秦 鏜

早前上海市農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作已經(jīng)圓滿完成，本文通過對上海市農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作進(jìn)行研究，進(jìn)而得出本文論題的探討。

一、農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容

第一，在研究過程中，我們明確了農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的內(nèi)容主要包括農(nóng)村地區(qū)宗地的權(quán)屬、界址、面積、用途等基本信息，切實掌握該土地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)[1]。第二，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)完善農(nóng)村地籍的調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度，為土地的合理有效規(guī)劃打下基礎(chǔ)。第三，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行相應(yīng)的改革并為經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展提供服務(wù)和保障，從而促進(jìn)土地資源的有效利用，適應(yīng)時代的發(fā)展。第四，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)地進(jìn)行相應(yīng)的宅基地調(diào)查和相關(guān)取證工作。

二、實施的關(guān)鍵內(nèi)容與技術(shù)

宅基地梳理、宅基地調(diào)查和地籍測量是進(jìn)行農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的三大關(guān)鍵內(nèi)容。

（一）宅基地梳理

農(nóng)村宅基地梳理是以村為單位的，在劃定的范圍內(nèi)，再逐戶進(jìn)行宅基地使用權(quán)權(quán)屬的梳理[2]。第一步，需要制作宅基地索引圖：以村為單位，將所調(diào)查得到的地形數(shù)據(jù)與土地管理部門提供的地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如村對地界分布等數(shù)據(jù)結(jié)合起來進(jìn)行《宅基地索引圖》的制作，以完整反映行政村界線范圍內(nèi)所有地形、門牌號等主要考核目標(biāo)并定時進(jìn)行更新。第二步，收集權(quán)源證明材料，整理歸類權(quán)源證明材料，這是需要與調(diào)查對象交流和實物憑據(jù)來核實相關(guān)信息的，如房產(chǎn)證、地契等。第三步，進(jìn)行宅基地信息梳理，使其形成梳理結(jié)論并制作《地籍調(diào)查表》來歸類管理。第四步，無論是什么信息在發(fā)展過程中都會有一些變化，因而相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行定時和不定時更新。

例如，制定外業(yè)調(diào)查計劃可以是一個季度或一年進(jìn)行一次，并在一年內(nèi)把所需要負(fù)責(zé)的調(diào)查區(qū)域的相關(guān)工作完成好；開展外業(yè)調(diào)查，不定時去核實產(chǎn)權(quán)與現(xiàn)狀使用情況，多方面去核對信息，避免一葉障目，因僅聽取一家之言而導(dǎo)致所取得的信息無法解決相關(guān)紛爭；開展地籍測量并繪制宗地草圖，促進(jìn)信息管理規(guī)范化的實現(xiàn)，有時候需要準(zhǔn)確核實房屋及建筑物長寬高及形狀體積并判斷是否屬于合法范圍，對于不合法的應(yīng)通知戶主進(jìn)行整改，以免妨礙了土地資源有效利用和政府規(guī)劃的實施；進(jìn)行調(diào)查取證并整理外業(yè)調(diào)查成果如實地考量并進(jìn)行數(shù)字化信息存檔，可以通過拍攝相關(guān)圖片上傳并編寫能夠準(zhǔn)確真實反映實際情況的文字內(nèi)容等方法。

（二）宅基地調(diào)查

宅基地梳理之后，再開展農(nóng)村宅基地更細(xì)化的使用權(quán)調(diào)查，并以戶為單位核實其對土地的使用是否符合規(guī)范、是否真實有效地持有使用權(quán)。

需要注意的是，在此過程中需要了解清楚解算的合法適用范圍。即根據(jù)上面外業(yè)調(diào)查的成果并結(jié)合合法適用范圍等方面內(nèi)容來判斷，進(jìn)而解算出宅基地的合法適用范圍。此時，要嚴(yán)格依據(jù)產(chǎn)證宗地附圖記載的尺寸大小和外業(yè)實測所做的宗地草圖去判斷所得出的數(shù)據(jù)是否符合真實性、有效性，再根據(jù)所得出的真實有效的數(shù)據(jù)來計算宗地面積并進(jìn)行判斷能否恢復(fù)或更新記載的宗地界線，或是需要其進(jìn)行整改。譬如，當(dāng)解算的面積與權(quán)源證明材料所記載的不一致時，對于不屬于合法適用范圍的應(yīng)當(dāng)讓其進(jìn)行調(diào)整，確保調(diào)整后的界線能夠在權(quán)源證明材料上所規(guī)范的合法范圍之內(nèi)，包括位置地點和形狀大小。

三、結(jié) 語

農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查是進(jìn)行土地管理的先決條件，一方面為農(nóng)村宅基地登記發(fā)證和房屋確權(quán)打下基礎(chǔ)，另一方面也能使土地資源利用更高效，更利于政府關(guān)于時代發(fā)展的規(guī)劃。