文 | 景志剛

“盛世置地，亂世藏金。”無論是男耕女織的農業(yè)社會，還是日新月異的工業(yè)時代，土地始終是最珍貴的稀缺資源、最關鍵的生產要素，也是最重要的家庭資產。

古往今來，土地的買賣與地權的變更，始終是牽一發(fā)而動全身的大事，關系百姓冷暖，見證家族起落，映射國運興衰，記載著經濟社會的滄桑巨變。

公有與私有：地權的流轉

與其他商品一樣，擁有土地的所有權，是一切土地買賣的前提。從早期的王有制、后來的私有制再到當今的公有制，土地交易如影隨形，相伴土地所有制發(fā)展而斷續(xù)起伏。

“溥天之下，莫非王土?！鄙讨軙r分封建制，全部土地歸天子所有，由天子來分封、賞賜、授予、收回。實際占有土地的諸侯、卿大夫或士，以及從事耕作的庶民和奴隸，均無處置土地的權利，更不能將土地當作商品來買賣?！抖Y記·王制》中的“田里不鬻”，便是當時關于嚴禁土地買賣的明確規(guī)定。

西周后期，諸侯坐大、王室衰微，諸侯或貴族之間因賠償、贈送、交換乃至抵押、典當等而產生的土地交易開始出現，但形式上仍需天子許可。春秋戰(zhàn)國，禮崩樂壞、井田瓦解，土地禁令名存實亡。商鞅“改帝王之制，除井田，民得買賣”，以法律形式保護土地買賣，開歷代之先河，合法的土地交易自此登上歷史舞臺。

從秦始皇“使黔首自實田”、承認土地私人占有，到漢初土地兼并加劇、“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”，土地買賣盛行于民間，土地市場雛形初現。北魏至中唐，均田制下的土地買賣嚴格受限，土地市場緩慢發(fā)育，直至唐德宗施行“兩稅法”，徹底打開土地買賣的閘門，土地市場方才加快走向興盛。

兩宋“田制不立、不抑兼并”直到明清，土地買賣如火如荼。宋代“貧富無定勢，田宅無定主，有錢則買，無錢則賣”，清代“人之貧富不定，則田之去來無?！保闶钱敃r形象的描述。近現代以來，工業(yè)文明西風東漸，土地交易形式多樣，土地不再被視為單純的自然資源，而是在資源、資產與資本的相互轉化中，支撐和推動著城鄉(xiāng)建設和市場經濟發(fā)展。

買家與賣家：博弈的選擇

買賣雙方，永遠是交易的主角。與一般商品不同，土地買賣的背后，往往是對立的階級關系、復雜的社會結構、深厚的文化背景和不斷變化的財富格局、經濟狀況。

賣家的時運。對于中國人來說，土地是飯碗、是生計，是財富、是家業(yè)，是實力、是地位。世人眼中的敗家子，莫不以變賣祖宗田產為最，被族人和社會所不齒。除非萬不得已，誰也不愿主動出售自己的土地。所謂“小乏則取息利，大乏則鬻田廬”，細數古代變賣私有土地，窮困潦倒、貧苦無依者有之，或遭橫征暴斂，或逢天災人禍；債務纏身、以地抵債者有之，或陷經商破產，或遇家道中落……直到宋明之后，民間工商業(yè)崛起，出售土地、籌措資本、投入經商的情況才越來越多。

買家的榮耀。在傳統(tǒng)觀念中，購田置地歷來是光宗耀祖、福蔭子孫的大事。無論是自京城致仕返鄉(xiāng)的高官，還是本地富甲一方的豪強，平等交易也好，強買強占也罷，莫不以購置田產、興建家宅為榮。即使富貴如漢相蕭何，也曾因“賤強買民田宅數千萬”而被百姓上書告狀。土地不憂水火、不懼盜賊，可取租息、可獲增值，歷來便是絕佳的投資對象。相比之下，經商利潤雖高，但風險也大，遠不如依靠土地收取地租更可靠。古人向來便有“以末致財，用本守之”之說，先靠經商掙錢，后置田產保值。

“古田千年八百主，如今一年一換家”“十數年間三易主，焉知來者復為誰”……頻繁的土地買賣中，往往時運無常、造化弄人，轉瞬之間、角色互易。

活賣與絕賣：回贖的約定

中華自古重農抑商，對于終身務農的老百姓來說，土地就是賴以生存的命根子。即使迫不得已出賣田產，也要千方百計給自己留條后路，以便日后贖回。

活賣的慣例?；钯u又稱典、當，也就是賣家轉讓土地時，保留在一定期限內回贖的權利。由于權利受限，活賣的價格大大低于土地的實際價值。對于賣家來說，既能解決經濟困窘下的一時之需，又能暫時避免永久失去土地的噩運；而在買家看來，也可以較低價格購得土地，及時使用、出租以獲取收益?！洞竺髀杉飧嚼穼ｉT界定：“蓋以田宅質人而取其財曰典，以田宅與人而易其財曰賣，典可贖而賣不可贖也?！?/p>

絕賣的后果。無任何附加條件買賣土地，或活賣之后過期不贖，即成絕賣，又稱永賣、斷賣、杜賣。古代民間的土地買賣，平民百姓大多采用活賣，而富貴之家絕賣則比較常見。為避免糾紛，交易時一般要加以注明?！洞笄迓衫芬?guī)定：“嗣后民間置質產業(yè)，如系典契，務于其內注明回贖字樣，如系賣契，亦于契內注明絕賣，永不回贖字樣?！?/p>

土地不僅關乎生計，也維系尊嚴與情感?！柏毭裣聭簦叩卮缤两允呛寡拢坏┑滟u與人，其一家長幼痛心疾首，不言可知?！庇纱?，“日夜夫耕婦蠶，一勻之粟不敢以自飽，一縷之絲不敢以為衣，忍饑受寒，株積寸累，以為取贖故業(yè)之計”。

限購與限售：另類的規(guī)則

土地和房屋不可移動，既是生產的平臺、生活的空間，也承載了家庭財富、宗族關系、戶籍管理、社會穩(wěn)定等多重意義。土地的買與賣，歷來便受到諸多限制。

限購的邏輯。宋元明清諸朝，為防止腐敗，均對官員購置田宅進行諸多限制。宋代詔令“現任京朝官除所居外，無得于京師購置產業(yè)”，禁止京官購買第二套住宅；元代要求蒙古官員不得在原南宋統(tǒng)治的江南地區(qū)購買田宅；明代規(guī)定“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅，違者笞五十，解任，田宅入官”；清代增設“旗員歷任外省，有在任所置產者，勒限責令，變價回旗”。盡管這些手段最終也未能防止官員受賄，但卻不失為今天的反腐倡廉提供一點借鑒。

限售的規(guī)矩。自唐宋起的千余年間，“求田問舍，先問親鄰”成為官方政策，即出售房地產，必須征得親戚、鄰居和族人的同意，并給予優(yōu)先購買權，否則不能交易。唐代規(guī)定“天下諸郡，應有田宅產業(yè)，先已親鄰買賣”；宋代要求“先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易”“據全業(yè)所至之鄰皆須一一遍問，候四鄰不要，方得與外人交易”。直到清末民初，盡管已無法律限制，但民間因無法取得鄰居同意而取消田宅買賣的事件仍時有發(fā)生。

紅契與白契：逃稅的代價

古語中的“契”，本意為刀刻，后引申為刻錄在金木或紙帛上的承諾。所謂“空口無憑，立字為據”，買賣簽訂契約，自古天經地義，而對于土地之類的重大交易更是不可或缺。

紅契的效力。買賣田宅必須繳納契稅，已成歷代慣例，也是朝廷的重要稅源。這種依法納稅、由官府加蓋紅色官印的契約，稱之為紅契、赤契或朱契。兩宋時，官府印制統(tǒng)一格式的契約，稱為“官頒契紙”，寫明買賣雙方姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。經官方驗證登記的地契，屬于合法合規(guī)的交易，受到法律保護。

白契的風險。紅契雖然有保障，但需繳納契稅，先是由賣方繳大頭、買方出小頭，后來全部由買方出錢，成為不小的負擔。老百姓不堪重負，往往私下簽約交易，不再到官府繳稅登記，這種未經驗證蓋章的契約稱為白契。白契在民間大行其道，節(jié)省費用，但不被官方認可，產權不明，安全性差，引起的田宅糾紛俯拾皆是。即使訴諸于官府，也不會贏得爭訟。

舍紅契而取白契，顯屬偷逃稅款，歷代均嚴厲打擊。南宋時“匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十”；明代規(guī)定，不稅契者，除刑事處罰外，一半價款要上繳官府……

田宅雖小，關乎全家生計；地契雖輕，記錄千年浮沉。“盈者得賣其盈，不足者得買所不足”，古人的理想至今仍具現實意義。讓我們在地權的變遷中感受民生、感知民意，在歷史的脈絡中品鑒得失、把握未來。