謝澤鋒

排隊(duì)超三年時(shí)間，金輝集團(tuán)IPO仍未成功，香港商人林定強(qiáng)的房地產(chǎn)公司資本化道路并不順利。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)信息披露顯示，金輝集團(tuán)股份有限公司于2016年1月29日提交招股說明書，此后于2017年審核狀態(tài)由已受理變更為已反饋，但目前未有進(jìn)—步更新。

此前，有報(bào)道稱，倘若三年登陸A股市場(chǎng)未果，金輝集團(tuán)將考慮H股上市或選擇其他融資平臺(tái)。

這家年銷售額將近750億元的房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)，負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率都在不斷走高。在融資政策不斷趨緊的背景下，金輝集團(tuán)如何渡過資本寒冬？

負(fù)債走高毛利率下滑

一般來說，一家企業(yè)IPO排隊(duì)狀態(tài)應(yīng)經(jīng)過”已受理”、”已反饋”、”預(yù)披露更新”、”已過會(huì)”等過程，其中，”已反饋”、”已受理”屬于朦朧期，”預(yù)披露更新”狀態(tài)者則橫跨艨朧期和加速期。

光鮮的業(yè)績(jī)背后，金輝的負(fù)債和現(xiàn)金流卻呈現(xiàn)走向不健康的趨勢(shì)。

目前金輝集團(tuán)卡在“已反饋”和”預(yù)披露更新”過程之間，也就是說證監(jiān)會(huì)已反饋意見，但公司可能尚未進(jìn)行回復(fù)。

從目前的公開消息中，記者并未查詢到證監(jiān)會(huì)對(duì)金輝集團(tuán)上市材料的反饋信息，但從公司發(fā)債等披露的數(shù)據(jù)中，可以對(duì)金輝集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況一窺端倪。

雖然金輝集團(tuán)規(guī)模不斷擴(kuò)張，今年上半年?duì)I收凈利潤(rùn)均大幅增長(zhǎng)，但卻面臨著負(fù)債不斷走高，毛利率逐漸下滑的窘境。

中指院排行榜顯示，2018年金輝集團(tuán)以776億元的銷售額位居行業(yè)第39位。今年1-8月，金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額559.7億元，同比增長(zhǎng)29.6%;實(shí)現(xiàn)銷售面積406.3萬平方米，同比增長(zhǎng)17.6%。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別排名行業(yè)第38位和第33位。

Wind金融數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入102.41億元，同比增長(zhǎng)95.44%;歸母凈利潤(rùn)10.93億元，同比增長(zhǎng)116.62%。

可以看出，無論是規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，金輝集團(tuán)都取得了不俗的成績(jī)。但光鮮背后，金輝的負(fù)債和現(xiàn)金流卻呈現(xiàn)走向不健康的趨勢(shì)。

其負(fù)債合計(jì)從2016年底的455.14億元一路上升到2019年中的1231.59億元，增幅超過1.7倍。與此同時(shí)，其資產(chǎn)負(fù)債率也從80.2%上升至85.82%。

另一方面，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，從去年末的流入29.5億元，到今年上半年卻為-32.71億元。

公司盈利能力近三年也出現(xiàn)下滑跡象，銷售毛利率從2016年的25.92%上升至2017年最高的36.15%，此后便一直下降到今年中期的28.12%。

如果說預(yù)收賬款增加導(dǎo)致公司負(fù)債上升，凈負(fù)債率以及償債能力更能說明問題。Wind統(tǒng)計(jì)的公司2019年中報(bào)顯示，金輝集團(tuán)凈負(fù)債率高達(dá)163.63%。

在償債能力上，金輝一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為141.81億元，加上0.43億元的短期借款，共計(jì)142.24億元。而公司截至上半年賬面貨幣資金為141.93億元，償債稍有難度。

400億加速拿地

一度低調(diào)的金輝集團(tuán)也開始大手筆拿地。

金輝集團(tuán)高級(jí)副總裁黃俊泉曾表示，“目前金輝的土地儲(chǔ)備雖已足夠支持千億目標(biāo)，但是董事長(zhǎng)要求在2019年完成400億的土地投資額?！边@說明金輝在今年的土地市場(chǎng)的動(dòng)靜不會(huì)小。

根據(jù)中指院發(fā)布的今年1-8月房企拿地金額排名，金輝以181億元排名35位，也就是說今年剩下的4個(gè)月，金輝將在拿地上投入超過200億元。

從克而瑞1-8月新增土地貨值排名來看，金輝以539.2億元排名第38位。據(jù)悉，2018年底，金輝集團(tuán)總土地貨值儲(chǔ)備為2111億元。金輝官網(wǎng)顯示，目前金輝集團(tuán)土地儲(chǔ)備貨值達(dá)到了2800億元，支撐未來持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)目標(biāo)還是有底氣的。

據(jù)了解，金輝目前下設(shè)6大區(qū)域，其中包括三大經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域——環(huán)渤海區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、華南區(qū)域，其次是華東區(qū)域，主要由江蘇、合肥等華東腹地組成。其余兩個(gè)區(qū)域是西南、西北兩個(gè)潛力區(qū)域。

“一個(gè)區(qū)域只要做到200億，就有1200億，金輝希望通過2019年努力，加快沖刺千億的步伐，2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)是非常穩(wěn)妥的節(jié)奏?！秉S俊泉在采訪時(shí)說道。

據(jù)悉，截至2018年末，金輝在長(zhǎng)三角區(qū)域的杭州、蘇州、上海的總項(xiàng)目數(shù)近30個(gè)?；浉郯臑硡^(qū)及周邊，福州、福清、佛山、惠州項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)有42個(gè)。

在土地投資布局區(qū)域方面，金輝依然看好京滓地區(qū)。黃俊泉表示京津冀城市群金輝已進(jìn)駐天津、石家莊，雖然項(xiàng)目不多，但是持續(xù)看好，“2019年，公司會(huì)加大環(huán)北京投入，在北京周邊拿一些土地?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月，金輝摘得天津?qū)氎?20畝宅地，3月繼續(xù)摘得天津?qū)氎?3畝和55畝兩塊宅地，4月再次摘得寶坻61畝宅地，同月石家莊摘得兩塊地174畝。5月22日，金輝在武漢以28.23億元摘得228畝土地。以及5月24日摘得的廊坊251畝兩塊地，累計(jì)獲取土地面積高達(dá)724畝，其中環(huán)京地塊550甫。

為補(bǔ)充資本彈藥，5月21日，金輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，將面向合格投資者公開發(fā)行2019年公司債券（第一期），總額20億元。發(fā)行利率7.5%，期限結(jié)構(gòu)為2+2年期。

7月22日，金輝集團(tuán)2019年再次面向合格投資者公開發(fā)行公司債券已獲上交所受理，品種為小公募，金額30億元，分期發(fā)行，其中首期發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣30億元。8月5日，據(jù)上交所消息，該債券狀態(tài)更新為“已反饋”。