■項 波 鐘健生

“買賣型擔(dān)?！笔侵行∑髽I(yè)融資的常見手段，但目前學(xué)理界和實務(wù)界對此存在多種不同的解釋或裁判路徑，適用上產(chǎn)生較大分歧。真正的問題在于，一方面出借人與借款人約定到期不能清償借款移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)，不利于保護弱勢債務(wù)人利益，導(dǎo)致禁止流質(zhì)、流押的適用；另一方面由于規(guī)范民間借貸監(jiān)管的需要，在價值判斷上認定通謀虛偽意思表示而無效。由此，現(xiàn)有解釋路徑存在超出“買賣型擔(dān)?！焙涞姆秶?、參照擔(dān)保物權(quán)解釋等兩大誤區(qū)。就法律效果而言，“買賣型擔(dān)?！本哂歇毩⑿?，性質(zhì)上不屬于擔(dān)保物權(quán)，可以在內(nèi)部證成為僅屬于諾成性的擔(dān)保性質(zhì)約定，從屬于基礎(chǔ)法律關(guān)系借款債權(quán)，區(qū)別于通謀虛偽意思表示、讓與擔(dān)保和以物抵債；在外部證成為可以實現(xiàn)與擔(dān)保物權(quán)相類似的對抗效力和優(yōu)先受償?shù)摹皳?dān)?！毙Ч?，具體經(jīng)過預(yù)告登記保全借款債權(quán)順位、完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)本登記實現(xiàn)優(yōu)先受償、實行處分型清算實施借貸監(jiān)管等三方面得以實現(xiàn)。

實踐交易中，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房尚未開建或者在建建筑物因其他原因無法滿足擔(dān)保物權(quán)設(shè)定前提時，極易出現(xiàn)融資難的窘境。中小企業(yè)利用其享有的在建商品房的預(yù)期債權(quán)，通過訂立商品房買賣合同作為借款債權(quán)擔(dān)保的方式尋求融資，具體表現(xiàn)為約定開發(fā)商屆期無法清償借款債務(wù)時，履行商品房買賣合同，移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)并交付房屋以抵償借款債務(wù)。其基本法律構(gòu)造為當(dāng)事人訂立借款合同的同時，又單獨訂立買賣合同。因該類型買賣合同內(nèi)容被司法實踐認定為有擔(dān)保實質(zhì)，故本文將之稱為“買賣型擔(dān)保”①。以“民間借貸糾紛”為案由,并以“商品房買賣合同”為關(guān)鍵詞,在中國裁判文書網(wǎng)檢索2016年以來（《民間借貸司法解釋》適用至今）的高級人民法院以上裁判文書共195份，屬于“買賣型擔(dān)?！鳖愋桶讣?03份，其中涉及個人與中小企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)借貸關(guān)系的59份，占比57.28%。“買賣型擔(dān)?！敝灶H受中小企業(yè)青睞，主要在于債務(wù)人沒有其他可供產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)變動的財產(chǎn)，其僅享有未來物上的所有權(quán)期待，并不具備可供設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的公示條件，為迫切獲得融資而借助于預(yù)告登記制度予以保全債權(quán)財產(chǎn)以實現(xiàn)擔(dān)保功能。但法院裁判中先后出現(xiàn)多種不同的解釋路徑，難以滿足中小企業(yè)迫切的融資需求?？梢姡百I賣型擔(dān)?！钡姆尚再|(zhì)和法律效果，關(guān)系到中小企業(yè)融資難融資成本高問題的解決，同時由于涉及私法自治、誠實信用等重要民法理念，也對司法實踐及民法典立法編纂具有重要意義。［1］(P229)本文通過梳理不同類型的典型案例，試圖從解釋論視角證成“買賣型擔(dān)?！钡姆尚Ч?，以期統(tǒng)一此類案件的裁判尺度。

一、司法裁判中“買賣型擔(dān)?！钡慕忉屄窂?/h2>

關(guān)于“買賣型擔(dān)保”，司法實踐中先后出現(xiàn)“朱俊芳案”“廣西嘉美案”“吳俊妮案”等典型案件，裁判思路存在較大的分歧。盡管《民間借貸司法解釋》第24條對此作出按照借貸關(guān)系處理的規(guī)定，但并沒有因此而消弭分歧?？偟膩碚f，解釋路徑主要存在四種。

（一）附解除條件買賣合同

以“朱俊芳案”②為代表，確定為互相關(guān)聯(lián)且獨立的合同。生效判決認為借款協(xié)議和商品房買賣合同均依法成立并生效，以簽訂商品房買賣合同的形式為借款協(xié)議提供擔(dān)保，并在借款協(xié)議中為買賣合同附設(shè)解除條件，該約定不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，借款人到期未能償還借款，視為解除條件不成就，最終判決繼續(xù)履行買賣合同。［2］(P69-73)

此種解釋路徑，雖能直觀反映當(dāng)事人真實意思，似乎將無條件房屋買賣合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為附解除條件的買賣。因此有觀點認為構(gòu)成學(xué)理上的債的更改，在借款還清時，買賣合同解除條件成就，據(jù)此導(dǎo)致買賣合同消滅。［3］(P70-71)然而，該解釋路徑的證成，需同時滿足兩個條件：一是附解除條件成立，二是債的更改成立。根據(jù)債的更改理論，所附條件成就與否未定時，更改對舊債務(wù)是否消滅，尚存爭議，但通說認為只要不損害相對人因條件成就所獲利益，則是否當(dāng)然消滅在所不問；更為重要的是，債的更改須滿足新債務(wù)與舊債務(wù)要素相異，即更改的須為債的要素，一般認為原因或條件之變更既不構(gòu)成主體變更，又不產(chǎn)生債的給付內(nèi)容變更。將案涉商品房買賣合同理解為附解除條件的買賣合同，顯然不符債的同一性，適用債的更改理論難以具有說服力［4］(P825-828)，此其一。其二，周延性角度方面，僅在買賣合同上附解除條件尚不能涵蓋當(dāng)事人所意欲表達的效果意思，因為附解除條件僅僅能說明當(dāng)事人約定在償還借款后買賣合同不再履行的情形，在借款屆期未清償，解除條件不成就時，并不當(dāng)然發(fā)生履行買賣合同的真實內(nèi)容，當(dāng)事人合意并不包含支付對價的效果意思，其性質(zhì)上屬于代物清償，因此有學(xué)者繼續(xù)主張創(chuàng)設(shè)“附條件的物清償合意”的解釋路徑②。此外，更深層次缺陷在于附解除條件法律行為在條件成就時自動產(chǎn)生解除效力，無需當(dāng)事人配合即可實現(xiàn)履行利益，而前述情形當(dāng)事人的真實意圖在于條件未成就時，當(dāng)事人意欲發(fā)生的效果意思并沒有出借人獲得轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)，需要債務(wù)人履行才能清償債務(wù)，性質(zhì)上屬于“請求權(quán)附條件”［5］(P72-85)，有違附條件民事法律行為的旨趣。

（二）讓與擔(dān)保

認為違反禁止流押原則而無效③，理由在于買賣型擔(dān)保的約定以及辦理備案登記，“實現(xiàn)了實質(zhì)上對所有權(quán)的控制，符合不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的要件”。此外也有學(xué)者主張買賣合同是不動產(chǎn)所有權(quán)的擔(dān)保，與讓與擔(dān)保差別在于所有權(quán)移轉(zhuǎn)時間不在擔(dān)保設(shè)定之時，而在債務(wù)不履行時，并將之界定為“后讓與擔(dān)?！保?］(P77)。

要構(gòu)成讓與擔(dān)?；蛘咦C成“后讓與擔(dān)保”，不可或缺的要件之一即擔(dān)保人必須將標(biāo)的物完整所有權(quán)讓與擔(dān)保權(quán)人，而“買賣型擔(dān)保”的合意并不直接產(chǎn)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的直接法效果，權(quán)利人獲得的僅僅是買賣合同內(nèi)涵范圍內(nèi)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的請求權(quán)，并不能在讓與擔(dān)保設(shè)立之初或者“后讓與擔(dān)保”屆期不能清償借款時，權(quán)利人直接取得所有權(quán)，需要債務(wù)人的履行方可實現(xiàn)，因此界定為讓與擔(dān)保與“后讓與擔(dān)保”也不甚妥適。此外，以適用禁止流押為依據(jù)不盡合理，依據(jù)《物權(quán)法》第186條和211條的規(guī)定，流質(zhì)禁止的前提在于履行期屆滿之前約定債務(wù)屆期不能償還，所有權(quán)歸屬于債權(quán)人，而“買賣型擔(dān)?！睓?quán)利人僅僅獲得移轉(zhuǎn)所有權(quán)的請求權(quán)，也無法構(gòu)成流押條款。

（三）買賣合同關(guān)系擱置

以《民間借貸司法解釋》第24條所代表，在界定“買賣型擔(dān)?！睘椤懊麨橘I房，實為借貸擔(dān)保”之后，明確“請求履行買賣合同的，人民法院按照民間借貸法律關(guān)系審理”。該解釋對為借貸合同擔(dān)保的買賣合同效果未置可否，當(dāng)事人未變更訴訟請求時，買賣合同的履行請求被駁回。在直接揭露當(dāng)事人買賣合同為借貸擔(dān)保的本質(zhì)，僅審理借貸關(guān)系提高司法效率的同時，有助于加強對民間借貸混亂現(xiàn)狀的監(jiān)管。

僅通過審理實質(zhì)的借貸法律關(guān)系的路徑缺陷也很明顯，在外部證成上缺乏說服力，主要有如下體現(xiàn)：其一，從意思表示自由角度，僅審理借貸法律關(guān)系，忽視了當(dāng)事人所為買賣合同擔(dān)保借貸的真實意思表示，在當(dāng)事人沒有出現(xiàn)《合同法》第54條規(guī)定的無效情形時，對其效力未置可否，體現(xiàn)出民事主體自由的限制，在“沒有足夠充分且正當(dāng)理由”［7］(P31)時，有違私法自治原則之嫌。其二，從違約風(fēng)險規(guī)避角度，第24條的解釋路徑使得關(guān)于“買賣型擔(dān)?！钡暮弦獠挥鑼徖恚馕吨划a(chǎn)生意欲發(fā)生的法效果，在當(dāng)事人之間不發(fā)生約束力，容易產(chǎn)生借款人為獲得借款而同意訂立買賣合同，屆期不清償借款時卻惡意主張無需履行任何義務(wù)，如此誘發(fā)違約風(fēng)險。

（四）通謀虛偽意思表示

認為買賣合同屬于通謀虛偽意思表示，而非當(dāng)事人的真實意思表示，因此當(dāng)屬無效，此以“吳俊妮案”［8］(P98)為代表。值得一提的是，《民法總則》第146條明確規(guī)定通謀虛偽行為無效，這一立法上的明確，很快在司法實踐中作為依據(jù)④，“買賣型擔(dān)保”似乎成為其典型代表。

“買賣型擔(dān)保”并非當(dāng)事人通謀虛偽的意思表示，其難以得到證成的理由在于：其一，通謀虛偽意思表示核心要件有三：（1）虛偽意思表示外觀；（2）不存在法效果意思；（3）通謀。［9］(P173)據(jù)此，通謀虛偽意思表示應(yīng)在當(dāng)事人內(nèi)心意思上一致同意表示行為不具有法效果意思，其特征在于表示行為不生效是雙方合意的結(jié)果，而“買賣型擔(dān)?！敝谐私杩顐鶆?wù)清償完畢時，買賣合同不再履行外，在屆期無法償還借款時，當(dāng)事人的合意尚且包括希望繼續(xù)履行買賣合同的真實意思，在邏輯上不能否認至少有一方希望并認真追求該合意對雙方產(chǎn)生拘束力，因為債權(quán)人希望買賣合同生效以擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)，誠如學(xué)者所云“當(dāng)事人具有受其意思表示拘束之意思，具有效果意思”［10］(P367)，故而不能認定為通謀虛偽意思表示，在不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定時，認定為有效。

《民間借貸司法解釋》出臺之后，除了上述此種解釋路徑之外，還有“附條件代物清償”“代物清償預(yù)約”等解釋路徑，但由于“買賣型擔(dān)保”旨在通過簡單、直接的合意，以達到擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的效果，并不必然滿足代物清償?shù)南嚓P(guān)要件，因為代物清償往往發(fā)生在債權(quán)屆期之后，且往往導(dǎo)致所有權(quán)的直接移轉(zhuǎn)，其僅僅發(fā)生債權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果，并不體現(xiàn)擔(dān)保功能。值得注意的是，實踐中也有不少案例。以“湯龍案”為例⑤，能夠?qū)崿F(xiàn)以物抵債，蓋由當(dāng)事人在清償期屆滿之后，另有代物清償?shù)暮弦?，而此種情形并不在“買賣型擔(dān)?！钡暮诵膬?nèi)涵射程之內(nèi)。

二、現(xiàn)有解釋路徑的兩大誤區(qū)

“買賣型擔(dān)?！敝源鏍幾h，除前述解釋路徑的問題外，還體現(xiàn)于其自身內(nèi)涵和外延的邏輯性?！百I賣型擔(dān)保”關(guān)鍵內(nèi)涵是買賣與借貸兩種關(guān)系的同時成立，以買賣合同來“擔(dān)保”借貸合同的履行?！百I賣型擔(dān)保”與物權(quán)擔(dān)保存有明顯差異，不宜以擔(dān)保物權(quán)作為其法效果的參照和依歸。

（一）誤區(qū)一：超出“買賣型擔(dān)?！钡湫吞卣鞯纳涑?/h3>

盡管借款合同與買賣合同彼此獨立，但二者存在關(guān)聯(lián)，根據(jù)《民間借貸司法解釋》第24條的解釋路徑，此種關(guān)聯(lián)有兩種體現(xiàn)：一是表現(xiàn)形式上，該條第1款表述為簽訂買賣合同以擔(dān)保民間借貸合同，亦被稱為“名為買房，實為借貸擔(dān)保”；二是效果意思上，當(dāng)事人合意將買賣合同履行與借款合同債務(wù)清償建立聯(lián)系，買賣合同履行的前提在于借款人屆期無法或者無力償還借款債務(wù)。以法律關(guān)系成立以及物權(quán)公示為區(qū)分，現(xiàn)有相關(guān)裁判解釋路徑主要分為如下類型：其一是沒有充分證據(jù)證明存在借貸合同關(guān)系，僅成立買賣合同關(guān)系。具體表現(xiàn)為無書面借貸合同⑥，“吳俊妮案”也屬于此類型。其二是僅成立借貸合同關(guān)系和買賣合同關(guān)系，商品房沒有經(jīng)過所有權(quán)登記或者預(yù)告登記。此以“朱俊芳案”為代表。其三是同時成立借貸合同關(guān)系和買賣合同關(guān)系，借款期限屆滿前房屋已辦理商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、預(yù)售預(yù)告登記或預(yù)售備案⑦，“楊偉華案”為其典型。其四是同時成立借款合同關(guān)系和買賣合同關(guān)系，房屋已辦理預(yù)告登記，借款期限屆滿后已經(jīng)辦理完所有權(quán)登記。其五是借貸合同關(guān)系在先設(shè)立，借款到期后，成立買賣合同關(guān)系。以所有權(quán)登記、預(yù)告登記辦理為區(qū)分，存在已經(jīng)辦理和未辦理兩個子類型。此以“湯龍案”為代表。

“買賣型擔(dān)保”的構(gòu)成必須滿足：一是存在兩個法律關(guān)系，即“買賣合同”與“借貸合同”法律關(guān)系；二是一種關(guān)系相對另一種關(guān)系具有擔(dān)?；虮Ｈδ?，實質(zhì)上具有從屬性。此為該概念內(nèi)涵及外延最低限度的共識，是探討“買賣型擔(dān)?！毕嚓P(guān)問題的出發(fā)點和落腳點。據(jù)此，其邏輯涵攝的類型化特征主要體現(xiàn)在：一是買賣與借貸合同關(guān)系均須成立，缺一不可。因此，前述第一種情形則不在此列。二是因其最顯著特征在于以買賣合同擔(dān)保民間借貸，因此買賣合同關(guān)系具有“擔(dān)?！惫δ?。至于是否屬于債權(quán)性質(zhì)“擔(dān)保”，抑或是物權(quán)擔(dān)保，則在所不問。上述第五種情形由于買賣合同關(guān)系成立并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記在借款期限屆滿之后，以商品房所有權(quán)抵償?shù)狡诮杩顐鶆?wù)，得以實現(xiàn)借款債權(quán)，其性質(zhì)屬于以物抵債，而非以商品房為載體設(shè)立債法上的合同關(guān)系來擔(dān)保借款債權(quán)實現(xiàn)，故也應(yīng)排除在外。第四種情形是第三種情形的發(fā)展后果，即在滿足第三種情形構(gòu)成的同時，在借款期限屆滿后通過移轉(zhuǎn)商品房所有權(quán)清償債務(wù)，其性質(zhì)也屬于以物抵債。僅就擔(dān)保功能而言，第四種情形當(dāng)從屬于第三種情形，理由在于其后的所有權(quán)移轉(zhuǎn)僅僅是債的清償表現(xiàn)，而不是具有債權(quán)保全或者物權(quán)擔(dān)保的實際功能。據(jù)此，符合典型特征的“買賣型擔(dān)保”類型僅為上述第二種情形和第三種情形，也即分為：一是僅存在借貸合同和買賣合同關(guān)系情形；二是同時成立的買賣合同通過公示情形。從檢索樣本看，幾乎都滿足前述情形高達70%。從擔(dān)保功能實際發(fā)揮的效用看，前述類型又可分為具有債權(quán)保全效力型和物權(quán)公示效力型兩種。據(jù)此，“買賣型擔(dān)?！钡膬?nèi)涵及外延界定清楚，由此產(chǎn)生的類型誤區(qū)得以厘清。

（二）誤區(qū)二：以擔(dān)保物權(quán)效果為解釋論參照和依歸

之所以前述解釋路徑均無法證成“買賣型擔(dān)?！钡莫毩⒎ㄐЧ?，究其實質(zhì)，其癥結(jié)在于擔(dān)保機能難以得到有效解釋，現(xiàn)有解釋路徑幾無例外地以擔(dān)保物權(quán)為參照，考量“買賣型擔(dān)?！笔欠翊嬖诨蚰軌?qū)崿F(xiàn)擔(dān)保物權(quán)意義上的優(yōu)先受償功能，并以此為依歸，肯定或者否定其存在獨立的法效果。這在客觀上其遮蔽實質(zhì)法效果，“買賣型擔(dān)?！毙再|(zhì)上僅屬于債權(quán)性質(zhì)約定，客觀上無法實現(xiàn)物權(quán)公示，并不能發(fā)生物權(quán)擔(dān)保的優(yōu)先受償效果。一方面，當(dāng)事人只是約定被擔(dān)保債權(quán)未能到期履行時，擔(dān)保權(quán)人請求債務(wù)人移轉(zhuǎn)擔(dān)保物所有權(quán)。所謂的“擔(dān)保權(quán)人”僅是擔(dān)保約定的債權(quán)人，擔(dān)保人實質(zhì)上只是擔(dān)保約定的債務(wù)人，買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)或者其他權(quán)利并沒有移轉(zhuǎn)給債權(quán)人②，與讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保物權(quán)在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面存在明顯區(qū)別，不滿足一般非典型擔(dān)保物權(quán)的基礎(chǔ)特征，因此不能以否定讓與擔(dān)保的價值判斷的尺度與標(biāo)準(zhǔn)來衡量“買賣型擔(dān)?！钡膬r值取向。另一方面，買賣型擔(dān)保不具有物權(quán)擔(dān)保效力的公示途徑，現(xiàn)實中無所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記或者擔(dān)保物權(quán)設(shè)立登記，而僅僅是辦理預(yù)售備案或者預(yù)告登記，其制度類似于日本擔(dān)保法的假登記制度⑧，并不直接產(chǎn)生物權(quán)變動效力。

以物權(quán)擔(dān)保效果為解釋論參照和依歸，解釋論基礎(chǔ)必然受到如下質(zhì)疑：其一，“買賣型擔(dān)?！睋?dān)保機能實現(xiàn)的載體在于所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)，而該請求權(quán)訴諸前述路徑，難以得到合理的解釋，將之與所有權(quán)現(xiàn)實移轉(zhuǎn)相混淆，導(dǎo)致流押禁止以及無效虛偽意思表示的適用；其二，“買賣型擔(dān)?！迸c典型物權(quán)擔(dān)保存在實現(xiàn)障礙，具體表現(xiàn)在其自身缺乏合適的公示手段，無可避免地與物權(quán)公示原則相沖突，難以發(fā)揮擔(dān)保借款債權(quán)實現(xiàn)的機能。其擔(dān)保功能的解釋呈現(xiàn)出邏輯上的兩難，因此以擔(dān)保物權(quán)效果為解釋論參照和依歸不可取，另覓解釋路徑顯得必要。

三、“買賣型擔(dān)?！苯忉尩膬?nèi)部證成：以法律行為為依據(jù)

買賣型擔(dān)保爭議的癥結(jié)在于，以買賣合同為解釋論出發(fā)點的路徑?jīng)]有對擔(dān)保機能作出合理詮釋，加之類型區(qū)分沒有在現(xiàn)有擔(dān)保法實踐中覓得合理出路，導(dǎo)致買賣型擔(dān)保究竟具有何種效力難以認定。作為買賣型擔(dān)保約定中內(nèi)容的買賣合同的性質(zhì)，主要存在以下考量。

（一）“買賣型擔(dān)?！辈粦?yīng)被界定為買賣合同

“買賣型擔(dān)?！毙再|(zhì)上不屬于買賣合同，前述的所有路徑幾乎都是僅僅解釋作為借款擔(dān)保的買賣合同性質(zhì)，即以買賣合同合意作為解釋路徑的邏輯起點，如此無法涵攝具有擔(dān)保機能的效果意思成為其無可避免的缺陷，導(dǎo)致探究當(dāng)事人真實意思表示的解釋存在邏輯上的兩難：一是根據(jù)當(dāng)然解釋的規(guī)則，有名買賣合同射程范圍內(nèi)的解釋內(nèi)容難以體現(xiàn)買賣合同的擔(dān)保功能，僅僅解釋為買賣合同性質(zhì)必然不能全面體現(xiàn)和尊重當(dāng)事人真實的意思表示；二是在買賣合同基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)條件以體現(xiàn)擔(dān)保功能，卻又難以與通謀虛偽表示、流押禁止以及物權(quán)法定、公示公信原則合理銜接。此外，通過虛偽意思表示無效否認其效果，或者擱置買賣合同關(guān)系，并未關(guān)注到問題癥結(jié)所在。通謀虛偽行為的特點在于表面行為不應(yīng)產(chǎn)生雙方合意的效果，依據(jù)《德國民法典》第117條的規(guī)定，“表面行為背后隱藏他項法律行為者，該隱藏行為適應(yīng)相應(yīng)的規(guī)定”。因此表面行為無效，隱藏行為由于是當(dāng)事人真實的意思表示，行為效力應(yīng)由效力規(guī)則而定?！百I賣型擔(dān)?！痹谛再|(zhì)上是否屬于通謀虛偽行為即便存在爭論，但其是否因此而必然導(dǎo)致內(nèi)外行為皆屬無效，則值得商榷。買賣型擔(dān)保屬于法律規(guī)避行為，或稱為“脫法行為”。其是否因規(guī)避法律而無效，取決于對法律行為要件以及該要件所涵攝法律規(guī)范的解釋。因此，直接認定為買賣合同無效的解釋，僅僅認定了表面行為的效力，并未對隱藏行為的真實意思表示予以評價。擱置或者忽略買賣合同的做法，則從根本上否定了當(dāng)事人各自所為并且方向一致的意思表示，不符合法律行為規(guī)則，有違私法自治原則行為自由和效果自主的內(nèi)容。

（二）“買賣型擔(dān)保”系真實意思表示的體現(xiàn)

“買賣型擔(dān)?！敝噪y以得到合理詮釋，原因在于任何一種單一解釋路徑均難以直觀且周延地體現(xiàn)當(dāng)事人的真實意思表示。“買賣型擔(dān)?！鼻樾?，從內(nèi)心效果意思角度，就出借人而言，其內(nèi)心效果意思在于屆期不能償還借款時，將獲得移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的請求，并據(jù)此主張履行房屋過戶等義務(wù)，以產(chǎn)生類似于物權(quán)擔(dān)保的效果；而對于借款人而言，其內(nèi)心效果意思則在于如不能按期清償借款，則將標(biāo)的物所有權(quán)“抵押”給對方，而非直接含有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效果意思。如此，當(dāng)事人真實意思表示并非發(fā)生買賣合同的效果意思，而僅僅是借用買賣合同的形式或者是名字，因為當(dāng)事人并不期望發(fā)生買受人支付價款、出賣人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的效果。從行為意思角度，當(dāng)事人所為意思表示，皆屬當(dāng)事人意志控制范圍內(nèi)的內(nèi)心意思，“買賣型擔(dān)保”本身不存在受脅迫、欺詐以及乘人之危等情形的干預(yù)，完全可以自主、自愿地作出。從表示意思角度，當(dāng)事人皆能意識到所作行為具有民法上的意義，在明示的表示行為中并沒有發(fā)生誤載以及錯誤，因此能預(yù)期行為生效后會產(chǎn)生約束力。因此，“買賣型擔(dān)?！蓖耆邆湟馑急硎镜囊?，實屬當(dāng)事人真實的意思表示。［11］(P3-7)從意思表示理論角度，當(dāng)事人所為“買賣型擔(dān)?！钡囊馑急硎?，并不包含買賣合同成立所需的移轉(zhuǎn)所有權(quán)以及支付價款的效果意思，由此將之解釋為買賣合同以及附條件的買賣合同，難以實現(xiàn)周延性的涵攝，畢竟真實意思表示不在于買賣合同本身，而只是取買賣合同之名來表示雙方當(dāng)事人的合意而已。不可否認的是，之所以會取買賣合同之名，原因之一在于“買賣型擔(dān)?！彼馑急硎倦y以在現(xiàn)有有名合同甚至是法律行為中找到淵源。從私法自治角度，是民事主體在頻繁的市場交易實踐中凝結(jié)出來的智慧，也是鼓勵交易原則的價值體現(xiàn)。［12］(P68-70)

（三）“買賣型擔(dān)?！奔s定符合法律行為生效要件

建立在真實意思表示基礎(chǔ)之上，內(nèi)部證成之進路還在于當(dāng)事人的合意是否滿足法律行為生效要件，這也是前述讓與擔(dān)保、通謀虛偽意思表示等解釋路徑的主要前提。法律行為的生效，旨在評價已經(jīng)成立的法律行為是否符合法定的生效要件，除了主體適格之外，還需滿足意思表示真實和不違反強制性規(guī)定和公共利益。在“買賣型擔(dān)?！奔s定中，當(dāng)事人的意思表示如前所述能對應(yīng)一致，且真實、自由，不存在可撤銷、效力待定的事由。在現(xiàn)有裁判路徑上，最大焦點在于是否違反強制性規(guī)定和公共利益，否定“買賣型擔(dān)?！钡慕忉屄窂揭磸牧餮航梗磸耐ㄖ\虛偽意思表示等角度，在價值判斷上否定其效力。對此，筆者認為存在誤讀之嫌，“買賣型擔(dān)?！睙o論從當(dāng)事人真實意思表示本身，還是從流押和通謀虛偽表示構(gòu)成角度，都不宜通過無效制度來否定其效力。

于前者而言，流押禁止原則的適用旨在保護弱者的利益，依據(jù)物權(quán)法第186條的規(guī)范旨趣，事實判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)在于當(dāng)事人于被擔(dān)保債權(quán)未屆期前約定，擔(dān)保物所有權(quán)在債務(wù)不履行時直接歸屬于債權(quán)人，其性質(zhì)上屬于物權(quán)處分行為。而“買賣型擔(dān)?！辈⒎羌s定將標(biāo)的物所有權(quán)直接移轉(zhuǎn)給出借人，而僅僅是期待發(fā)生請求履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)的債法效果，性質(zhì)上不屬于物權(quán)處分行為，而是負擔(dān)行為。在價值取向上，“買賣型擔(dān)?！焙妥屌c擔(dān)保不同，并不會發(fā)生損害債務(wù)人權(quán)益的威脅及風(fēng)險，因為讓與擔(dān)保在債權(quán)債務(wù)關(guān)系設(shè)立之初，所有權(quán)就已經(jīng)現(xiàn)實移轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)，存在規(guī)避清算之嫌。而買賣型擔(dān)保設(shè)立之初因其僅僅屬于未來物，所有權(quán)首次歸屬或者原始取得條件并不滿足，所有權(quán)根本無法實現(xiàn)現(xiàn)實移轉(zhuǎn)，因而就不可能出現(xiàn)債權(quán)人利用強勢締約地位壓榨債務(wù)人的情形。此外，從流押禁止制度基礎(chǔ)來看，“買賣型擔(dān)?！钡慕杩钊瞬⒉惶幱谌鮿莸匚?，實踐中通常為地產(chǎn)開發(fā)商，出借人往往為一般民事主體，開發(fā)商作為債務(wù)人，在資信財力、風(fēng)險管控等方面相較于個人而言具有優(yōu)勢地位，不論從經(jīng)濟實力，還是法律合規(guī)和風(fēng)險控制意識，適用流押禁止也不合制度目的。［13］(P48)因此，以否定讓與擔(dān)保效果因素考量買賣型擔(dān)保法效果，實屬不必要且不合理。

于后者，通謀虛偽意思表示如前所述，一方面在邏輯上當(dāng)事人至少有一方期待所達成的合意能夠在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力；另一方面“買賣型擔(dān)?！痹谛再|(zhì)上不被認定為買賣合同的合意，而僅僅是旨在實現(xiàn)借款債權(quán)擔(dān)保的合意。從意思表示角度，完全存在虛偽意思表示，僅僅是在無名合同中運用買賣合同的形式作為權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定的形式和載體。此外，“買賣型擔(dān)?！币膊淮嬖凇逗贤ā返?4條規(guī)定的無效事由，“買賣型擔(dān)?！弊鳛楠毩⒂谫I賣合同的合意，符合法律行為的生效要件，在效力層面并不存在障礙，可以在合同效力上得到證成。

（四）“買賣型擔(dān)?！本哂小皳?dān)?！毙Ч馑嫉男再|(zhì)

以符合法律行為構(gòu)造為基礎(chǔ)，“買賣型擔(dān)?！焙贤烤咕邆浜畏N性質(zhì)，殊值探討。前述解釋路徑將之認定為具有買賣合同性質(zhì)的約定，盡管在形式上當(dāng)事人借用的是買賣合同的形式，但從約定的內(nèi)容以及真實意思表示來看，并不存在買賣合同的對待給付內(nèi)容，采用對買賣合同予以解釋的路徑探索，有疊床架屋之嫌。因此，對“買賣型擔(dān)?！毙再|(zhì)的解釋，并不能囿于買賣合同本身，而應(yīng)當(dāng)追溯至其所約定內(nèi)容的本質(zhì)屬性，也即應(yīng)從種屬關(guān)系中的上位屬性或者概念來探究，而買賣合同的上位概念，也即雙方法律行為或合同，似乎可以成為解釋論基礎(chǔ)。意思表示自由，是私法自治原則的核心內(nèi)容，民事主體有創(chuàng)設(shè)合同的自由，并經(jīng)過合意自主自愿地被合同“法鎖”所約束。然而由于市場交易實踐瞬息萬變，民事行為千姿百態(tài)，現(xiàn)有的有名合同始終無法周延性地涵蓋，因此，通過法律行為的上位詮釋，是詮釋新型約定的應(yīng)然路徑。

“買賣型擔(dān)?！焙贤s定在借款債權(quán)屆期無法清償時，借款人履行具有買賣合同出賣人一方的交付及過戶義務(wù)，于借款人言，旨在通過此約定確保獲得融資借款；于出借人言，旨在通過此約定擔(dān)保借款能得到清償，以增強借款債權(quán)實現(xiàn)的預(yù)期。誠如《民間借貸司法解釋》第24條規(guī)定揭示的那樣，其本質(zhì)是為借款債權(quán)提供擔(dān)保，是當(dāng)事人之間達成的具有擔(dān)保性質(zhì)的合意。但是，第24條規(guī)定失之偏頗之處有二：一是“買賣型擔(dān)?！钡募s定并非買賣合同，僅是在外觀上以買賣合同的形式體現(xiàn)當(dāng)事人的擔(dān)保合意；二是關(guān)于該約定效力未置可否，僅審理借貸法律關(guān)系，使當(dāng)事人真實意思表示未得到尊重。對此，也有學(xué)者指出，其同時具備買賣、借貸、擔(dān)保之事實要素，兼具債法效力和擔(dān)保效力，須綜合適用借貸、買賣、擔(dān)保之相關(guān)規(guī)定。［1］(P240)此種綜合說或者兼指說，盡管揭示了買賣合同擔(dān)保與物權(quán)擔(dān)保、物權(quán)公示原則存在沖突，但其實際在解釋論的改進及立法論上的構(gòu)建呈現(xiàn)出邏輯上的混亂，具體表現(xiàn)在于其改進及建構(gòu)基礎(chǔ)在于借貸合同關(guān)系與買賣合同關(guān)系并立或者混合。認為借貸與買賣的意思彼此獨立且應(yīng)受到尊重，因而債權(quán)人在履行上具有選擇請求償還債務(wù)或者履行買賣合同的權(quán)利［1］(P242)，性質(zhì)上被認為選擇之債，此與“朱俊芳案”的解釋思路一致。盡管有助于借款債權(quán)的實現(xiàn)，但并立或者混合前提下的債權(quán)人履行選擇反而有違當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)“買賣型擔(dān)?！钡恼鎸嵰馑?，畢竟當(dāng)事人通過買賣合同關(guān)系來擔(dān)保借貸關(guān)系的履行，此二者關(guān)系并非彼此并立或者混合，而是借貸合同關(guān)系為基礎(chǔ)法律關(guān)系，買賣合同關(guān)系所指僅從屬于前者，旨在“擔(dān)?！苯杩顐鶛?quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，如此為當(dāng)事人設(shè)立的預(yù)期。一言以蔽之，買賣合同關(guān)系的設(shè)立是當(dāng)事人基于意思自治原則成立的“擔(dān)?！毙约s定，僅是對借貸法律關(guān)系的從屬性的詮釋，只不過當(dāng)事人意欲發(fā)生的擔(dān)保物權(quán)意義上的效果意思在現(xiàn)有物權(quán)擔(dān)保認定中實現(xiàn)障礙。［14］(P48-63)

四、“買賣型擔(dān)保”法效果的外部證成

賦予擔(dān)保合同效力，并不意味著當(dāng)事人約定的效果會當(dāng)然地確定實現(xiàn)，其為借款擔(dān)保的機能與效力仍舊存在制度障礙，其與讓與擔(dān)保一樣，因缺乏公示手段，而無法現(xiàn)實獲得擔(dān)保物權(quán)，就特定擔(dān)保物優(yōu)先受償。這也是“買賣型擔(dān)?！币恢辈⑽吹玫搅⒎ㄅc司法實踐承認的根本所在，因為其無法現(xiàn)實地完成交付或者登記而無法產(chǎn)生公示公信的效力，不利于交易公平與安全。對此，筆者深以為然，擔(dān)保合意如若缺乏公示途徑，則不能賦予擔(dān)保所具有的優(yōu)先受償效力?！百I賣型擔(dān)?！边@一交易在實踐中是否也會和讓與擔(dān)保一樣，最終因缺乏公示途徑的制度障礙，而無法實現(xiàn)法效果的外部證成呢？筆者對此卻持否定態(tài)度，認為盡管不能直接實現(xiàn)物權(quán)擔(dān)保優(yōu)先受償?shù)姆ㄐЧ诮忉屨撎接憣崿F(xiàn)與物權(quán)擔(dān)保一樣的法效果仍值得嘗試。

（一）擔(dān)保物權(quán)效果實現(xiàn)缺乏依據(jù)

在現(xiàn)有物權(quán)法定原則和物債兩分體系之下，“買賣型擔(dān)?！钡摹皳?dān)?！惫δ軐崿F(xiàn)的可能路徑存在擔(dān)保物權(quán)和債權(quán)擔(dān)?；虮Ｈ慕忉屄窂絻煞N。后者有觀點認為，債權(quán)人獲得的所有權(quán)屬于擔(dān)保性所有權(quán)與所有權(quán)保留相類似，通過所有權(quán)現(xiàn)實移轉(zhuǎn)并變價以優(yōu)先受償，性質(zhì)上為所有權(quán)移轉(zhuǎn)附停止條件，認為預(yù)告登記行為雖不產(chǎn)生物權(quán)效力，但是債權(quán)性擔(dān)保具有對世性，據(jù)此可以作為優(yōu)先受償?shù)幕A(chǔ)。［15］(P46)對此，在忽視前述物權(quán)登記類型的前提下，使得買賣合同加預(yù)告登記成為僅有移轉(zhuǎn)所有權(quán)合理化的情形，物權(quán)擔(dān)保解釋路徑如前述只能參照物權(quán)擔(dān)保，將之解釋為具有優(yōu)先效力和對抗效力，而現(xiàn)有擔(dān)保物權(quán)效果的實現(xiàn)缺乏載體，需重新建構(gòu)預(yù)告登記的物權(quán)效力。然而通過預(yù)告登記認定擔(dān)保性買賣合同的效力，實質(zhì)是在立法論上賦予了預(yù)告登記的物權(quán)登記效力，既超出了解釋論的探討范疇，也會導(dǎo)致?lián)Ｎ餀?quán)預(yù)告登記與擔(dān)保物權(quán)本登記混淆，不應(yīng)當(dāng)采納。第二種解釋路徑符合當(dāng)事人的真實意思表示和預(yù)期，也可以克服物權(quán)擔(dān)保具有的類型及內(nèi)容法定的剛性缺陷，但在物債兩分的既有體系之下，該嘗試似乎不足以對抗由于債務(wù)人支付不能所發(fā)生的風(fēng)險。

（二）實現(xiàn)與“擔(dān)保”相同效果的可能路徑

由于擔(dān)保約定的債權(quán)人僅享有債法上的單純期待，而非所言期待權(quán)［6］(P76-77)，其需要改造和克服的缺陷主要有：（1）雙方當(dāng)事人的意思表示并未達成標(biāo)的物所有權(quán)并不能直接在價款付清時且屆期借款未獲清償時自動移轉(zhuǎn)的意思；（2）即便約定自動移轉(zhuǎn)，在現(xiàn)有不動產(chǎn)物權(quán)登記主義前提下，不因此而直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，債權(quán)人也因未能辦理不動產(chǎn)登記公示而不具有標(biāo)的物所有權(quán)；（3）關(guān)于債務(wù)人擅自對標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓或者設(shè)定擔(dān)保物權(quán)情形，除《物權(quán)法》第192條本身存在的爭議不能作為基礎(chǔ)規(guī)范之外，債權(quán)人無權(quán)對抗第三人；（4）在債務(wù)人破產(chǎn)時，債權(quán)人的債權(quán)性質(zhì)上仍屬于普通債權(quán)而不享有別除權(quán)，不能主張對擔(dān)保物標(biāo)的物優(yōu)先受償。對此，筆者認為，“買賣型擔(dān)?！辈恢苯泳邆鋵剐Я蛢?yōu)先效力的法理基礎(chǔ)，然而，并不據(jù)此否認其解釋論出路，可能的解釋路徑在于如何實現(xiàn)與“擔(dān)?！毕嗤膶购蛢?yōu)先效果，從而反作用于市場交易定型化，迎合市場交易實踐發(fā)展需求，促進中小企業(yè)融資難融資成本高問題的解決。

“買賣型擔(dān)?！薄皳?dān)保”功能對抗和優(yōu)先效果的實現(xiàn)，與物權(quán)擔(dān)保一樣，需要同時滿足兩個條件：一是債務(wù)人責(zé)任財產(chǎn)得到保全，即債務(wù)人財產(chǎn)特定且不受隨意處分，在未征得債權(quán)人同意前提下不發(fā)生物權(quán)變動的效力，產(chǎn)生對抗效果，從而使得特定的債務(wù)人財產(chǎn)得以保全；二是債權(quán)人能在債權(quán)范圍內(nèi)，就該特定財產(chǎn)優(yōu)于普通債權(quán)人與后位擔(dān)保物權(quán)人得以受償。對此，“買賣型擔(dān)保”可以具有與物權(quán)擔(dān)保近乎相同的對抗和優(yōu)先效果，實現(xiàn)其自身特有的“擔(dān)保”功能。要通過預(yù)告登記制度實現(xiàn)“買賣型擔(dān)保”法效果外部證成，需要闡釋的是預(yù)告登記能否實現(xiàn)與物權(quán)擔(dān)保相同效果。對此，存在以下表現(xiàn)：

第一，預(yù)告登記限制債務(wù)人處分權(quán)，實質(zhì)上保全債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)。絕大多數(shù)的“買賣型擔(dān)?！?，僅僅是辦理預(yù)售備案或者預(yù)告登記，而沒有進行所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記或者擔(dān)保物權(quán)設(shè)立登記，根據(jù)《物權(quán)法》第20條第1款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》（以下簡稱《物權(quán)法司法解釋（一）》）第2條的規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，并不直接產(chǎn)生物權(quán)變動效力。由此可知，預(yù)告登記具有物權(quán)法意義上的“權(quán)利保全”效力，其具體功能表現(xiàn)在后位處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。在“買賣型擔(dān)保”中，在商品房設(shè)立預(yù)告登記，能夠排除借款人將房屋再次進行處分，即便不設(shè)定擔(dān)保，同樣可以避免侵害借款債權(quán)，從而減少債務(wù)人特定責(zé)任財產(chǎn)發(fā)生額外風(fēng)險，保障債權(quán)人具備實現(xiàn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)實現(xiàn)的前提，市場交易實踐中也可以通過登記行為減少債務(wù)人“高杠桿”融資的風(fēng)險。如此，無需通過立法論的重構(gòu)以及學(xué)理上的創(chuàng)設(shè)，即能夠?qū)崿F(xiàn)保全借款債權(quán)的效果。值得注意的是，這也是“買賣型擔(dān)?！焙妥屌c擔(dān)保相比，存在的比較優(yōu)勢。讓與擔(dān)保盡管限制了債務(wù)人對標(biāo)的物的處分，但存在實質(zhì)權(quán)利人（債務(wù)人）與名義權(quán)利人（債權(quán)人）的權(quán)力外觀與真實不相符的問題，從而存在債權(quán)人處分標(biāo)的物的風(fēng)險。［16］(P3-19)相較于此，經(jīng)過預(yù)告登記的買賣型擔(dān)保，債權(quán)人及債務(wù)人對標(biāo)的物的處分同時得到限制，無疑能更好地實現(xiàn)傳統(tǒng)法概念的擔(dān)保功能。

第二，具備本登記條件的借款債權(quán)，可優(yōu)先于后順位權(quán)利人受償。盡管在國外立法實踐和學(xué)理上，預(yù)告登記效力包括權(quán)利保全效力、權(quán)利順位保全、破產(chǎn)保全效力，但我國立法實踐僅承認權(quán)利保全效力，其立法旨趣在于防止“一房數(shù)賣”。在借款人面臨多筆債務(wù)而又資不抵債時，由于預(yù)告登記制度本身并不具有優(yōu)先受償性，因此借款債權(quán)擔(dān)保功能必然受到質(zhì)疑。在多個債權(quán)并存的情形下，借款債權(quán)保全功能的實現(xiàn)，需借助于預(yù)告登記制度順位保全效力。盡管物權(quán)法并未明確規(guī)定預(yù)告登記的順位保全效力，但是在解釋論或者法教義學(xué)視角下能對預(yù)告登記制度的順位保全功能予以證成?；凇段餀?quán)法》明確確定的權(quán)利保全效力，債務(wù)人在預(yù)告登記之后的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力，由此在預(yù)告登記之后，即便設(shè)定了其他擔(dān)保物權(quán)，也不能發(fā)生物權(quán)效力，遑論優(yōu)先于借款債權(quán)受償，如此，通過權(quán)利保全功能的推演，同樣能夠起到順位保全的功效。［17］(P92-96)

然而，證成借款債權(quán)的順位保全效果，并不能直接實現(xiàn)優(yōu)位受償，無法說明買賣型擔(dān)保具有獨立的擔(dān)保法效果。對此，解釋論的可能路徑似乎還可以作如下詮釋：經(jīng)過所有權(quán)移轉(zhuǎn)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，在滿足所有權(quán)本登記客觀條件時，作為基礎(chǔ)關(guān)系的借款關(guān)系債權(quán)人在借款債權(quán)屆期未清償前提下可以主張移轉(zhuǎn)所有權(quán)的請求，通過現(xiàn)實的所有權(quán)歸屬清算實現(xiàn)債權(quán)，如此在順位保全的前提下客觀上實現(xiàn)優(yōu)位受償?shù)男Ч?。主要理由在于：一是“買賣型擔(dān)?！钡漠?dāng)事人約定如前述，依法成立且合法有效，符合當(dāng)事人關(guān)于屆期未清償借款債權(quán)履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)的預(yù)期，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。二是移轉(zhuǎn)所有權(quán)的實現(xiàn)需要同時滿足本登記的客觀條件和借款債權(quán)屆期未清償兩個前提，當(dāng)事人成立買賣型擔(dān)保而沒有設(shè)立物權(quán)擔(dān)保的客觀原因在于在房屋之上設(shè)定本登記的條件無法成就⑨，在事實上欠缺擔(dān)保物權(quán)設(shè)立的條件，導(dǎo)致設(shè)立“客觀不能”，因此應(yīng)當(dāng)承認當(dāng)事人在本登記條件成就時的處分權(quán)。換言之，買賣型擔(dān)?？山缍轭愃朴趽?dān)保物權(quán)設(shè)定的預(yù)約，因為當(dāng)事人的擔(dān)保性約定設(shè)定了擔(dān)保的預(yù)期，且經(jīng)過預(yù)告登記固定了債務(wù)人特定的責(zé)任財產(chǎn)。三是所有權(quán)移轉(zhuǎn)本登記并不當(dāng)然損害其他債權(quán)人的預(yù)期，也不會產(chǎn)生流質(zhì)的效果。在借款債權(quán)成立之前，尚未進行預(yù)告登記之前設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)，基于登記產(chǎn)生公示公信的效力，由于物權(quán)擔(dān)保設(shè)立在先，自然具有優(yōu)先性，從理性經(jīng)濟人的角度，出借人能夠通過不動產(chǎn)登記查詢到房屋所設(shè)負擔(dān)決定是否借款，如果仍舊為之，則應(yīng)屬于風(fēng)險自擔(dān)的范疇。在借款債權(quán)屆期之后，通過本登記實現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，可以通過歸屬性清算規(guī)則將超過借款債權(quán)部分的房屋價值返還。與此同時，可以在處分型清算過程中對借款協(xié)議的金額、利息等內(nèi)容以及其他合同的有效性要件予以審查，以規(guī)避民間借貸監(jiān)管的情形出現(xiàn)。

（三）“買賣型擔(dān)?！狈ㄐЧ木唧w實現(xiàn)

因為關(guān)乎擔(dān)保功能的具體實現(xiàn)，“買賣型擔(dān)?！狈ㄐЧ麑崿F(xiàn)自然也屬于外部證成的范疇。其法效果的具體實現(xiàn)分兩種情形：一是借款債權(quán)得到按期清償，二是借款債權(quán)未得到受償。對于前者，則是請求房屋過戶的約定內(nèi)容不滿足實現(xiàn)條件而不能成立，業(yè)已進行的預(yù)告登記則可通過注銷而失效。關(guān)鍵在于后者，借款債權(quán)未得到清償時，其保全功能如何得到實現(xiàn)，同樣需要進行解釋才能證成，筆者認為其具體路徑是房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記，并通過清算實現(xiàn)借款債權(quán)。

根據(jù)現(xiàn)有《民間借貸司法解釋》的規(guī)定，在借款債權(quán)確定不能得到清償時，當(dāng)事人之間可以達成以物抵債的協(xié)議，允許進行處分性清算，也即借款人可以用房屋來抵債，出借人需要將超過借款債權(quán)部分返還給借款人。那么，“買賣型擔(dān)?！狈ㄐЧ瑯右部梢酝ㄟ^處分型清算得以實現(xiàn)，與一般的借款債權(quán)清算相比更具便捷性，當(dāng)事人只需將房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記，然后再根據(jù)前述清算規(guī)則，將超過借款債權(quán)部分的房屋價值返還即可。［18］(P176-188)不過，在處分型清算過程中，當(dāng)前司法實踐對借款協(xié)議的金額、利息等內(nèi)容以及其他合同的有效性要件予以審查的做法值得借鑒，避免出現(xiàn)有違交易公平，規(guī)避民間借貸監(jiān)管的情形。此外，值得注意的是，存在侵害其他債權(quán)情形，同樣可借助于合同撤銷制度，維護其他債權(quán)的利益。

五、結(jié)論

“買賣型擔(dān)?！逼毡榇嬖谟诿耖g借貸的實踐中，但由于法律沒有明確的規(guī)定，司法裁判中存在適用的分歧以及統(tǒng)一的難題。從解釋論視角，通過法律行為制度和預(yù)告登記制度的法教義學(xué)詮釋，對“買賣型擔(dān)?！狈ㄐЧ枰宰C成是值得嘗試的路徑。其不僅有利于緩解中小企業(yè)融資難現(xiàn)狀，也能引導(dǎo)民間借貸行為走向規(guī)范化和定型化。從法教義學(xué)的角度出發(fā)，對“買賣型擔(dān)?！狈ㄐЧ枰詢?nèi)部證成和外部證成，認為“買賣型擔(dān)保”在性質(zhì)上不屬于買賣合同范疇，而為擔(dān)保性質(zhì)約定，并通過借助于預(yù)告登記制度和處分型清算規(guī)則，能實際產(chǎn)生近似于物權(quán)擔(dān)保的借款債權(quán)保全功能。由此，“買賣型擔(dān)保”兼顧了私法自治與物權(quán)的法定。循此路徑，民法典與物權(quán)編能夠在意思自治與物權(quán)公示之間達到一個平衡，有利于法典體系的融洽。

注釋：

①關(guān)于其性質(zhì)，學(xué)理界存在“后讓與擔(dān)保說”“抵押權(quán)變形說”“以房抵債協(xié)議說”等多種存在分歧的認識。參見楊立新：《后讓與擔(dān)保：一個正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》（《中國法學(xué)》2013年第3期第76-77頁）；董學(xué)立：《也談“后讓與擔(dān)保”——與楊立新教授商榷》（《中國法學(xué)》2014年第3期第288-291頁）；崔建遠：《以物抵債的理論與實踐》（《河北法學(xué)》2012年第3期第26-27頁）；陸青：《以房抵債協(xié)議的法律分析——最高人民法院載“朱俊芳”案評釋》（《法學(xué)研究》2015年第3期第80-81頁）。

②參見朱俊芳與山西嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，最高人民法院（2011）民提字第344號民事判決書，載《最高人民法院公報》2014年第12期。

③參見最高人民法院（2013）民提字135號民事判決書。

④參見最高人民法院（2017）最高法民終41號民事判決書。

⑤參見湯龍等訴內(nèi)蒙古鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，最高人民法院民一終字第180號判決書，載最高人民法院指導(dǎo)案例第72號。

⑥參見最高人民法院（2015）民一終字第78號判決書；廣東省韶關(guān)市中級人民法院（2017）粵02民終194號民事判決書。

⑦因預(yù)售登記僅僅是行政行為，不具有私法上的意義，下文不予討論。

⑧日本法上的假登記是為將來進行本登記的可能情形保全順位，并以此警告他人的登記，其順位、內(nèi)容與本登記一致。參見（日）我妻榮：《新訂物權(quán)法》，有泉享補訂，羅麗譯，中國法制出版社2008年版第89頁。

⑨在預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記情形，本登記條件無法成就主要有三種情形：（1）開發(fā)商未能或無法辦理商品房首次登記；（2）買受人未辦理商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記；（3）買受人拒不辦理抵押本登記。買賣型擔(dān)保案件主要集中于開發(fā)商破產(chǎn)時未能或者無法辦理商品房首次登記的情形，本文探討以此為主。