徐京龍

[摘 要] 在市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長背景下，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展前景，但同時(shí)也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的市場競爭。作為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)市場重視程度較高，并且頒布了一系列的優(yōu)惠政策，但是為了保證房地產(chǎn)市場的和諧穩(wěn)定發(fā)展，2017年第一季度在全國60個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是限貸政策和樓市限購政策的實(shí)施以及受近期金融監(jiān)管新規(guī)的影響，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原本狹窄的融資渠道變得更加狹窄，促使新時(shí)期的房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈加激烈?；诖?，文章立足于新市場形勢，探究新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式，以期改善企業(yè)融資渠道狹窄問題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)；融資模式；限貸政策；融資渠道

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.092

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)耗資巨大的行業(yè)，地產(chǎn)開發(fā)投資額高、回收周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，很容易受到市場波動(dòng)影響。作為一種資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能夠長遠(yuǎn)生存和發(fā)展，很大程度上取決于資金鏈的穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道狹窄，在國家宏觀調(diào)控下，激烈的市場競爭壓力和資金短缺問題，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)首要面臨的問題之一。加強(qiáng)對其研究，可以為房地產(chǎn)開發(fā)融資模式創(chuàng)新提供支持，其重要性不言而喻。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道

1.1 自籌資金

自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但隨著房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。

1.2 銀行貸款

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道，商業(yè)銀行通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)考核，為其提供開發(fā)資金，并約定相應(yīng)利率和歸還期限的融資行為。通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)銷售按揭貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款等多種方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的資金支持。縱觀當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款現(xiàn)狀來看，貸款資金總額高達(dá)65%以上，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要方式。

1.3 信托融資

信托融資同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托信托機(jī)構(gòu)，通過房租租賃和買賣來籌集資金。

1.4 民間借貸

民間借貸是游離于國家正規(guī)金融機(jī)構(gòu)之外的、以資金籌借為主的融資活動(dòng)。通常情況下，此種借貸方式雖然融資利率高，借款額度有限，但是可減少融資審批程序，融資速度快，資金周轉(zhuǎn)效率高，同樣是一種滿足企業(yè)生產(chǎn)資金需求的有效方法，特別是中小房企，在資金鏈明顯趨緊的形勢下，為滿足企業(yè)發(fā)展的需求，就會(huì)采取此種方式。

1.5 債券融資

由于我國市場特性，對于企業(yè)的債券融資要求十分嚴(yán)格，中小企業(yè)不具備資格發(fā)行債券，只有大型公司才有資格發(fā)行債券，而我國的債券市場規(guī)模較小，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資難度較大，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，并非是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資方式。

1.6 其他融資

主要有上市融資、房地產(chǎn)證券融資、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金等。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資中存在的問題

2.1 融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為狹窄，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過發(fā)行債券、信托和海外融資方式進(jìn)行融資，獲取充足的開發(fā)資金。但是這種通過外界資金籌集和政府政策資金支持方式，極大程度上制約了房地產(chǎn)抵押貸款和信用貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資更多的是依賴于商業(yè)銀行貸款支持，主要是由于政府對于債券融資、股票融資和信托融資方式限制較大，限制了其他融資方式的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏充足的資金支持，金融市場自主性不足，加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

2.2 融資策略預(yù)測性缺失，融資成本較高

相較于國外房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場行程時(shí)間較短，所以對于國際房地產(chǎn)市場尚未形成明確的認(rèn)知，自身發(fā)展方向不確定，在制定融資策略時(shí)預(yù)測性缺失。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑借自身良好品牌形象和規(guī)模優(yōu)勢，通過海外融資和發(fā)行債券方式融資，即便前50強(qiáng)房企融資成本也高達(dá)7%～12%，而中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身銀行貸款難度較大，更多的是通過信貸方式來解決資金不足的問題，資金成本更高，為15%～20%。

2.3 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差

為了規(guī)避房地產(chǎn)泡沫化，降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國家出臺了一系列的調(diào)控政策。2017年以來，央行貨幣政策逐漸調(diào)整為穩(wěn)健中性，對開發(fā)貸款和土地貸款規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化對電子銀行監(jiān)管力度?？刂仆恋毓?yīng)，減少土地供應(yīng)和審批方式來增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地難度。同時(shí)，對于投機(jī)型購房者進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，如限購政策，在一定程度上給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈帶來了沉重負(fù)擔(dān)。而房企資金運(yùn)營能力、開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)情況等，將直接影響到企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如果房企上述幾種能力不足，不具備大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)能力和資金運(yùn)營能力，可能出現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，影響到房企的生存和發(fā)展。

3 新市場形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資措施

3.1 拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式

為了提升企業(yè)融資能力，應(yīng)該拓寬企業(yè)的融資渠道，創(chuàng)新融資模式，如房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資等。通過房地產(chǎn)私募基金，可以憑借資金優(yōu)勢與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立合作關(guān)系，采用股權(quán)投資方式參與到地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，提供項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)資金支持；開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，只要存量物業(yè)有一定的現(xiàn)金流基礎(chǔ)，在資產(chǎn)證券化的融資方面都會(huì)有很多的操作空間，ABS、ABN、REITS等產(chǎn)品在主流融資產(chǎn)品中仍將占據(jù)相當(dāng)大的分量，尤其是在產(chǎn)品合規(guī)性方面，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將從實(shí)質(zhì)上解決很多產(chǎn)品設(shè)計(jì)和通道等方面的問題；在目前的監(jiān)管環(huán)境下，一些民間的擔(dān)保類公司、地方AMC公司在眾多融資渠道中可能因其靈活性而存在一定的探索與合作的空間。另外，基于“服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的視角，供應(yīng)鏈金融、保理這些融資渠道亦有可能是不錯(cuò)的選擇；此外，并購融資、產(chǎn)業(yè)融資、符合保險(xiǎn)投資條件的項(xiàng)目融資也有可能存在一定的探索空間。

3.2 加強(qiáng)企業(yè)融資制度建設(shè)，構(gòu)建完善的融資體系

拓寬企業(yè)融資渠道的同時(shí)，還要建立完善的融資體系，推動(dòng)企業(yè)融資制度建設(shè)。深入金融市場，盡可能降低潛在的融資風(fēng)險(xiǎn)，營造良好的融資環(huán)境，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)控持續(xù)發(fā)展具有重要促進(jìn)作用。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)后續(xù)融資工作可以有章可循，嚴(yán)格遵循國家政策和制度開展各項(xiàng)工作，逐漸朝著規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用多元化融資模式，完善房地產(chǎn)融資法律條款和政策制度，盡可能降低其中的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企健康持續(xù)發(fā)展。

3.3 優(yōu)化現(xiàn)有融資模式，增加資金持有率

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目投資現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致資金的嚴(yán)重浪費(fèi)，給企業(yè)帶來沉重的資金壓力。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際情況，綜合考量資金融資能力，對現(xiàn)有融資模式進(jìn)一步優(yōu)化和完善，提升自有資金持有率，吸收更多外部資本投入，拓寬融資渠道，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭優(yōu)勢。

4 結(jié) 論

綜上所述，面對當(dāng)前嚴(yán)峻的市場競爭和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確看待市場發(fā)展趨勢，拓寬融資渠道。為了獲得充足的資金支持，避免產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂，產(chǎn)生不必要的資源浪費(fèi)現(xiàn)象，推動(dòng)企業(yè)融資模式創(chuàng)新和改進(jìn)，建立完善的內(nèi)部融資體系，對于提升企業(yè)市場競爭優(yōu)勢具有重要促進(jìn)作用。

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