李敏

一、青島市高星級(jí)酒店概況

青島市位于山東半島南端，靠近膠州灣，東臨黃海，屬于溫帶季風(fēng)氣候，全年氣候溫和濕潤(rùn)，年平均氣溫為13 ℃左右，是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心和沿海開(kāi)放城市。青島市得益于得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，逐漸被國(guó)家扶持打造成歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。青島市政府秉承著“打造優(yōu)美環(huán)境，構(gòu)建宜人之居”的理念，在城市規(guī)劃、環(huán)境質(zhì)量控制以及居民住宅等方面取得很大進(jìn)展，重點(diǎn)突出人與自然和諧共處，紅瓦綠樹(shù)、碧海藍(lán)天的風(fēng)景全貌，達(dá)到山海相依、風(fēng)景優(yōu)雅、生活舒適的目的。

得益于先天環(huán)境優(yōu)勢(shì)和后天交通便利，青島的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了青島市酒店業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。根據(jù)青島市旅游局統(tǒng)計(jì)資料，2015年舉辦的首屆“山東省旅游飯店業(yè)高峰論壇”上，山東省星際飯店數(shù)量已多達(dá)910家，其中：青島占據(jù)的星級(jí)飯店數(shù)量最多，達(dá)到150多家;五星級(jí)酒店包括在建的已達(dá)15家，占據(jù)了山東省五星級(jí)酒店數(shù)量的一半。2010-2016年的平均房?jī)r(jià)達(dá)到785元，根據(jù)相關(guān)研究預(yù)測(cè)，2017年房?jī)r(jià)略微下降至680元;出租率方面，2010-2016年呈現(xiàn)略微下降、逐漸平穩(wěn)的趨勢(shì)，平均出租率為68%。數(shù)據(jù)顯示，青島的高星級(jí)酒店數(shù)量在山東省排名第一，價(jià)格、入住率和盈利方面與北京、上海等發(fā)達(dá)區(qū)域幾乎持平，由此看來(lái)，青島市高星級(jí)酒店的投資具有背景可行性。

二、青島市高星級(jí)酒店投資環(huán)境及定位

（一）青島市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2018年1月底，青島市召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)2017年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。青島市2017年GDP總值達(dá)到11 037.28億元，人均GDP達(dá)到119 357元，按照可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)了7.5%，其中：服務(wù)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，貢獻(xiàn)率為59%;住宿和餐飲業(yè)總量為221.75億元，增長(zhǎng)了5.9%;居民消費(fèi)價(jià)格上升了2%，居民消費(fèi)能力大幅提高。由此看來(lái)，休閑時(shí)間和儲(chǔ)蓄增加供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革成效非常顯著，著力推動(dòng)新舊動(dòng)能加快接續(xù)轉(zhuǎn)換。

青島是中國(guó)沿海開(kāi)放城市之一，是山東省最大的工業(yè)城市，也是省內(nèi)消費(fèi)水平最高的城市，其商業(yè)發(fā)達(dá)，位于市北區(qū)的臺(tái)東步行商業(yè)街聞名全國(guó)。青島總體發(fā)展水平較高且平穩(wěn)健康，宏觀調(diào)控成效明顯。

（二）高星級(jí)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

近年來(lái)，青島市旅游發(fā)展如火如荼，取得的業(yè)績(jī)有目共睹。根據(jù)2017年青島市旅游局發(fā)布的最新信息，2017年青島市全年接待游客總?cè)藬?shù)7 978萬(wàn)次，同比增長(zhǎng)7%;旅游消費(fèi)總額1 435億元，同比增長(zhǎng)13%。2018年6月，在青島舉辦的上合峰會(huì)極大推進(jìn)了青島的旅游活動(dòng)，總體市場(chǎng)行業(yè)一片光明。青島市五星級(jí)酒店包括海爾洲際、香格里拉、希爾頓等在內(nèi)的大約20家酒店，主要競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)和旅游客流，各家星級(jí)酒店都有其獨(dú)特的風(fēng)格，以滿足游客不同的需求，但主要內(nèi)部設(shè)施基本一致，地理位置各有優(yōu)勢(shì);因此，在高端住宿和會(huì)議上，彼此競(jìng)爭(zhēng)力度較大。

三、高星級(jí)酒店融資渠道選擇

酒店的投資者主要有戰(zhàn)略投資者和財(cái)務(wù)投資者兩種類型。戰(zhàn)略投資者是一些大型的酒店管理集團(tuán)、一些航空公司和旅行社等，其中前者為主要投資者。高星級(jí)酒店作為一個(gè)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，必然經(jīng)歷企業(yè)的成長(zhǎng)周期，即創(chuàng)業(yè)期、成長(zhǎng)期、成熟期。企業(yè)所處的階段不同，企業(yè)矛盾就不同，所需的融資手段也各不相同。

（一）創(chuàng)業(yè)期融資手段選擇

酒店創(chuàng)業(yè)期指企業(yè)從創(chuàng)意產(chǎn)生，酒店開(kāi)始嘗試運(yùn)營(yíng)到酒店管理較為成熟。此階段最重要的是組建管理團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分市場(chǎng)以及根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的顧客需求調(diào)整酒店發(fā)展定位等。企業(yè)在這一階段處于虧損狀態(tài)，主要包括員工薪資、日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷等。這一階段一般不會(huì)有投資集團(tuán)，多是依靠酒店擁有者的個(gè)人投資。

（二）成長(zhǎng)期融資手段選擇

經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)階段的磨合，酒店團(tuán)隊(duì)已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)同企業(yè)文化，彼此磨合，酒店運(yùn)營(yíng)良好。此階段酒店開(kāi)始扭虧為盈，現(xiàn)金狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn)，對(duì)外開(kāi)始有吸引能力，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度釋放，銀行信用開(kāi)始建立。企業(yè)此時(shí)采用擔(dān)保貸款和抵押貸款獲取資金較為容易;因此，最重要的融資渠道是引入風(fēng)險(xiǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)基金可以有效解決資金不足的問(wèn)題。另外，基金公司的代表會(huì)進(jìn)入公司管理層，對(duì)基金運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，公司管理水平得到大幅度提升。

（三）成熟期融資手段選擇

經(jīng)過(guò)成長(zhǎng)期的磨合后，企業(yè)發(fā)展逐漸穩(wěn)定成熟，企業(yè)此時(shí)已有一套標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，在整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)占據(jù)一席之地，管理團(tuán)隊(duì)的重心轉(zhuǎn)變成投融資管理、戰(zhàn)略決策管理和財(cái)務(wù)控制。企業(yè)在這一階段盈利能力穩(wěn)定、良好。財(cái)務(wù)報(bào)表中，企業(yè)現(xiàn)金流的平衡點(diǎn)轉(zhuǎn)為損益類的平衡點(diǎn)，并且獲得純利益收入。因?yàn)槠髽I(yè)在這一階段需著重發(fā)展業(yè)務(wù)，搶占市場(chǎng)地位，努力擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，打造顧客忠誠(chéng)度、良好的企業(yè)形象和品牌知名度，所以需要大量資金。由于企業(yè)在這一階段的良好表現(xiàn)，使企業(yè)銀行貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易等都成為企業(yè)的優(yōu)先選擇，保證企業(yè)在融入大量資金的同時(shí)成功退出風(fēng)險(xiǎn)投資。

四、高星級(jí)酒店投資可行性論證

（一）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析

資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種更高級(jí)的經(jīng)營(yíng)方式，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)重組和企業(yè)并購(gòu)，可以快速改變企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和組成部分，實(shí)現(xiàn)企業(yè)有限資源的優(yōu)化配置，提高企業(yè)的盈利能力。其實(shí)質(zhì)是把企業(yè)擁有的資源資本化，使每一項(xiàng)資源都能在企業(yè)的有序組織下為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而服務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，要求企業(yè)管理者著眼于整個(gè)市場(chǎng)，盡量利用外界社會(huì)力量發(fā)展和壯大企業(yè)，在此基礎(chǔ)上既要保證企業(yè)原有的產(chǎn)品、質(zhì)量以及市場(chǎng)份額，又要時(shí)刻緊密關(guān)注國(guó)際大趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向。

（二）經(jīng)濟(jì)效益分析

分析一個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益可以通過(guò)數(shù)學(xué)或者統(tǒng)計(jì)等方法，這些具體的算法多種多樣，而方法的選擇可以根據(jù)所要分析的目的等確定。

因素分析法：把所要測(cè)算的綜合指標(biāo)分解成幾個(gè)原始要素，以此測(cè)算影響指標(biāo)的因素是哪個(gè)，影響系數(shù)是多少。結(jié)構(gòu)分析法：又稱為比重分析法，其目的是分析某一要素在所有要素中所占的比重，從而令分析者明白主要矛盾和次要矛盾。動(dòng)態(tài)分析法：對(duì)比不同時(shí)期的同類指標(biāo)數(shù)據(jù)，借此分析指標(biāo)發(fā)展的趨勢(shì)和變化的快慢。這幾種方法可以選取某一個(gè)進(jìn)行分析，也可以結(jié)合起來(lái)分析。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述分析，青島市的五星級(jí)酒店在總體上具備投資可行性，但要根據(jù)酒店的具體情況分析。關(guān)鍵點(diǎn)主要包括有一支優(yōu)秀的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、酒店在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際享有美譽(yù)、具有一定的顧客忠誠(chéng)度以及經(jīng)營(yíng)管理模式必須符合投資條件等。適當(dāng)?shù)耐顿Y有利于酒店多元化發(fā)展，有助于提高企業(yè)市場(chǎng)地位，建立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取足夠穩(wěn)健的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?；谌珖?guó)高星級(jí)酒店的發(fā)展態(tài)勢(shì)縮小至青島市高星級(jí)酒店的發(fā)展情況，對(duì)比不同企業(yè)成長(zhǎng)階段采取的不同融資方式，通過(guò)項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)效益分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面，分析高星級(jí)酒店的投資可行性，對(duì)于高星級(jí)酒店的科學(xué)、良性、可持續(xù)發(fā)展具有指導(dǎo)意義。目前，國(guó)際高星級(jí)酒店的投資市場(chǎng)分析主要集中于酒店消費(fèi)細(xì)分、市場(chǎng)個(gè)性化需求等方面，而中國(guó)的高星級(jí)酒店在投資領(lǐng)域的分析主要還是借鑒國(guó)外的研究理論，但不同國(guó)家有其獨(dú)特的國(guó)情和市場(chǎng)環(huán)境;因此，中國(guó)高星級(jí)酒店整體的行業(yè)環(huán)境決定了其投資可行性的差異性。

（作者單位：中國(guó)海洋大學(xué)）