文/寧曉峰 路勁地產(chǎn)集團(tuán) 廣東深圳 518026

“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”，景觀是最吸引人的因素，也是影響房地產(chǎn)價(jià)格很重要的因素，能否從窗外看到景觀對(duì)住宅價(jià)格的影響是非常大的。一般而言，窗外景觀分為兩種：

① 俯瞰的小區(qū)景觀，比如小區(qū)的中心園林、休閑廣場(chǎng)和園林對(duì)景等等。

② 遠(yuǎn)眺的城市景觀，比如遠(yuǎn)處的山景、水景和城市天際線等等。

無(wú)論是哪一種窗外景觀，都應(yīng)充分體現(xiàn)其在住宅中的價(jià)值。因此，我們需要分析和探討高層住宅不同樓層的窗外景觀。從《人體工程學(xué)》可知人的視覺(jué)原理，人在賞景過(guò)程中的視覺(jué)與視角（本文均指人眼的垂直視角，下文同）有著密切的關(guān)系：

當(dāng)視角小于40°左右時(shí)，可以看清景觀的細(xì)部；當(dāng)視角小于70°左右時(shí)，可以看清整體景觀；當(dāng)視角大于70°時(shí)，僅能看到景觀的整體和背景，景觀僅僅是存在而已了。

另外，人在賞景過(guò)程中的視覺(jué)與視距也有著密切的關(guān)系：

人眼的清晰視距為25米，這時(shí)可以看清物體的細(xì)部；視距在25至60米，可以明確看到物體，而看不清細(xì)部；當(dāng)超過(guò)60米距離時(shí)，僅可以看清物體的輪廓；當(dāng)視距為500米或以上時(shí)，只有模糊的形象，甚至看不清物體。

當(dāng)景觀與觀賞點(diǎn)之間的視角和視距不同時(shí)，可以獲得不同的視覺(jué)效應(yīng)和景觀效果。為了獲得較為清晰和相對(duì)完整的視覺(jué)效應(yīng)和景觀效果，應(yīng)盡量使視角與視距處于最佳的位置。

因此，我們?cè)诟╊^(qū)景觀時(shí)，可以獲得三種的視覺(jué)效果：

視覺(jué)效果Ⅰ：當(dāng)觀察角度處于小于40°范圍內(nèi)，且視距小于25米時(shí)，景觀是效果最好的，園林景觀的清晰可辨，且層次感最強(qiáng)，我們把這種視角和視距稱(chēng)為最佳景觀視角和最佳觀景視距。

視覺(jué)效果Ⅱ：當(dāng)觀察角度在40°-70°之間，且視距小于60米時(shí)，園林景觀還有層次感，但景觀效果逐步減弱。

視覺(jué)效果Ⅲ：當(dāng)觀察角度超過(guò)70°范圍外，且視距大于60米時(shí)，僅可以看到景觀的輪廓和背景，景觀僅僅是存在而已了。

假設(shè)主景觀中心點(diǎn)（或園林對(duì)景）距樓體的距離為20米，層高為2.8米，人的站立眼高（指人身體直立、眼睛向前平視時(shí)從地面到內(nèi)眼角的垂直距離）平均為1.60米，那么視覺(jué)效果Ⅰ（即最佳的觀景視角和視距）所對(duì)應(yīng)的最高樓層之間的關(guān)系，其應(yīng)該符合如下規(guī)律：

H/L=tg40°

第四步安裝相關(guān)設(shè)施，實(shí)施改造試驗(yàn)。1、將導(dǎo)航鋼絲繩分別安裝在左岸所修建臨時(shí)設(shè)施的閉合圓鋼上和右岸的大樹(shù)上，為使導(dǎo)航鋼絲繩達(dá)到預(yù)定高度，左岸用木制三角架將導(dǎo)航鋼絲繩撐到離水面3米的位置，右岸捆在大樹(shù)上的位置離水面也控制在3米的位置；2、先將2個(gè)升降立柱安裝在導(dǎo)航鋼絲繩上，再將這2個(gè)升降立柱安裝在渡船迎水面的一側(cè)；3、最后用吊葫蘆將導(dǎo)航鋼絲繩繃緊。這樣機(jī)動(dòng)渡改造成人力扯渡的工作就完成了。經(jīng)來(lái)回拉扯試渡運(yùn)，初步達(dá)到了試驗(yàn)的目的。

其中，H=觀察點(diǎn)樓層高度+站立眼高

L=主景觀中心點(diǎn)（或?qū)埃┚鄻求w的距離

因此可以推導(dǎo)出，視覺(jué)效果Ⅰ對(duì)應(yīng)的最高樓層約為8樓。

同理，視覺(jué)效果Ⅱ應(yīng)該符合如下規(guī)律：

H'/L=tg70°

由此可以推導(dǎo)出視覺(jué)效果Ⅱ（即看清小區(qū)景觀的視角和視距）對(duì)應(yīng)的最高層為約20樓。

那么，視覺(jué)效果Ⅲ（即超過(guò)有效范圍的視角和視距）對(duì)應(yīng)的樓層則應(yīng)是21樓及以上的樓層。

圖1

欣賞最佳小區(qū)景觀的最高層數(shù)約為8樓，看清小區(qū)景觀的最高層數(shù)約為20樓，而21樓以上由于視角和視距均超過(guò)了視覺(jué)的有效范圍，園林已經(jīng)沒(méi)有了層次感，僅可以看到景觀的輪廓。

上述推理得到的結(jié)論和我們實(shí)際觀察到的結(jié)果，是相吻合的（如下圖）：

圖2 樓景觀

圖3 樓景觀

圖4 樓景觀

圖5 樓景觀

上圖是高層住宅每隔3層分別觀察小區(qū)景觀中某一特定園林對(duì)景的景觀效果的對(duì)比圖，分別選取2樓、5樓、8樓、11樓、14樓、17樓、20樓和23樓，對(duì)這八個(gè)樓層進(jìn)行觀察時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)：

圖6 樓景觀

圖7 樓景觀

圖8 樓景觀

圖9 樓景觀

隨著樓層的不斷升高，1至8樓的小區(qū)景觀的特定園林對(duì)景中方形小孔形狀清晰，位置高低有錯(cuò)落。園林的喬木和灌木的品種可辨，棧橋欄桿的花飾清晰，且前后層次分明。8至20樓的小區(qū)景觀，隨著樓層的增加，視角逐漸增大，視距逐漸變長(zhǎng)，園林對(duì)景中方形小孔逐漸變小，基本分辨不出有高低的錯(cuò)落感。園林的喬木和灌木依然可見(jiàn)，但已不太好辨認(rèn)品種，棧橋欄桿的花飾逐漸模糊，層次感逐步降低。而當(dāng)對(duì)比20和22樓時(shí)，兩者幾乎沒(méi)有什么區(qū)別，園林對(duì)景中方形小孔隨樓層增加，已經(jīng)變得很小，且完全沒(méi)有高低錯(cuò)落感。園林喬木和灌木的品種基本已經(jīng)分辨不清了。棧橋欄桿花飾已經(jīng)完全看不到。

因此我們可以斷定，20樓以上的小區(qū)景觀基本是沒(méi)有變化的。景觀僅僅是存在而已了，看到的是園林景觀的輪廓和背景。從這個(gè)實(shí)證分析的案例可以證明，我們推理的結(jié)論是正確的。

根據(jù)這個(gè)結(jié)論，我們可以將高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀大致分為三段：

第一段：1至8樓

處于視覺(jué)中最好的視角和視距的范圍內(nèi)，這是欣賞小區(qū)內(nèi)景觀效果最好的一段樓層。站在窗邊觀賞位于樓下的小區(qū)景觀，層次感最好，綠茵的草地、低矮的灌木和高大的喬木，層次分明，色彩艷麗，小橋流水，園林美景盡收眼底。

特別是3-5樓由于視角的仰角和俯角完全處于15°-30°視角的范圍內(nèi)，視距又小于25米的距離，這樣大大增加了景觀的觀賞效果。因此，這一段我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)設(shè)定增加1倍的景觀垂直差，其中3-5樓可增加2倍的景觀垂直差。

第二段：9至20樓

這一段小區(qū)景觀還有一些層次感，但隨著樓層的升高，景觀效果是在逐步遞減的，這一段在定價(jià)時(shí)設(shè)定增加1∽0倍逐步遞減的景觀垂直差。

第三段：21樓及以上的樓層

小區(qū)景觀已經(jīng)沒(méi)有變化了，園林景觀僅僅是存在而已了，這一段定價(jià)時(shí)不增加景觀垂直差。

通過(guò)我們對(duì)高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀分析得出，高層住宅中不同樓層的窗外小區(qū)景觀的觀賞效果是不同的，體現(xiàn)在價(jià)格上是“三段式”的垂直差。

以往我們?cè)趯?duì)高層住宅價(jià)格進(jìn)行定價(jià)時(shí)，習(xí)慣上在考慮縱向定價(jià)的景觀垂直差時(shí)，往往只是按一個(gè)固定的“層差”往上翻，是因?yàn)槊扛咭粚訕堑倪h(yuǎn)眺的城市景觀要好一點(diǎn)，體現(xiàn)在價(jià)格上就是一層比一層高出1倍“層差式”垂直差。

有時(shí)因?yàn)樵谛^(qū)外圍有低矮的樓棟遮擋，當(dāng)樓層超出低矮樓棟后可以遠(yuǎn)眺城市景觀時(shí)，視野的“突然”開(kāi)闊，增加了城市景觀的縱深感，垂直差上就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“跳差”。但無(wú)論如何“跳差”，實(shí)際上這種“層差式”的垂直差僅是體現(xiàn)了遠(yuǎn)眺的城市景觀價(jià)值，完全忽略了俯瞰的小區(qū)景觀價(jià)值，而事實(shí)上，高層住宅的窗外景觀除了遠(yuǎn)眺的城市景觀之外，還有俯瞰的小區(qū)景觀。

分析高層住宅的窗外景觀需要我們?cè)谥贫ǚ康禺a(chǎn)價(jià)格策略時(shí)，要客觀、真實(shí)地體現(xiàn)窗外景觀的價(jià)值，就應(yīng)該將俯瞰的小區(qū)景觀和遠(yuǎn)眺的城市景觀兩者的視覺(jué)效果進(jìn)行綜合考慮。我們應(yīng)該將俯瞰和遠(yuǎn)眺兩者的垂直差進(jìn)行“疊加”，在城市景觀的“層差式”垂直差的基礎(chǔ)上，再疊加小區(qū)景觀的 “三段式”垂直差，從而得到一個(gè)比較科學(xué)、比較客觀的而且能夠真實(shí)體現(xiàn)高層住宅不同樓層的窗外景觀價(jià)值的景觀垂直差。

圖10

總之，我們對(duì)高層住宅不同樓層的窗外景觀分析，無(wú)論是探討小區(qū)景觀和還是城市景觀，其目的都是要將不同的窗外景觀的不同效果體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格策略上，讓不同的窗外景觀效果體現(xiàn)出不同的價(jià)值，使其物有所值。