劉炳浩

（作者單位：哈爾濱市第四建筑工程公司）

一、資產(chǎn)評(píng)估及相關(guān)知識(shí)

資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估可以促進(jìn)資源優(yōu)化配置，可以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)主體維護(hù)自己的合法權(quán)益。

資產(chǎn)評(píng)估目的是指評(píng)估委托人要求對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后所要從事的行為，解決的是為什么進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象是被評(píng)估標(biāo)的，是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，通常為整體企業(yè)、資產(chǎn)組合和單項(xiàng)資產(chǎn)；評(píng)估范圍是評(píng)估客體的外在表現(xiàn)形式，規(guī)定著這種權(quán)利所涉及的資產(chǎn)范圍，評(píng)估對(duì)象反映評(píng)估客體的內(nèi)在本質(zhì)內(nèi)容，是評(píng)估客體作為交易對(duì)象的資產(chǎn)權(quán)利；資產(chǎn)評(píng)估方法有成本法、收益法、市場(chǎng)法3種基本方法，各種資產(chǎn)評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。選擇評(píng)估方法應(yīng)保證評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)；資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型有市場(chǎng)價(jià)值和在用價(jià)值、投資價(jià)值、殘余價(jià)值和清算價(jià)值等，不同價(jià)值類型從不同角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。

二、資產(chǎn)評(píng)估的工作案例

甲公司是建筑施工總承包一級(jí)企業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要市內(nèi)每個(gè)區(qū)有工程處辦公室、預(yù)制廠、倉(cāng)庫(kù)等房產(chǎn)，房產(chǎn)多。經(jīng)歷了多次資產(chǎn)評(píng)估工作，每次由于評(píng)估目的不同、評(píng)估的對(duì)象和范圍、選擇價(jià)值類型、采用的評(píng)估方法和得出的評(píng)估結(jié)論不同。

2015年10月，根據(jù)市政府會(huì)議紀(jì)要，本著一業(yè)一企的精神，市建工集團(tuán)和市政集團(tuán)合并，成立市政建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司，為了摸清家底，集團(tuán)對(duì)所屬企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資專項(xiàng)審計(jì)工作和資產(chǎn)評(píng)估工作，甲公司以2015年12月31日為基準(zhǔn)日，由A會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具關(guān)于甲公司清產(chǎn)核資專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告（哈濱會(huì)審鑒[2016]129號(hào)），依據(jù)此報(bào)告完成了甲建筑工程公司擬參與組建建投集團(tuán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（黑濱港評(píng)報(bào)字[2016]第40號(hào)），并形成建投集團(tuán)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表。委托方市國(guó)資委，被評(píng)估單位甲建筑工程公司，評(píng)估目的：對(duì)擬參與組建建投集團(tuán)而涉及的甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為這一經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍為甲建筑工程公司經(jīng)清產(chǎn)核資后的全部資產(chǎn)和負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日：本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2015年12月31日，確定評(píng)估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素為委托方的要求及為評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日相接近。價(jià)值類型及定義根據(jù)委估資產(chǎn)的具體情況以及評(píng)估目的，本次評(píng)估所采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估方法：本次資產(chǎn)評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行。評(píng)估結(jié)論及其使用有效期1年，企業(yè)的賬面價(jià)值及評(píng)估值，對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等。本次評(píng)估國(guó)資委摸清了家底，2016年順利完成了建投集團(tuán)掛牌。

2016年甲公司啟動(dòng)廠辦大集體改制工作，委托B資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所完成了甲建筑工程公司擬改制項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（哈同信評(píng)報(bào)字[2017]第36號(hào)）、委托方市政建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司，被評(píng)估單位甲建筑工程公司，評(píng)估目的：B資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受市政建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司委托，對(duì)擬改制的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為這一經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍為甲建筑工程公司經(jīng)清產(chǎn)核資及資產(chǎn)剝離后的全部資產(chǎn)和負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。評(píng)估前總資產(chǎn)賬面價(jià)值為17，676.27元，負(fù)債賬面價(jià)25，994.56萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-8，318.30萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日：本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2015年12月31日，確定評(píng)估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素為委托方的要求及為評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日相接近。價(jià)值類型及定義根據(jù)委估資產(chǎn)的具體情況以及評(píng)估目的，本次評(píng)估所采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事并且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。評(píng)估方法本次資產(chǎn)評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行。評(píng)估結(jié)論及其使用有效期1年，企業(yè)的賬面價(jià)值：總資產(chǎn) 17，676.27 萬(wàn)元，總負(fù)債 25，994.56 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) -8，318.30 萬(wàn)元；評(píng)估值：總資產(chǎn) 25，425.44 萬(wàn)元，總負(fù)債25，994.57萬(wàn)元，凈資產(chǎn)-569.13萬(wàn)元；總資產(chǎn)增值7，749.17萬(wàn)元，總負(fù)債增值 0萬(wàn)元，凈資產(chǎn)增值 7，749.17萬(wàn)元，凈資產(chǎn)增值率93.16%。對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估甲單位完成了前期改制工作，國(guó)家補(bǔ)償金已審批，為企業(yè)改制做好了基礎(chǔ)工作。

2018年1月按照集團(tuán)要求，甲單位所有出租出售房產(chǎn)都需要資產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易，甲公司報(bào)告請(qǐng)示，集團(tuán)委托B資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所完成了甲建筑工程公司擬出租房屋租金價(jià)格項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（哈同信評(píng)報(bào)字[2018]第102號(hào)）。委托方、資產(chǎn)持有人同為甲建筑工程公司，評(píng)估目的：甲建筑工程公司擬出租房屋評(píng)估租金價(jià)格，為委托人提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象：甲建筑工程公司擬出租房產(chǎn)租金，評(píng)估范圍：納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估確定的資產(chǎn)范圍一致，價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值類型。評(píng)估基準(zhǔn)日：2018年1月10日。評(píng)估方法：市場(chǎng)法。評(píng)估結(jié)論：在評(píng)估基準(zhǔn)日采用市場(chǎng)比較法得出，納入評(píng)估范圍的房屋年租金價(jià)值合計(jì)人民幣865634.00元。評(píng)估報(bào)告有效期1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2018年1月10日起一年有效，特別事項(xiàng)說(shuō)明、評(píng)估報(bào)告日等。房產(chǎn)評(píng)估完成后，甲單位以評(píng)估值為基礎(chǔ)在市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌進(jìn)行房產(chǎn)出租，保障了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

以上3個(gè)評(píng)估報(bào)告被評(píng)估單位是甲建筑工程公司，但委托方分別是市國(guó)資委、市建投集團(tuán)、甲建筑工程公司。針對(duì)評(píng)估目的企業(yè)組建集團(tuán)和改制，評(píng)估對(duì)象是甲建筑工程公司的股東全部權(quán)益價(jià)值；評(píng)估范圍是甲建筑工程公司經(jīng)清產(chǎn)核資全部資產(chǎn)和負(fù)債。而針對(duì)評(píng)估目的是房產(chǎn)租金，評(píng)估對(duì)象是甲建筑工程公司擬出租房產(chǎn)租金；評(píng)估范圍是納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估確定的資產(chǎn)范圍一致。而價(jià)值類型共同都采用了市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估方法組建集團(tuán)和改制由于對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法。而對(duì)房產(chǎn)租金的評(píng)估適合采用市場(chǎng)法。工作實(shí)踐中要注意評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，評(píng)估報(bào)告有效期一年。但即使在同一時(shí)間段也不能使用一個(gè)評(píng)估報(bào)告，必須根據(jù)評(píng)估目的重新評(píng)估，甲公司實(shí)踐中重組和改制分別進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估。

2018年6月甲公司預(yù)制板廠由武威路指揮部負(fù)責(zé)征收，地上預(yù)制臺(tái)面和圍墻的附屬物需要資產(chǎn)評(píng)估，房屋土地需要資產(chǎn)評(píng)估，政府將依法據(jù)實(shí)補(bǔ)償。企業(yè)經(jīng)營(yíng)中時(shí)時(shí)刻刻都和資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生聯(lián)系，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)防止國(guó)有資產(chǎn)流失起到了第一道閘門的作用，2016年12月1日資產(chǎn)評(píng)估法正式實(shí)施，學(xué)習(xí)掌握資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)，對(duì)現(xiàn)代管理者、尤其是企業(yè)資產(chǎn)管理者是一門必修課，學(xué)習(xí)規(guī)則，更好保護(hù)自己。國(guó)有資產(chǎn)的重組、改制、出租出售、征收都依法履行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序，做到國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。