江寒秋

因?yàn)榭罩枚?，專家“打起了架”?/p>

先是國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興表示，當(dāng)前我國(guó)房屋空置率太高，例如北京空置率就高達(dá)10%-20%，而房產(chǎn)稅的出臺(tái)需要多種條件支持，可能需要較長(zhǎng)時(shí)間，所以可以考慮將房地產(chǎn)稅拆分為消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅和物業(yè)稅，并建議率先出臺(tái)消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再?gòu)娜菘紤]物業(yè)稅，“以達(dá)到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。

隨后，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌卻認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)住宅人均1.1套，人均建筑面積在35-40平方米之間，中國(guó)住房市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間，目前最多是階段性的飽和，拆舊建新還會(huì)帶來大量的需求，加上家庭小型化和老齡化，會(huì)導(dǎo)致喪偶老人獨(dú)居、年輕人一人家庭越來越多。

我國(guó)住房到底是不是已經(jīng)飽和？空置率又該如何界定？

房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)待調(diào)整

資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)稅征收始于1951年，主要涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，后來逐步擴(kuò)大到包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的我國(guó)今年前三個(gè)季度財(cái)政收支情況，今年1-9月，全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4517億元，同比增長(zhǎng)19.3%；土地增值稅4583億元，同比增長(zhǎng)14.7%；房產(chǎn)稅1967億元，同比增長(zhǎng)6.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1760億元，同比下降1.6%；耕地占用稅1026億元，同比下降29.2%；個(gè)人所得稅11349億元，其中涉及房屋交易的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長(zhǎng)13.2%。

當(dāng)前房地產(chǎn)稅收呈良性增長(zhǎng)，但隨著我國(guó)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)的變化，多位專家表示房地產(chǎn)稅稅收結(jié)構(gòu)不合理。

恒大研究院夏磊和任澤平在《房地產(chǎn)周期》中分析：“目前中國(guó)房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，涉及開發(fā)建設(shè)、交易、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及7個(gè)稅種，交易環(huán)節(jié)，涉及7個(gè)稅種，在保有環(huán)節(jié)，有2個(gè)稅種?！薄半S著大規(guī)模住房建設(shè)時(shí)代過去，存量房時(shí)代的來臨，土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，作為保有環(huán)節(jié)稅收——房產(chǎn)稅改革的緊迫性正在上升?！毕睦诤腿螡善奖硎?。

此外，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)還面臨重復(fù)征稅的問題。

中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林表示：“我國(guó)目前可在市場(chǎng)上流動(dòng)的土地都是國(guó)家所有，但房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)繳納了土地出讓相關(guān)稅費(fèi)，若是再對(duì)房屋所有者征收相關(guān)費(fèi)用，的確有重復(fù)征稅之嫌。”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)據(jù)此建議，設(shè)置空置稅并不是增加一個(gè)房地產(chǎn)稅稅種，而是從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，這樣才是合理的?！霸谡w稅負(fù)下降的前提下，降低開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，同時(shí)適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開征住房空置稅，并設(shè)置隨住房空置時(shí)間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅，征收空置稅會(huì)是一個(gè)更好的選擇?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)表示。

“空置率”界定成難題

雖然空置稅有望打擊炒房、囤房，釋放存量、活躍市場(chǎng)，空置率、空置稅也并非首次在我國(guó)提及，但如何界定“空置”仍然是一個(gè)難題。

同一場(chǎng)演講中，仇保興公開表示北京的空置率已經(jīng)高達(dá)20%，但隨即被貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)駁回，他認(rèn)為北京的空置率僅有7%。當(dāng)前已有的空置率研究，大多數(shù)采取水電燃?xì)馐褂媒y(tǒng)計(jì)法、大數(shù)據(jù)估測(cè)、實(shí)地走訪等方式，但始終缺乏一個(gè)統(tǒng)一的、權(quán)威的統(tǒng)計(jì)。

究竟應(yīng)該如何界定空置率？

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，關(guān)于目前我國(guó)城市的空置率問題，“我們也不清楚，當(dāng)前的空置情況不好界定”。而按照國(guó)家電網(wǎng)“一年用電不超過20度”的標(biāo)準(zhǔn)，2017年全國(guó)大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率為13.9%，農(nóng)村的房屋空置率則為14%。

20世紀(jì)90年代中后期，我國(guó)引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。2003年，有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法，建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”；2010年，統(tǒng)計(jì)部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”，但截至目前仍未見到相關(guān)進(jìn)展公布。

綜合當(dāng)前國(guó)際上已有比較成熟的住房空置率統(tǒng)計(jì)的國(guó)家的情況來看，空置率統(tǒng)計(jì)是一套復(fù)雜的系統(tǒng)，包括基本的數(shù)據(jù)了解、常規(guī)的走訪了解、數(shù)據(jù)庫(kù)建立共享等。此外，對(duì)空置的定義也有比較明確的分類，包括季節(jié)性空置、待出租等多種情況。

目前，國(guó)內(nèi)尚未形成空置率的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。

2015年，時(shí)任國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局黨組成員盛來運(yùn)表示，空置率統(tǒng)計(jì)難以推出，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計(jì)算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施”。

香港“空置稅”不可比

今年6月，香港開征“一手房空置稅”：針對(duì)空置一年或以上、未作出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收空置稅。

深港房地產(chǎn)專家羅振坤表示，香港的空置稅跟內(nèi)地理解的可能有點(diǎn)不同，“香港的空置稅主要是由于近年來香港房?jī)r(jià)急升，開發(fā)商多以‘?dāng)D牙膏的方式分多批推售房子、制造供不應(yīng)求的假象，所以用空置稅來逼迫開發(fā)商加快推售手上的一手物業(yè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)”。

但內(nèi)地情況不一樣?！皟?nèi)地的一手房已經(jīng)有足夠的手段控制開發(fā)商的捂盤行為，沒必要使用空置稅?！绷_振坤表示，“比如近期深圳發(fā)布《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》，要求房企住宅開發(fā)一年內(nèi)開工四年內(nèi)竣工，已經(jīng)對(duì)開發(fā)商拖延、捂盤形成了一定的打擊。此外在針對(duì)捂盤行為方面，內(nèi)地還有對(duì)拿預(yù)售證十天內(nèi)必須推售，并且同一批預(yù)售證房源必須同一批推出等規(guī)定。”

此外，多位專家分析，即使出臺(tái)空置稅，也沒那么快能推出，且稅率不會(huì)那么高。羅振坤表示，“推行空置稅、壓制投資需求主要是為打擊二手市場(chǎng)囤房行為，如果稅率定得太高，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，一線以外的市場(chǎng)大多會(huì)崩盤，估計(jì)內(nèi)地短期內(nèi)不會(huì)推出?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)也認(rèn)為，“開征空置稅無疑有利于增加租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)，推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。但是，香港征收200%的空置稅做法實(shí)際上屬于一種懲罰性的稅收，內(nèi)地城市即使開征空置稅，也不至于采用這么高的稅率?！?/p>

但即使香港開征了空置稅，市場(chǎng)效果也不如政策預(yù)期?！跋愀鄣目罩枚惵收鬯愦蠹s為價(jià)值的5%，如果物業(yè)每年增值超過5%，空置稅基本上形同虛設(shè)。參照過往幾年香港房?jī)r(jià)的升幅，空置稅只能起到對(duì)買家心理上的影響，不會(huì)增加供應(yīng)量?！绷_振坤分析，“近期香港在多年低息環(huán)境下首次跟隨美國(guó)加息，對(duì)市場(chǎng)形成一定沖擊，房?jī)r(jià)指數(shù)高位回落，一手房?jī)r(jià)也在萬科在屯門的項(xiàng)目帶頭低開后有回落跡象，但這與空置稅沒有直接關(guān)系?！?/p>

在空置稅征收方面，王業(yè)強(qiáng)建議逐步推進(jìn)，“從目前情況來看，增收空置稅需要先制定空置標(biāo)準(zhǔn)，此外空置稅的出臺(tái)也不應(yīng)是一個(gè)單一事件，需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅種進(jìn)行歸并，總體設(shè)計(jì)，系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”。