邱惠

中國石化集團(tuán)西南石油局有限公司 云南昆明 650021

所謂企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)，主要指企業(yè)因盈利為目的而持有、且實(shí)際也具有盈利能力的資產(chǎn)，大致上指流動(dòng)資產(chǎn)加固定資產(chǎn)（房屋、建筑物、設(shè)備）以及無形資產(chǎn)（土地）。但在現(xiàn)有企業(yè)中，主要指用于從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的資產(chǎn)，經(jīng)營性資產(chǎn)基本是以房屋為主，輔以倉庫、寫字樓等，較大型的企業(yè)的可經(jīng)營租賃房屋達(dá)一定規(guī)模，資產(chǎn)面積較大，年度收入達(dá)千萬元，是企業(yè)經(jīng)營的一塊重要收入，因此加強(qiáng)其管理是企業(yè)管理效益中一個(gè)舉足輕重的環(huán)節(jié)。但是現(xiàn)有的企業(yè)可租賃房屋基本屬于硬件條件不足的情況，即分布區(qū)域較為分散、局部規(guī)模小，房屋老舊（大多建成在80-90年代左右，房屋質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不好），對(duì)承租人的吸引力不大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭力較差，租賃價(jià)格不高，租賃價(jià)值提升有限；而且可租賃房屋配套設(shè)施及周邊環(huán)境差，如停車位嚴(yán)重不足影響寫字樓出租、道路交通不通暢及商業(yè)市場(chǎng)淡化影響倉庫出租等。

為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營性房屋資產(chǎn)管理，提高運(yùn)營效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值，需要加強(qiáng)運(yùn)營管理。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的租賃工作，需要高度重視并認(rèn)真分析市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行正確判斷、提前謀劃、多方協(xié)調(diào)，完成年度租賃計(jì)劃，確保無安全事故發(fā)生。本文針對(duì)企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)租賃管理中存在的問題進(jìn)行剖析，然后從企業(yè)合同管理、承租人管理、綜合管理、安全管理等方面闡述了提高企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)管理與使用的措施與對(duì)策，提出一些體會(huì)和建議。

1 目前企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)管理中的不足

企業(yè)在進(jìn)行對(duì)經(jīng)營性資產(chǎn)的管理過程中，往往會(huì)涉及到很多的部門，而且管理的過程比較復(fù)雜與繁瑣?？傊?，企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)管理是一項(xiàng)難度比較高的管理活動(dòng)[1]。而房屋租賃是企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)管理中的重要組成部分，目前企業(yè)的房屋租賃管理中存在一些不足，主要有以下四個(gè)方面：

（1）由于網(wǎng)絡(luò)營銷發(fā)展迅速非?？?，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊較大，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體不景氣，經(jīng)營成本高，承租人時(shí)有出現(xiàn)拖欠租金的情況。

（2）房屋轉(zhuǎn)租難以控制，由于承租人經(jīng)營方向錯(cuò)誤或者管理不善等原因造成經(jīng)營性虧損，不能交付房租時(shí)，禁止轉(zhuǎn)租會(huì)造成租金難以收取，而放任轉(zhuǎn)租又會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值難以提高。

（3）房屋租賃合同租期過短，造成難以留住資信較好的承租戶。

（4）承租戶對(duì)安全管理投入有限，不按期整改安全隱患和拒絕整改的情況時(shí)有發(fā)生，增加了安全管理風(fēng)險(xiǎn)。

2 對(duì)企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)租賃管理的分析

企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)管理所涉及的內(nèi)容眾多，諸如合同管理、承租人管理、綜合管理、安全管理等都是其中的重要內(nèi)容。只有做好自有經(jīng)營性資產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營與可靠管理，才能夠保證資產(chǎn)的增值，才能夠不斷提升企業(yè)的管理水平，才能夠改善經(jīng)營性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.1 企業(yè)租賃合同管理

《房屋租賃合同》是出租人與承租人就房屋租賃事宜所簽訂的合同，其中的內(nèi)容對(duì)于雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)予以了明確規(guī)定，促使雙方建立正式的租賃關(guān)系。租賃合同作為雙方當(dāng)事人承租房屋的重要依據(jù)，需要做好相應(yīng)的管理，通過租賃合同的管理達(dá)到資產(chǎn)管理的目的。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是要在合同簽訂完成后，要嚴(yán)格地按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展，針對(duì)合同實(shí)施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。

企業(yè)房屋租賃管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，其涉及到很多社會(huì)的關(guān)系等。做好租賃市場(chǎng)前期調(diào)研，了解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境、租賃市場(chǎng)飽和程度、租賃資產(chǎn)的位置、周邊資產(chǎn)租賃行情，以作參考。再就是對(duì)大額、重要資產(chǎn)，聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估公司，對(duì)經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行租金評(píng)估，采取掛牌交易方式，確保資產(chǎn)經(jīng)營效益。在租賃的過程中，要對(duì)承租人有詳細(xì)的了解，對(duì)其政治素質(zhì)以及綜合實(shí)力做好深入的調(diào)查，在此基礎(chǔ)上，還要優(yōu)先地選擇一些整體實(shí)力比較雄厚的承租人，從而有效地避免因承租人整體素質(zhì)問題而影響租賃質(zhì)量的現(xiàn)象[2]。

企業(yè)與承租人就房屋承租事宜談判確定一致之后，填寫談判會(huì)議記錄表，由企業(yè)經(jīng)營管理部門提供《房屋租賃合同》文本，填寫租賃內(nèi)容提交合同管理系統(tǒng)并完善相關(guān)手續(xù)。

為了更好地對(duì)企業(yè)《房屋租賃合同》予以管理，則需要配備專門的合同管理人員，建立合同管理臺(tái)賬，依照一定的類別或者一定的順序編號(hào)，從而做到查詢有序，在需要使用合同或者查詢時(shí)能夠及時(shí)予以查找和使用。如有必要的情況下，還可以對(duì)合同進(jìn)行公證，提升合同的應(yīng)用效力。

2.2 租金催繳管理

企業(yè)房屋出租之后需要就租金予以落實(shí)，只有保證租金的準(zhǔn)時(shí)到位，才能夠切實(shí)讓房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值予以展現(xiàn)。因此，在進(jìn)行房屋租賃管理過程中尤其需要注意做好房屋租金的管理。對(duì)于租金的管理來說，其主要包括兩個(gè)方面。一方面是承租方對(duì)于租金的繳納情況良好，另一種情況則是承租方不按時(shí)繳納租金，這時(shí)就需要涉及到租金的催繳。可采取簽訂合同時(shí)就繳納租金和押金，這樣可以避免租金收繳困難的出現(xiàn)。

對(duì)于承租方自覺繳納租金的情況來說，其需要經(jīng)營管理部門按照租金流轉(zhuǎn)程序做好租金的管理，一方面是需要對(duì)承租方所繳納租金的日期予以明確，制定承租人租期、租金管理臺(tái)賬，能夠做到及時(shí)查詢，信息準(zhǔn)確。在此方面可以引入信息化管理，通過現(xiàn)代化的信息管理手段提升承租方繳租日期的確切性；另一方面，要保證租金流轉(zhuǎn)的安全性和金額準(zhǔn)確。

對(duì)于承租方不及時(shí)繳納租金的情況，則需要采取相應(yīng)的催繳手段，通過催繳的方式促使承租方繳納租金。首先，企業(yè)經(jīng)營管理部門需要出具相應(yīng)的催繳通知，對(duì)承租方不繳納租金的情況予以說明，以及所可能采用的必要手段。其次，必要的情況下，經(jīng)營管理部門可以與承租方予以談判，就租金予以催繳。再者，若承租方拒不繳納租金，則可以采取必要的司法手段對(duì)承租方予以強(qiáng)制執(zhí)行，從而保證房屋租金的落實(shí)。

2.3 企業(yè)出租房屋安全管理

房屋租賃安全管理是租賃業(yè)務(wù)工作一項(xiàng)重要工作，為了保證出租房屋價(jià)值的持續(xù)增值，或者說保證房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不貶值，則需要就房屋的安全管理予以保障，切實(shí)保證房屋的安全可靠性，提升房屋的安全使用效果?？梢灾贫ㄏ鄳?yīng)的安全管理制度規(guī)定安全責(zé)任。因此，在進(jìn)行出租房屋安全管理過程中，則需要從細(xì)節(jié)入手，關(guān)注房屋和承租人的使用情況，切實(shí)做好房屋安全隱患防范和整治工作。

（1）承租雙方在簽訂規(guī)范格式租賃合同中，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)于房屋的使用事項(xiàng)同樣需要在合同中予以明確體現(xiàn)，明晰雙方之間的權(quán)利義務(wù)。

（2）在簽訂《房屋租賃合同》的同時(shí)可以簽訂《安全承諾書》，明確承租的房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品以及違反國家法律法規(guī)規(guī)定的經(jīng)營項(xiàng)目和行為。對(duì)于此內(nèi)容有必要向承租方說明，并落實(shí)到合同內(nèi)容之中。

（3）房屋承租人必須如實(shí)向出租人提供身份證戶口簿、營業(yè)執(zhí)照及人員狀況等有效證件。出租方對(duì)于承租人所出具的證明等需要予以核實(shí)核查，切實(shí)保證其所出具的戶口簿、營業(yè)執(zhí)照、人員狀況等符合實(shí)際情況。

（4）企業(yè)在承租人入住之前需要就房屋的實(shí)際情況予以查看、核實(shí)，對(duì)于可能出現(xiàn)的房屋安全隱患則需要做到補(bǔ)充、修補(bǔ)、維護(hù)，切實(shí)將房屋可能出現(xiàn)的安全隱患扼殺在搖籃之中。同時(shí)，必要的情況下，還需要讓承租人進(jìn)入房屋予以實(shí)際情況的核查，并對(duì)房屋附屬設(shè)施及相關(guān)物品予以登記確認(rèn)。

（5）出租的房屋必須符合安全生產(chǎn)、消防、治安、城建、環(huán)保、衛(wèi)生等安全條件。

（6）企業(yè)應(yīng)制定出租房屋巡回檢查制度，定期對(duì)出租房屋進(jìn)行檢查，查出的安全隱患要及時(shí)制止，提出整改意見和限期整改，對(duì)拒不整改的承租戶下發(fā)《隱患整改通知書》進(jìn)行警告和責(zé)令整改，如承租戶還是拒絕整改的，可以按合同約定終止合同，從而保證租賃房屋安全狀態(tài)可控。并在后期進(jìn)行回訪，做好安全隱患整改的閉環(huán)管理。

（7）按照安全管理制度，經(jīng)營管理部門可每月開展一次安全檢查，要求承租方開展消防設(shè)備安全巡檢，定期開展應(yīng)急預(yù)案演練等安全活動(dòng)。

2.4 企業(yè)出租房屋涉訴措施

企業(yè)出租房屋因出租所形成的糾紛一般情況下可以通過出租方和承租方之間的協(xié)商予以解決，一旦出現(xiàn)矛盾不可調(diào)和的情況，就可能會(huì)涉及到訴訟程序。為了更好地保證訴訟的勝訴可能性，就需要經(jīng)濟(jì)管理部門做好日常工作。一方面，對(duì)日常出租房屋過程中所涉及的票據(jù)、合同等材料予以存檔備案，做好“證據(jù)”的留存，以備訴訟之用。如果涉及到房屋的損毀情況，還需要房屋損毀的情況予以證據(jù)備案，便于訴訟過程中賠償數(shù)額的確定。另一方面，為了更好地發(fā)揮訴訟作用，還應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的法律部門，從源頭上做好風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)于租賃合同予以細(xì)致審查，對(duì)于租金催繳過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)予以嚴(yán)格把控，從而減少因?yàn)榉课葑赓U所可能涉及的訴訟概率，減少房屋租賃過程中所存在的其他諸多風(fēng)險(xiǎn)，從而提升房屋的租賃價(jià)值。

2.5 建議

現(xiàn)就做好企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)、提高企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的租賃價(jià)值，談?wù)剛€(gè)人的建議：

（1）在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，承租人就繳納租金和押金，避免發(fā)生租金催繳難的情況，大客戶、大金額可采取限期分次繳納的方式，一般采取兩次付清，不超過10個(gè)工作日。

（2）做好房屋招租宣傳，可通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、房屋中介公司等平臺(tái)向外發(fā)布租房信息，擴(kuò)大信息流通量。

（3）與承租方簽訂時(shí)間相對(duì)長的合同期限，吸引承租方投資，激活閑置資產(chǎn)。

（4）修繕老舊房屋，改善周邊環(huán)境，提高市場(chǎng)競(jìng)爭力。

（5）對(duì)相對(duì)路段較好、較大房屋租賃，實(shí)行竟租，以提高資產(chǎn)效益。

（6）對(duì)資信較好的承租戶簽訂合同時(shí)可采取多年一簽，每年按時(shí)收繳租金，同時(shí)可在合同中約定次年上浮一定比例的租金，提高房屋出租率及效益。

（7）逐漸取締拖欠租金、安全環(huán)保意識(shí)差、社會(huì)公益態(tài)度差、信譽(yù)差等各方面較差且引起住戶及其他租賃戶強(qiáng)烈反響的承租人，以維護(hù)單位的信譽(yù)和形象。

（8）對(duì)承租人提出合同要約范圍內(nèi)的安全管理方面的合理訴求，應(yīng)及時(shí)履行出租方的安全保障義務(wù)。

（9）按照安全管理制度相關(guān)規(guī)定及季節(jié)特殊性，定期和不定期的開展安全檢查和安全活動(dòng)，不斷提高管理人員及承租人的安全意識(shí)和管理水平，做好安全基礎(chǔ)資料管理，確保租賃業(yè)務(wù)安全生產(chǎn)，不發(fā)生安全事故。

3 結(jié)語

總而言之，企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作任務(wù)，企業(yè)必須要提升經(jīng)營性資產(chǎn)的管理意識(shí)、不斷完善資產(chǎn)管理制度、設(shè)置專職管理部門和人員開展資產(chǎn)管理工作，并且要求相關(guān)工作人員在工作中不斷摸索，樹立資產(chǎn)管理新理念，最大程度提升企業(yè)經(jīng)營理念，充分利用資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化[3]。管好、用好經(jīng)營性資產(chǎn)，使其發(fā)揮最大效益，需要管理人員找準(zhǔn)資產(chǎn)管理中存在的問題，采取有針對(duì)性的措施，形成科學(xué)完善的資產(chǎn)管理體系，健全合理高效的管理機(jī)制，針對(duì)經(jīng)營性資產(chǎn)管理中的問題給予合理的解決辦法，采取科學(xué)有效的管理方式，并獲得上級(jí)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)及支持，依靠相關(guān)業(yè)務(wù)部門和員工，從而合理配置經(jīng)營性資產(chǎn)提升其使用效率，使其為企業(yè)的發(fā)展和良好運(yùn)行創(chuàng)造價(jià)值。