文/張群 安徽省宣城市廣德縣自然資源和規(guī)劃局 安徽廣德 242200

目前，中國地方政府的主要財政收入靠稅收，其中大部分的稅收是依靠土地而來的，用土地轉讓、出租等方式獲得的財政收入，是維持地方財政的主要方式。財政制度的改革，使得地方財政收支嚴重不均衡，迫使地方政府有償出讓土地，加之住房商品化的發(fā)展，為土地出讓金的形成提供了良好的條件，地方政府為加快城鎮(zhèn)化的進程，越來越依賴于土地轉讓、出租獲得的財政收入，中央的政績考核也迫使地方政府運用土地做文章。從上世紀80年代末開始，我國的土地成交量實現跨越式增長，成交量的提升推動了我國城鎮(zhèn)化建設的步伐，加強政府財政資源，帶動房地產業(yè)快速發(fā)展。

1、土地出讓金的含義與優(yōu)缺點

土地出讓金是指將國有土地資產進行轉租、轉讓實現地方財政收入的一種方式，是國家稅制改革之后出現的一種地方政府行為。土地轉讓費是地方財政的主要來源，土地分為稅改后的地方財政管理。隨著經濟的迅猛發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化道路進一步加快，帶來的房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，土地出讓金成為房地產行業(yè)發(fā)展中的重要部分，利益巨大，地方政府高度運作，為土地轉讓費的形成提供了條件。土地出讓金的出現，是房價迅速攀升的前提，地方政府為了提高財政收入，大量轉讓或轉租土地，使得城市用地無序擴張，造成資源的浪費。這種依靠土地帶來的財政收入，使地方財政金融風險增加，社會不穩(wěn)定因素進一步增多。在高房價的背景下，中央政府出臺相應政策，住宅限購等政策的出現，使得房產行業(yè)的發(fā)展進一步轉型，且前期的過渡開發(fā)，城市可使用土地大幅度減少，形成地方財政依靠的土地出讓金增加財政收入的形式難以繼續(xù)維持地方財政支出。國有土地另拆遷補償制度的提高了征地補償成本，依靠土地出讓金收入財政模式難以持續(xù)。

2、土地出讓金與房地產經濟發(fā)展之間的關系

2.1 土地出讓金引發(fā)的高房價問題

土地出讓金具有一次性收取的特點，是地方政府財政收入的主要來源，因此地方政府會推動地價的提升，達到土地出讓獨大的目的，而地價提升的最直接后果就是房價的攀升，房價的提高對于購房者來說并不是好事，對于有資本的購買者或投資者，可以通過一次性付款的方式購買房屋，然而對于真正的剛需者，卻出現因高房價買不起房價的客觀局面，形成房地產行業(yè)的畸形發(fā)展。投資性住房更是助推了房價的提升和地價的攀升，促使地方政府出于財政收入的考慮，在房價攀升時通過高額的土地出讓金進一步助推房價提升，在房價低迷市場遇冷時，地方政府采取相應的政策和措施實行救市，進一步造成房地產行業(yè)的不良發(fā)展。地方政府的土地政策和行為，迫使土地失去原有的價值，破壞了市場規(guī)律，使得大量耕地被占，破壞生態(tài)環(huán)境，失去種植土地的農民，生活幸福感明顯下降，特別針對于沒有一技之長的農民，喪失了經濟來源，糧食不足，進一步加劇了社會動蕩，影響了社會的健康和諧發(fā)展。

2.2 土地出讓金制度對地方財政結構穩(wěn)定性的影響

依靠土地出讓金維持地方財政，長期以往會對地方財政積累形成風險。土地流轉的本質是透支社會未來的收入，尋求短期發(fā)展的財政手段。土地資源的稀缺和一次性征收房地產稅將導致地方政府依賴土地出讓金和房地產稅的轉讓。這種財政模式也增加了國家金融風險，市場的土地供應與房地產開發(fā)、居民購房之間形成完整的資金鏈，銀行是資金鏈的供應者，承擔相應的風險，而銀行也是屬于國家管控的機構，因此市場的波動會加劇國家金融風險。隨著中央政府對房地產行業(yè)市場的調控，土地出讓金呈緩慢下降的趨勢，從而影響地方政府的財政收入。土地出讓金的存在是推動地價和房價攀升的重要因素，住房剛需者會因為高房價壓抑對住房的消費，而投資者不會因為高房價抑制消費，另一方面中產階層對房子的購買是對未來消費能力的嚴重透支，使住房和需求之間的平衡關系被打破，使得社會財富和資源集中于富人和城市，窮人和農民的消費行為被抑制，形成了嚴重的畸形房產市場，阻礙了房地產行業(yè)的發(fā)展。征地補償不平等的土地制度嚴重影響了農民的收益，這種分配不均造成社會不穩(wěn)定風險的加劇。土地出讓金制度為腐敗的滋生提供一定的環(huán)境，用于城市建設的土地需要得到審批，在土地審批的過程中就會出現違法腐敗的亂象，進一步加劇了行政腐敗的風險。地方政府需要通過土地政策的改革，緩解各種矛盾，推動房地產市場的有序發(fā)展。

2.3 土地出讓金改革促進了房地產經濟的健康發(fā)展

土地價格估計占房地產價格的20%至40%，土地轉讓費占土地價格的10%至30%，由此可見，土地出讓金成為市場房價飆升的重要因素之一。可通過按年分次收取的方式打破一次性收取的形式，有效地降低房產開發(fā)成本和房屋銷售價格。將土地轉讓費納入物業(yè)稅改革制度可以降低開發(fā)商的土地購置成本，并有助于穩(wěn)定住房價格。增加住房的有效供給，為房地產建設提供資金動力，推動房產供應增加，降低居民購房成本投入。購房者在買房時承擔的稅費減少，開發(fā)商在房價中轉嫁的稅費減少，是鼓勵剛需者購房的有效手段。合并物業(yè)稅的收取對投資性住房成本增加，迫使投資者對于房子的購買量減少，在緩解住房壓力的同時也是控制房價的有效手段。土地出讓金與房地產稅費的整合，是促進房地產行業(yè)良性發(fā)展的有效手段，然而受市場調控的影響，房子大幅降價的可能性較小。

總結：

土地出讓金是中國社會經濟快速增長的產物，它的收取方式不利于房地產經濟的有效發(fā)展。因此，需要通過政府通過宏觀調控政策，改革收取方式實現良性調控行為，為房地產市場的正常發(fā)展奠定基礎，為地方政府良性財政循環(huán)提供條件，為中國經濟持續(xù)發(fā)展增力。