文/吳敏 沭陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江蘇宿遷 223600

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)投資逐漸成為我國經(jīng)濟建設(shè)的一項重要內(nèi)容。但是房地產(chǎn)投資卻有著比較大的風(fēng)險，為了盡量避免或者是減小房地產(chǎn)投資的損失，我們有必要對房地產(chǎn)投資采取比較科學(xué)合理的方法對房地產(chǎn)進行有效地控制和管理，從而為開發(fā)商進行科學(xué)合理的決策提供一個合理的依據(jù)。

1、風(fēng)險管理的意義

由于風(fēng)險存在于項目建設(shè)全過程之中的各個環(huán)節(jié)，因此風(fēng)險管理貫穿于項目建設(shè)過程的始終。通過風(fēng)險管理，一方面，預(yù)防和減少意外損失，以較低的費用投入將潛在的重大損失轉(zhuǎn)移給其他組織，或通過精算，決定自留風(fēng)險，提留最合理的自?；?，可以降低工程成本，從而直接增加項目投資的經(jīng)濟效益。

另一方面，風(fēng)險管理對于提高項目經(jīng)濟效益有間接的貢獻，有效的風(fēng)險管理會使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工獲得安全感，提高勞動積極性和勞動效率，增強擴展業(yè)務(wù)的信心 ：風(fēng)險管理有助于決策者全面了解經(jīng)營管理決策的風(fēng)險、收益，增加決策的正確性 ; 風(fēng)險管理有助于減弱項目流動資金的波動，避免風(fēng)險事故突發(fā)所引起的巨大財務(wù)沖擊。

最后，有助于提高項目開發(fā)的經(jīng)濟效益 風(fēng)險管理有助于提高房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)對投資風(fēng)險的能力，提高企業(yè)的投資管理水平，同時也能在遭遇風(fēng)險事件時快速反應(yīng)，防止風(fēng)險影響進一步擴大，達到保障和提高企業(yè)投資的經(jīng)濟效益目的。通過風(fēng)險管理，房地產(chǎn)投資企業(yè)能夠最大程度上保障安全開發(fā)目標，并減少或控制在各個環(huán)節(jié)的損耗，有效減少費用支出及成本，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

2、加強房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的措施

2.1 把握政策導(dǎo)向，選擇投資時機

把握政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析。房地產(chǎn)市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說，這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀上分析經(jīng)濟發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地產(chǎn)市場的相關(guān)因素，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇投資時期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”了解消費者對住房的需求，不斷開拓市場，對項目開發(fā)方案進行評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性強、風(fēng)險小的開發(fā)方案，保證項目收益。

2.2 科學(xué)評估、準確預(yù)測

投資企業(yè)應(yīng)該調(diào)用所掌握的關(guān)于競爭對手以及與項目有關(guān)的所有資料，通過計算分析來預(yù)測項目在建過程中的所有風(fēng)險因素，提前制定防范措施，以提高項目風(fēng)險的應(yīng)對能力。就目前來看，層次分析法（ AHP 法）就是一個用于風(fēng)險評估以及投資決策的好方法。該方法首先通過分層歸類的形式對工程在建過程中的風(fēng)險因素進行整體分析，據(jù)此構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型進行矩陣計算，按照各風(fēng)險因素的權(quán)重，對其影響程度進行分層排序，再基于分層排序結(jié)果科學(xué)地制定風(fēng)險防范措施。

2.3 充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險；如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險。從風(fēng)險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當只按照物業(yè)的容量來進行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

2.4 強化工程監(jiān)管

投資項目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因為房地產(chǎn)項目投資和建設(shè)主體是分開的，想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設(shè)時要加強風(fēng)險管理，確保項目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對投資項目的監(jiān)管體制進行完善可以選擇經(jīng)濟實力和技術(shù)實力強，具備管理經(jīng)驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時支付賬款，建設(shè)方要按時、按量、按質(zhì)交工 ；此外也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最好，還要具備專業(yè)知識以及豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項目施工，嚴格監(jiān)督施工隊伍合格完成建設(shè)項目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔調(diào)解責(zé)任。

2.5 了解市場進行理性投資

房地產(chǎn)市場實現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需要的房屋，知道房地產(chǎn)市場中需求方物，才能將見到的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此啊，在投資房地產(chǎn)市場之前，要對市場的情況進行充分了解，對市場前景進行準確預(yù)測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調(diào)研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調(diào)研就是對當前市場的需求進行充分了解。例如，市場缺少的房地產(chǎn)項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細分就是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、變化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產(chǎn)項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的主要方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測風(fēng)險、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場，根據(jù)市場情況，進行準確的投資。

2.6 對于新技術(shù)要準確預(yù)測，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險

必須要加強設(shè)備的安全性。避免因為設(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關(guān)補償費用，所以，一定要加強對相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費，進而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險是客觀存在的，也是隨機變化的，企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實的市場狀況管理投資風(fēng)險，全面了解市場情況，進而做出科學(xué)合理的決策，通過強化工程監(jiān)管、全面了解市場以做出正確決策，確保最大限度地獲得經(jīng)濟利益。