袁野

2015年6月16日，日本東京都北區(qū)西原町，一名公務員正檢查該區(qū)閑置房屋的狀況（@視覺中國）

作為一名有些特殊的日本房地產(chǎn)經(jīng)紀人，Yuken Kon的特殊在對房源的挑選——他專注同行所不屑一顧的“空置房屋”買賣。

一套位于橫濱郊區(qū)的兩室一廳公寓，是Kon手頭現(xiàn)有的房源之一。這套公寓的前主人是一位60多歲的離異女性，因為抑郁而自殺身亡。如今，房子由老太太的一個女兒繼承。她沒有搬進來，因為這里容易喚起母親已故的痛苦回憶，也沒有整修、出租，而是讓它閑置了，就像日本其他數(shù)百萬套房子的狀況那樣。

“原來的房主去世后，房子閑置下來的現(xiàn)象很常見?！盞on說。

長久以來，日本以“地狹人稠”聞名，面積略小于中國的云南省，卻有約1.26億人口。過度擁擠的環(huán)境導致房價、租金高企，讓不少生活在大城市里的上班族感到煩惱。

但如今，一個截然相反的難題同時出現(xiàn)：閑置住宅——長期沒有人居住、且連續(xù)5年沒有使用過自來水和電的房子——數(shù)量迅速攀升。

七分之一的房子無人住

日本總務省發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，日本現(xiàn)有約820萬套閑置住宅，占全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)歷史最高紀錄;其中有近四分之一的閑置住宅被永久性遺棄，淪為“鬼屋”。

過去，閑置住宅大多位于偏遠的鄉(xiāng)村。但近年來，擁擠的都市也出現(xiàn)越來越多被遺棄的住宅。即使在繁榮的東京，房屋空置率也在攀升，超過十分之一的房子是空的，比例高于倫敦、紐約和巴黎?！皷|京可能最終會被空城包圍”，研究空房現(xiàn)象的房地產(chǎn)專家牧野智彥表示。

對于社會來說，閑置房屋是個沉重負擔。它們大多年久失修，內(nèi)部雜物又多，很容易成為蚊蟲蛇鼠的樂園。一些房子淪為了散發(fā)惡臭的垃圾傾倒場，有些甚至成了被不法分子長期占據(jù)的犯罪窩點，讓附近居民苦不堪言。

對此，日本政府和地方市政當局采取了一些措施，如為愿意拆除破舊房屋的業(yè)主提供補貼。2014年6月，橫須賀市就推出政策，表示會提供大約300萬日元（約合人民幣18.3萬元）的拆房補助。2015年，國會還通過了一項法律，允許地方政府處罰不拆除或翻新“鬼屋”的業(yè)主。

這些政策收效甚微，很大一部分原因在于日本高昂的拆房成本——拆掉一套小型的木造獨棟住房，需要花費100萬日元（約合人民幣6萬元）。業(yè)主不愿自找麻煩，政府對于這筆虧本交易也很謹慎。法律也在“幫倒忙”：根據(jù)泡沫經(jīng)濟時代推行的一項減稅政策，閑置土地的財產(chǎn)稅率是建筑占用地的6倍。這意味著，如果房屋主人拆除了房屋，就得多繳一大筆稅款，棄之不理才是合理選擇。

也有一些地產(chǎn)經(jīng)紀人試圖從逆境中發(fā)現(xiàn)商機，比如專做閑置房屋生意的Kon。他發(fā)現(xiàn)，想讓空屋重新煥發(fā)生機，首先要解決房屋本身的設計瑕疵：一些老屋不符合抗震規(guī)定、但限于建筑法規(guī)又無法重建;一些位于有山體滑坡風險的地段;一些則位于汽車根本開不進去的狹窄小巷之中。

此外，他還要考慮購房者的心理感受。一些空屋之所以不受歡迎，因為頭頂“兇宅”名號——之前的住戶在這里自殺或被謀殺，或是默默地“孤獨死”。

Kon不僅要重新裝修這樣的房子，還要負責做法事，比如富有日本特色的“護摩火祭”。在公司網(wǎng)站上，他特意將這種改造過的房子標為“吉屋”。

?“半賣半贈”沒人要？

不過，即使是Kon這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，基本也只關注城市里的閑置房屋，不會冒險進入農(nóng)村房產(chǎn)市場。那里的人口老齡化現(xiàn)象更為嚴重，閑置房屋的數(shù)量遠高于城市，但鮮有人問津。

“農(nóng)村地區(qū)的很多房子實際上毫無價值，對業(yè)主來說，它們是一種負擔，有些人甚至愿意掏錢擺脫它們?！盞on說。

截至2017年10月，日本全國約有4.1萬平方公里的土地和房屋無人認領，略大于九州島的面積。預計到2040年，這個數(shù)字將攀升至7.2萬平方公里。

對于這些市場不愿涉足的領域，焦慮的日本地方當局紛紛設立“空屋銀行”，推廣這些在地產(chǎn)網(wǎng)站上看不到的地產(chǎn)。市政府在官網(wǎng)列出本轄區(qū)內(nèi)所有的空置房子。還提供詳細的步驟引導感興趣的買家。

這些房子的最大特點就是便宜。橫須賀市一間帶小花園的單層獨棟木屋，房齡60年，掛牌價66萬日元（約合人民幣4萬元）。在更偏僻一些的鄉(xiāng)間，類似的房子只要區(qū)區(qū)幾萬日元。

其他一些城鎮(zhèn)也在嘗試各自想出的新點子，比如給移居到當?shù)夭①徺I空屋的外來人員提供現(xiàn)金獎勵。有幾個地方成功地吸引了小批藝術家和自由職業(yè)者，他們可以通過互聯(lián)網(wǎng)與大城市里的客戶保持聯(lián)系。一些老房子被改造成公共活動中心、養(yǎng)老院或賓館民宿，以及時尚的咖啡廳。

大量的房子實質(zhì)上等于“免費贈送”，買家只須交稅和支付經(jīng)紀費即可。2014年，育有三名子女的井田夫婦，就免費拿到一間位于東京都多摩地區(qū)奧多摩町的雙層樓房。當然，免費的午餐不是人人都能吃到：奧多摩只考慮年輕的家庭，即家庭成員年齡不得超過43歲，孩子最大也只能上初中。

一些房屋則以非常低的費用出租，租住時間夠長便可以成為業(yè)主。在宮城縣的七宿町，一座市政府提供的獨棟住宅的租金為每月3.5萬日元（約合人民幣2131元），在這里住滿20年的話，就能自動取得房屋和土地的所有權(quán)。奧多摩的計劃與之相似——每月支付5萬日元（約合人民幣3044元）租金，22年后就能擁有這棟房子。

2017年11月25日，日本神奈川縣真鶴町，一家燒烤餐廳破產(chǎn)后，廢棄房屋變成了“街區(qū)藝術屋”（@視覺中國）

外國人也可以申請入住或購買空屋，哪怕他們沒有居留簽證。今林敏行和他的菲律賓妻子羅莎莉，就打算帶著6個孩子，于2019年初從東京市中心搬到奧多摩。

此外，愛彼迎（Airbnb）等短租公司，也一度計劃好好利用這些閑置的房產(chǎn)。

便宜沒好貨？

愛彼迎們的計劃遭遇到日本政府的“阻斷”。2018年6月，日本公布了新的法律細則，短租市場受到了嚴格的限制，比如租期被限制在180天，這些限制導致一些本有機會迎來新主人的房屋再次被遺棄。

這就如同整個“空屋銀行”事業(yè)的縮影一般：計劃推行4年來，獲得拯救的空屋屈指可數(shù)。

這個結(jié)果并不令人感到意外。日本地產(chǎn)網(wǎng)站Rethink Tokyo提醒對“免費午餐”感到心動的人們，“接盤”這些空屋前請務必認真考慮風險，比如裝修費用——在某些情況下，這筆錢可能與在其他地方購買普通房產(chǎn)的價格相差不大。在大多數(shù)時候，買家需要翻新部分甚至全部房屋，特別是浴室和廚房。更不要提數(shù)額不明、規(guī)定繁雜的管理費、修繕費和稅金（固定資產(chǎn)稅和所得稅等）了。

另一個危險是產(chǎn)權(quán)的模糊性。日本的土地登記并非強制性，而是一項民事法律程序，即使業(yè)主不登記也不會失去土地所有權(quán)，只是在政府那里沒有記錄而已。為了避稅，越來越多的人選擇不登記。買到“空屋”的人，說不定哪一天就會被突然冒出的原主人討要房契。

2016年6月8日，日本東京某地，房屋地基工程正在進行（@視覺中國）

此外，購買“空屋”會被認為是“徹頭徹尾的失敗者”，承擔巨大的心理壓力。被街坊們白眼相看的感覺很不好受，更何況選擇“空屋”的家庭可能還帶著孩子。此外，由于多數(shù)空屋都在沒有多少就業(yè)機會的農(nóng)村地區(qū)，真正會搬來的人往往都是希望頤養(yǎng)天年的退休老人。

更重要的是，日本的二手房原本就不受消費者歡迎。據(jù)英國《金融時報》，日本人對新房子十分“執(zhí)著”，在日本銷售的房屋中只有不到15%是二手房，而這一比例在美國和歐洲達到90%。

這也意味著，日本房產(chǎn)的折舊率驚人。從建成第一天開始，日本的房子就開始貶值，10年后價格就會跌去一半，而一棟25年房齡的房子就幾乎沒有任何價值了，買家只需要支付土地的價格，不用為建筑買單。

所以，盡管人口越來越少、空置的房屋越來越多，日本每年仍然在不斷建造新的住宅。2016年，有96.7萬套新房開工，比上一年增長6.4%。巧合的是，日本人口每年的下降數(shù)量也大約是100萬。這種現(xiàn)象雖然看上去無比矛盾，但它就是這樣真實地存在著，而且至少從目前看還將持續(xù)下去。