徐 慧

（廣東理工學(xué)院建筑工程系，廣東 肇慶 526020）

價值工程屬于一種快速發(fā)展并得到推廣使用的經(jīng)濟(jì)分析系統(tǒng)，具備實用性、科學(xué)且高效等特征。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域采用價值工程能夠有效節(jié)省能源，減少產(chǎn)品生產(chǎn)費用，為企業(yè)創(chuàng)造較好的效益。為減少風(fēng)險、增加經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)公司要深入探究價值工程的理論知識，強(qiáng)化價值工程對房地產(chǎn)開發(fā)的高效管控，進(jìn)而提升項目價值效益與企業(yè)利潤。

1 價值工程的概念與原理

價值工程（簡稱VE），也被稱作價值分析（VA），表示以產(chǎn)品和操作的功能分析為中心，以提升產(chǎn)品和操作的價值為標(biāo)準(zhǔn)，盡量以最少生命周期費用實現(xiàn)產(chǎn)品和操作應(yīng)用所需要的基本功能的一種有組織的創(chuàng)新性活動，也稱為功能成本研究。

價值工程的關(guān)鍵思想是通過分析制定研究主體的功能及成本，提升研究對象的價值。VE的理論基礎(chǔ)是價值理論式：V=F/C。式中，F(xiàn)指功能關(guān)鍵性系數(shù)，C表示成本系數(shù)，V表示功能價值參數(shù)。

提升價值的基本途徑是：①成本固定，功能提升；②功能固定，成本降低；③成本稍微增多，功能極大提升；④功能稍微降低，成本明顯減少；⑤成本減少，功能上升。

2 價值工程評估辦法

2.1 對象選取的方法

1）ABC分類方式 該種方法是把著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴列特提出的不均勻分布規(guī)律用于成本分析，即A類部件占部件總量的10%左右，其成本通常占總產(chǎn)品費用的60%～70%；B類部件占部件總量的1/5左右，其成本占總產(chǎn)品費用的1/5左右；C類部件占部件總量的70%左右，其成本只占總產(chǎn)品費用的10%～20%。在選擇價值工程主體時，重點選擇A類部件用作價值工程主體，B類部件用作一般對象，C類部件不予考慮。該種方法重點采用“重要的少數(shù)，次要的多數(shù)”觀念來掌握基本矛盾。

2）強(qiáng)制確定法（FD法） 兼顧成本和功能，先計算分析主體的成本系數(shù)與功能系數(shù)，獲得價值系數(shù)，進(jìn)而分析主體的功能和成本是否一致，不相符或價值低的便選做價值工程的分析對象。

3）功能關(guān)鍵性分析法 這種方法不僅用來選取價值工程的分析主體，還能用作功能評估和方案評估[1]。該方法的流程是按照功能系統(tǒng)圖確定評估功能的等級分類功能區(qū)域；若價值工程屬于新產(chǎn)品的規(guī)劃，設(shè)置新產(chǎn)品目標(biāo)費用，配置到各功能區(qū)域用作功能目標(biāo)費用，若對象為老產(chǎn)品，老產(chǎn)品要以實現(xiàn)成本為前提，設(shè)置目標(biāo)成本；明確功能區(qū)域關(guān)鍵性系數(shù)；設(shè)置功能評估值，選取價值工程主體。

2.2 功能評估方法

1）0～1評定法 基本評分準(zhǔn)則是：全部元部件根據(jù)其關(guān)鍵性兩兩比較，關(guān)鍵性高的獲1分，關(guān)鍵性低的獲0分；兩部件對比過程，不能認(rèn)為兩者都重要而給二者均評1分，也不能認(rèn)為兩者都不重要均評0分。

2）0～4評定法 首先將分析主體進(jìn)行矩陣排列，再根據(jù)相互功能重要性采取0～4評分法兩兩比較打分，每兩個產(chǎn)品組成零件的功能總分是4。如零件A、B，A相較于B來說十分關(guān)鍵，B相較于A來說其作用能忽視補(bǔ)給，則A相較于B的得分是4，B相較于A的得分是0，A和B零件功能總分是4。如果A相較于B來說較為重要，B相較于A來說較為次要，那么A對應(yīng)于B的評分是3，B相較于A的評分是1，A和B零件功能總分是4。如果A相較于B來說非常必要，B相較于A來說也非常必要，那么A對應(yīng)于B的評分是2，B對應(yīng)于A的評分是2，A和B零件功能總分是4。

3）倍數(shù)確定法（DARE法） 其主要包含如下步驟：①明確功能地區(qū)和功能等級。如F0為飲水機(jī)的核心，F(xiàn)0之后包含4 個功能點：F1（預(yù)熱）、F2（制冷）、F3（恒溫）、F4（控制水溫）。②對于上下毗鄰功能，由上至下兩兩比較，并評分對比關(guān)鍵性。如F1的關(guān)鍵性是3倍的F3，F(xiàn)2是2倍的F3，F(xiàn)3是2.5倍的F4，最終F4評分是1。這樣評定的比分稱為暫定關(guān)鍵性系數(shù)。③對暫定關(guān)鍵性系數(shù)加以調(diào)整。由最少分和F4開始，把F3～F1的關(guān)鍵性系數(shù)以倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行遞推，獲得各功能的修正關(guān)鍵系數(shù)。④將各功能區(qū)域的修正關(guān)鍵系數(shù)除以其總計數(shù)，就獲得該功能的關(guān)鍵性系數(shù)。

2.3 價值評估方法

價值評估方法采取價值系數(shù)，具體步驟是：計量方案的功能值=方案功能評估總分/方案功能評估總分之和；計量方案的成本值=方案成本÷方案成本總和；計量方案的價值參數(shù)=方案功能系數(shù)÷方案成本值；方案選取。

通常選取價值系數(shù)＞1且最高的方案用作最優(yōu)方案?？墒?，價值系數(shù)＞1有3點原因：①對象當(dāng)前具備的功能超出其該有的功能水平，表示功能過剩；②當(dāng)前成本較低，很難符合對象實現(xiàn)其該有的功能需求；③評估對象在科技、經(jīng)濟(jì)等層面有特殊性，可以用很低的成本達(dá)到功能需求。為此，當(dāng)價值系數(shù)＞1且是第3種情況時，方可將其選擇為最優(yōu)方案。

3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營分工中價值工程的應(yīng)用

3.1 土地獲取過程

房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目前，要對所開發(fā)的區(qū)域進(jìn)行全面的市場調(diào)研，做好可行性研究。在項目估算時，必須根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)水平、投資費用、項目發(fā)展前景和投資收益等進(jìn)行評估，獲取土地使用權(quán)的途徑即通過競標(biāo)來實現(xiàn)。在這一過程中，開發(fā)商能夠綜合研究土地的價值功能與最少成本投資[2]。根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r，競標(biāo)土地的成本占房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的40%左右，因此該過程也是項目成本管理的核心。

3.2 策劃過程

工程策劃過程首先要對房地產(chǎn)市場做好調(diào)研與分析工作，對房地產(chǎn)開發(fā)展開市場定位與細(xì)分，再對房地產(chǎn)開發(fā)項目完成之后的物業(yè)管理作出規(guī)劃。房地產(chǎn)策劃旨在確定房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)市場，唯有精準(zhǔn)確定目標(biāo)市場，方可保證房地產(chǎn)開發(fā)滿足市場需求。這個過程的工作要點包含房地產(chǎn)開發(fā)的分析和計劃、市場調(diào)研與細(xì)分、目標(biāo)市場及項目定位、評估與優(yōu)化等，其中最重要的內(nèi)容為房地產(chǎn)市場調(diào)研、細(xì)分與目標(biāo)市場的確定。由于通過調(diào)研、分析房地產(chǎn)行情，能夠掌握消費群體的基本價值需求，這樣方可采取價值分析途徑優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)功能不足的缺陷。另外，經(jīng)細(xì)分市場規(guī)模、經(jīng)營潛力及消費水平等來確定房地產(chǎn)開發(fā)的市場目標(biāo)。最后經(jīng)調(diào)研消費水平，給房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)的定價帶來依據(jù)。

總的來講，房地產(chǎn)開發(fā)策劃過程采用價值工程，重點是整體考量建筑形態(tài)發(fā)展、城市中心地帶的變化、房地產(chǎn)市場化區(qū)域和融資模式的改變及土地、稅務(wù)等層面的改變等。為突出房地產(chǎn)開發(fā)策劃過程最大化使用價值，要求從居住環(huán)境、建筑風(fēng)格及建筑特點等方面展開綜合評價。

3.3 設(shè)計過程

房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計過程采用價值工程，其服務(wù)對象及特征隨著設(shè)計過程的流程變化而改變。設(shè)計過程、設(shè)計要點是確定建筑結(jié)構(gòu)的外形、規(guī)格，再制定完整的項目方案。在設(shè)計招投標(biāo)活動中，特別是在設(shè)計招標(biāo)各項文件時，需要詳細(xì)指出評估指標(biāo)，即針對建筑結(jié)構(gòu)的平面分布、通風(fēng)、光照、供暖等系統(tǒng)項目設(shè)置相關(guān)的評估指標(biāo)，而且還要確定結(jié)構(gòu)內(nèi)外裝修、周圍環(huán)境美化性、周圍綠化景色和噪聲等環(huán)保性評估指標(biāo)。此外，在設(shè)計項目圖紙時，要將材料的篩選、隱蔽性項目建設(shè)方案等引入價值工程內(nèi)，量化業(yè)主的需求及建筑功能的需求[3]。例如，在價值工程中通過地?zé)崛∨?，盡管增多了投資，但室內(nèi)取暖面積擴(kuò)大、裝修費減少、性價比很高，并且能夠更好地確定市場價值，以此用作營銷點。

3.4 施工過程

項目施工過程在確定項目方案，包含施工量、周期及施工工藝的同時，應(yīng)采取下列措施：①采取價值工程能科學(xué)規(guī)劃工程施工，進(jìn)而減少資源耗費。②為節(jié)約施工成本，防止房地產(chǎn)開發(fā)施工周期延伸，需要科學(xué)組織工作人員，優(yōu)化配置建筑材料，并根據(jù)項目方案要求開展施工。若想提升施工項目分配的科學(xué)性，需要精準(zhǔn)計量施工過程的成本費用等，如此方可控制好成本與工期。③價值工程用于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工中，能夠及時找到施工中潛在的不足，并通過價值分析解決與改善問題，進(jìn)而防止施工中出現(xiàn)問題，而且能夠避免材料的耗費，令施工人員、機(jī)械設(shè)施等獲取規(guī)范分配與使用[4]。④價值工程能夠科學(xué)管理項目建設(shè)的質(zhì)量、原材料及施工周期等，不僅能夠完善施工組織，促使施工工作根據(jù)原計劃正常開展，達(dá)到縮減時間、減少成本費用的目的，而且隨著工藝技術(shù)的進(jìn)步及創(chuàng)新工藝方法的使用，可以有效減少房地產(chǎn)開發(fā)的施工成本，為施工單位創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)利益及社會價值[5]。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營分工中融入價值工程，不僅可以節(jié)省生產(chǎn)投資，增加施工項目經(jīng)濟(jì)利益，還可以起到保護(hù)生態(tài)、節(jié)省項目資源的作用。簡而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營分工中采用價值工程，能夠通過研究經(jīng)濟(jì)價值與技術(shù)價值，在推動房地產(chǎn)開發(fā)管理的基礎(chǔ)上，加快技術(shù)長信。由此，文章對價值工程的基本內(nèi)容進(jìn)行了簡要分析，介紹了價值工程在項目策劃、設(shè)計及施工等環(huán)節(jié)的具體使用，以期為價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)管理分工中的應(yīng)用提供借鑒。