(電子科技大學(xué) 公共管理學(xué)院，四川 成都 611731)

一、研究背景

按照諾瑟姆(Ray.M.Northam)城市發(fā)展理論和發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%左右時(shí)，就進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，在達(dá)到70%左右時(shí)，則進(jìn)入相對穩(wěn)定的成熟階段。而根據(jù)《中國2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2018年我國的常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，兩個(gè)數(shù)據(jù)均顯示，我國目前處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段。依照改革開放以來我國城鎮(zhèn)化率的平均增速，按照常住人口來推算，中國要達(dá)到70%城鎮(zhèn)化率從2018年算起約需要12年，需城市新轉(zhuǎn)移常住人口約1.58億；而按照戶籍人口來推算，還需要27年，需城市新轉(zhuǎn)移戶籍人口約3.82億?？梢钥闯?，中國城鎮(zhèn)化道路因時(shí)間跨度長、轉(zhuǎn)移人口多而任重道遠(yuǎn)。城市源源不斷地接納數(shù)以億計(jì)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出的新增人口，會不斷刺激城市住房消費(fèi)需求持續(xù)增長，導(dǎo)致城市住房在總量供應(yīng)上產(chǎn)生供需失衡問題。同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場長期實(shí)行“重售輕租”的政策導(dǎo)向和“無房不家”傳統(tǒng)觀念促使的住房超前消費(fèi)和非理性消費(fèi)、房產(chǎn)保值增值特性下催生的投機(jī)性購房等因素綜合作用導(dǎo)致了中國住房銷售市場和租賃市場出現(xiàn)“畸形”發(fā)展，導(dǎo)致城市住房租賃市場邊緣化。

農(nóng)民工和農(nóng)村大學(xué)生是助推城鎮(zhèn)化進(jìn)程的兩大主力軍，2017年，農(nóng)民工月平均收入3485元，同年全國應(yīng)屆畢業(yè)生整體起薪水平，?？茷?907元/月，本科為4854元/月?？梢钥闯觯r(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生群體收入水平均不高，雖然大學(xué)生相對農(nóng)民工在學(xué)歷、知識儲備、綜合素質(zhì)、發(fā)展?jié)摿Φ确矫婢哂袃?yōu)勢，但是在剛步入社會的職業(yè)發(fā)展初期階段，大學(xué)生的工薪收入在行業(yè)內(nèi)部整體處于偏低的水平。由于城市住房帶有大宗資產(chǎn)和昂貴必需品屬性，農(nóng)民工和大學(xué)生均難以輕松應(yīng)對日益高漲的房價(jià)。根據(jù)歷年《農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2011～2015年農(nóng)民工在務(wù)工地自購房的比重僅從0.70%增加到1.30%。根據(jù)筆者對1219名農(nóng)村大學(xué)生的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在校農(nóng)村大學(xué)生的購房比例為2.48%，找工作或待業(yè)中的農(nóng)村大學(xué)生購房比例為5.71%，工作中的農(nóng)村大學(xué)畢業(yè)生購房比例為23.13%〔1〕。因此，在對高房價(jià)與低收入的實(shí)際狀況進(jìn)行綜合權(quán)衡后，資產(chǎn)積累相對較少的青年群體，工作的不穩(wěn)定性和較差的經(jīng)濟(jì)能力使其更傾向于租房〔2〕。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年全國流動人口規(guī)模將近2.5億，而其中將近67.3%的人口選擇了租房。然而，在市場經(jīng)濟(jì)的影響下，高昂房價(jià)產(chǎn)生巨大的聯(lián)動效應(yīng)導(dǎo)致城市住房租金價(jià)格也不斷上漲，根據(jù)2017年7月易居房地產(chǎn)研究院公布的《全國50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，全國50個(gè)城市超七成房租相對收入較高，其中，北京、深圳、三亞、上海4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市；?？凇⑻m州、哈爾濱、杭州、廈門、天津、南寧等34個(gè)城市房租收入比在25%～45%之間，屬于租金相對過高城市。高房價(jià)粉碎了無數(shù)人渴望在城市安家落戶的購房夢，而高房租則將想在城市租房居住以圖長遠(yuǎn)發(fā)展的有志青年進(jìn)一步向外驅(qū)趕。住房問題的解決與否在一定程度上決定了一個(gè)人在城市的去留，也決定了城市對人口的吸引力〔3〕。因此，“既買不起，又租不起”的城市住房現(xiàn)狀，既不利于城市經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，也不利于“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

為了增加城市住房租賃市場上的供給量，補(bǔ)足住房租賃市場的“短板”，實(shí)現(xiàn)住房買賣市場和租賃市場共同發(fā)展以構(gòu)建房屋購租相互制衡的有效體系，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，同時(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自己的購買能力和房價(jià)租售比，理性決策住房消費(fèi)方式，真正貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”住房制度改革方向。2017年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)并實(shí)施《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(簡稱“試點(diǎn)方案”)，通過賦予農(nóng)村集體對集體存量土地享有建設(shè)商品性住宅的開發(fā)權(quán)，開拓出城市租賃性住房開發(fā)新模式，緩解住房市場的租售失衡問題。然而，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房在我國是一項(xiàng)新事物，它與商品房在土地性質(zhì)、住房區(qū)位、小區(qū)配套、建筑式樣等方面存在著較大差異。因此，在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房建設(shè)規(guī)劃以及產(chǎn)品推向市場之前，不僅需要清楚承租方對這類住房的戶型、面積、建筑密度、層高、小區(qū)配套設(shè)施等方面的要求，而且摸清農(nóng)民工、大學(xué)生等重要租房群體對該類住房的租住意愿亦是相當(dāng)重要的一環(huán)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查研究，2017年全國大概有1.68億的租房人口，而在學(xué)歷構(gòu)成層面顯示，本科及以上占到總樣本的63.6%，其中又以本科學(xué)歷的比重最高，占據(jù)了50%左右〔4〕，這則數(shù)據(jù)信息也從側(cè)面反映出大學(xué)生是目前最活躍的一批租房人群。同時(shí)，由于剛畢業(yè)的大學(xué)生受到收入水平的制約以及消費(fèi)需求的影響，低租金往往是新就業(yè)大學(xué)生租房考慮的首要因素〔5〕，較高的房屋租金無疑會提高他們的城市生活成本、加重其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而導(dǎo)致其生活質(zhì)量和幸福指數(shù)的下降，他們對房租金水平的變化具有一定的敏感性。因此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的成本較低、租金較便宜，目標(biāo)人群應(yīng)是中低收入人群，尤其要側(cè)重高學(xué)歷人才〔6〕?；诋?dāng)前學(xué)術(shù)研究重點(diǎn)和研究的有效性，本文選擇大學(xué)生作為研究對象，這不僅具有主體上的合理性，而且相較農(nóng)民工租房群體而言在學(xué)歷層次、發(fā)展?jié)摿Φ确矫孢€具有一定的典型性、代表性。因此，本文以大學(xué)生這一主要城市租房群體為研究對象，基于大范圍的外業(yè)問卷調(diào)研數(shù)據(jù)，對大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房意愿的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，不僅具有重要的理論價(jià)值，而且具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

(一)農(nóng)民工在城市租房意愿影響因素的研究

農(nóng)民工是城市流動人口的主要組成部分，在城市租房解決居住問題是大部分農(nóng)民工的選擇。在學(xué)術(shù)界關(guān)于農(nóng)民工群體的租房意愿已有一定程度的研究，在公租房租賃意愿方面，楊文華、譚術(shù)魁認(rèn)為，農(nóng)民工的公租房需求意愿受到金錢、小區(qū)環(huán)境、住房改善、工作生活便利性及獲取過程等多元因素影響〔7〕。白洪鴿利用河北省11個(gè)地級市的農(nóng)民工問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，采用皮爾遜相關(guān)分析法、多元回歸法從公租房的成本、獲取過程、個(gè)人因素、住房改善和交通便利性五個(gè)方面實(shí)證分析農(nóng)民工對公租房需求意愿的影響因素，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，公租房需求意愿與公租房成本呈負(fù)相關(guān)，與獲取過程、住房改善和交通便利性呈正相關(guān)，個(gè)人因素對公租房需求意愿具有顯著影響〔8〕。在廉租房租賃意愿方面，胡福光運(yùn)用層次分析法(AHP)分析了影響農(nóng)民工對廉租房需求度的主要因素，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，平均月收入、婚姻、工作年限、廉租房戶型、廉租房的基本設(shè)施是影響農(nóng)民工廉租房需求度的關(guān)鍵因素〔9〕。李金花等基于江蘇省蘇州、無錫、常州三地的調(diào)研獲得的數(shù)據(jù)，運(yùn)用Logistic方法分析了農(nóng)民工對廉租房需求度的影響因素，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工對廉租房的需求度與住房的月租金、人均住房面積、年齡這三項(xiàng)因素具有相關(guān)性，而與收入、受教育程度之間的關(guān)系不明顯〔10〕。胡福光等采用Logistic模型，分析了南京市農(nóng)民工對廉租房需求度的影響因素，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工對廉租房的需求度與家庭人口數(shù)、月收入呈正相關(guān)，與婚姻情況、受教育程度呈負(fù)相關(guān)〔11〕。在多樣化的住房選擇意愿方面，張京彩將農(nóng)民的住房選擇分為自建住房、租住房屋、購買商品房、購買保障性住房、其他等幾種形式，基于東中西部六個(gè)樣本地區(qū)的實(shí)地問卷調(diào)查與網(wǎng)絡(luò)調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)，運(yùn)用多元Logistic回歸模型，對農(nóng)民住房選擇意愿影響因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民住房選擇意愿受年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、宅基地價(jià)格、宅基地面積與宅基地置換、農(nóng)民的承包地與宅基地流轉(zhuǎn)、住房滿意度、農(nóng)民是否參加了社保以及對社會保障的認(rèn)知等因素影響明顯，受月收入、面子問題、社會保障的作用等因素作用不明顯〔12〕。

(二)大學(xué)生在城市租房意愿的影響因素研究

在學(xué)術(shù)界，關(guān)于大學(xué)生租房意愿的研究主要分為兩種類型：在校生的校外租房與大學(xué)生畢業(yè)生的租房。在校生校外租房原因方面，劉永策運(yùn)用煙臺市高校區(qū)1048份大學(xué)生問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)資料，研究當(dāng)前大學(xué)生住宿現(xiàn)狀及學(xué)生校外租房現(xiàn)象形成之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)促使大學(xué)生在校外租房的原因主要包括：對學(xué)校提供宿舍的設(shè)施、價(jià)格以及管理方面的不滿意〔13〕。張學(xué)亮、林天翔認(rèn)為，在校生校外租房是由學(xué)校原因(生活配套設(shè)施和環(huán)境不完善、不配套)、個(gè)人原因(戀愛、心理或生理疾病以保護(hù)隱私)、家庭原因(父母擔(dān)心孩子處理不好宿舍人際關(guān)系)多種因素造成的〔14〕。雷津?qū)?、蔣蘭香認(rèn)為，大學(xué)生校外租房主要是學(xué)校提供住房所住學(xué)生人數(shù)太多、宿舍太簡陋、與同宿舍同學(xué)性格不合、學(xué)校對學(xué)生宿舍管理不善等原因造成的〔15〕。郭穎分析了大學(xué)生在校外租房居住的心理原因主要包括獨(dú)立意識增強(qiáng)、從眾心理、人際關(guān)系、享受心理、恐懼心理等〔16〕。而在大學(xué)畢業(yè)生租房意愿方面，曾珍等基于調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用Logistic模型定量分析了影響大學(xué)畢業(yè)生對公租房消費(fèi)意愿的因素，結(jié)果發(fā)現(xiàn):大學(xué)生公租房消費(fèi)意愿受打算未來定居主城、公租房附近的就業(yè)條件、當(dāng)前職業(yè)和工作地點(diǎn)等因素的影響〔17〕。陳曉妍對烏魯木齊市大學(xué)畢業(yè)生的公共租賃房消費(fèi)意愿進(jìn)行實(shí)證分析，研究發(fā)現(xiàn)，大學(xué)畢業(yè)生的公共租賃房消費(fèi)意愿與性別、畢業(yè)年限、人均居住面積、租房需求意向四項(xiàng)因素密切相關(guān)且呈反比例關(guān)系，與月收入水平、住房支出百分比的相關(guān)性不顯著〔18〕。張世旸、金昊引入系統(tǒng)工程中結(jié)構(gòu)分析的辦法,探索出應(yīng)屆留滬大學(xué)生租房過程中最主要矛盾是住房條件差，而租金高、房源難覓和申請條件難以滿足則是導(dǎo)致它的三個(gè)直接原因〔19〕。徐菊芬等認(rèn)為，新就業(yè)大學(xué)生有著強(qiáng)烈的租房需求，并對低租金、小戶型、交通及配套設(shè)施以及政策關(guān)注等方面的需求特征明顯，同時(shí)，指出新就業(yè)大學(xué)生住房供給仍將以市場為主、公租房為輔〔5〕。龐冠琪等基于對杭州市大學(xué)畢業(yè)生租房區(qū)位分布的調(diào)研數(shù)據(jù)，探究區(qū)位因素在大學(xué)畢業(yè)生租房選擇行為中的作用機(jī)理，研究發(fā)現(xiàn)，影響大學(xué)生租房選擇行為的主要區(qū)位因素有租金、交通、距單位遠(yuǎn)近、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、同事朋友居住距離等〔20〕。莊靜、李夢微在租售同權(quán)背景下對南京市即將步入社會的大學(xué)生租房意愿及其影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，研究表明，租房意愿與對租售同權(quán)政策的了解程度、買房附加的公共服務(wù)呈顯著正相關(guān)關(guān)系，與租房的便利性、對租售同權(quán)政策的認(rèn)可度呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系〔21〕。

(三)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的研究

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房是國家為緩解城市緊張的房屋租賃供需關(guān)系一項(xiàng)重要改革嘗試，隨著“試點(diǎn)方案”的出臺，學(xué)術(shù)界圍繞集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房問題也展開了一定程度的研究。卞文志認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房在增加住房土地供應(yīng)、改變“賣多租少”的市場格局、小產(chǎn)權(quán)的規(guī)范化管理三個(gè)方面具有突破性意義〔22〕。譚榮指出，集體建設(shè)用地建租賃房可能面臨著三大潛在問題：與現(xiàn)行法律相適應(yīng)的問題、“小產(chǎn)權(quán)房”變相合法化的風(fēng)險(xiǎn)、對國有建設(shè)用地市場的挑戰(zhàn)〔23〕。伍振軍指出了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房在法律政策、具體配套政策、投資風(fēng)險(xiǎn)、收益分配機(jī)制上面臨的四大困境，并從放寬集體建設(shè)用地經(jīng)營性開發(fā)的限制、拓展集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上物業(yè)的權(quán)能、推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革等方面提出了相應(yīng)的配套對策建議〔24〕。劉衛(wèi)民認(rèn)為，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房試點(diǎn)，未來需要對租賃市場的供需基本平衡、“新市民”納入集體建設(shè)用地租賃住房供應(yīng)體系、集體建設(shè)用地租賃住房的金融支持體系這三個(gè)方面進(jìn)一步探索〔25〕。嚴(yán)榮認(rèn)為，在“試點(diǎn)方案”推進(jìn)過程中有四個(gè)關(guān)系值得關(guān)注：存量土地與增量土地的關(guān)系、存量房屋與增量房屋的關(guān)系、集體收益與專業(yè)化運(yùn)營的關(guān)系、只租不售與用途管制的關(guān)系〔26〕。紀(jì)成旺指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市及項(xiàng)目選擇應(yīng)具備的四個(gè)因素：有租賃住房需求、有資金來源、有建設(shè)意愿、有較強(qiáng)的政府監(jiān)管能力〔27〕。張強(qiáng)使用解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)對影響集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，研究發(fā)現(xiàn)，政治法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是最根本的風(fēng)險(xiǎn)〔28〕。王婷婷認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房制度存在法律法規(guī)不健全、登記制度欠缺和收益分配不合理三個(gè)問題，并從健全法律法規(guī)、完善確權(quán)登記制度、健全收益分配制度三個(gè)方面提出了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的制度完善構(gòu)想〔29〕。

綜上所述，作為低支付能力主要群體之一的農(nóng)民工，學(xué)術(shù)界關(guān)于農(nóng)民工租房意愿影響因素研究更加偏重于公租房、廉租房，較少有學(xué)者研究該群體租住城市商品房的意愿影響因素方面的研究。而在大學(xué)生租房狀況研究上，在校學(xué)生有校外租房的需求、大學(xué)畢業(yè)生為了在城市落腳有租房的需求，目前學(xué)術(shù)界對于在校生校外租房的研究主要偏重于原因分析，而對大學(xué)畢業(yè)生租房意愿方面的研究也主要偏向于公共租賃性住房。學(xué)術(shù)界對利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意義、面臨的問題與風(fēng)險(xiǎn)以及對策建議等方面進(jìn)行了一定程度的研究，然而，在涉及承租者的租住意愿的研究成果尚屬空白。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房是一項(xiàng)事關(guān)城市住房制度和農(nóng)村土地制度改革創(chuàng)新的重大舉措，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房是區(qū)別于商品房、公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房類型的一種全新住房形式。因此，本文以大學(xué)生這一主要城市租房群體為研究對象，深入研究該群體對租住集體建設(shè)租賃性住房意愿的影響因素，在一定程度上能夠彌補(bǔ)學(xué)術(shù)界在該領(lǐng)域研究的薄弱環(huán)節(jié)。

三、指標(biāo)體系和實(shí)證分析

(一)指標(biāo)體系構(gòu)建

在借鑒國內(nèi)外已有文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，本文從大學(xué)生所在城市的基本情況(宏觀)、家庭情況(中觀)、個(gè)人因素(主體微觀)、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的基本情況(客體微觀)四個(gè)方面篩選出24項(xiàng)指標(biāo)，構(gòu)建起大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房意愿影響因素指標(biāo)體系，并結(jié)合本文提出的研究假設(shè)，給出表1所示的每個(gè)自變量對因變量而言的預(yù)期作用方向。

(二)方法選擇

為了了解大學(xué)生對于租住集體用地建設(shè)租賃性住房意愿的強(qiáng)烈程度，在調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)上，以大學(xué)生群體所選擇的租房類型為因變量設(shè)置了三個(gè)不同性質(zhì)的選項(xiàng)，即“商品房”“不清楚”與“集體用地建設(shè)租賃性住房”。由于調(diào)查所獲得的數(shù)據(jù)依次存在著遞進(jìn)關(guān)系，且多類別、廣泛性與離散性的特點(diǎn)，屬于離散選擇問題。離散選擇問題的目標(biāo)是通過特定個(gè)體的或者特定類別的變量解釋所觀察到的在離散對象中進(jìn)行的抉擇，其有效解決辦法是采用概率模型(Probit、Logistic、Tobit等)，不適用于線性模型分析問題，且對于因變量離散數(shù)值數(shù)大于兩類的，研究時(shí)須采用多元概率模型〔30〕，故而，本文選擇有序Logistic模型進(jìn)行實(shí)證分析。Logistic回歸模型為概率型非線性回歸模型，是研究二分類及多分類觀察結(jié)果與影響因素之間關(guān)系的一種多變量分析方法。通常的問題是，研究某些因素條件下某個(gè)結(jié)果是否發(fā)生及發(fā)生概率，有序Logistic模型的公式基本形式如下：

式中，P1、P2、P3依次代表因變量大學(xué)生群體選擇不同租房類型的取值概率，即“商品房=1”、“不清楚=2”與“集體用地建設(shè)租賃性住房=3”，且P1+P2+P3=1，自變量xi表示對租賃意愿的相關(guān)影響因素，αi為常數(shù)項(xiàng)，βi為待估系數(shù)，i=1，2，…，n。

(三)數(shù)據(jù)來源

本文實(shí)證分析所需的數(shù)據(jù)主要通過三種渠道獲?。旱谝唬{(diào)研問卷。研究所需的自變量數(shù)據(jù)x7～x24可以直接從問卷中提取，這可以獲取涵蓋大學(xué)生的家庭、個(gè)人以及租賃性住房情況的全部信息。第二，統(tǒng)計(jì)年鑒、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。對于大學(xué)生所在城市的人均GDP，通過查閱《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒2017》獲得，為了使數(shù)據(jù)更具有全域代表性，選擇全市人均GDP而非市轄區(qū)人均GDP。對于大學(xué)生所在城市的城鎮(zhèn)化率，主要通過查閱各省(自治區(qū)、直轄市)2017年統(tǒng)計(jì)年鑒或者相應(yīng)城市2017年統(tǒng)計(jì)年鑒來確定，個(gè)別城市通過上述方法查閱不到城鎮(zhèn)化率的，通過查閱相應(yīng)城市的2016年《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、網(wǎng)絡(luò)搜索引擎相結(jié)合等辦法來確定。第三，政府部門文件、專業(yè)網(wǎng)站與非政府機(jī)構(gòu)發(fā)布的權(quán)威性數(shù)據(jù)。對于大學(xué)生所在城市的等級劃分，依據(jù)2018年4月《第一財(cái)經(jīng)周刊》在上海發(fā)布的《2018中國城市商業(yè)魅力排行榜》確定。對于大學(xué)生所在城市的房價(jià)，通過查詢“安居客”這一國內(nèi)房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺上公布的2017年城市住房銷售均價(jià)來確定。對于大學(xué)生所在城市是否被納入試點(diǎn)城市，按照“試點(diǎn)方案”中確定的北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個(gè)城市來判定。

(四)模型運(yùn)行與結(jié)果分析

在做有序Logistic回歸分析之前，為了避免自變量之間存在多重共線問題對模型擬合帶來的嚴(yán)重影響，本文首先對24個(gè)自變量指標(biāo)進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，結(jié)果見表2。

表2 自變量共線性檢驗(yàn)

續(xù)表2 自變量共線性檢驗(yàn)

如果容忍度(Tolerance)小于0.1或方差膨脹因子(VIF)大于10，則表示有共線性存在。從表2可以看出，大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房意愿的自變量各指標(biāo)的多重共線性診斷結(jié)果顯示，容忍度(Tolerance)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.1，方差膨脹因子(VIF)均小于10，所以不存在多重共線性。然后，運(yùn)行stata 10軟件對大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿影響因素做模型估計(jì)，結(jié)果見表3。

根據(jù)表3可知，模型的對數(shù)似然值(Log likelihood)足夠小，僅為-1024.9911，表明模型的整體適應(yīng)性較好，卡方檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量〔LR chi2(24)=91.56〕，對應(yīng)的Prob>chi2=0.0000，這表明模型整體上是顯著的。在1%的顯著水平下，x1、x3、x7、x8、x12、x16與因變量之間有統(tǒng)計(jì)學(xué)關(guān)系；在5%的顯著水平下，x5、x21與因變量之間有統(tǒng)計(jì)學(xué)關(guān)系；在10%的顯著水平下，x6、x15與因變量之間有統(tǒng)計(jì)學(xué)關(guān)系。根據(jù)模型運(yùn)行結(jié)果得到的啟示主要有：

(1)在宏觀層面，大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿與城市等級、城市房價(jià)呈負(fù)相關(guān)，與是否試點(diǎn)城市、城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)。第一，一般而言，為了降低租房成本，生活在等級越高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越好的城市的大學(xué)生更傾向于租住集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房。然而，從調(diào)研問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在一線城市、新一線城市、二線城市、三線城市、四線城市、五線城市，大學(xué)生選擇租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的人數(shù)占該類城市大學(xué)生總?cè)藬?shù)的比例分別為25.00%、32.82%、33.96%、26.19%、33.33%、38.89%，相應(yīng)地，租住商品房的人數(shù)占該類城市大學(xué)生總?cè)藬?shù)的比例分別為56.82%、43.33%、50.94%、45.24%、33.33%、22.22%?？梢钥闯?，大學(xué)生租住商品房，除二線城市略有上升外，整體上呈現(xiàn)隨城市等級下降而下降的趨勢。大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房，除三線城市略有下降外，整體上呈現(xiàn)隨城市等級下降而上升的趨勢。那么，本文認(rèn)為，拒絕原假設(shè)的原因是大學(xué)生群體消費(fèi)者具有較強(qiáng)的面子意識〔31〕，他們的比較心理、自尊心較強(qiáng)，如果租住到農(nóng)村集體建設(shè)的租賃性住房，會被同學(xué)們視為因沒有能力而租住到了城中村、貧民窟等，故而，在等級越高、房價(jià)越高的城市的大學(xué)生，更愿意花費(fèi)較高的成本去租住商品房，哪怕是以合租的方式來分?jǐn)傋夥砍杀?。第二，如果大學(xué)生所在城市被納入試點(diǎn)城市，那么他們愿意租住農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的概率會提升78.91%，這表明被納入試點(diǎn)城市的大學(xué)生對政策的了解和認(rèn)識程度會更高，更有利于他們接納這種新的住房形態(tài)。第三，大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿與城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)，這主要是由于城鎮(zhèn)化率水平越高，農(nóng)民工、高校畢業(yè)生在城市集聚越高，意味著城鄉(xiāng)在人口數(shù)量、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的差距越來越小，那么，租住在農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的大學(xué)生在強(qiáng)烈對比下而感到自卑或者低人一等。

表3 大學(xué)生租住集體建設(shè)租賃性住房意愿的有序Logistic回歸分析結(jié)果

***表示在1%的水平上顯著，**表示在5%的水平上顯著，*表示在10%的水平上顯著；觀測值為1003，對數(shù)似然值(Log likelihood)為-1024.9911,偽判決系數(shù)(PseudoR2)為0.0428，卡方檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量〔LR chi2(24)〕=91.56，Prob>chi2=0.0000。

(2)在中觀層面，大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的意愿與家鄉(xiāng)所在地、家庭收入呈負(fù)相關(guān)。根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《2016年社會藍(lán)皮書》顯示，城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%，19.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的住房。另外，居民可支配收入是住房需求的決定因素，收入水平的高低將影響居民的住房支付能力，對住房需求產(chǎn)生直接影響〔32〕。雖然城鄉(xiāng)居民收入差距在不斷縮小，但是城市居民的收入水平仍然高于農(nóng)村居民。2016年城市居民的人均可支配收入為33616.2元，而農(nóng)村居民的人均可支配收入為12363.40元，前者是后者的2.72倍。因此，與來自農(nóng)村的大學(xué)生相比，來自城市的大學(xué)生家庭擁有更多的資產(chǎn)財(cái)富、更高的經(jīng)濟(jì)收入，故而，他們?yōu)榱吮ＷC自己能夠更好地享受到更好的住房條件，而不會由于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的價(jià)格優(yōu)勢而放棄租住商品房。相反，來自于農(nóng)村的大學(xué)生或家庭收入較低的大學(xué)生，他們對租房價(jià)格的敏感程度更高，假若在住房市場上有價(jià)格較低的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房供應(yīng)，他們?yōu)榱斯?jié)約開支而選擇租住集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房的可能性會大幅提高。

(3)在個(gè)人因素上，租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿與年齡、工作狀態(tài)呈正相關(guān)。這主要是由于大學(xué)生年齡越大，屬于在校學(xué)生的可能性越低，進(jìn)入工作崗位的可能性越大，他們在城市也逐漸扎穩(wěn)腳跟，但隨之而來會面臨著購買住房、結(jié)婚生子等人生問題，在尚未購買住房以前，他們最迫切的問題是利用工資積蓄、家人的經(jīng)濟(jì)援助與銀行貸款等多種渠道相結(jié)合來購買首套城市住房，對于大筆資金的需求問題會時(shí)刻擺在面前，故而，他們會更加務(wù)實(shí)地選擇支出相對較小的住房租賃方案。相反，如果大學(xué)生年齡越小，屬于在校學(xué)生的可能性越高，他們雖然暫不具備支付高額租房開支的能力，但是他們尚未感受到城市生活的經(jīng)濟(jì)壓力，心高氣傲、初生牛犢不怕虎，更傾向于對自己的未來做出樂觀、積極的判斷，而不愿意接受集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房。

表4 大學(xué)生對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房戶型、到工作地點(diǎn)距離意愿統(tǒng)計(jì)結(jié)果

(4)大學(xué)生租賃農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿與戶型、距離工作地點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近呈負(fù)相關(guān)。第一，大學(xué)生在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房四個(gè)戶型(三室一廳、二室一廳、一室一廳、單間)中選擇越保守，那么，他們越客觀理性地了解集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的功能定位，并非就是為了提供更大的、更好的、更便宜的可供租住的房屋，農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房租金價(jià)格也是受市場機(jī)制所決定的。因此，大學(xué)生會傾向于選擇適合自己的租房戶型，而非戶型越大越好。但是這并非就意味著大學(xué)生都傾向于選擇最小戶型單間以節(jié)約開支，從表4大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房戶型、到工作地點(diǎn)距離的意愿統(tǒng)計(jì)表可以看出，大學(xué)生選擇最多的戶型集中在二室一廳，占樣本總?cè)藬?shù)的比例為42.67%，其次是一室一廳，占樣本總?cè)藬?shù)的比例為26.62%，選擇單間占比反而是比例最低的，僅7.38%。第二，在一個(gè)租房市場供需圈范圍內(nèi)，租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的大學(xué)生，往往不希望租住商品房的同學(xué)、朋友看到自己租住房源的類型情況，故而為了具有一定的隱私性、保密性，他們會選擇距離工作地點(diǎn)稍微遠(yuǎn)一些農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房。當(dāng)然，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房距離工作地點(diǎn)并非越遠(yuǎn)就越符合大學(xué)生的需求，從表4可以看出，大學(xué)生對于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房到達(dá)工作地點(diǎn)的距離主要集中在5km以內(nèi)和5～10km這兩個(gè)區(qū)間，占總樣本人數(shù)的比重分別為55.03%和34.10%。

四、未來研究展望

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的規(guī)劃選址問題

商品房建設(shè)是在國有土地之上，開發(fā)商拿地建設(shè)樓盤之前往往都會針對目標(biāo)地塊的區(qū)位優(yōu)勢、開發(fā)類型、目標(biāo)客戶、盈利空間等進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)研、分析和論證。然而，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房是建設(shè)在農(nóng)村土地之上，待開發(fā)地塊一般位于城市邊緣地帶或者城中村，那么，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房要想具有生命力和市場活力，必定要選址在城市邊緣的工業(yè)、教育等產(chǎn)業(yè)集中、人群密集所帶來的租房需求量大的地區(qū)〔33〕，這可以說是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，然而，集體經(jīng)濟(jì)組織在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面與開發(fā)商相比是完全處于劣勢的，如果項(xiàng)目選址失敗，難免會出現(xiàn)建成后的房屋由于位置偏僻、交通不便利、配套設(shè)施不到位等原因所導(dǎo)致租房客戶的數(shù)量達(dá)不到預(yù)期這一現(xiàn)實(shí)性問題。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的目標(biāo)群體問題

農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的目標(biāo)群體無疑是在城市無房的中低收入群體，其中，農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生是這類住房的最重要潛在客戶。然而，農(nóng)民工和大學(xué)生在學(xué)歷、工作類型、收入水平、城鎮(zhèn)化潛力與決心、生活習(xí)慣等方面存在著顯著的差異，故而，他們對住房的內(nèi)部裝修裝飾、周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、租住人員內(nèi)部構(gòu)成等要求也會存在著巨大差異。如果只考慮把房子投放市場以提高出租率、減低空置率，而不顧及租住群體的構(gòu)成與差異化需求，無疑會降低租客的居住滿意度、誘發(fā)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房小區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系不和睦等一系列問題。

3.農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的用地成本問題

農(nóng)村集體直接利用存量土地建設(shè)租賃性住房，雖然沒有經(jīng)過征地環(huán)節(jié)和招拍掛出讓程序產(chǎn)生“溢價(jià)”，但是農(nóng)村集體建設(shè)用地本身是有價(jià)值的。那么，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場尚未完全建立的情況下，用于租賃性住房項(xiàng)目建設(shè)的土地價(jià)格到底是多少？應(yīng)該參照哪一類土地對其進(jìn)行估價(jià)？如果參照目前城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤產(chǎn)生“地票”指標(biāo)交易價(jià)格會出現(xiàn)偏低的可能，因?yàn)槌啥际小暗仄薄苯灰變r(jià)格在30萬元～50萬元之間，根據(jù)外業(yè)調(diào)研收集到的案例，在成都市金堂縣白果鎮(zhèn)文武宮社區(qū)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項(xiàng)目中，按照集體經(jīng)濟(jì)組織提供的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值46萬元/畝來進(jìn)行計(jì)算，集體經(jīng)濟(jì)組織以土地入股所占的股份比例僅為5.25%，而集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民所預(yù)期的持股比例是12%。如果參照同一區(qū)域城市住房土地使用權(quán)招拍掛價(jià)格，則會造成集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房用地成本低這一特色和優(yōu)勢完全消退。

4.農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的租金水平問題

目前，多數(shù)城市是按成本法來測算公租房租金的，即在保證回收成本和一定利潤(通常為3%)的基礎(chǔ)上，按照保本微利的原則，結(jié)合租住房屋的市場租金，一定比例下浮確定公共租賃住房的租金的定價(jià)模式〔34〕。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的租賃性住房的租賃標(biāo)準(zhǔn)不能像城市公租房那樣遵循“保本微利”的原則，因?yàn)槌鞘泄夥康慕ㄔO(shè)主體是政府，要體現(xiàn)政策的福利性和住房的保障性，而農(nóng)村建設(shè)的租賃性住房的建設(shè)主體是集體經(jīng)濟(jì)組織、企業(yè)、村民以及其他合法主體，政策目的是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，而非出于保障性目的。因此，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃性住房的租金水平應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于城市公租房。對于城市商品房對外出租的租金水平確定，已經(jīng)有一套完整的市場化形成體系，根據(jù)待出租房屋的地段、樓層、朝向、房型、面積大小、裝修和家具家電等情況，結(jié)合周邊區(qū)域相似出租房源的大致市場租金價(jià)格區(qū)間，房東確定意向租金后委托給中介代理出租，或者房東自己通過和租客面對面討價(jià)還價(jià)確定最終的租金價(jià)格。由于利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房繞開以往的政府征地、招拍掛出讓等環(huán)節(jié)，在用地性質(zhì)和功能定位等方面，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃性住房與城市商品房存在著較大的差異。因此，不能完全照搬商品房租金水平的確定方法。然而，“試點(diǎn)方案”中并沒有給出確定租金水平的指導(dǎo)意見，這就需要試點(diǎn)城市探索建立相應(yīng)的租金形成機(jī)制和租金動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

5.農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的收益分配問題

農(nóng)村集體建設(shè)的租賃性住房通過對外出租獲得的收益分配涉及到集體經(jīng)濟(jì)組織、村民、投資方等多方利益主體，這些收益如何在錯(cuò)綜復(fù)雜的主體間進(jìn)行合理分配是所有項(xiàng)目參與者共同關(guān)心的問題，尤其是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房在籌資方式上還涉及到集體獨(dú)資、村民集資、聯(lián)營、入股等多樣化模式，土地、資本等生產(chǎn)要素收益的體現(xiàn)程度？農(nóng)民憑借成員權(quán)是否就可以參與收益分配？這一系列問題都會浮出水面。同時(shí)，在“試點(diǎn)方案”中指出要“兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益”，那么，政府的利益在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的出租收益中又該如何體現(xiàn)？是通過所得稅，還是通過房產(chǎn)稅？在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房出租收益水平不理想、整個(gè)產(chǎn)業(yè)還處于扶持階段的狀況下，政府征稅的額度該怎么確定？征稅會對這一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生多大的影響？會不會成為壓垮整個(gè)產(chǎn)業(yè)的最后一根稻草，都是亟需考慮的重大現(xiàn)實(shí)問題，相反，如果完全忽視政府的利益，將難以調(diào)動政府支持這一產(chǎn)業(yè)的積極性，進(jìn)而導(dǎo)致集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房這一試點(diǎn)政策推進(jìn)遲緩甚至中途夭折。