(jì)算公式進(jìn)行計(jì)算測(cè)量。在共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄉ希饕譃檎w分?jǐn)?、多?jí)分?jǐn)們蓚€(gè)層面。從整體分?jǐn)傊锌?，基本單元的共有建筑面積等于共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)與基本單元套內(nèi)建筑面積的乘積；共有的建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)等于共有建筑面積之和除以基本單元套內(nèi)建筑面積之和；多級(jí)分?jǐn)傂枰裱瓘恼w到局部，由大到小的原則進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?。?dāng)各級(jí)分?jǐn)偞嬖诳芍苯臃謹(jǐn)偟椒课莸幕締卧闆r時(shí)，可視為最末級(jí)的分?jǐn)?，在參攤的區(qū)域內(nèi)按照單元戶的建筑面積比例分?jǐn)偣灿械慕ㄖ娣e。房屋基本單元分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等于最末級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)與基本戶內(nèi)建筑面積的乘積；最末級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)等于最末級(jí)共有建筑面積之和除以基本單元戶內(nèi)建筑的面積之和。

3、基于圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)面積測(cè)算應(yīng)用

（1）工程概況。以某市小區(qū)住宅為例，地上34層住宅樓、地下兩層，建筑住宅的總數(shù)為134戶，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)。墻體的材料為蒸壓加氣混凝土磚塊，外圍的護(hù)墻為200厚的混凝土磚塊，內(nèi)墻分200厚和100厚的加氣混凝土磚塊。外墻的保溫為25厚擠塑聚苯板外保溫，C5、C6為不落地的飄窗。該工程的所有建筑層高均在2.2米以上，雨蓬為無(wú)柱雨棚。室外的樓梯為無(wú)永久性的頂蓋。建筑物標(biāo)準(zhǔn)層如圖1所示：

圖1 建筑物標(biāo)準(zhǔn)層圖形

（2）分戶圖與分層圖的繪制。在建筑施工圖中，蓋樓棟為住宅與地下室兩個(gè)功能區(qū)。首先需要繪制一層的分戶區(qū)，通過(guò)施工圖可看出，該層的住戶為四戶，一共兩種戶型。分戶圖的繪制往往需要通過(guò)確定每戶的界址線，根據(jù)變邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)尺寸畫(huà)出每戶的實(shí)際圖形。在分層圖的繪制方面，根據(jù)施工圖繪制第一層分層圖，繪制主要根據(jù)分戶圖的墻中線擴(kuò)至外墻邊線的過(guò)程。根據(jù)開(kāi)發(fā)商所提供的外墻厚度為300毫米，比建筑圖紙上的墻體厚度要厚，應(yīng)將分層圖的外邊線向外偏移0.15米。

（3）地下室分層圖與共有面積分?jǐn)傆?jì)算。地下室的分戶圖繪制基本與地上分戶圖的繪制方法一致，主要是取墻中線，畫(huà)出每戶的界址點(diǎn)，標(biāo)上相應(yīng)的尺寸計(jì)算出地下一層、二層的建筑面積。分層圖可算出棟建筑面積的和。占地系數(shù)等于占地面積除以棟建筑面積。每戶的占地面積等于占地系數(shù)乘以每戶權(quán)屬建筑面積。繪制好每層的分層分戶圖以及計(jì)算出每層的層建筑面積之后，需要進(jìn)行共有面積的分?jǐn)傆?jì)算，通過(guò)這種方法可計(jì)算出每個(gè)戶型的分?jǐn)偯娣e、占地面積、分?jǐn)傁禂?shù)和占地系數(shù)。因?yàn)槊總€(gè)樓層的功能區(qū)不一致，需要采用多級(jí)分?jǐn)偅織潣欠譃榈叵率液妥≌瑑蓚€(gè)功能區(qū)，按照多級(jí)分?jǐn)傆?jì)算公式進(jìn)行計(jì)算。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，基于圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)面積測(cè)算應(yīng)用研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)介紹房產(chǎn)面積測(cè)算的相關(guān)知識(shí)，能更加直觀的了解和掌握房產(chǎn)面積測(cè)算的主要過(guò)程。隨著電子信息和計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中必然得到更加廣泛的應(yīng)用。