羅 毅

（宜賓市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，四川 宜賓 644002）

養(yǎng)老地產(chǎn) （Endowment real estate）是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，是一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)較普通住宅產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)更高、功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)計(jì)，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。例如，社區(qū)及住宅內(nèi)實(shí)行無障礙設(shè)計(jì)，社區(qū)中道路及住宅出入口的無障礙步行道和無障礙防滑坡道；套內(nèi)墻壁上的適老式扶手、坐式洗浴設(shè)備；住宅內(nèi)配置低按鍵、高插座，安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫養(yǎng)老地產(chǎn)援助系統(tǒng)等，一旦有緊急情況，便于管理中心和援助人員在第一時(shí)間趕到并協(xié)助處理。

老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)如《老年人居住建筑》04J923-1、《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》建標(biāo)144-2010等，對(duì)養(yǎng)老適老地產(chǎn)選址、老年人建筑不同功能空間的細(xì)部設(shè)計(jì)、老年人建筑的設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等均作出了詳細(xì)規(guī)定。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和健康管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，配以個(gè)性特色的設(shè)施設(shè)備及專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)關(guān)注老年群體的日常起居呵護(hù)、生活休閑娛樂、健康康復(fù)保健等，也更加符合老年人的行為習(xí)慣。

1.中國養(yǎng)老適老地產(chǎn)事業(yè)政策與發(fā)展現(xiàn)狀

2013年 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》修訂版、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》頒布實(shí)施，明確國家將推動(dòng)老年宜居社區(qū)建設(shè)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)提供了法律依據(jù)。2016年國務(wù)院及相關(guān)部委陸續(xù)印發(fā) 《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》《關(guān)于支持整合改造閑散社會(huì)資源養(yǎng)老服務(wù)的通知》《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》等文件，明確政府承擔(dān)的養(yǎng)老責(zé)任，發(fā)展健康養(yǎng)老和科技養(yǎng)老，并積極為養(yǎng)老提供政策和經(jīng)濟(jì)支持。

文件提出了 “居家智慧養(yǎng)老”“健康管理APP”“虛擬養(yǎng)老院”等健康養(yǎng)老新理念，避免老年人的邊緣化，促進(jìn)幸福產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的提質(zhì)擴(kuò)容。養(yǎng)老適老地產(chǎn)不是短暫的投資“風(fēng)口”，更不是玩概念的“噱頭”，專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示了養(yǎng)老適老地產(chǎn)潛在市場(chǎng)的廣闊前景，可以說我國的養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)具有厚積薄發(fā)的強(qiáng)大內(nèi)生動(dòng)力。

根據(jù)2016年全國老齡辦披露的測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國的失能老年人將達(dá)到4200萬，80歲以上高齡老年人將達(dá)到2900萬，空巢和獨(dú)居老年人將達(dá)到1.18億。人口紅利（Demographic dividend）逐漸消失，使傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)形式的養(yǎng)老模式面臨巨大考驗(yàn)。與之相對(duì)應(yīng)，中國的養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻還比較滯后，養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目少，養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈化發(fā)展欠缺，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀念還有待破局。[1]

現(xiàn)實(shí)情況是多數(shù)養(yǎng)老院呈現(xiàn)規(guī)劃起點(diǎn)低、環(huán)境不佳、設(shè)施欠缺、配套服務(wù)缺失，成為“老人聚集營”，難以達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為”的晚年理想生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)多數(shù)是學(xué)習(xí)美國的CCRC1（持續(xù)照顧退休社區(qū)）模式經(jīng)驗(yàn)，逐步從老年公寓向養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展過渡，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的政策時(shí)機(jī)已逐步成熟。

表1 中國及全球發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展比較[2]

2.推進(jìn)國內(nèi)養(yǎng)老適老地產(chǎn)發(fā)展的建議

2.1 科學(xué)調(diào)研，合理規(guī)劃

2010年開始逐漸風(fēng)靡全國養(yǎng)老界的 “9073”概念，即是90%的老人選擇居家養(yǎng)老，7%的老人選擇社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。而據(jù)最新的專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，接近80%的老年人趨向于居家養(yǎng)老，這意味著老年人的生活觀念發(fā)生了變化，接受外向的社交社區(qū)方式比例增大。養(yǎng)老格局變化映射出養(yǎng)老地產(chǎn)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮?。民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)超過14.46萬家，比2012年底的4.43萬家增長226%。

養(yǎng)老適老地產(chǎn)是近些年才起步發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，雖然有如美國“太陽城”等成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目案例，然而國內(nèi)非常成功運(yùn)營的項(xiàng)目并不多見。由于政策扶持及資源配套的不平衡，一方面是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“入住難”“一床難求”；另一方面是民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)近50%的綜合空置率，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。[3]因此發(fā)改委、住建部等職能部門應(yīng)重視區(qū)域內(nèi)的客戶細(xì)分和市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)研判和謀劃引導(dǎo)，精心做好總體發(fā)展規(guī)劃，切忌盲目上馬、遍地開花。

2.2 依托優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化布局

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，規(guī)劃部門應(yīng)合理布局養(yǎng)老地產(chǎn)，推進(jìn)其與普通住宅組團(tuán)建設(shè)和諧共生，堅(jiān)持將城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評(píng)價(jià)作為養(yǎng)老地產(chǎn)選址的必要前提。[4]對(duì)于高端養(yǎng)老適老地產(chǎn)，借助獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，山水相連，豐富的淺丘地理自然景觀資源，打造多功能老年綜合服務(wù)社區(qū)。隨著路網(wǎng)建設(shè)的推進(jìn)和完善，除了在市區(qū)范圍內(nèi)布局，還可以考慮在城市近郊、衛(wèi)星鎮(zhèn)、近景區(qū)安排適老地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)然對(duì)于近景區(qū)項(xiàng)目應(yīng)該與景區(qū)規(guī)劃相得益彰，而不是以破壞景區(qū)原有規(guī)劃為代價(jià)，更要杜絕某些社會(huì)資本只是希望借助養(yǎng)老概念跑馬圈地，搞“假養(yǎng)老、實(shí)地產(chǎn)”的純粹開發(fā)行為。

2.3 細(xì)分層次，立體構(gòu)建

社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能正在弱化，需要逐步構(gòu)建起居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的三位一體養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也因此有了市場(chǎng)。面對(duì)不一樣的需求，老年人在追求適老地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)方面也會(huì)呈現(xiàn)差距，需要高端、中端、基礎(chǔ)服務(wù)等多層次的項(xiàng)目模式。職能部門一方面需要與時(shí)俱進(jìn)，加快研究落實(shí)老年住區(qū)相關(guān)的國家、行業(yè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)的完善，使項(xiàng)目推進(jìn)有據(jù)可循；另一方面要著力解決“私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)住不起，公立養(yǎng)老院住不進(jìn)去或者不愿住”的問題。構(gòu)筑起統(tǒng)一開放的養(yǎng)老服務(wù)體系，打造“沒有圍墻的養(yǎng)老院”。

解決好低端消費(fèi)群體的養(yǎng)老需求，應(yīng)著重從舊城改造、舊房改建等方向著手。針對(duì)上世紀(jì)六七十年代修建的多層建筑，在經(jīng)論證檢測(cè)確保質(zhì)量的前提下，進(jìn)行綠色化改造，加裝電梯解決出行上下交通問題，增加適老化設(shè)施，以較低成本創(chuàng)建老年社區(qū)。[5]

2.4 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，政策配套

目前，養(yǎng)老適老地產(chǎn)的盈利模式是一個(gè)難點(diǎn)，由于回收周期較長，群眾的養(yǎng)老理念不同，產(chǎn)品開發(fā)不到位等諸多因素，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的信心與積極性都不足。數(shù)據(jù)顯示：中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)90%不盈利，其中大部分靠著政府補(bǔ)貼艱難運(yùn)行，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)亟待破局。目前提倡的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提供各種增值服務(wù)，多層次的產(chǎn)品創(chuàng)新，逐漸贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。同時(shí)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式：如老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、租、售、反按揭組合入住模式等。

在政策層面，根據(jù)國辦發(fā)[2006]6號(hào)、民政部[2005]170號(hào)文件，對(duì)符合規(guī)劃的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目，優(yōu)先審批，項(xiàng)目供地出讓金費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)優(yōu)惠，或者采用限地價(jià)限房價(jià)措施，減免相應(yīng)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，對(duì)非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)配置稅金優(yōu)惠政策，提供專項(xiàng)扶持資金（基金），相應(yīng)項(xiàng)目貸款綠色通道或貼息優(yōu)惠等，合力助推養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.5 渠道創(chuàng)新，引鳳筑巢

養(yǎng)老地產(chǎn)高投入、周期長、低回報(bào)的特征使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目面臨融資難問題。因此，應(yīng)尋求輕資產(chǎn)發(fā)展，研究建立盈利模式，積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，力爭分拆上市。[6]房企可以建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門服務(wù)，通過延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，對(duì)未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營，找到新的盈利點(diǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)。銷售渠道可采取住宅快銷、會(huì)員制、產(chǎn)權(quán)式、租住式、持有+銷售模式、共有產(chǎn)權(quán)式等多種渠道。美國的以銷售住宅為主的太陽城模式、以租賃和服務(wù)盈利的CCRC模式、以凈出租為主的REITs模式（融資模式）；國內(nèi)綠城集團(tuán)的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”、合眾人壽的“健康谷”等盈利模式，作為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，提供了參考借鑒模式。

適老地產(chǎn)帶有“社會(huì)公益”VS“投資收益”平衡的問題，有別于純地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目。因此，在投融資渠道方向不妨多考慮國有性質(zhì)的投資主體，承擔(dān)部分的社會(huì)公益責(zé)任，對(duì)帶有國有性質(zhì)、信譽(yù)良好且又有地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)可給予適當(dāng)?shù)恼邇A斜。同時(shí)，還可以借鑒一些市政設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)模式，以PPP方式建設(shè)運(yùn)營，以合理的回報(bào)吸引外資的參與。

2.6 人才培養(yǎng)，專業(yè)服務(wù)

隨著人口老齡化速度的加快，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)人才短缺情況愈發(fā)明顯，全社會(huì)需要提高應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)服務(wù)人才培養(yǎng)的認(rèn)識(shí)。高等院校和職業(yè)技術(shù)學(xué)校應(yīng)開設(shè)老年服務(wù)與管理專業(yè)的學(xué)歷教育與專業(yè)技能培訓(xùn)。例如，老年服務(wù)與管理、老年護(hù)理、社區(qū)管理與服務(wù)、老年心理健康咨詢、家政服務(wù)、遠(yuǎn)程健康管理、智慧養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)等專業(yè)，并經(jīng)嚴(yán)格考核合格后持證上崗，為未來養(yǎng)老事業(yè)儲(chǔ)備復(fù)合型高素質(zhì)技能人才。

3.結(jié)語

中國是世界上老年人口最多的國家，當(dāng)前人口平均預(yù)期壽命達(dá)到76.34歲。但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，隨著老齡化社會(huì)的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長。養(yǎng)老適老地產(chǎn)屬國家積極支持和導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，積極探索養(yǎng)老適老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運(yùn)營模式，使養(yǎng)老適老地產(chǎn)得到良性發(fā)展，是一項(xiàng)便民利民的民生工程。解決好產(chǎn)業(yè)定位、財(cái)政、土地政策改革、融資、風(fēng)險(xiǎn)保障、相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的專業(yè)配套服務(wù)等，構(gòu)建安全、便利、舒適的老年宜居環(huán)境體系，使“住、行、醫(yī)、養(yǎng)”等環(huán)境更加優(yōu)化，促進(jìn)老年人信息交流、尊重與包容、康養(yǎng)保健、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的有利環(huán)境逐漸形成。[7]

根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，“十三五”期間，我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模總量高達(dá)6萬億左右。未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)將呈現(xiàn)康復(fù)型、醫(yī)療型、居家型、異地旅居、農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生養(yǎng)老等多種模式，并將朝著社區(qū)規(guī)?；?、區(qū)位郊區(qū)化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)專業(yè)化六大方向發(fā)展。[8]大力發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。養(yǎng)老地產(chǎn)既能解決好老年人居家養(yǎng)老以及健康問題，還能提振相關(guān)的服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者、企業(yè)、社會(huì)都得利的多贏格局。