孫利利

眾安集團(tuán)有限公司 浙江杭州 311201

一般而言，房產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)壯大可通過(guò)兩種戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)，一是內(nèi)部增長(zhǎng)戰(zhàn)略，一是外部擴(kuò)張戰(zhàn)略。收購(gòu)兼并即是外部擴(kuò)張的重要途徑，近年來(lái)在國(guó)家政策的催化下,收購(gòu)兼并在房地產(chǎn)領(lǐng)域日趨活躍,交易數(shù)量不斷增加，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的重要現(xiàn)象。房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并從本質(zhì)上看是企業(yè)控制權(quán)的轉(zhuǎn)換，通過(guò)收購(gòu)兼并，房產(chǎn)企業(yè)能夠在較短的時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模、整合資源，形成品牌優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)企業(yè)快速成長(zhǎng)和高效發(fā)展。同時(shí)，收購(gòu)兼并也給亟需擺脫生存與發(fā)展困境的中小房產(chǎn)企業(yè)提供了機(jī)會(huì)。從行業(yè)角度看，收購(gòu)兼并對(duì)于改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)和健康發(fā)展將產(chǎn)生關(guān)鍵影響?？梢哉f(shuō)，收購(gòu)兼并無(wú)論是對(duì)房產(chǎn)企業(yè)交易雙方還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都有其積極意義，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的一個(gè)主要發(fā)展方向。但是，由于房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并過(guò)程復(fù)雜、投入資金多、涉及多個(gè)參與主體，加之這方面法律法規(guī)尚不完善,產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)規(guī)范程度較低，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)施收購(gòu)兼并受到諸多不確定因素影響，這可能給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致預(yù)期目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視收購(gòu)兼并中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并采取得當(dāng)措施加以控制，有效規(guī)避收購(gòu)兼并活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，確保收購(gòu)兼并活動(dòng)順利實(shí)施。

一、房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并之財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)厘析

房地產(chǎn)行業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)特征決定了這一行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀(guān)存在于包括收購(gòu)兼并在內(nèi)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，深刻影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。下面試對(duì)房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并中可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)略作分析。

（一）目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)目標(biāo)企業(yè)的估值是其中的核心環(huán)節(jié)，收購(gòu)兼并方基本上就是以此為據(jù)設(shè)定談判價(jià)格。在估值過(guò)程中，由于目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息并不透明，加上估值方法選擇不當(dāng)?shù)?，容易?dǎo)致收購(gòu)兼并方估值失誤，造成收購(gòu)兼并成本增加。具體來(lái)說(shuō)，此環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要源于以下方面：第一，信息不對(duì)稱(chēng)。信息是當(dāng)事企業(yè)實(shí)施收購(gòu)兼并的決策依據(jù)，通常情況下并不對(duì)稱(chēng)，目標(biāo)企業(yè)的一些關(guān)鍵信息多不公開(kāi)或是缺乏充分、準(zhǔn)確的披露，而收購(gòu)兼并方信息來(lái)源渠道并不暢通，其很難全面、及時(shí)了解目標(biāo)企業(yè)的真實(shí)情況，從而導(dǎo)致對(duì)目標(biāo)企業(yè)價(jià)值做出不準(zhǔn)確的預(yù)判。其二，房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)道德缺失或?qū)I(yè)服務(wù)水平不足。評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估目標(biāo)企業(yè)價(jià)值時(shí)，因職業(yè)道德缺失可能導(dǎo)致虛假評(píng)估，而專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平不足則可能導(dǎo)致評(píng)估方法選擇上的不合理，從而影響目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。其三，宏觀(guān)環(huán)境的影響。房地產(chǎn)行業(yè)因受?chē)?guó)家調(diào)控政策、市場(chǎng)環(huán)境等外部因素影響較大，項(xiàng)目未來(lái)收益如何存在很大變數(shù)，收購(gòu)兼并方如果忽視對(duì)目標(biāo)企業(yè)項(xiàng)目狀況的全面考察，容易高估目標(biāo)企業(yè)未來(lái)收益，從而增加收購(gòu)兼并成本，給其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

（二）融資與支付風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)企業(yè)中，運(yùn)營(yíng)資金不足、負(fù)債率高是普遍現(xiàn)象，而收購(gòu)兼并需要大量資金，在自有資金短缺情況下，房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并往往需要借助外部融資來(lái)滿(mǎn)足需要。從實(shí)際看，目前房產(chǎn)企業(yè)融資方式還比較單調(diào)，70%左右是借助銀行貸款這一常規(guī)性債務(wù)融資來(lái)解決收購(gòu)兼并所需資金，在國(guó)家政策的調(diào)控下，銀行貸款限制性條款越來(lái)越多，貸款條件愈加茍刻，資金成本越來(lái)越高，加大了房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并融資風(fēng)險(xiǎn)。另外，收購(gòu)兼并中，支付方式對(duì)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)也有顯著影響，并帶來(lái)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。如使用現(xiàn)金支付會(huì)減少收購(gòu)兼并方的流動(dòng)資金，導(dǎo)致其應(yīng)變能力下降，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；使用權(quán)益支付工具可避免現(xiàn)金支付的弊端，但會(huì)觸動(dòng)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，消減原股東的控制權(quán)。

（三）財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并完成后，還需要對(duì)被收購(gòu)兼并企業(yè)的各種資源進(jìn)行有效整合，這樣才能保證房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并價(jià)值的充分發(fā)揮。財(cái)務(wù)整合是其中的關(guān)鍵部分，包括財(cái)務(wù)管理目標(biāo)整合、財(cái)會(huì)機(jī)構(gòu)和財(cái)會(huì)人員整合、財(cái)務(wù)制度和核算體系整合等，如果房產(chǎn)企業(yè)忽視財(cái)務(wù)整合或整合不當(dāng)，就可能造成企業(yè)收購(gòu)兼并后財(cái)務(wù)管理方面的混亂，進(jìn)而影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、對(duì)房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并之財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的對(duì)策

（一）正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

如上所述，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)施收購(gòu)兼并受到諸多不確定因素影響，其間存在大量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)企業(yè)不可不察，不然可能導(dǎo)致收購(gòu)兼并的失敗，現(xiàn)實(shí)中已有眾多案例。因此，房產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)兼并中應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，無(wú)論是對(duì)目標(biāo)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還是在資金籌集、支付方式選擇，乃至收購(gòu)兼并完成后的財(cái)務(wù)整合環(huán)節(jié)，房產(chǎn)企業(yè)都要全面考慮其間的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并積極采取措施加以控制，以促進(jìn)企業(yè)收購(gòu)兼并目標(biāo)的達(dá)成。

（二）價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵是當(dāng)事企業(yè)要做好目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)審核調(diào)查，掌握其真實(shí)信息，并在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中選用合適方法，盡量減少評(píng)估偏差。具體來(lái)說(shuō)：一是選聘聲譽(yù)良好的調(diào)查機(jī)構(gòu)或該方面的相關(guān)專(zhuān)家，與己方人員組建調(diào)查團(tuán)隊(duì)，全面收集目標(biāo)企業(yè)的信息，盡可能掌握將要購(gòu)買(mǎi)的股權(quán)或資產(chǎn)的情況，以此補(bǔ)救收購(gòu)兼并中交易雙方在信息獲知上的不平衡。需要強(qiáng)調(diào)的是，調(diào)查中對(duì)于目標(biāo)企業(yè)提供的資料，要進(jìn)行嚴(yán)格核實(shí)，不能過(guò)于信任。此外，要注意加強(qiáng)報(bào)表分析，在充分甄別信息真?zhèn)位A(chǔ)上，合理利用報(bào)表中的信息。二是通過(guò)合理選擇評(píng)估方法以減少評(píng)估偏差。目前實(shí)踐中評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)常應(yīng)用的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法非止一種，評(píng)估機(jī)構(gòu)具有較大的選擇權(quán)，采用不同的方法可能會(huì)得到大不一樣的結(jié)果。為此，企業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)事企業(yè)收購(gòu)兼并動(dòng)機(jī)、行業(yè)景氣程度、掌握信息是否充分等決定估價(jià)方法，盡可能準(zhǔn)確地反映目標(biāo)企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，從而降低價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資與支付環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并離不開(kāi)資金的支持，融資的重要性不言而喻，針對(duì)收購(gòu)兼并中存在的融資風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事企業(yè)應(yīng)注意優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，改變單一的貸款融資方式，實(shí)現(xiàn)收購(gòu)兼并融資方式多元化，減少收購(gòu)兼并融資風(fēng)險(xiǎn)。政府也應(yīng)加緊改善融資環(huán)境，為房產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)兼并融資提供金融政策支持。在支付方式選擇上，因各種方式都有其優(yōu)點(diǎn)和弊端，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際細(xì)致考量，作出合理選擇。從別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，混合支付方式更容易降低支付風(fēng)險(xiǎn)，已日益受到企業(yè)的青睞。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)交易雙方的財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自身戰(zhàn)略目標(biāo)和雙方的短期需要，合理設(shè)計(jì)兼并收購(gòu)支付方式的結(jié)構(gòu)，形成現(xiàn)金、實(shí)物、股權(quán)等方式的不同組合，以降低兼并收購(gòu)中的支付風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)控制

財(cái)務(wù)整合對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)深具影響，此環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制極為要緊，決不能忽略。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下方面：一是重組財(cái)務(wù)管理模式。房產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)兼并完成后要結(jié)合雙方實(shí)際，構(gòu)建契合企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)管理模式，竭力促進(jìn)企業(yè)向前發(fā)展。二是整合財(cái)務(wù)組織機(jī)構(gòu)。房產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)收購(gòu)兼并后的全新戰(zhàn)略，對(duì)雙方財(cái)務(wù)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)新環(huán)境下企業(yè)管理要求。三是整合財(cái)務(wù)人員。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收購(gòu)兼并后的財(cái)務(wù)管理需要，明確人員整合的方案，對(duì)被收購(gòu)兼并企業(yè)的各級(jí)財(cái)務(wù)人員予以合理安排，并借助考核與培訓(xùn)來(lái)提升其素質(zhì)，使其盡快適應(yīng)新的財(cái)務(wù)管理模式。