文/毛譽凱 山東省濟南第二中學 山東濟南 250100

1、引言

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價格不斷上升。近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)值占GDP的比例不斷上升，2017年達到6.5%，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)能夠帶動整個經(jīng)濟發(fā)展，但是房地產(chǎn)的發(fā)展會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生擠出效應，并抑制居民消費，從長遠來看不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[1]。

2018年7月31日，中共中央政治局會議分析研究了中國上半年的經(jīng)濟形勢。會議明確提出“遏制房價上漲”要求。相比于以往“遏制房價過快上漲”的要求，本次會議的對于抑制房地產(chǎn)價格上漲的表述更加明確和嚴格，房地產(chǎn)價格再次成為了人們關心的焦點問題。那么中國房地產(chǎn)價格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，導致中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫的原因是什么？本文將重點分析以上幾個問題。

2、泡沫的定義及中國房地產(chǎn)泡沫的測度

2.1 泡沫的定義

“泡沫”往往是指資產(chǎn)價格嚴重偏離其基本價值，帕爾格雷夫經(jīng)濟學詞典將將泡沫狀態(tài)描述為：一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主，這些買主往往是以投機獲利為動機，并不關注資產(chǎn)本身的盈利能力[3]。因此，當人們對房地產(chǎn)進行投機，使其遠遠高于其本身價值時，房地產(chǎn)泡沫就產(chǎn)生了。那么中國房地產(chǎn)是否存在泡沫，泡沫的程度又如何呢？

2.2 中國房地產(chǎn)價格泡沫的測度

目前較為常見的對于房地產(chǎn)泡沫的測度指標包括房價收入比、房屋租售比、房地產(chǎn)價格增長率與實際GDP增長率之比、房價增長率與GDP增長率之比、商品房價格增長率與CPI增長率之比等[3, 4]。其中，房價收入比最能夠反應消費者對房地產(chǎn)價格的承受能力，房屋租售比則主要反映房屋以出租方式取得收益率情況，因而可以認為是度量房地產(chǎn)泡沫最主要的兩個指標。

一般認為，房價收入比在3～6之間屬于合理范圍，表一給出了2017年中國35座重點城市的房價收入比，可以看出35座重點城市的房價收入比僅有長沙在合理范圍區(qū)間，第一名深圳更是高達39.64遠遠高于合理區(qū)間。不僅如此，在這35個城市中，僅有9座城市的房價收入比的增長速度為負，其余均出現(xiàn)了不同程度的上升。

房屋租售比等于房屋月租金與售價之比，一般認為合理區(qū)間為1:200～1:300。表二給出了中國23座主要城市的房價租金比。可以看出所有23座城市的房屋租售比都在合理區(qū)間以上，排名第一的廈門更是高達1:1100。

根據(jù)以上兩個指標可以看出，中國大部分城市都存在房地產(chǎn)價格的泡沫，但是并不是所有的城市都存在泡沫，而且每個城市的泡沫程度存在很大的差異。

3、房地產(chǎn)價格泡沫形成的原因

由前文分析可以看出，目前中國各大城市的房地產(chǎn)價格存在一定程度的泡沫，那么房地產(chǎn)價格泡沫的形成原因是什么呢？本文認為主要原因在于以下幾點。

3.1 數(shù)量龐大的剛性需求

剛性需求是支撐房地產(chǎn)價格上漲的根本動力[1]。雖然剛性需求不會直接導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫，但是剛性需求是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫的基本誘因。剛性需求增加的原因在于以下兩點。第一，雖然中國在上個世界80年代起實施了計劃生育，但是由于之前的生育率暴漲，1987～1990年間中國迎來了第三次嬰兒潮，隨著此次嬰兒潮人口年齡增長到適合結婚生育的年齡，房子成為了生活必需品；第二，中國快速的城鎮(zhèn)化使得農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，2017年，中國城鎮(zhèn)化水平達到58.52%，城市常住人口超過8億人，且每年都會增加大量城鎮(zhèn)常住人口。適齡人口和城鎮(zhèn)人口構成了數(shù)量龐大的房產(chǎn)需求，需求數(shù)量增加直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲，因此房地產(chǎn)也吸引了很多投機者，希望通過轉(zhuǎn)手買賣賺取差價，進而推動房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫。

3.2 土地的壟斷供給

土地是房地產(chǎn)最主要的成本，土地價格的上漲直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲[1, 5, 6]。土地資源是一種稀缺的不可再生的資源。根據(jù)中國的產(chǎn)權制度，城鎮(zhèn)土地的所有權屬于國家。企業(yè)、居民等法人可以購買土地的使用權。一般而言，用于房地產(chǎn)的土地一次性可以轉(zhuǎn)讓70年的使用權，而使用者則需要向地方政府繳納一定的土地出讓金。由此可以看出，地方政府實質(zhì)上是土地的壟斷供給方。

對于地方政府，發(fā)展經(jīng)濟往往是其工作的重中之重，而發(fā)展經(jīng)濟則需要投入大量的財政，但是由于地方政府的稅收水平有限，只能通過其他方式提高其財政收入，而大部分地方政府都將土地出讓金作為提高財政收入的重要渠道[1]。由于土地的壟斷供給直接推高了土地成本，進而影響了房地產(chǎn)的成本，所以助推了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

3.3 房地產(chǎn)市場的不斷虛擬化

由于有數(shù)量龐大的剛性需求做依托，房地產(chǎn)市場的流動性和虛擬性大大提高[1, 7]。隨著房地產(chǎn)市場的虛擬化，房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的聯(lián)系越來越弱，房地產(chǎn)的投資和投機功能逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)不再僅僅是一種消費品，更成為了一種投資品。任何投資品的價格在升值預期下都會上升，在適婚人口增加和城鎮(zhèn)化進程的雙重預期下，房價逐漸攀升。穩(wěn)定的投資收益吸引了更多的投機者介入房地產(chǎn)市場。又由于國內(nèi)投資渠道的匱乏，從而使得“炒房”成為了謀求財富的重要工具，所以大量資金涌入房地產(chǎn)市場，進而催生了房地產(chǎn)價格泡沫。

4、化解房地產(chǎn)泡沫的政策建議

第一，應當擴大廉租房、經(jīng)濟適用房等政策性住房供給。由于當下中國國內(nèi)存在大量的剛性需求，因而房地產(chǎn)的投機者敢于對房地產(chǎn)進行炒作，而緩解剛性需求最有效最直接的辦法就是增加供給。只要滿足了剛性需求者的住房需求，投機者希望其他人高價接手的預期就會減弱，投機資金就會主動退出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格泡沫自然就會化解。

第二，應當擴大城市土地供給。當下土地供給是約束房地產(chǎn)供給的主要因素，土地成本也是房屋建設的主要成本，因而增加住房供給的前提是增加土地供給，只有土地供給增加了，住房供給才會增加。

第三，應當擴大城市土地供給應當完善國內(nèi)資本市場，增加投資渠道。房地產(chǎn)泡沫形成的另一個原因在于大量資金的融入，緩解資金涌入的方法既可以是“堵”也可以“疏”。一味的禁止房地產(chǎn)炒作，但是不給予資本更好的投資渠道，只會使得投機者想盡辦法規(guī)避管制，效果并不理想。因而，應當擴展投資渠道，引導資金從房地產(chǎn)市場流向其他資本市場。