陳宣 高方方

上海鏈家的逆市提價迎來一片爭議，對此，上海鏈家向媒體提供的《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費標(biāo)準(zhǔn)的說明》（簡稱“說明”）里，對于為何調(diào)整傭金收費標(biāo)準(zhǔn)，鏈家解釋道：與成熟市場相比，上海的中介市場長期處于低費率競爭、低服務(wù)質(zhì)量和捆綁亂收費等狀況，消費者體驗較差。長期以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。

逆市漲價

2018年10月，上海迎來二手房指數(shù)連續(xù)第11個月的環(huán)比下降。

上海二手房指數(shù)辦公室以上海相對活躍的住宅小區(qū)二手房源掛牌價格為依據(jù)，呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)趨勢是：從今年1月份到10月份，上海二手房指數(shù)從3981點呈下跌趨勢至10月份的3903點。

另一方面，今年二手住宅成交套數(shù)也在低位徘徊，其中最低位出現(xiàn)在2月份，月均成交套數(shù)僅7100套，其他月份的月均成交套數(shù)在2萬套左右，而在2016年，這個數(shù)字為3.1萬套。

在此環(huán)境下，滬上中介開啟 “過冬模式”。

上海中原地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)表的《致上海中原全體同仁的公開信》（簡稱“公開信”），羅列出一系列應(yīng)急舉措，包括所有崗位的全勤獎暫時取消；通訊津貼、工齡工資、車貼減半發(fā)放聯(lián)動中心、拓展中心、研究院等部分非一線部門的傭金比例降低，取消部分部門的薪酬福利和激勵制度等。

值得一提的是，《公開信》里顯眼地提到，之所以這么做，是因為“近期整體市場交易量持續(xù)偏低，一手分銷業(yè)務(wù)的爆單率素來偏高，收傭周期又特別長；二手中介和新房代理業(yè)務(wù)又近乎荒廢。”

與此同時，上海鏈家卻在11月16日對媒體公開表示，將上調(diào)上海二手房交易的服務(wù)中介費至3%。其中，買方需支付部分由原先的1%上漲至2%，賣方需支付的比例不做改變。

但鏈家并未受到行情波及。據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，上海鏈家客源成交周期為47.8天，與近兩年的低點相比拉長了21.7天，同時，房源成交周期也已擴大到了107.3天，比低點拉長45天。從成交周期的拉長可窺探到購房者入市的態(tài)度更加謹(jǐn)慎冷靜。

據(jù)《投資者報》記者了解，在未做調(diào)整前，上海鏈家的中介費在一線城市中屬較低水平，其他一線城市中，北京平均水平為2.7%，而深圳與廣州平均水平都為3%。上海鏈家也稱，此次調(diào)價是參照成熟市場的費率水平。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海鏈家此舉是囿于業(yè)績壓力。

“中介費提高，說明房地產(chǎn)市場降溫帶來了顯著影響，對于中介公司的業(yè)務(wù)量形成利空影響。鏈家主動提高，與業(yè)務(wù)壓力有關(guān)，提高中介費也是為了實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營。不過提高以后，會帶來兩個影響。第一，各類中介或仿效，紛紛提高。第二，或加大交易成本，實際上也會影響成交量?！?嚴(yán)躍進(jìn)說。

快速擴張

在上海鏈家向有關(guān)媒體提供的《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費標(biāo)準(zhǔn)的說明》（簡稱“說明”）里，對于為何調(diào)整傭金收費標(biāo)準(zhǔn)，鏈家解釋道：與成熟市場相比，上海的中介市場長期處于低費率競爭、低服務(wù)質(zhì)量和捆綁亂收費等狀況，消費者體驗較差。長期以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。

上海鏈家“未來進(jìn)一步加大投入，全方位提升服務(wù)品質(zhì)，升級安心服務(wù)承諾，在行業(yè)內(nèi)踐行優(yōu)質(zhì)的差異化服務(wù)，為房屋交易提供風(fēng)險保障?！?/p>

2018年11月14日，鏈家首席運營官王擁群公布了鏈家全面品質(zhì)提升計劃，其中，“經(jīng)紀(jì)人51%本科率”的目標(biāo)引起眾多關(guān)注。鏈家宣布，預(yù)計2020年，經(jīng)紀(jì)人本科率將提升至51%以上，同時，通過內(nèi)部組織氛圍營造、績效體系變革等手段，增加經(jīng)紀(jì)人留存率。

另一方面，上海富大集團公司首席經(jīng)濟師張平則認(rèn)為，上海鏈家門店的大肆擴張，或許是造成其業(yè)務(wù)壓力大，提高交易費的傭金的原因。

時間回到2015年，在這一年里，鏈家在全國一二線城市如深圳、上海、廣州等地對當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的房產(chǎn)中介機構(gòu)進(jìn)行了大舉并購。

以上海為例，上海鏈家在2015年2月底，收購了當(dāng)?shù)嘏琶诙闹薪楣镜掠拥禺a(chǎn)，而德佑地產(chǎn)在實行并購之后規(guī)模突飛猛進(jìn)，快速占據(jù)上海約20%左右的市場，鏈家門店數(shù)量也從20間增至250間。

2015年，鏈家的計劃是增開門店達(dá)500間。現(xiàn)實情況是，僅到8月份，鏈家門店就已達(dá)到946家，到了12月，鏈家門店已超過1200家。這種速度意味著每天就有3家鏈家新門店誕生在上海。

2014年年底，上海中介門店數(shù)不過6000家，但鏈家計劃未來會在上海覆蓋2000家門店。

通過并購，鏈家將其他品牌的門店改成鏈家門店，與此同時，鏈家本身也在眾多核心地段開設(shè)多家門店。數(shù)據(jù)顯示，2014年底鏈家門店1500間，經(jīng)紀(jì)人3萬名，一年之后，鏈家門店突破5000家，經(jīng)紀(jì)人8萬名，翻了3倍。

在其他一線城市，深圳、廣州等地也是類似的局面。從2014年底開始，鏈家先后并購了成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、杭州的盛世管家以及新房市場決策的高策。其中，北京、上海、香港、深圳、廣州、天津及南京7個城市的市場份額都已經(jīng)達(dá)到第一。

而在一些尚未開設(shè)分公司的城市，鏈家則通過合伙參股模式來快速占領(lǐng)市場，在這些城市并購眾多中小中介公司。（思維財經(jīng)出品）