【摘" " 要】在全新的時(shí)代背景下，我國(guó)物業(yè)管理工作面臨的形勢(shì)和任務(wù)十分嚴(yán)峻，在具體的發(fā)展過(guò)程中，要確保業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)和政府等相關(guān)部門(mén)通力合作，有效融合，進(jìn)一步發(fā)揮合力，由此使我國(guó)物業(yè)管理呈現(xiàn)出全新的面貌，更有效的適應(yīng)我國(guó)住房制度改革的全新形勢(shì)。在物業(yè)管理過(guò)程中，要進(jìn)一步樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，以此為我國(guó)人民群眾的居住水平提升作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。同時(shí)，要以市場(chǎng)需求為基準(zhǔn)，進(jìn)一步明確自身的服務(wù)定位，從根本上有效滿足不同層次的物業(yè)需求。基于此，本文重點(diǎn)探討和分析當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理過(guò)程中面臨的形勢(shì)和任務(wù)等相關(guān)內(nèi)容，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理" 形勢(shì)" 任務(wù)

中圖分類(lèi)號(hào)：G4" " " 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2018.10.196

當(dāng)前，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，在城市居民的居住環(huán)境和物業(yè)管理等相關(guān)方面，也越來(lái)越引起相關(guān)人士的高度關(guān)注，其中在物業(yè)管理過(guò)程中，要著重關(guān)注當(dāng)前工作面臨的形勢(shì)和挑戰(zhàn)，明確相對(duì)應(yīng)的任務(wù)，以此為基準(zhǔn)，切實(shí)有效的實(shí)施相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，這樣才能使城市居民的物業(yè)管理質(zhì)量和效率得到更有效的提升，由此為居民的安居樂(lè)業(yè)提供切實(shí)有效的保障，使我國(guó)城市化建設(shè)質(zhì)量得到更顯著的提升。結(jié)合這樣情況，本文重點(diǎn)探討和分析物業(yè)管理過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題和任務(wù)等。

一、物業(yè)管理和小區(qū)建設(shè)沒(méi)有真正分離

從實(shí)踐中來(lái)看，在我國(guó)的物業(yè)管理過(guò)程中，小區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理并沒(méi)有真正意義上實(shí)現(xiàn)分離，這對(duì)于物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化操作和規(guī)范化發(fā)展造成十分嚴(yán)重的影響，是重大阻礙。誰(shuí)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行管理，這對(duì)于購(gòu)房者而言，似乎已經(jīng)成為司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，而此類(lèi)形式在很大程度上影響到其他物業(yè)公司對(duì)于項(xiàng)目的介入和管理，也使得開(kāi)發(fā)商的物業(yè)子公司一直在不夠成熟的狀態(tài)中，沒(méi)有真正意義上成熟起來(lái)，也無(wú)法真正意義上形成市場(chǎng)化的物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在相關(guān)條例中有一定要求，國(guó)家要提倡建設(shè)單位結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相互分離的原則，并且利用招投標(biāo)的方式進(jìn)行相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘。在這種情況下，可以充分看出，提倡本身沒(méi)有強(qiáng)制力作用，而開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中也無(wú)法真正意義上落地，使得相關(guān)內(nèi)容往往流于形式，沒(méi)有真正意義上實(shí)現(xiàn)建管的有效分離。

二、業(yè)委會(huì)不能真正意義上制約和平衡物管公司

在物業(yè)管理過(guò)程中可以看出，很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)往往是由開(kāi)發(fā)商組建起來(lái)的，而這種業(yè)主委員會(huì)能否真正意義上代表業(yè)主的利益，這是讓人特別懷疑的一點(diǎn)。當(dāng)前，很多方面的維權(quán)活動(dòng)往往是由業(yè)主自行組織并發(fā)起的，推選出幾個(gè)代表和物業(yè)公司以及開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判。然而，在這個(gè)過(guò)程中，很多物管公司并沒(méi)有真正意義上發(fā)揮作用，往往呈現(xiàn)出不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。針對(duì)這樣的情況，有很多臨時(shí)的業(yè)主委員會(huì)往往是在這樣的業(yè)主維權(quán)活動(dòng)中進(jìn)一步延伸出來(lái)的。在條例中有相應(yīng)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主要組成業(yè)主大會(huì)，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主要在物業(yè)所在的區(qū)，縣以及人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，才能成立相對(duì)應(yīng)的業(yè)主大會(huì)，并結(jié)合實(shí)際情況選舉出業(yè)主委員會(huì)，按照相關(guān)方面的法律法規(guī)來(lái)成立，并通過(guò)行政備案的方式成立業(yè)主業(yè)委會(huì)，同時(shí)使自身有合法身份。然而，從小區(qū)的物業(yè)管理過(guò)程中來(lái)看，物管公司雖然有著小區(qū)公共資源的管理權(quán)和調(diào)動(dòng)權(quán)，但是并沒(méi)有真正意義上起到平衡制約的作用，從而也無(wú)法真正意義上在具體的小區(qū)管理過(guò)程中呈現(xiàn)應(yīng)有的效益和價(jià)值。

三、新舊物管公司在交接的過(guò)程中出現(xiàn)真空問(wèn)題

從實(shí)踐中來(lái)看，當(dāng)前很多小區(qū)的物業(yè)管理過(guò)程中往往是前期進(jìn)行物業(yè)管理，而我們所稱(chēng)之為的前期物業(yè)管理，主要指的是在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，相關(guān)單位所選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)相關(guān)小區(qū)進(jìn)行一定程度的管理，從條例中能夠進(jìn)一步看出，物業(yè)管理主要指的是業(yè)主利用選聘的物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中的相關(guān)內(nèi)容，維修養(yǎng)護(hù)管理房屋和相應(yīng)的設(shè)施場(chǎng)地等等。而條例的實(shí)行，是大部分小區(qū)管理從前期的物業(yè)管理進(jìn)一步向物業(yè)管理階段進(jìn)行轉(zhuǎn)型，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)兩種狀況。首先是仍然由原來(lái)的物業(yè)公司進(jìn)行實(shí)時(shí)管理，但是物業(yè)管理合同簽訂的主體其中一方很可能出現(xiàn)一定程度的變化。另外一種情況是，如果物業(yè)公司要進(jìn)行變更，而在這個(gè)過(guò)程中就會(huì)使新舊物業(yè)公司在銜接的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。從實(shí)踐中來(lái)看，開(kāi)發(fā)商前期管理的物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)和即將管理的物業(yè)公司，在交接的過(guò)程中會(huì)存在一定的問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中，相關(guān)方面的法律法規(guī)和責(zé)任制度無(wú)法有效明確，從而無(wú)法進(jìn)行財(cái)產(chǎn)審計(jì)，針對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查等相關(guān)方面都是要求業(yè)主必須要著重考量的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

四、前期物業(yè)公司面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)

在業(yè)主委員會(huì)選擇了全新的物業(yè)管理企業(yè)之后，簽訂相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同并生效之后，不管是開(kāi)發(fā)商還是前期物業(yè)管理公司，所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是否到期，在這樣的情況下都會(huì)終止合同。隨著條例的進(jìn)一步實(shí)施，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商選聘的前期物業(yè)公司就會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如果無(wú)法和物業(yè)委員會(huì)達(dá)成繼續(xù)管理的一致協(xié)議，開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主就不會(huì)再進(jìn)一步履行支付義務(wù)。在這樣情況下，前期物業(yè)公司就會(huì)面臨解散的風(fēng)險(xiǎn)。第二，前期物業(yè)管理公司和新的物業(yè)管理是進(jìn)行有針對(duì)性的對(duì)比，他們?cè)谕度敕矫娓?，因而運(yùn)作難度也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，在工程收尾和小區(qū)入住的環(huán)節(jié)，是物業(yè)公司進(jìn)行管理過(guò)程中巨大的挑戰(zhàn)。然而，即使把這個(gè)挑戰(zhàn)應(yīng)對(duì)之后，真正意義上進(jìn)行管理的可能是其他的公司，由此導(dǎo)致前期物業(yè)管理公司有巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患和財(cái)務(wù)安全隱患，有可能導(dǎo)致其無(wú)法回收前期的投資。而針對(duì)某些中小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，所呈現(xiàn)出的巨大變動(dòng)很可能導(dǎo)致其破產(chǎn)，倒閉。

五、共用設(shè)施的界限成為焦點(diǎn)問(wèn)題

從條例的規(guī)定中進(jìn)一步可以看出，利用物業(yè)共用部門(mén)，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，要在確保相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理企業(yè)一致同意之后，要結(jié)合相對(duì)應(yīng)的規(guī)定辦理相對(duì)應(yīng)的手續(xù)，而業(yè)主的收益，要用來(lái)針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行有效補(bǔ)充，也可以結(jié)合業(yè)主大會(huì)的具體決定來(lái)有效使用，這樣才能充分確保全體業(yè)主的權(quán)益得到充分的維護(hù)。然而從現(xiàn)實(shí)中來(lái)看，在小區(qū)內(nèi)部所涉及的公共設(shè)施和設(shè)備特別雜亂，復(fù)雜，而且種類(lèi)眾多，在具體的經(jīng)營(yíng)和力方面涉及多種數(shù)，怎樣才能進(jìn)行更有效的界定，這成為相關(guān)方面持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。在銷(xiāo)售項(xiàng)目中宣傳的作為小區(qū)配套設(shè)施的學(xué)校，會(huì)所等，在經(jīng)營(yíng)方面是和物業(yè)公司獨(dú)立開(kāi)來(lái)的，而怎樣才能對(duì)其進(jìn)行更有效的界定和操作，在這個(gè)過(guò)程中涉及特別多的利益和方面，怎樣才能進(jìn)行更有效的界定和區(qū)分，這是需要著重研究的，是十分艱難的形式和任務(wù)。

六、在維修資金的應(yīng)用過(guò)程中，往往在吃大鍋飯

當(dāng)前，在物業(yè)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集方面不夠健全完善，很多的籌集渠道不夠科學(xué)合理，使用也不夠理想，這對(duì)于業(yè)主的權(quán)益會(huì)造成很大的損害。專(zhuān)項(xiàng)維修基金并不是政府的，同樣更不是物業(yè)管理公司的，是全體業(yè)主所共有的當(dāng)前維修基金的收取，這是該領(lǐng)域范圍內(nèi)需要持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)前，隨著更多商品房的進(jìn)一步投入和應(yīng)用，在專(zhuān)項(xiàng)維修基金的應(yīng)用方面也進(jìn)一步被高度重視，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司并沒(méi)有責(zé)任心和使命感，在小區(qū)管理過(guò)程中，如果某些公用設(shè)施或者設(shè)備出現(xiàn)破壞性的應(yīng)用情況，通常情況下壽命為10年的設(shè)備只使用5年就無(wú)法繼續(xù)運(yùn)用，在這樣的情況下，就要充分發(fā)揮維修資金的作用，然而如果維修資金沒(méi)有被科學(xué)合理的應(yīng)用，或者沒(méi)有被高度重視，就會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的實(shí)時(shí)設(shè)備進(jìn)一步惡化，無(wú)法確保小區(qū)正常運(yùn)行。除此之外，因?yàn)閷?zhuān)項(xiàng)維修基金是全體業(yè)主共同所有的，其主要用途是針對(duì)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行保修和維護(hù)，并及時(shí)有效的進(jìn)行更新和改造，然而很多規(guī)模比較大的小區(qū)有著多個(gè)住宅樓群，有些公共設(shè)施是給某一棟樓服務(wù)的，但是如果需要進(jìn)行維修更新，往往要?jiǎng)佑萌w業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修基金，而在這樣的情況下，一刀切的模式無(wú)法真正意義上體現(xiàn)起針對(duì)性和高效性，進(jìn)而形成大鍋飯的問(wèn)題。所以，針對(duì)這樣的情況，怎樣才能充分確保住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金能夠進(jìn)行切實(shí)有效的精細(xì)化管理，進(jìn)行更科學(xué)合理的應(yīng)用，這對(duì)于每個(gè)業(yè)主的根本利益和直接效益講都有著十分關(guān)鍵的作用。

七、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上文的分析和探討，我們能夠著重看出，在全新的時(shí)代背景下，物業(yè)管理工作面臨著比較嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)和問(wèn)題，相關(guān)任務(wù)十分嚴(yán)峻，針對(duì)這樣的情況，就需要業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)和政府等相關(guān)部門(mén)發(fā)揮合力，有效配合，物業(yè)管理要具備強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感，有針對(duì)性的結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的法律法規(guī)和住房管理制度，以及物業(yè)管理等相關(guān)內(nèi)容，真正意義上樹(shù)立為人民群眾服務(wù)的意識(shí)，在最大程度上為我國(guó)人民居住水平的提升貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在物業(yè)管理方面也要把市場(chǎng)需求作為導(dǎo)向，針對(duì)自身的服務(wù)定位進(jìn)行有效明確，從根本上滿足個(gè)性化的需求，同時(shí)，進(jìn)一步把市場(chǎng)需求作為導(dǎo)向，針對(duì)自身的服務(wù)定位進(jìn)行有效明確，從根本上滿足個(gè)性化的物業(yè)需求，同時(shí)進(jìn)一步加快改革進(jìn)程，創(chuàng)造出更加和諧良好的法治環(huán)境，以此使我國(guó)物業(yè)管理呈現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展效益。

參考文獻(xiàn)

[1]劉群房，屋維修與管理[M].北京：高等教育出版社2013.7.

[2]劉宏玉，加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版2016.8.

[3]王艷青，物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京化學(xué)工業(yè)出版社2017.3.

[4]唐臘梅，物業(yè)管理法規(guī)[M]，北京高等教育出版社2013.6.