(西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 四川 成都 610000)

一、精裝房及其糾紛的發(fā)展趨勢(shì)

(一)精裝房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

精裝房，是全裝修商品房在銷售過(guò)程中的一個(gè)通俗叫法，嚴(yán)格的說(shuō)法應(yīng)是全裝修住宅。根據(jù)建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅在交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工的精裝修房，其工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，既有利于節(jié)能環(huán)保、降低成本，又符合房地產(chǎn)綠色發(fā)展的要求，是商品房開發(fā)的新趨勢(shì)，也是建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的方向。1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》，積極倡導(dǎo)推廣精裝修商品房。2008年，住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，提出引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品房進(jìn)行精裝修，并逐步取消毛坯房。2017年，住建部發(fā)布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五“規(guī)劃》提出三年內(nèi)全裝修成品住宅達(dá)到新開工面積的30%。

隨著精裝房市場(chǎng)的快速發(fā)展，精裝房的市場(chǎng)份額逐步增長(zhǎng)，各地政府也紛紛加速了精裝房的推進(jìn)力度。四川省政府2016年發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出，到2020年新建房屋精裝修比例達(dá)到50%；江蘇省《關(guān)于加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》提出，到2025年江蘇省將有50%以上的新房以精裝房交付；浙江省《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見》，要求在新出讓、劃撥土地上新建住宅100%全裝修和成品交付。2017年10月成都市《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)我市成品住宅發(fā)展的實(shí)施意見》明確表示，至2022年底，住宅將全部實(shí)現(xiàn)精裝，毛坯房將逐步退出歷史舞臺(tái)。在政府的推動(dòng)下，符合發(fā)展要求的精裝房將逐步取代毛坯房。隨著精裝房在商品房市場(chǎng)中的比重增大，潛藏在精裝房中的問(wèn)題逐漸增多。

(二)涉精裝房糾紛的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，商品房的房屋主體結(jié)構(gòu)有較為完備的質(zhì)量保障體系，但對(duì)于裝飾裝修部分尚卻有統(tǒng)一的施工規(guī)范和強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與交付標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的監(jiān)管措施亦不完善，精裝房糾紛在商品房糾紛中的比重逐漸增多。伴隨著精裝房開發(fā)周期下交房潮的到來(lái)，此類糾紛極易爆發(fā)。而購(gòu)買房屋是家庭的重大開支，往往關(guān)乎購(gòu)房人甚至是購(gòu)房人全體家庭成員的一生，而涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模性決定著這類糾紛的普遍性，因此涉房糾紛極易形成群體性問(wèn)題，關(guān)系地區(qū)的和諧穩(wěn)定。

二、抽樣案件存在的典型性問(wèn)題

筆者抽樣S省C市J區(qū)法院近五年審理的80件涉精裝房買賣合同糾紛案例，希望通過(guò)分析總結(jié)，為解決相關(guān)問(wèn)題提供有益的借鑒。

(一)區(qū)域式集中爆發(fā)特點(diǎn)明顯

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模性，決定著這類糾紛具有普遍性，且相關(guān)購(gòu)房者在利益訴求上趨于一致，單個(gè)糾紛極易引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成涉及面廣、影響力大的群體性糾紛。抽樣的精裝房糾紛案件在地域、時(shí)間、問(wèn)題等方面具有高度集中性。抽樣案件主要集中在5個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤涉案均在10件以上。同一樓盤涉案起訴的時(shí)間亦呈批量階梯式爆發(fā)，往往是一批購(gòu)房者先行起訴，待判決結(jié)果出來(lái)以后，該樓盤另一批購(gòu)房者又再行訴訟。因此，處理這類時(shí)稍有不當(dāng)，極易發(fā)生群體性事件。

(二)質(zhì)量問(wèn)題是糾紛發(fā)生的主要原因

質(zhì)量不合格是涉精裝房案件訴訟的主因，統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)約91.67%涉案房屋的裝修存在不同程度的質(zhì)量問(wèn)題。主要集中于墻面破損、家電故障、家具破損、有毒有害氣體釋放量不達(dá)標(biāo)等方面。與此同時(shí)，6.25%的裝修糾紛也伴隨著建筑主體本身的質(zhì)量問(wèn)題，如房屋的滲漏水、屋面與墻面裂縫、瓷磚空鼓、地板不平、門框尺寸低于國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定等問(wèn)題。這些質(zhì)量問(wèn)題，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)不合理、采購(gòu)了不合格產(chǎn)品與不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的原材料問(wèn)題之外，百分之八十都源于施工的質(zhì)量不過(guò)關(guān)。對(duì)于精裝房質(zhì)量的把控，尤其是加強(qiáng)對(duì)裝修質(zhì)量的監(jiān)管，可以大幅減少此類糾紛的產(chǎn)生。

(三)裝修標(biāo)準(zhǔn)是糾紛發(fā)生的重要原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際有出入，涉案的精裝修合同有60%是將單位造價(jià)和裝修風(fēng)格作為了精裝修的約定標(biāo)準(zhǔn)，合同對(duì)施工所需材料卻沒(méi)有定量化，多以“進(jìn)口的”或者“高級(jí)的”進(jìn)行說(shuō)明，經(jīng)常以“同等價(jià)格”、“同等品牌”作為承諾。售樓廣告則以豪華、高檔等進(jìn)行宣傳。實(shí)際上，裝修的標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，也使購(gòu)房人的心理預(yù)期提高。施工的樣板房與交付房屋在施工工藝、裝飾效果等方面不一致。因此購(gòu)房人普遍質(zhì)疑實(shí)際裝修的標(biāo)準(zhǔn)縮水，實(shí)際并未達(dá)到約定的單位造價(jià)。合同約定的單位造價(jià)沒(méi)有量化的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人常常以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再按照一定的比例折算成工程采購(gòu)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是以籠統(tǒng)的合同單位價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)，雙方很難達(dá)成共識(shí)。

(四)法律適用爭(zhēng)議大

依據(jù)法律規(guī)定，毛坯房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以主張退房，但對(duì)精裝房的裝修質(zhì)量出現(xiàn)的問(wèn)題，法律法規(guī)并沒(méi)有明確的規(guī)定，能否退房在司法實(shí)務(wù)中還存在爭(zhēng)議。同時(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)主動(dòng)援引調(diào)控政策而拒絕繼續(xù)履行合同或直接主張合同因違背政策應(yīng)屬無(wú)效，而購(gòu)房人則會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)履行或在履行不能的情況下主張賠償其預(yù)期損失。在房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌階段，購(gòu)房人多會(huì)主張因違約解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則主張賠償損失，繼續(xù)履行房屋買賣合同。在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，因涉及到宏觀調(diào)控政策對(duì)合同效力影響的認(rèn)定、對(duì)當(dāng)事人是否屬違約解除的認(rèn)定，進(jìn)而涉及到違約責(zé)任及相關(guān)損失、費(fèi)用分擔(dān)等問(wèn)題，大大增加了法院的審理難度。

(五)二次裝修責(zé)任難確定

因?qū)Ψ课莸难b飾裝修風(fēng)格不滿意、施工工藝不精細(xì)，空間與功能設(shè)計(jì)不合理等多重因素，部分買受人在接收房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了二次改造。裝飾裝修問(wèn)題本身很復(fù)雜，特別是對(duì)原裝飾裝修進(jìn)行了拆、改、移的二次裝修，難以區(qū)分二次裝修部分，其對(duì)應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任亦難以區(qū)分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為只要進(jìn)行了二次裝修，都不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何責(zé)任。購(gòu)房人則認(rèn)為，原來(lái)的裝修無(wú)法實(shí)現(xiàn)其居住需求，必須進(jìn)行二次改造，但是質(zhì)量問(wèn)題出在原來(lái)的裝修上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)產(chǎn)品瑕疵的責(zé)任。由于二次裝修是在原裝修之上進(jìn)行加工、添附和混合，司法鑒定均難以作出責(zé)任認(rèn)定，因此，責(zé)任確實(shí)難以明確。

三、原因探析

(一)配套的驗(yàn)收規(guī)范缺失。目前，精裝房市場(chǎng)的裝修原則和規(guī)范大多如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等推薦標(biāo)準(zhǔn)，尚無(wú)國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。且地方性配套的驗(yàn)收規(guī)定尚不完善，部分地區(qū)對(duì)精裝房的設(shè)施設(shè)備細(xì)化了要求，但相關(guān)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和驗(yàn)收規(guī)范仍有待完善，部分涉精裝房的房產(chǎn)項(xiàng)目在近期已因裝修質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)了集體維權(quán)事件。

(二)合同約定不明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋銷售過(guò)程中采用“豪華裝修”、“擰包入住”等夸張口號(hào)進(jìn)行宣傳，在與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同中采用“同等價(jià)格”或“同一品牌”、“進(jìn)口的”或者“高級(jí)的”作為對(duì)材料和標(biāo)準(zhǔn)的籠統(tǒng)承諾，但并未詳細(xì)說(shuō)明各種裝修材料的來(lái)源、型號(hào)、價(jià)格、環(huán)保程度等內(nèi)容，收房時(shí)房屋買賣雙方容易產(chǎn)生矛盾；且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于二次裝修的保修責(zé)任，也無(wú)對(duì)細(xì)節(jié)部分的約定，合同雙方也易對(duì)于條文的不同理解，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

(三)對(duì)裝修工程的質(zhì)量疏于管理。在當(dāng)前房?jī)r(jià)被嚴(yán)格限價(jià)的背景下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高額的利潤(rùn)，在裝修工程部分減少成本投入，故意降低施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、降低原材料的質(zhì)量；出于控制成本、追趕工期目的，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)裝修質(zhì)量的把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致施工質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題；也有個(gè)別公司在管理水平和能力不足；特別是在少數(shù)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅以中介身份出現(xiàn)在裝飾裝修合同中，逃脫對(duì)裝飾裝修工程質(zhì)量的主體責(zé)任。

(四)對(duì)裝修風(fēng)格的主觀認(rèn)識(shí)差異大。裝修的風(fēng)格、舒適性等都是主觀感受，一方面很難定性定量，另一方面還在于當(dāng)初購(gòu)房時(shí)合同約定不夠明確，部分合同僅約定了房屋裝修的風(fēng)格，并沒(méi)有對(duì)原材料的品質(zhì)、施工工藝、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)等進(jìn)行明確約定。與此同時(shí)，基于成本控制與廣告效應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工樣板房與交付房屋本身在施工工藝等方面有差距，收房時(shí)購(gòu)房人極易對(duì)裝飾裝修的質(zhì)量和效果產(chǎn)生心理落差而發(fā)生糾紛。

四、多元化解的對(duì)策與建議

(一)事前強(qiáng)化職能監(jiān)管，防范質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

1.完善配套制度，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管。一是建設(shè)行政主管部門和工程質(zhì)量監(jiān)督部門盡快完善配套的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收規(guī)范，確保裝修部分從材料選擇、設(shè)計(jì)條件、施工工藝、環(huán)保要求等都有據(jù)可依，有章可循。二是充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，引導(dǎo)完善涉精裝房買賣合同簽訂，購(gòu)房合同內(nèi)容不僅應(yīng)當(dāng)明確裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，售后維修保障的操作、年限，還應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修材料的品牌、型號(hào)和規(guī)格進(jìn)行明確，以及是否允許二次裝修和允許的部分進(jìn)行約定，厘清相關(guān)的權(quán)責(zé)。此外，合同雙方對(duì)于合同變更的流程以及違約責(zé)任的承擔(dān)形式也應(yīng)當(dāng)采用書面形式加以固定，防范相關(guān)的合同風(fēng)險(xiǎn)。三是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供與交付房屋一致的菜單式裝修方案，滿足個(gè)性化需求。如提供標(biāo)準(zhǔn)式裝修、簡(jiǎn)約式裝修、個(gè)性化裝修等多種方案供購(gòu)房人選擇。

2.規(guī)范執(zhí)行、審批程序，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻。加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入審查，相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入條件的規(guī)定，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資人的資信審查和開發(fā)項(xiàng)目審批程序，特別是對(duì)開發(fā)能力不強(qiáng)、管理能力不足、資信不好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要從嚴(yán)審批，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。

3.加強(qiáng)在建工程督查，堅(jiān)決打擊違規(guī)違章行為。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)在建工程的督查，特別是加強(qiáng)對(duì)裝修工程的監(jiān)督與管理，加大對(duì)建材生產(chǎn)、工程施工，尤其是預(yù)留預(yù)埋和隱蔽工程的監(jiān)督巡查力度。依法打擊房地產(chǎn)企業(yè)的各類違規(guī)行為，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量，尤其是裝修質(zhì)量控制，杜絕使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材料、設(shè)備和工藝，完善工程管理體系以控制施工質(zhì)量。

4．促進(jìn)部門間信息共享，健全房地產(chǎn)企業(yè)資信檔案。各部門聯(lián)動(dòng)配合，不僅應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)的涉訴信用情況納入征信管理體系，還應(yīng)將其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如房屋質(zhì)量問(wèn)題、裝修質(zhì)量問(wèn)題等違法違規(guī)情況作為不良信用記錄納入征信管理體系。加強(qiáng)銀行、國(guó)土、房管等相關(guān)部門的征信信息共享，并將企業(yè)征信情況與土地競(jìng)拍、項(xiàng)目融資貸款等掛鉤，加大房地產(chǎn)企業(yè)違約違信成本，引導(dǎo)形成誠(chéng)信交易的良好氛圍。

(二)事中妥善處理，構(gòu)建糾紛多元化解大格局

1.構(gòu)建常態(tài)化信息交流平臺(tái)。推動(dòng)建立以房管、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)涉房地產(chǎn)職能部門，與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、商會(huì)等行業(yè)自律組織，以及信訪、公安、檢察院、法院等機(jī)關(guān)為成員單位的聯(lián)席會(huì)議制度，暢通各對(duì)口參與單位之間信息交流渠道，建立長(zhǎng)效性資源、信息共享平臺(tái)；定期召集建立常態(tài)化業(yè)務(wù)交流平臺(tái)，及時(shí)通報(bào)矛盾糾紛解決的狀況，隨時(shí)掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)矛盾糾紛新動(dòng)態(tài)、新情況、新進(jìn)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)苗頭性、傾向性涉穩(wěn)隱患，及時(shí)采取穩(wěn)控、治理措施，將涉穩(wěn)隱患化解在萌芽狀態(tài)。

2.聯(lián)動(dòng)解紛與“訴源治理”機(jī)制并行。一是搭建體系化聯(lián)動(dòng)解紛平臺(tái)。針對(duì)涉房糾紛中人數(shù)眾多、矛盾激烈、化解困難的群體性糾紛，推動(dòng)建立聯(lián)動(dòng)解紛平臺(tái)，政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)與民間組織各自發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)、合理化解矛盾；健全應(yīng)急處突體系，對(duì)重大敏感案件及時(shí)與黨委、人大報(bào)告，并向政府通報(bào)情況，爭(zhēng)取指導(dǎo)、支持和幫助。二是深化大調(diào)解運(yùn)行機(jī)制。加大涉精裝房案件的調(diào)解力度，堅(jiān)持調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合原則，努力促成當(dāng)事人和解；暢通糾紛多元化解渠道，積極推動(dòng)構(gòu)建司法調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、行業(yè)調(diào)解，充分發(fā)揮各類調(diào)解機(jī)制的優(yōu)勢(shì)作用，形成化解矛盾糾紛的最大合力，盡量將矛盾化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。

3.統(tǒng)一裁判尺度，妥善審理涉精裝房糾紛案件。雖然近兩年因房?jī)r(jià)攀升，行使退房權(quán)的購(gòu)房者寥寥無(wú)幾，但市場(chǎng)變化莫測(cè)，為保障房屋市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定，宜統(tǒng)一裁判尺度，區(qū)分精裝房的交付條件和退房條件，明確退房權(quán)的行使范圍，充分發(fā)揮司法的規(guī)則引導(dǎo)作用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的說(shuō)明和允諾，如因載入合同而違反的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于墻面霉變，家具家電故障，室內(nèi)空氣超標(biāo)等問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改到位后方可交付使用，如果不予整改、或整改不到位的，才能夠行使退房權(quán)，確保房屋買賣合同雙方的合法權(quán)益。繼續(xù)探索完善涉眾案件“個(gè)案先行”的裁判策略，緩和群體方過(guò)高的心理預(yù)期，并以判后答疑、以案宣法、以判促調(diào)等方式推動(dòng)整個(gè)涉眾案件的化解。

(三)事后加強(qiáng)成果轉(zhuǎn)化，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展

1.強(qiáng)化司法建議。以涉訴案件為樣本，分析涉精裝房糾紛在經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、銷售等過(guò)程中的問(wèn)題及根源，結(jié)合審理經(jīng)驗(yàn)，以司法建議的形式指引涉案相關(guān)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)。堅(jiān)持個(gè)案具體建議與類案綜合建議并重，以年度專報(bào)的形式對(duì)轄區(qū)內(nèi)涉訴的精裝房糾紛匯總分析，并從加強(qiáng)監(jiān)管、預(yù)防和減少糾紛角度，向相關(guān)職能部門定期進(jìn)行通報(bào)。

2.加強(qiáng)法治宣傳。選取典型個(gè)案，通過(guò)就地辦案、巡回審案等方式宣傳政策法規(guī)，發(fā)揮司法裁判的引導(dǎo)作用；通過(guò)新聞宣傳模式及時(shí)發(fā)布典型案例、最新案例，及時(shí)公示宣傳新法規(guī)、新政策，提醒社會(huì)公眾提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，規(guī)范交易行為，同時(shí)引導(dǎo)已發(fā)生糾紛的購(gòu)房人正確行使權(quán)力，增強(qiáng)法制宣傳實(shí)效。