謝九

在過(guò)去樓市火爆的年份，全國(guó)各大城市“地王”頻現(xiàn)成為常態(tài)，但是進(jìn)入2018年以來(lái)，“地王”盛況不再，取而代之的是大規(guī)模的土地流拍，前三季度的流拍已經(jīng)接近1000宗，創(chuàng)出最近7年來(lái)的新高，流拍數(shù)量同比增長(zhǎng)四成，流拍面積相比去年翻番。值得注意的是，流拍的不僅是二、三、四線城市，北京、上海等4個(gè)一線城市也未能幸免。很多城市的流拍土地，甚至處于黃金地段，最終也被開(kāi)發(fā)商放棄。

今年8月份，太原國(guó)土局將8塊位置絕佳的土地拿出來(lái)拍賣，其中2宗土地出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)，沒(méi)有交易成功，另外6宗地?zé)o人報(bào)名，最終8宗土地全部流拍，被業(yè)界稱之為史詩(shī)級(jí)流拍。兩個(gè)月之后，這8宗地塊降價(jià)20億元之后再度拍賣，最終才被華僑城拿下。

和太原市主動(dòng)降價(jià)不同的是，有些地方政府擔(dān)心降價(jià)導(dǎo)致地價(jià)越來(lái)越便宜，在拍賣不順利的情況下，主動(dòng)終止拍賣。比如福州今年連續(xù)取消多宗土地拍賣，原因是了解到意向企業(yè)因地價(jià)過(guò)高不參與競(jìng)買(mǎi)，“為避免流拍對(duì)土地市場(chǎng)造成影響”，所以取消拍賣活動(dòng)，擇機(jī)再行出讓。

房地產(chǎn)企業(yè)之所以在今年謹(jǐn)慎拿地，首要原因還是對(duì)行業(yè)未來(lái)的走勢(shì)不太樂(lè)觀。在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大背景下，以及政策層面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)依然保持高壓狀態(tài)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始認(rèn)同行業(yè)拐點(diǎn)到來(lái)，從過(guò)去搶地當(dāng)“地王”轉(zhuǎn)為準(zhǔn)備過(guò)冬的姿態(tài)。

除此之外，更現(xiàn)實(shí)的原因在于開(kāi)發(fā)商的資金壓力越來(lái)越大，也無(wú)力再去高價(jià)購(gòu)地。前幾年房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模發(fā)債之后，這幾年陸續(xù)進(jìn)入還債高峰期，而無(wú)論是銀行貸款還是資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度越來(lái)越大，通過(guò)降價(jià)實(shí)現(xiàn)資金快速回籠已經(jīng)是很多開(kāi)發(fā)商的生存之道，在這樣的背景下，如果再像過(guò)去一樣高價(jià)拿地，顯然已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。

作為面粉和面包的關(guān)系，土地價(jià)格在很大程度上決定了最終的房?jī)r(jià)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，將會(huì)在很大程度上緩解未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。

由于市場(chǎng)需求越來(lái)越疲軟，過(guò)去因?yàn)閾尩貛?lái)的“地王”現(xiàn)象已經(jīng)絕跡，在流拍越來(lái)越多的壓力下，土地出讓均價(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，主要城市的土地成交均價(jià)同比跌幅超過(guò)三成，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)下了3年多來(lái)的新低。如果土地價(jià)格漲幅趨緩，甚至出現(xiàn)下降，也將在源頭上決定未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

如果僅從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)，更準(zhǔn)確的描述是漲幅回落。統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，一線城市住宅價(jià)格平均同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落13.1個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市平均同比漲幅都是5.4%，其中二線城市漲幅比去年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市與去年同期漲幅相同。

觀察房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)有兩個(gè)重要的先行指標(biāo)：一個(gè)是住宅成交量，今年的商品房成交量極其低迷，而低迷的成交量之后，往往就是降價(jià)的先兆;另外一個(gè)先行指標(biāo)就是土地成交量，如果說(shuō)住宅成交量的低迷體現(xiàn)了消費(fèi)者信心不足，土地成交量低迷則預(yù)示著開(kāi)發(fā)商信心不足，今年土地市場(chǎng)出現(xiàn)大量流拍，充分體現(xiàn)出了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的信心低迷。

土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，將會(huì)給地方財(cái)政帶來(lái)巨大壓力。

面對(duì)土地市場(chǎng)降溫，地方政府表現(xiàn)出非常矛盾的心態(tài)。很多地方政府為了緩解土地價(jià)格下降的趨勢(shì)，開(kāi)始減少土地的供應(yīng)，希望可以通過(guò)影響供需關(guān)系來(lái)提升土地價(jià)格;還有一些地方政府主動(dòng)撤回計(jì)劃拍賣的土地，因?yàn)椴幌胱屚恋貎r(jià)格越拍越便宜。數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，全國(guó)住宅類供地面積環(huán)比和同比都出現(xiàn)下降，顯示土地流拍越來(lái)越多之后，地方政府開(kāi)始主動(dòng)收縮土地供應(yīng)量，避免土地價(jià)格進(jìn)一步下滑。

但與此同時(shí)，地方政府又無(wú)法擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和減稅大背景之下，地方政府的財(cái)力原本就非常緊張，加之很多地方政府出于穩(wěn)增長(zhǎng)的目的，需要更多的資金來(lái)刺激本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此對(duì)于土地財(cái)政的依賴程度更甚于從前，如果為了避免土地價(jià)格下滑而減少供地，最終還是會(huì)影響到地方政府的收入。

當(dāng)前土地市場(chǎng)降溫的主要原因是需求減少，而非供給過(guò)多，在行業(yè)拐點(diǎn)面前，地方政府試圖通過(guò)影響供給端來(lái)控制土地價(jià)格，很大程度上也是背道而馳，從大的層面來(lái)看不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，從更現(xiàn)實(shí)的層面來(lái)看，地方政府自己也會(huì)面臨收入減少的壓力。因此，更現(xiàn)實(shí)的做法應(yīng)該是像太原市一樣，在土地流拍之后，采取積極主動(dòng)的降價(jià)姿態(tài)。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，地方政府早晚要擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，這一次土地市場(chǎng)降溫，其實(shí)是對(duì)地方政府過(guò)度依賴土地收入的一次預(yù)警，地方政府應(yīng)該盡早未雨綢繆，否則隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，地方政府將會(huì)越來(lái)越陷入被動(dòng)之中，只有越早擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方政府在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中才會(huì)越主動(dòng)。

今年11月初，深圳市公布了一份《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（第二次征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)稿指出，可銷售人才住房的地價(jià)，將按照商品房市場(chǎng)定價(jià)的30%確定。政府主動(dòng)將土地價(jià)格打3折出售，這無(wú)疑是土地市場(chǎng)的一個(gè)重磅消息。土地價(jià)格打3折之后，大致對(duì)應(yīng)著房?jī)r(jià)打5折，對(duì)應(yīng)當(dāng)前深圳的房?jī)r(jià)，無(wú)疑具有巨大的吸引力。

深圳此舉的目的是為了吸引更多高素質(zhì)人才來(lái)深圳，以避免人才被深圳的高房?jī)r(jià)嚇跑，在當(dāng)前全國(guó)各大城市的“搶人大戰(zhàn)”中，深圳此舉無(wú)疑大大提升了自身的競(jìng)爭(zhēng)力。在大部分城市將土地收入視為命根的背景下，深圳敢于將土地3折出售來(lái)吸引人才，底氣在于深圳并不依賴土地收入。深圳雖然一直是一個(gè)高房?jī)r(jià)城市，但是土地收入在深圳的財(cái)政收入中占比并不高，很長(zhǎng)時(shí)間里一直保持在10%以下，最近幾年雖然有所提升，也只是略超10%。這很大程度上是因?yàn)樯钲诘钠渌a(chǎn)業(yè)高度發(fā)展，大量知名高科技企業(yè)云集，為深圳貢獻(xiàn)了可觀的收入。而深圳此次主動(dòng)讓利來(lái)吸引高素質(zhì)人才，無(wú)疑將進(jìn)一步提升深圳在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力，為深圳經(jīng)濟(jì)未來(lái)繼續(xù)保持領(lǐng)先提供更深厚的人才底蘊(yùn)，由此形成一個(gè)良性循環(huán)。反觀其他城市，因?yàn)閷?duì)土地財(cái)政過(guò)于依賴，顯然無(wú)法像深圳這樣吸引人才，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)被深圳這樣的城市越落越遠(yuǎn)，這在很大程度上折射了土地財(cái)政的弊端。

這一次全國(guó)土地市場(chǎng)降溫，對(duì)于很多地方政府或許正是一個(gè)契機(jī)，在“房住不炒”的大背景之下，重新思考發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，盡早擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，對(duì)標(biāo)深圳這樣的城市，早日進(jìn)入產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)之中。如果越來(lái)越多的地方政府能夠擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，也就意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫了對(duì)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的依賴。