張雅楠

日前，全國30余家商業(yè)地產(chǎn)資本方、業(yè)主方、服務(wù)方代表齊聚南京，在中購聯(lián)的組織下探討購物中心全國團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)。這次專家研討會涉及的標(biāo)準(zhǔn)包括：購物中心資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系、購物中心租戶服務(wù)等級評價標(biāo)準(zhǔn)，以及購物中心信息系統(tǒng)建設(shè)與應(yīng)用規(guī)范。

在現(xiàn)場，討論異常激烈，會議時間過半，針對第一項議程——資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)的討論還沒有要停的意思。不止一位業(yè)主方代表說，因為數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，沒有辦法做行業(yè)對標(biāo)，資本價值也沒有被最大化地體現(xiàn)出來。

翻閱中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的年報會發(fā)現(xiàn)，很難在統(tǒng)一的指標(biāo)下進(jìn)行比較，比如最簡單的面積，就有著不同的披露口徑，有建筑面積，有可租賃面積，有的包含車庫，有的不含車庫，以至于商業(yè)項目的坪效等基本經(jīng)營效率數(shù)據(jù)都無法獲知。這種情況和國外形成了鮮明的對比，比坪效更加詳實的經(jīng)營效率指標(biāo)，都是公開可查的，這是資產(chǎn)流通的基礎(chǔ)。

如果孤立地去看這場購物中心標(biāo)準(zhǔn)啟動會，很像一場神仙打架，但如果把它放在更大的視野里，也許可以看到中國商業(yè)發(fā)展的一個嶄新的階段。

郭增利，作為中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任，是這一次研討會的主要召集人。他20世紀(jì)90年代初供職于中國國內(nèi)貿(mào)易部，在時任內(nèi)貿(mào)部科技司司長王晴的帶領(lǐng)下，致力于中國商業(yè)科技系統(tǒng)的早期搭建，直到2001年政府機(jī)構(gòu)改革后，進(jìn)入購物中心領(lǐng)域，至今見證了中國商業(yè)30年的發(fā)展歷程。

從“禁止打罵顧客”的物質(zhì)匱乏時期走來，郭增利深知中國商業(yè)經(jīng)歷的巨大變化;同時因為工作關(guān)系，他對商業(yè)的發(fā)展有著和普通消費者不同的視角。

郭增利很清楚標(biāo)準(zhǔn)體系對商業(yè)的作用和意義，就像當(dāng)年他所在的內(nèi)貿(mào)部電子技術(shù)應(yīng)用推廣中心推廣商業(yè)科技系統(tǒng)一樣，盡管普通的消費者無法切身體會到這些后臺系統(tǒng)會帶來什么樣的變化，因為它們不一定會直接地反應(yīng)到C端的消費體驗上，但對商業(yè)流通領(lǐng)域來說，標(biāo)準(zhǔn)化有著深刻的意義，它是這個行業(yè)“基礎(chǔ)設(shè)施化”的重要步驟，帶動的將是整個商業(yè)的系統(tǒng)性升級。

搞活大流通

1992年4月，北京第一家麥當(dāng)勞在王府井開業(yè)，據(jù)報道，這家麥當(dāng)勞擁有700個座位，29臺收銀機(jī)，開業(yè)第一天接待了4萬名客人。

郭增利回憶，一個漢堡九塊錢，加上小食飲料，兩個人吃下來要二三十塊錢。他當(dāng)時剛工作不久，月薪只有120塊，花掉工資的四分之一吃一頓麥當(dāng)勞是奢侈的，所以總帶當(dāng)時的女朋友吃三塊錢一碗的加州牛肉面。女朋友的媽媽頗有微詞，說“你對我們家閨女不好，都沒帶她去吃麥當(dāng)勞”。

現(xiàn)在回看，被麥當(dāng)勞定義的高級生活實在匪夷所思，但那就是當(dāng)時人們趨之若鶩的生活體驗。除麥當(dāng)勞外，家電專門店、大賣場、洋快餐、雅詩蘭黛等化妝品牌等紛紛于上世紀(jì)90年代左右在中國落地生根了。

從物質(zhì)短缺時代走過來，人們?yōu)榱宅槤M目的商品帶來的豐足感欣喜。每周，郭增利會騎行15公里，從南三環(huán)的成壽寺一路到北三環(huán)的靜安莊家樂福大采購，大包的紙巾、易碎的雞蛋把自行車裝得滿滿當(dāng)當(dāng);他也會辛辛苦苦攢上7000塊錢買一臺進(jìn)口的索尼25寸彩色電視機(jī)，在父母的數(shù)落聲中開心良久。

在內(nèi)貿(mào)部工作的郭增利，清楚物質(zhì)的豐富有著清晰的政策背景。1994年，他供職于內(nèi)貿(mào)部商業(yè)發(fā)展中心，主要負(fù)責(zé)籌備全國商品交易會，包括外貿(mào)口的廣交會和內(nèi)貿(mào)口的天交會和上交會，那是一個搞活大流通的歷史階段。

光有流通是不夠的，流通還需要效率。郭增利1996年第一次去日本，開始深入接觸到科技在商業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用。此后數(shù)年，他所在的內(nèi)貿(mào)部電子技術(shù)應(yīng)用推廣中心的主要工作，便是在內(nèi)貿(mào)部科技司司長王晴的帶領(lǐng)下，在中國的商業(yè)流通領(lǐng)域進(jìn)行科技化改革的推廣，包括零售業(yè)流通科技、冷鏈物流等等。例如，電子技術(shù)應(yīng)用推廣中心當(dāng)時在中國推廣MIS（管理信息系統(tǒng)）系統(tǒng)?，F(xiàn)在看來，已經(jīng)是非常稀松平常的管理系統(tǒng)，現(xiàn)在的商業(yè)零售企業(yè)的后臺管理系統(tǒng)功能要比MIS系統(tǒng)強(qiáng)大得多，但在那時，MIS還是新鮮事物，部分率先應(yīng)用科技手段的企業(yè)，還可以獲得貼息貸款等金融扶持政策。

IBM、富士通等企業(yè)，也樂于對中國商業(yè)企業(yè)給予考察、學(xué)習(xí)上的支持，這也促成了后續(xù)這些企業(yè)在中國商業(yè)科技市場的占有率。

郭增利記得，當(dāng)時電子技術(shù)應(yīng)用推廣中心差不多每兩個月就要舉辦一次培訓(xùn)，除了商業(yè)流通企業(yè)外，各地商務(wù)廳、商委的官員都會積極地參加，培訓(xùn)場地經(jīng)常會爆滿。

MIS系統(tǒng)這樣的管理系統(tǒng)也不會帶來C端消費的明顯變化，但是對商業(yè)企業(yè)的內(nèi)部流程管控作用非常大。

簡單來說，可以把這樣的后臺系統(tǒng)理解為商業(yè)流通企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，企業(yè)可以從源頭控制“進(jìn)銷調(diào)存”，使得流程更加嚴(yán)謹(jǐn)，減少人為損耗，從經(jīng)營層面提高商業(yè)的現(xiàn)代化水平。

讓商業(yè)可持續(xù)發(fā)展

回顧那段并不遙遠(yuǎn)的時光，我們?nèi)耘f會感覺陌生，生活在當(dāng)下的人們，已經(jīng)太久沒有商品短缺的感受了。不僅如此，從虛擬到現(xiàn)實，商家無所不用其極地在吸引消費者的關(guān)注，讓你買它！買它！買它！

購物中心大規(guī)模取代了百貨，且購物中心里的消費場景無數(shù)，創(chuàng)新品牌無數(shù)，這很容易帶來一種感覺——我們的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)非常充分了。

來自商務(wù)部流通發(fā)展司的報告說，2017年中國商品零售額為32.7萬億元，同比增長10.2%，中國商品零售額增速仍處于較高水平，分別比美國、歐盟、日本高5.7、6.1和8.3個百分點。但另一方面，增速也在明顯降低，國家統(tǒng)計局2017年的數(shù)據(jù)是，商品零售額增速近五年年均下降0.7個百分點。

實際上，我們的商業(yè)發(fā)展并非沒有短板，而且，這些短板很有可能成為未來增長的潛力。

在中國購物中心國際論壇第十七屆年會上，住友商事中國生活關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)部門總經(jīng)理大野隆平的演講引發(fā)了在場數(shù)百名中國購物中心從業(yè)者的關(guān)注。

他在PPT上展示了兩組圖片：一張是中國的餐飲店，圖片配文是，中國風(fēng)靡一時的網(wǎng)紅潮店。小清新、INS風(fēng)，穿著入時的年輕人拍得出美美的照片發(fā)社交媒體，至于食物的味道，其實沒人太在意。另一張是日本的餐飲店，圖片配文是，日本亙古長青的百年老店，言問團(tuán)子店齡160年、村田眼鏡鋪店齡403年、榛原和紙店店齡212年。

兩相對比，帶來強(qiáng)烈的沖擊感。郭增利是這場會議的組織者，他說，在中國，創(chuàng)新已經(jīng)成為大方向和主基調(diào)，但國內(nèi)購物中心和零售業(yè)往往只盯著出奇的創(chuàng)新，而對邏輯和本質(zhì)的尊重明顯不足。比如零售的本質(zhì)是服務(wù)，資本的本質(zhì)是通過社會價值實現(xiàn)穩(wěn)定增值等。國內(nèi)商業(yè)似乎更希望通過種種出奇的方式獲得表面的差異化“優(yōu)勢”，而這種暫時性優(yōu)勢卻未必能經(jīng)得起理性消費的市場考驗。成熟市場則不同，企業(yè)發(fā)展模式是在一個產(chǎn)品上做深度延展，甚至達(dá)到極致狀態(tài)，用這種方式體現(xiàn)自身持久和不可替代的核心競爭力，并且以此為終極發(fā)展目標(biāo)。

這不僅是日本商業(yè)的堅持。郭增利在英國考察一個購物中心時，UCL（倫敦大學(xué)學(xué)院）一位知名教授直言不諱地說，這個購物中心在當(dāng)?shù)夭⒉皇軞g迎，因為它破壞了城市原來的人文環(huán)境，開發(fā)商賺了錢，但它的破壞力和為這城市的帶來的創(chuàng)造力相比，破壞力更強(qiáng)，只有對現(xiàn)有環(huán)境破壞最小的商業(yè)才是可持續(xù)發(fā)展的。

這番話給郭增利帶來很強(qiáng)的震撼，也促使他更多地思考中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。他認(rèn)為，對品質(zhì)的注重并沒有成為國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的最高訴求，這也是供給側(cè)無法真正滿足消費需求的原因所在。潛心社會價值，方得企業(yè)始終。人本思維、利他思維和社會思維才是可持續(xù)發(fā)展的真正王道。做商業(yè)尤其如此。