喬鵬

中圖分類號：F275.3 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）4-232-01

摘要 隨著我國“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略的提出，經(jīng)濟的快速發(fā)展對房地產(chǎn)項目進行全過程工程造價控制的要求更加迫切。2017政府工作報告中特別強調(diào)要堅持住房的居住屬性新形勢下為房地產(chǎn)工程造價控制賦予了時代使命，只有直面房地產(chǎn)造價控制所存在的問題，根據(jù)房地產(chǎn)工程項目特點在工程造價全過程精細化管理才能提高資金利用效率，真正實行全員、全方位和全過程的管理，為提高造價管理及成本控制水平提供了參考價值，對我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實意義。

關鍵詞 房地產(chǎn) 成本管理 控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的對象

房地產(chǎn)開發(fā)包括投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段，對成本的控制管理應貫穿于成本投入的整個過程。投資決策階段即為可研階段，房地產(chǎn)企業(yè)應對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，其中必須對成本進行測算，并對市場以及最終效益進行分析，形成可研報告。設計階段，需要根據(jù)可研進行合理的設計，這過程基本能確定大部分開發(fā)成本。招投標階段，就需要組織超投標部門，依照設計方案或者是圖紙以及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本核算，提出招投標決策意見，選擇合適的供應商，從而實現(xiàn)有效控制成本的目的。施工階段就是根據(jù)設計圖紙與開發(fā)方案，編制合理可行的施工方案，按計劃準時并保質(zhì)保量的進行施工，并對施工過程進行合理的控制，尤其是簽證變更等方面?？⒐そY算階段需對已竣工并且經(jīng)過驗收合格的項目及時進行成本結算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的難點

（一）缺乏全過程財務管理意識

許多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財務管理，認為房地產(chǎn)開發(fā)就是一個取得土地、進行設計、組織施工并建造好房屋并進行售賣的過程，財務管理的作用只是記賬、核算，對開發(fā)成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過程財務管理意識，尤其忽視財務管理在開發(fā)前期的引導作用，并沒有從房地產(chǎn)開發(fā)的整體出發(fā)，也沒有將財務管理意識貫穿于整個開發(fā)過程。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時期，隨便建房都能獲得一定利潤，只是利潤多少而已，這也是導致這種房地產(chǎn)企業(yè)不重視全過程財務管理的一個原因。財務管理對利潤的影響很大，尤其是在房地產(chǎn)競爭越來越激烈的今天，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，全過程財務管理意識顯得更為重要，這將導致企業(yè)開發(fā)成本的高低，并影響最終的利潤，影響企業(yè)的競爭力，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。

（二）缺乏系統(tǒng)的稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)的稅務負擔非常重，一個好的稅收籌劃將影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤，但部分房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這一點。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種非常多，影響比較大的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅以及增值稅，在開發(fā)階段主要涉及的稅種有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收對企業(yè)的影響很大，但一些企業(yè)僅僅是在按部就班的進行稅務繳納，并沒有任何稅收籌劃，會導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務負擔較重的情況，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

三、當前房地產(chǎn)工程造價成本管理解決的重點

（一）合理地做出投資估算

雖然決策階段發(fā)生的成本僅僅占到總成本的0.5%-2%，但是對項目的整體成本影響高達60%-70%。開發(fā)商應重視房地產(chǎn)項目前期的投資評估，收集整理優(yōu)化估算資料，充分利用凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值指數(shù)成本動態(tài)評估指標判定項目的可行性，利用同類項目資料進行多方比對，為房地產(chǎn)項目工程造價成本控制打下良好基礎。

（二）提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，對房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的要求越來越高，稅務管理方面也更加規(guī)范，一個好的稅務籌劃可以使開發(fā)項目獲得更大的競爭力，也能進一步規(guī)范企業(yè)的稅務管理，降低稅務風險的影響。

企業(yè)在投資決策期間就需要進行稅收籌劃，并根據(jù)稅收籌劃制定相應的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現(xiàn)后期不必要的稅務風險以及稅務負擔。稅收籌劃不僅只是在前期做一個總的籌劃，在各個階段也應該有相應的稅收籌劃：在招投標階段選擇供應商時，不能僅以價低為最重要因素，還應考慮供應商的規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發(fā)票進而取得足額的進項稅等多項因素；融資階段也應進行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對企業(yè)稅收以及開發(fā)成本費用的影響。同時，加強對公司財會人員的培訓以提高財務人員的業(yè)務水平，重視現(xiàn)行稅收優(yōu)惠，發(fā)票管理要求。

四、結語

隨著國家加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場的競爭將會愈加激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)就需要通過提升房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的質(zhì)量來提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。提升對開發(fā)成本控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有力途徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的重要構成內(nèi)容。