文/林鑫

一、新城建設(shè)背景與意義

長(zhǎng)江新城與長(zhǎng)江主軸的提出，具有特定的時(shí)代背景和特別意義。武漢正處在快速城鎮(zhèn)化向穩(wěn)定城鎮(zhèn)化換擋、工業(yè)化中期向后期發(fā)展的過渡階段。雖被定位為國(guó)家中心城市，但相比北京、上海、廣州、深圳等一線城市，武漢市第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重亟待提升。借著“一帶一路”、“推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展”的政策東風(fēng)，武漢應(yīng)抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。武漢正在尋找新的發(fā)展動(dòng)力,帶動(dòng)區(qū)域共同發(fā)展,提升城市品質(zhì)，力爭(zhēng)把武漢從做一個(gè)“大”城市向做一個(gè)“好”城市轉(zhuǎn)變。

武漢正規(guī)劃和建設(shè)長(zhǎng)江新城，規(guī)劃優(yōu)化武漢長(zhǎng)江主軸，規(guī)劃建設(shè)東湖城市生態(tài)綠心，打造世界一流的城市亮點(diǎn)區(qū)塊。因此，建設(shè)長(zhǎng)江新城是拓展城市發(fā)展空間和規(guī)劃建設(shè)城市亮點(diǎn)的需要；建設(shè)長(zhǎng)江新城還是迎接一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和武漢人民追求美好生活的需要。如果長(zhǎng)江新城申請(qǐng)國(guó)家級(jí)新區(qū)獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，將帶動(dòng)武漢城市發(fā)展進(jìn)入快車道，意味著武漢市朝著“復(fù)興大武漢、建設(shè)國(guó)家中心城市”的目標(biāo)更近了一步。長(zhǎng)江新城就像一部新引擎，也像一雙翅膀，可以帶著武漢飛速發(fā)展。反之，如果長(zhǎng)江新城規(guī)劃被擱置，武漢將錯(cuò)失良好的發(fā)展契機(jī)，如同剛剛加速的列車要被迫滑行觀望。

二、建設(shè)進(jìn)展

2017年7月，武漢市政府公布長(zhǎng)江新城選址，最終選址為諶家譏、武湖。同年8月武漢市政府對(duì)長(zhǎng)江新城實(shí)施全面管控，9月設(shè)立中共武漢市委武漢長(zhǎng)江新城工作委員會(huì)、武漢長(zhǎng)江新城管理委員會(huì)，統(tǒng)籌武漢長(zhǎng)江新城的規(guī)劃和建設(shè)。組建武漢長(zhǎng)江新城建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，承擔(dān)長(zhǎng)江新城投融資平臺(tái)功能。

2018年5月中旬，長(zhǎng)江新城起步區(qū)城市設(shè)計(jì)（概念）方案確定中標(biāo)機(jī)構(gòu)。6月26日，長(zhǎng)江新城管委會(huì)和市國(guó)土規(guī)劃局組織召開長(zhǎng)江新城重大專項(xiàng)規(guī)劃中期檢查會(huì)議；6月29日，長(zhǎng)江新城的規(guī)劃藍(lán)圖首次亮相博鰲亞洲論壇，會(huì)議期間簽約4個(gè)國(guó)家新基地、29個(gè)項(xiàng)目、簽約總額2313.1億元；7月24日，長(zhǎng)江新城總體規(guī)劃方案通過全國(guó)專家組評(píng)審，標(biāo)志著武漢長(zhǎng)江新城的規(guī)劃工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。國(guó)家級(jí)長(zhǎng)江新區(qū)申報(bào)工作列入湖北省及武漢市2018年政府工作計(jì)劃。目前，新區(qū)申報(bào)工作正在開展，長(zhǎng)江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在穩(wěn)步推進(jìn)，招商引資成效初現(xiàn)。

三、選址優(yōu)劣分析

（一）優(yōu)勢(shì)

1.諶家譏、武湖位于長(zhǎng)江主軸延長(zhǎng)線

長(zhǎng)江主軸是武漢的中軸線，被定位為世界級(jí)獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)景觀中軸線。城市中軸線及其延長(zhǎng)線將成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。過去，武漢是一座多中心、組團(tuán)型的發(fā)展城市，主要原因在于江湖分割，影響了城市布局。在過江通道較少的情況下，長(zhǎng)江兩岸三鎮(zhèn)各自發(fā)展。但隨著連通長(zhǎng)江兩岸的橋梁、隧道陸續(xù)建成，交通已不再是制約因素。此外武漢市又規(guī)劃了東湖和南湖隧道，大江大湖不再成為阻隔。未來(lái)，“長(zhǎng)江主軸”就是這座城市的中心，諶家譏和武湖版塊就位于這條中心的延長(zhǎng)線上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

2.武湖是武漢生態(tài)構(gòu)架的重要組成

武漢的生態(tài)格局分兩環(huán)、兩軸、六楔、多廊。兩環(huán)即城市生態(tài)內(nèi)環(huán)和外環(huán)，兩軸即長(zhǎng)江生態(tài)綠軸和山水生態(tài)綠軸，六楔是指府河、武湖、大東湖、湯遜湖、青菱湖、后官湖水系六個(gè)放射狀大型生態(tài)綠楔，從六個(gè)方向“楔”入中心城區(qū)，與城區(qū)內(nèi)綠化系統(tǒng)對(duì)接。未來(lái)，六大綠楔還將升級(jí)為郊野公園群。“多廊”是指多條生態(tài)隔離帶，將分別連接六大生態(tài)綠楔、分隔各建設(shè)組團(tuán)。武湖板塊正好處于這個(gè)生態(tài)構(gòu)架的東北方向，是重點(diǎn)發(fā)展的生態(tài)板塊。

3.區(qū)位開發(fā)優(yōu)勢(shì)

一座新城不宜在現(xiàn)有城區(qū)修修補(bǔ)補(bǔ)，而應(yīng)該選擇能進(jìn)行整體開發(fā)的區(qū)域。龍王廟、四新都不具備條件。此外，新城選址需提供一定的用地規(guī)模，因而用地局促的南岸嘴也不具備條件。由于臨近漢口主城區(qū)的地塊發(fā)展?jié)摿Ω?，因此青山磯、?yáng)邏也被淘汰。最終，諶家譏、武湖從龍王廟、南岸嘴、青山磯、漢陽(yáng)四新、青菱、陽(yáng)邏等12個(gè)比選方案中脫穎而出。

4.交通優(yōu)勢(shì)

長(zhǎng)江新城是武漢面向京港澳、滬蓉等高速的北部交通門戶，是機(jī)場(chǎng)、火車站、高鐵、水運(yùn)、公路、碼頭的軸心區(qū)。該片區(qū)擁有地鐵、高速、江北快速路，還有天興洲長(zhǎng)江大橋等，使該片區(qū)與機(jī)場(chǎng)、高鐵實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。

（二）劣勢(shì)

武湖、諶家磯板塊雖然優(yōu)勢(shì)眾多，但一直未進(jìn)行開發(fā)的原因主要有如下兩點(diǎn)：

1.防洪壓力大

武湖是歷史上的蓄洪區(qū)，汛期防洪壓力非常大。每逢重大汛情，諶家磯便易發(fā)生險(xiǎn)情。1954年大洪水，堤角至諶家磯段便是其中一處險(xiǎn)情點(diǎn)；1998年抗洪，諶家磯一帶全區(qū)撤離疏散；2016年，長(zhǎng)江諶家磯段出現(xiàn)“散浸”，緊急搶險(xiǎn)化險(xiǎn)為夷。這種情況下，建設(shè)新城需要考慮提高防洪標(biāo)準(zhǔn)，還要進(jìn)行水系的綜合整治，建設(shè)成本很高。

2.區(qū)塊分割嚴(yán)重

長(zhǎng)江新城規(guī)劃區(qū)域境內(nèi)道路網(wǎng)體系不完善，受區(qū)域性鐵路、公路及軍事用地等的阻隔，被劃分成支離破碎的區(qū)塊，增加了土地規(guī)劃和開發(fā)難度。此外，該區(qū)塊跨行政區(qū)劃，建設(shè)協(xié)調(diào)難度也很大。

因此，選擇這個(gè)區(qū)塊作為長(zhǎng)江新城的選址也代表了武漢市政府的決心和自信。

三、建設(shè)條件分析

諶家譏板塊多年的建設(shè)基礎(chǔ)和鄰近區(qū)域的快速發(fā)展，都是加速新城建設(shè)的有力支撐。

（一）諶家譏早期規(guī)劃基礎(chǔ)

2013年武漢市對(duì)諶家譏板塊進(jìn)行規(guī)劃，制定了《漢口科技新城實(shí)施規(guī)劃》（2013年）。漢口科技新城西與后湖居住新城毗鄰、南與漢口沿江商務(wù)區(qū)二七片相接，具體為西至漢黃路、解放大道，南至漢堤路，東至長(zhǎng)江，北至府河新堤的范圍，總用地面積21.91平方公里。擬建成集企業(yè)總部、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、居住、都市休閑等多功能為一體的，具有濱水特色的宜居宜業(yè)的復(fù)合新城。

目前諶家譏區(qū)域已經(jīng)確權(quán)的土地和項(xiàng)目涵蓋：湖北大學(xué)知行學(xué)院、城開天興花園、平安苑、保留軍事用地、長(zhǎng)江明珠、萬(wàn)達(dá)足球超級(jí)杯體育城；已經(jīng)實(shí)施的道路有：三環(huán)線、興盛路、旺盛街。

（二）臨近區(qū)域建設(shè)如火如荼

二七濱江商務(wù)區(qū)，東起沿江大道、西至解放大道、南至黃浦大街、北至漢堤路，與諶家磯相距不遠(yuǎn)，位于長(zhǎng)江主軸。旨在打造以發(fā)展企業(yè)總部、商務(wù)辦公、高端商業(yè)服務(wù)、文化旅游及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體，集中展現(xiàn)歷史文化風(fēng)貌、現(xiàn)代都市景觀、生態(tài)宜居功能的國(guó)際企業(yè)總部型商務(wù)區(qū)。

目前二七濱江商務(wù)區(qū)已有華發(fā)、綠城、萬(wàn)科、瑞安、新世界、中信泰富、國(guó)華人壽、泰康人壽等商戶相繼購(gòu)買地塊。其中二七路以北片區(qū)以商業(yè)為主，二七路以南片區(qū)以住宅為主。該商務(wù)區(qū)的建設(shè)將帶動(dòng)諶家譏板塊的發(fā)展。

綜上，漢口諶家譏、武湖板塊遲早都要建設(shè)，如果能夠借助長(zhǎng)江新城的東風(fēng)，那便是珠聯(lián)璧合，將帶動(dòng)武漢市邁上新的發(fā)展階梯。

四、規(guī)劃指標(biāo)分析

目前，全國(guó)共有上海浦東新區(qū)、河北雄安新區(qū)在內(nèi)的19個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。包括長(zhǎng)江新城在內(nèi)的10個(gè)新區(qū)正在積極申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)。長(zhǎng)江新城總體規(guī)劃正在編制，具體規(guī)劃指標(biāo)尚未公布。

雄安新區(qū)總建設(shè)面積是1770平方公里，長(zhǎng)江新城建設(shè)面積是500平方公里，但起步區(qū)建設(shè)范圍相當(dāng)。雄安新區(qū)列舉的38個(gè)規(guī)劃指標(biāo)已公開，這些規(guī)劃指標(biāo)摒棄了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了指標(biāo)創(chuàng)新，更加注重生態(tài)綠色環(huán)保宜居。將長(zhǎng)江新城概念性規(guī)劃與雄安新區(qū)總體規(guī)劃進(jìn)行對(duì)比，有利于長(zhǎng)江新城概念性規(guī)劃指標(biāo)更具有創(chuàng)新性和前瞻性。筆者通過分析雄安新區(qū)總體規(guī)劃，預(yù)測(cè)了長(zhǎng)江新城總體規(guī)劃中的部分指標(biāo)，具體如下：

（一）規(guī)劃建設(shè)區(qū)人口密度

雄安新區(qū)將該指標(biāo)定為每平方公里1萬(wàn)人以內(nèi)。人口密度過大會(huì)帶來(lái)一系列問題，比如生態(tài)環(huán)境、空氣污濁、交通堵塞，甚至治安問題。目前，北京和上海中心城區(qū)的人口密度已超過每平方公里2萬(wàn)人。而宜居性國(guó)家新加坡的人口密度為每平方公里7千人，宜居性城市香港的人口密度為每平方公里6300人。

總而言之，人口密度若能控制在每平方公里1萬(wàn)人以內(nèi)，則會(huì)讓該區(qū)域的居民感覺到舒適和宜居。

（二）R&D與經(jīng)費(fèi)投入

代表城市綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿χ饕袃蓚€(gè)指標(biāo)：一是R&D，即研究與試驗(yàn)發(fā)展（Research and Development）經(jīng)費(fèi)占生產(chǎn)總值比重。該指標(biāo)反映了一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿?。雄安新區(qū)將該指標(biāo)定為6.0%，而2016年北京、上海該項(xiàng)指標(biāo)分別為5.96%、3.82%，尚低于這個(gè)指標(biāo)。二是基礎(chǔ)研發(fā)經(jīng)費(fèi)占研究與試驗(yàn)發(fā)展經(jīng)費(fèi)比重，體現(xiàn)出城市的自主創(chuàng)新能力與自我研發(fā)能力。雄安新區(qū)將該指標(biāo)定為18%。希望長(zhǎng)江新城在概念性規(guī)劃中也能對(duì)標(biāo)雄安新區(qū)，確定以上兩個(gè)指標(biāo)。

（三）藍(lán)綠空間占比

藍(lán)綠空間占比即水體和綠化面積之和與規(guī)劃區(qū)域總面積的比值。雄安新區(qū)將其定位為70%以上，目前北京、上海略高于40%。但雄安新區(qū)的特殊情況在于，白洋淀位于該區(qū)域，面積約有360平方公里，已占新區(qū)總面積的20%。換言之，雄安新區(qū)的綠化面積僅需達(dá)到50%。因此，長(zhǎng)江新城的綠化率有望控制在50%以上。

（四）人均城市公園面積

該指標(biāo)是指城鎮(zhèn)公共綠地面積人均占有量。雄安新區(qū)將其定為20平方米以上。2016年北京、上海的人均公園面積分別是12平方米、7.6平方米。而被譽(yù)為花園城市的廣州市人均公園面積為17.5平方米。因此，人均城市公園面積若能達(dá)到20平方米，表明城市的綠化程度非常高。

以上指標(biāo)與新一輪的城市總體規(guī)劃（2016—2030年）基本一致。根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃（2016—2030年）》（初稿），武漢市將按照建設(shè)國(guó)家中心城市的目標(biāo)，從“競(jìng)爭(zhēng)力提升、空間格局優(yōu)化、樞紐城市打造、文化魅力彰顯、宜居城市建設(shè)”五個(gè)維度，明確城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)。長(zhǎng)江新城規(guī)劃指標(biāo)將體現(xiàn)這五個(gè)發(fā)展目標(biāo)。

五、投融資模式分析

（一）投資估算

有數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)江新城起步區(qū)（30平方公里）的基礎(chǔ)設(shè)施投資將超過1900億元，以二七濱江商務(wù)區(qū)為例進(jìn)行分析說(shuō)明。

漢口濱江商務(wù)區(qū)總用地面積83.6公頃，可開發(fā)凈用地面積53公頃，現(xiàn)狀保留建筑16.2萬(wàn)m2，規(guī)劃建筑總量250.5萬(wàn)m2，平均凈容積率4.7，基礎(chǔ)設(shè)施投資為53億，投資強(qiáng)度達(dá)到6300元/平方米。按照同等投資強(qiáng)度測(cè)算，長(zhǎng)江新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施總投資將超過1900億元，該投資額遠(yuǎn)超過武漢市2018年的城市建設(shè)投資計(jì)劃（1200億元）。

（二）融資模式現(xiàn)狀分析

一般而言，新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投融資方式包括兩種：政府投資和PPP模式投資。以漢口濱江商務(wù)區(qū)為例，基礎(chǔ)設(shè)施主要包括城市道路、地下管線、地下環(huán)路、綜合管廊、景觀綠化等。純政府投資項(xiàng)目如城市道路、地下管線、地下綜合管廊、景觀綠化等主要資金來(lái)源是政府投資（城建資金）和銀行貸款，地下環(huán)路和地下商業(yè)綜合體采用PPP模式建設(shè)。

政府投資具有投資目標(biāo)明確、政府管控力強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)。在政府預(yù)算內(nèi)支出領(lǐng)域、特殊壟斷行業(yè)、涉密項(xiàng)目、緊急項(xiàng)目等領(lǐng)域多見。然而，純政府投資項(xiàng)目越來(lái)越少。存在著項(xiàng)目管理力量薄弱、資源浪費(fèi)、投資效益低等弊端。

近幾年，PPP模式在市政工程、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、保障房建設(shè)、生態(tài)和環(huán)境保護(hù)、醫(yī)療養(yǎng)老等領(lǐng)域運(yùn)用較多。實(shí)現(xiàn)了充分利用社會(huì)資本，減少政府財(cái)政負(fù)擔(dān)的目的。但PPP模式受到適用范圍、政策紅線、物有所值、財(cái)政承受能力等方面的制約。并且PPP模式的管理程序復(fù)雜、對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)要求較高。PPP熱潮下，也涌現(xiàn)出“風(fēng)險(xiǎn)分配不合理、明股實(shí)債、政府變相兜底、重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)、績(jī)效考核不完善、社會(huì)資本融資杠桿倍數(shù)過高”等問題。

因此有必要探索新的投融資模式，解決新城建設(shè)開發(fā)的融資難、管理難的問題。

（三）投融資模式創(chuàng)新需求

“土地財(cái)政”在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，起到了緩解地方財(cái)政壓力、為城市建設(shè)發(fā)展提供資金的作用。然而“土地財(cái)政”帶來(lái)了土地收入不可持續(xù)、政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇、土地利用結(jié)構(gòu)不合理等問題。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨著特殊發(fā)展階段，一是外部環(huán)境“穩(wěn)中有變”充滿不確定性，二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前，各地均要結(jié)合自身?xiàng)l件打造和培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，改變對(duì)“土地財(cái)政的過度依賴”。長(zhǎng)江新城不搞“土地財(cái)政”，不損害群眾利益，不獨(dú)占建設(shè)紅利，需要尋找合理的融資形式，確保建設(shè)資金來(lái)源，促進(jìn)長(zhǎng)江新城建設(shè)。這也是雄安新區(qū)和長(zhǎng)江新城均需要考慮建設(shè)模式創(chuàng)新的原因。

六、結(jié)論與建議

根據(jù)以往新區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)長(zhǎng)江新城建設(shè)提出以下建議:

（一）應(yīng)成立獨(dú)立的組織機(jī)構(gòu)

長(zhǎng)江新城管委會(huì)應(yīng)當(dāng)參照東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)的模式，具備獨(dú)立的審批權(quán)限，這樣才能保障項(xiàng)目審批進(jìn)度，加快項(xiàng)目建設(shè)，避免因行政區(qū)劃比較多造成一些溝通上的矛盾。

（二）應(yīng)發(fā)揮平臺(tái)公司優(yōu)勢(shì)，探索定制開發(fā)模式

定制開發(fā)的模式可以更好地執(zhí)行規(guī)劃成果。上海世博園正是采用這種形式的正面典型，其項(xiàng)目管理模式是由一家平臺(tái)公司來(lái)負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。投資方只需提出需求，然后由平臺(tái)公司來(lái)負(fù)責(zé)規(guī)劃和建設(shè)，最后移交使用。而反面典型就是武漢光谷世界城，由于開發(fā)商過早過深介入城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，造成利益分割，導(dǎo)致該地塊最終建設(shè)成果和規(guī)劃設(shè)計(jì)大相徑庭，最終的建設(shè)和開發(fā)效果都差強(qiáng)人意。

（三）應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目策劃和全過程咨詢工作

項(xiàng)目前期策劃能有效指導(dǎo)未來(lái)工作，保證科學(xué)決策，提高投資效率。對(duì)新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、融資、招商全過程咨詢，可以節(jié)約投資成本、管理成本，提高新區(qū)開發(fā)的效率。因此建議：一是加強(qiáng)項(xiàng)目前期論證，開展投資策劃、投資咨詢，以產(chǎn)業(yè)、招商、融資、運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的頂層設(shè)計(jì)和決策。二是委托全過程咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程咨詢。規(guī)避傳統(tǒng)建設(shè)模式下，咨詢、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)脫節(jié)、專業(yè)割裂，缺少全產(chǎn)業(yè)鏈整體把控的弊端，實(shí)現(xiàn)節(jié)約投資成本、加快工期進(jìn)度、提高服務(wù)質(zhì)量、有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。