孫錚

[摘要]筆者針對(duì)近年來我國(guó)保障性住房大量空置的現(xiàn)象，確定其主要影響因素，并建立了各因素之間的層次關(guān)系模型，同時(shí)采用德爾菲法、AHP法確定各影響因素權(quán)重。結(jié)果表明：二級(jí)指標(biāo)層權(quán)重從高到低依次為硬環(huán)境、軟環(huán)境和制度設(shè)計(jì)；三級(jí)指標(biāo)層中權(quán)重值排序前三位的依次是配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)滯后和選址偏遠(yuǎn)。文章依據(jù)研究結(jié)果，提出解決方案。

[關(guān)鍵詞]AHP；保障性住房；空置；影響因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901031

1前言

保障性住房是政府按照限定標(biāo)準(zhǔn)，為中低收入且住房困難家庭以租或售的形式提供的住房，分為廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房等。2014年，廉租房和公租房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公租房。

保障性住房作為一種重要的公共產(chǎn)品，保障了低收入群體和困難家庭的基本居住權(quán)，對(duì)提高人民福祉水平、增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展活力、推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、鞏固社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。

近年來，黨和國(guó)家把保障性住房建設(shè)作為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難的民生工程，不斷加大政策和資金支持，使保障性住房有效供給持續(xù)增加，住房保障覆蓋率逐年提高，受益群體范圍不斷擴(kuò)大。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，“十二五”期間，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套。2011-2015年，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程實(shí)際開工4013萬套，其中，全國(guó)公共租賃住房（含廉租住房）開工1359萬套，改造各類棚戶區(qū)2191萬套。[1]2016年，全國(guó)棚戶區(qū)改造計(jì)劃開工600萬套。全年實(shí)際開工606萬套，順利完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資148萬億元。[2]棚戶區(qū)改造和公共租賃住房基本建成65858萬套。[3]

然而，隨著大批保障性安居工程的完工，房屋的實(shí)物供給量顯著增加，部分房屋長(zhǎng)期空置的現(xiàn)象也日益突顯。據(jù)一項(xiàng)對(duì)全國(guó)148萬個(gè)安居工程項(xiàng)目的調(diào)查，2015年，335個(gè)項(xiàng)目涉及19萬套住房空置。[4]另據(jù)一項(xiàng)對(duì)全國(guó)172萬個(gè)安居工程項(xiàng)目的調(diào)查，2016年，有1287萬套基本建成的住房空置。[3]

2研究現(xiàn)狀

保障性住房的長(zhǎng)期大量空置，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。究其原因，與我國(guó)住房保障事業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀密不可分，國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了廣泛深入的研究。

郭江華[5]認(rèn)為保障性住房制度頂層設(shè)計(jì)存在保障對(duì)象界定不科學(xué)、政策多軌運(yùn)行、權(quán)力尋租的缺陷，進(jìn)而誘發(fā)分配不公。馬建平[6]認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行保障性住房的制度體系存在許多缺陷：一方面，沒有上升到法律層面，執(zhí)行過程中“執(zhí)行難”“問責(zé)難”；另一方面，制度體系不統(tǒng)一，政出多門。

孫施文[7]通過對(duì)北京、上海和廣州等五個(gè)城市保障性住房的區(qū)位數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出結(jié)論：我國(guó)保障性住房主要集中連片地分布在城市郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，該地帶配套設(shè)施不完善且就業(yè)機(jī)會(huì)匱乏。袁奇峰、馬曉亞[8]認(rèn)為保障性住房社區(qū)與城市公共服務(wù)產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的分布呈明顯的背離趨勢(shì)，普遍存在配建缺失、時(shí)滯和嚴(yán)重不足等問題。

一些保障性住房社區(qū)采取普通商品房社區(qū)的物業(yè)管理模式，存在管理混亂、糾紛頻發(fā)等現(xiàn)象。[9]此外，外國(guó)學(xué)者阿瑟·奧沙力、霍羅威，中國(guó)學(xué)者張京祥、陳浩等認(rèn)為保障性住房集中分布的區(qū)域，多為低收入群體的聚集區(qū)，也往往是社會(huì)問題的多發(fā)地帶。[10-12]

綜上所述，現(xiàn)有成果大多集中于定性方面的討論，鮮有對(duì)各影響因素之間的影響程度進(jìn)行定量分析。本文在已有研究成果的基礎(chǔ)上，運(yùn)用AHP法對(duì)各影響因素之間的關(guān)系進(jìn)行定量分析，以期厘清各影響因素之間的權(quán)重，為改善保障性住房空置提供理論依據(jù)。

3保障性住房大量空置影響因素的定性分析

從制度設(shè)計(jì)角度可分為保障對(duì)象界定不科學(xué)、政策多軌運(yùn)行、權(quán)力尋租三個(gè)方面；從硬環(huán)境角度可分為選址偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)滯后、周邊就業(yè)機(jī)會(huì)缺乏四個(gè)方面；從軟環(huán)境角度可分為物業(yè)管理混亂、社會(huì)問題多發(fā)兩個(gè)方面。

4保障性住房大量空置影響因素的定量分析

針對(duì)保障性住房大量空置的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)一個(gè)含有三個(gè)層次的原因分析模型。包括總目標(biāo)（A保障房大量空置）、3個(gè)二級(jí)指標(biāo)（A1制度設(shè)計(jì)、A2硬環(huán)境、A3軟環(huán)境）、9個(gè)三級(jí)指標(biāo)（B1保障對(duì)象界定不科學(xué)、B2政策多軌運(yùn)行、B3權(quán)力尋租、B4選址偏遠(yuǎn)、B5配套設(shè)施不完善、B6公共服務(wù)滯后、B7周邊就業(yè)機(jī)會(huì)缺乏、B8物業(yè)管理混亂、B9社會(huì)問題多發(fā)），見圖1。

選擇行政主管部門人員、高校相關(guān)專業(yè)教授等組成專家小組。每個(gè)專家就每?jī)蓚€(gè)二級(jí)指標(biāo)和同一維度下的每?jī)蓚€(gè)三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行分析比較，并以數(shù)值1—9及其倒數(shù)形式表示其判斷。對(duì)于有出入的部分，專家各自分別予以調(diào)整。經(jīng)過4次分析，全部專家達(dá)成一致，意見征求完畢。

從層次結(jié)構(gòu)中的第2層開始，確定相鄰層次元素間相關(guān)程度和對(duì)于上一層次的某個(gè)元素而言本層次中與其相關(guān)元素的重要性排序，采用兩兩比較和比例九標(biāo)度的方法建立數(shù)學(xué)矩陣。

層次單權(quán)重及一致性檢驗(yàn)。對(duì)每個(gè)比較矩陣，計(jì)算最大特征根及對(duì)應(yīng)特征向量，即確定判斷矩陣的權(quán)重。利用CI=（λmax-n）/（n-1）、CR=CI/RI進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，其中，λmax代表判斷矩陣的最大特征根，n代表成對(duì)比較因子的個(gè)數(shù)，CR代表一致性比率，CI代表一致性指標(biāo)，RI代表平均隨機(jī)一致性指標(biāo)。通常地，當(dāng)CR<01，矩陣通過一致性檢驗(yàn)，反之不通過。

層次總權(quán)重及一致性檢驗(yàn)。計(jì)算最下層指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的組合權(quán)向量，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。通過對(duì)二級(jí)指標(biāo)層和三級(jí)指標(biāo)層的合成，確定層次總排序，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

通過對(duì)保障性住房空置原因的AHP分析，得出結(jié)論：硬環(huán)境對(duì)空置現(xiàn)象影響程度最大，軟環(huán)境次之，制度設(shè)計(jì)最小。各具體影響因素的綜合排序依次為：配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)滯后、選址偏遠(yuǎn)位、就業(yè)機(jī)會(huì)缺乏、政策多軌運(yùn)行、社會(huì)問題多發(fā)、物業(yè)管理混亂、權(quán)力尋租、保障對(duì)象界定不科學(xué)。表明雖然現(xiàn)行制度將一部分低收入困難家庭限制在保障性住房的“門檻”以外，但市民在選擇保障性住房時(shí)，更加注重生活便利度及周邊環(huán)境的綜合影響。

5對(duì)策建議

第一，合理規(guī)劃保障性住房布局。部分保障性住房項(xiàng)目可在老城區(qū)選址，既有助于推動(dòng)老城區(qū)的拆遷改造工作，又能有效利用現(xiàn)有的市政設(shè)施和公共服務(wù)。此外，由于城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致能夠吸納較多勞動(dòng)力的第三產(chǎn)業(yè)高度集中在老城區(qū)，因此，在該區(qū)域建設(shè)保障性住房社區(qū)，能夠就近提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。實(shí)行商品房和保障性住房混合配建，各類設(shè)施和服務(wù)實(shí)現(xiàn)共享，防止社會(huì)分化，誘發(fā)社會(huì)矛盾。將保障性住房的選址納入城市綜合規(guī)劃，可實(shí)行TOD（公共交通為導(dǎo)向）發(fā)展模式，在公交干線和站點(diǎn)周邊優(yōu)先布局，提高保障性住房社區(qū)居民的出行效率。

第二，綜合施策強(qiáng)化保障性住房社區(qū)管理。優(yōu)化物業(yè)管理模式，引入市場(chǎng)機(jī)制，形成政府住建部門、物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)多方參與的模式；提升物業(yè)服務(wù)水平，推行精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。同時(shí)，廣泛調(diào)動(dòng)社會(huì)公益組織的力量，為部分特殊群體提供柔性化、專業(yè)化服務(wù)；科學(xué)制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保障性住房小區(qū)居民收入水平普遍較低，疾病、殘疾等人群不乏少數(shù)，在服務(wù)定價(jià)時(shí)兼顧這部分群體經(jīng)濟(jì)承受能力，并針對(duì)特殊困難群體給予相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免或補(bǔ)貼；加大保障性住房社區(qū)周邊安保力量的投入，維護(hù)社會(huì)秩序。

第三，完善保障性住房的頂層制度設(shè)計(jì)。科學(xué)界定保障對(duì)象，可依托個(gè)人征信系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)管理保障對(duì)象及申請(qǐng)對(duì)象的綜合信息，對(duì)符合條件者“應(yīng)保盡?！保唤⒑侠淼耐顺鰴C(jī)制，加大對(duì)保障性住房出租出借等違法行為的懲處力度；引入社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，避免滋生腐敗，權(quán)力尋租。

第四，強(qiáng)化調(diào)查研究科學(xué)預(yù)判形勢(shì)。加強(qiáng)保障性住房供給量和需求量科學(xué)預(yù)測(cè)，適當(dāng)減少實(shí)物供給，增加貨幣補(bǔ)貼。

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