陳劉春

摘 要：近年來，隨著我們國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。在?dāng)前房地產(chǎn)信貸背景下商業(yè)銀行的壓力不斷增加，如何增強(qiáng)我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力，做好風(fēng)險(xiǎn)把控，預(yù)防和控制房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)也是當(dāng)前我國商業(yè)銀行發(fā)展的重中之重。本文基于房地產(chǎn)新的背景下，通過對商業(yè)銀行壓力測試進(jìn)行分析，希望提出更好的措施來減輕商業(yè)銀行壓力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸背景下;商業(yè)銀行;壓力測試

一、房地產(chǎn)信貸背景

我國房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了幾十年的變革，從規(guī)模以及經(jīng)營范圍等各方面都發(fā)生了非常大的變化，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，逐漸成長為我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。隨著我們國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷變化，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展暴露出了越來越多的問題，對當(dāng)然房地產(chǎn)的發(fā)展形成了非常大的阻礙，對我們國家的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的發(fā)展都造成了不利的影響。具體來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著嚴(yán)重的供需不足，房價(jià)上漲，給人們造成了非常大的壓力。而且當(dāng)時(shí)我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一、融資渠道相對來說比較少，大多數(shù)的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)收房款，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展則需要大量的現(xiàn)金支持，這也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過度依賴銀行貸款，導(dǎo)致了部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行房貸存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前我國商業(yè)銀行存在的壓力

（一）沒有建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系

從當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，由于存在投資和投機(jī)行為，導(dǎo)致了房價(jià)出現(xiàn)價(jià)格泡沫，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸抵押品不能充分的發(fā)揮其價(jià)值。當(dāng)前，由于我們國家其他投資渠道的發(fā)展遇到了障礙，所以大量的社會(huì)資金為了實(shí)現(xiàn)保值目標(biāo)，大部分都投入了房地產(chǎn)行業(yè)。然而投資房地產(chǎn)并不屬于實(shí)際消費(fèi)，這也導(dǎo)致了房價(jià)的進(jìn)一步上漲。

（二）材料分析不到位

在當(dāng)前，部分商業(yè)銀行并沒有清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，沒有建立好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。在房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目中，工作人員在進(jìn)行項(xiàng)目審查時(shí)存在主觀意圖，在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析時(shí)往往根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)提供的各項(xiàng)資料以及數(shù)據(jù)等來進(jìn)行分析，沒有科學(xué)、完整的分析方式，而且部分商業(yè)銀行也未能充分的掌握市場環(huán)境的變化、沒有從自身的實(shí)際狀況出發(fā)。由于缺乏這些基礎(chǔ)的分析，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加劇，也使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)難以控制。

（三）考慮因素不全面

當(dāng)前我們國家的部分商業(yè)銀行過分的重視房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的發(fā)展，卻忽視了房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在不斷的增加。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)審批時(shí)，大多數(shù)工作人員沒有充分的考慮土地成本和自籌資金比例這兩個(gè)最重要的點(diǎn)，而是會(huì)把開發(fā)土地價(jià)格低于周邊樓盤的項(xiàng)目作為首要選擇，沒有考慮到自有資金和貸款資金的到位情況，沒有嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)的管理規(guī)定去發(fā)放貸款。

（四）投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大

從當(dāng)然我國房地產(chǎn)信貸的發(fā)展來看，房價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，商業(yè)銀行的壓力不斷上漲，維持房價(jià)的運(yùn)行就需要不斷的進(jìn)行商業(yè)貸款。在當(dāng)前這種情況下，商業(yè)銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，維持社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，往往不會(huì)輕易的改變政策，不會(huì)輕易的對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行緊縮政策，否則，極易導(dǎo)致房價(jià)迅速下降，資金迅速縮水，加劇商業(yè)銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)，加大商業(yè)銀行的壓力。隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷變化，商業(yè)銀行只有不斷增加房地產(chǎn)信代才能維持房價(jià)的穩(wěn)定，才能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，才能保證貸款的安全性，以及保證抵押物的價(jià)值。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國家財(cái)政的主要收入，國家和政務(wù)只有提供積極的政策才能保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低商業(yè)銀行壓力的舉措

（一）完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測體系，提高監(jiān)測能力

在當(dāng)前房地產(chǎn)信貸背景下，一定要重視國家政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)變化的研究，商業(yè)銀行一定要重視市場變化，掌握市場發(fā)展的趨勢，盡量降低或者避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于當(dāng)前我們國家存在非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡情況，這就需要商業(yè)銀行根據(jù)各地不同的發(fā)展情況，完善相應(yīng)的資料，針對各地區(qū)的發(fā)展制定詳細(xì)的策略。同時(shí)，商業(yè)銀行一定要注重項(xiàng)目的開發(fā)與管理，不斷收集和完善各項(xiàng)信息，密切注意項(xiàng)目的發(fā)展，杜絕一切不規(guī)范行為的發(fā)生，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）建立第三方監(jiān)督評(píng)估體制

隨著銀行系統(tǒng)的不斷完善，我國的商業(yè)銀行也都得到了比較完善的發(fā)展，形成了非常大的規(guī)模，通常情況下商業(yè)銀行的運(yùn)行成本呈現(xiàn)了不斷上漲的趨勢。因此，在房地產(chǎn)信貸背景下商業(yè)銀行的壓力與日俱增，在對商業(yè)銀行的壓力和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測時(shí)，便需要耗費(fèi)非常多的人力、物力以及財(cái)力，這也導(dǎo)致了商業(yè)銀行運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的增加。為了更好的保障商業(yè)銀行在不斷加強(qiáng)自身運(yùn)營的基礎(chǔ)上，還能及時(shí)的做好房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，這就需要商業(yè)銀行建立第三方監(jiān)督評(píng)估體系，以便于及時(shí)的處理相關(guān)問題。通過引進(jìn)第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以使商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，極大的降低風(fēng)險(xiǎn)成本。對于當(dāng)前階段商業(yè)銀行的發(fā)展來說，可以在對房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目進(jìn)行基礎(chǔ)的評(píng)估后轉(zhuǎn)交給第三方機(jī)構(gòu)。對此就需要商業(yè)銀行積極需求合作伙伴，尋找資質(zhì)過硬且信譽(yù)度較高的評(píng)估機(jī)構(gòu)，同時(shí)要明確相關(guān)條例規(guī)定，避免出現(xiàn)任何非法或者不正當(dāng)行為。通過第三方機(jī)構(gòu)引入的方式，可以有效的提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制率，降低商業(yè)銀行的運(yùn)營成本。

（三）嚴(yán)格把控項(xiàng)目資金監(jiān)管

在進(jìn)行房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目評(píng)估和審批的過程中，一定要把握好項(xiàng)目資金監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目資金監(jiān)管作為房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，對商業(yè)銀行的影響是不言而喻的。在項(xiàng)目資金監(jiān)管的過程中，商業(yè)銀行一定要對項(xiàng)目銀行進(jìn)行長期且有效的監(jiān)管，項(xiàng)目所需要的一切資金一定要在監(jiān)管的賬戶下進(jìn)行往來，商業(yè)銀行要及時(shí)的做好監(jiān)管，掌握每天項(xiàng)目的進(jìn)度和資金的使用情況。在商業(yè)銀行進(jìn)行審批的過程那種，還要做好抵押物品的估值，盡量選擇能夠在近期可以變現(xiàn)的項(xiàng)目作為抵押物品，謹(jǐn)慎選擇有爭議的抵押物品。在對抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)一定要遵循謹(jǐn)慎的原則，要以市場價(jià)格為導(dǎo)向，及時(shí)了解市場的變動(dòng)狀況，盡量減少因市場變動(dòng)帶來的影響。

（四）建立統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理政策

對于房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一且完善的風(fēng)險(xiǎn)管理政策，保證各商業(yè)銀行之間的政策要具有統(tǒng)一性，能夠合理的監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，既要符合基本的市場規(guī)定，又能保障商業(yè)銀行的基本利益。商業(yè)銀行在建立統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理政策時(shí)，要根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)建立完善的政策。商業(yè)銀行在建立管理政策時(shí)，要充分的考慮其內(nèi)容和管理方式。對于其內(nèi)容，要由單一的管理向多方面的管理轉(zhuǎn)變，要考慮市場、法律、信用等各方面的問題;在風(fēng)險(xiǎn)管理模式上，應(yīng)當(dāng)將直接審批模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯庸芾砗瓦\(yùn)用模型等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定量分析的方式來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn);以及對于風(fēng)險(xiǎn)管理的對象，要盡可能的由單筆或個(gè)人逐漸向整體企業(yè)轉(zhuǎn)變。

四、結(jié)束語

總的來說，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來的問題受到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我們國家不能采取一些的政策措施，這也導(dǎo)致了我國商業(yè)銀行所面臨的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也在逐步的增長。因此，這就需要我們國家在加強(qiáng)房地產(chǎn)在信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行也要從自身做起，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制體系，進(jìn)一步減輕商業(yè)銀行的壓力。

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