文/張家文、帥玲 中天成土地房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司 北京 100025

基準(zhǔn)低價(jià)是公示地價(jià)當(dāng)中重要的一種，其是確定出讓底價(jià)、稅收標(biāo)準(zhǔn)和宗地地價(jià)的主要依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用制度變革至今，我國(guó)的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中最為重要的用地類型即為商服、住宅和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，且在評(píng)估中沒(méi)有對(duì)三種用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行科學(xué)劃分。

1、概述

城鎮(zhèn)土地使用制度的改革促進(jìn)了城市土地用途的細(xì)化工作，基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式也展現(xiàn)出多樣化的發(fā)展。三類用地由于多種因素的影響其競(jìng)租能力和市場(chǎng)地價(jià)水平存在著十分明顯的差異，所以單一的基準(zhǔn)地價(jià)用地分類機(jī)制已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)前需求。且在評(píng)估方法層面也無(wú)法滿足商服用地分類的需要，對(duì)此應(yīng)細(xì)化用地分類，對(duì)其予以改進(jìn)和革新。

2、評(píng)估思路及方法

商服用地在細(xì)分其用途后，不同部分細(xì)分用途樣本的資料，無(wú)論從數(shù)量上還是從空間分布上均存在著較大差異。如果僅在宏觀層面上按照土地級(jí)別來(lái)測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，則無(wú)法很好地展現(xiàn)土地質(zhì)量與基準(zhǔn)地價(jià)之間的內(nèi)在關(guān)系，所以為了提高土地價(jià)值反映的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，在測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程中應(yīng)以中觀層面片區(qū)為測(cè)算單元，先做好區(qū)片價(jià)評(píng)估工作，然后以此為基礎(chǔ)測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

商服用地和細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系建設(shè)中，要先確定測(cè)算細(xì)分用途區(qū)片價(jià)，之后利用不同區(qū)片面積所占的權(quán)重確定商服用地細(xì)分用途級(jí)別價(jià)，且測(cè)算商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程，實(shí)際上是以細(xì)分用途區(qū)片價(jià)為基礎(chǔ)的，采取區(qū)片內(nèi)部不同細(xì)分用途面積的權(quán)重確定商服用地的區(qū)片價(jià)，進(jìn)而得出商服用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

在評(píng)估方法方面，對(duì)于樣本數(shù)量較多的細(xì)分用途，應(yīng)在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上合理利用市場(chǎng)交易價(jià)等多種材料，來(lái)完成基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估工作。若細(xì)分用途樣本數(shù)量較小，則需高度重視市場(chǎng)細(xì)分樣本和土地質(zhì)量評(píng)估，同時(shí)利用不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)來(lái)調(diào)整評(píng)估手段。

3、商服用地及其細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的評(píng)估

3.1 商服用地細(xì)分用途區(qū)片價(jià)測(cè)算

3.1.1 普通商服用地的測(cè)算

通常，普通商服用地的地價(jià)樣本資料數(shù)量較多，所以區(qū)片價(jià)測(cè)算中樣本地價(jià)資料占據(jù)了重要的位置。又因?yàn)槠胀ㄉ谭玫卣{(diào)查樣點(diǎn)數(shù)較多，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)較多，區(qū)片價(jià)測(cè)算時(shí)，首先要以區(qū)片劃分與區(qū)片綜合分值測(cè)算為基礎(chǔ)，利用樣點(diǎn)平均值法來(lái)確定有樣點(diǎn)區(qū)的片區(qū)價(jià)。其次充分結(jié)合有樣點(diǎn)區(qū)的價(jià)格和分值來(lái)完成建模，確立區(qū)域綜合分值與區(qū)片價(jià)格之間的關(guān)系。最后合理利用模型，以無(wú)樣點(diǎn)片區(qū)的綜合分值為基礎(chǔ)，測(cè)算無(wú)樣點(diǎn)區(qū)片的區(qū)片價(jià)。

3.1.2 商務(wù)金融、旅館、專業(yè)市場(chǎng)用地的測(cè)算

（1）以市場(chǎng)樣本及區(qū)片綜合質(zhì)量資料為基礎(chǔ)，評(píng)估商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)片價(jià)。

（2）商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是十分激烈，且對(duì)土地區(qū)位的敏感度也相對(duì)較低，盡管地價(jià)樣點(diǎn)資料較少，但是其也能夠很好地反映樣點(diǎn)所在地的土地區(qū)片價(jià)格，而且以市場(chǎng)樣本資料為基礎(chǔ)評(píng)估商務(wù)金融、旅館以及專業(yè)市場(chǎng)區(qū)片價(jià)的思路，與普通商服用地區(qū)片價(jià)評(píng)估的方式基本相同。

（3）以不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)為基礎(chǔ)的評(píng)估，由于普通商服用地市場(chǎng)交易資料豐富，市場(chǎng)發(fā)育成熟，也是商服用地的主導(dǎo)用地類型，因此可以通過(guò)建立普通商服用地與商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場(chǎng)用地的比價(jià)關(guān)系，來(lái)推算商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場(chǎng)用地的地價(jià)，具體模型如下：

式中，P細(xì)分為i細(xì)分用途的區(qū)片價(jià)，P0為i細(xì)分用途所對(duì)應(yīng)的普通商服用地區(qū)片價(jià)，γi為i細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)，βi為i細(xì)分用途容積率修正系數(shù)。

商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場(chǎng)用地與普通商服用地的比價(jià)系數(shù)估算是最為核心的內(nèi)容。

首先要仔細(xì)研究和分析市場(chǎng)交易的樣本資料，在確定有樣點(diǎn)片區(qū)的商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場(chǎng)用地與普通商服用地地價(jià)的比價(jià)關(guān)系后，再確定有樣點(diǎn)區(qū)片的比較系數(shù)。

其次要分析樣本地價(jià)分布的基本規(guī)律，同時(shí)研究其與普通商服用地地價(jià)在區(qū)域分布上的價(jià)格差異，在確定比價(jià)系數(shù)的前提下，對(duì)有樣點(diǎn)區(qū)片的比價(jià)系數(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。通常，商服用地會(huì)受到區(qū)位因素的影響，土地的級(jí)別與內(nèi)部的價(jià)格變動(dòng)幅度呈正相關(guān)關(guān)系。站在商服用地細(xì)分用途的視角上來(lái)看，商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場(chǎng)用地與普通商服用地價(jià)格的變化幅度也會(huì)有所下降，地價(jià)的差異也因此不斷縮小。

再次是分析此類用地與普通商服用地樣本地價(jià)的空間變化規(guī)律，對(duì)不同區(qū)片和不同級(jí)別的比價(jià)系數(shù)變化予以深入探究，充分聽(tīng)取和分析專家的意見(jiàn)和建議，從而確定無(wú)樣點(diǎn)區(qū)片的比價(jià)系數(shù)。此外，還應(yīng)將土地利用收益作為切入點(diǎn)，對(duì)該類商服用地的收益水平實(shí)行詳細(xì)分析，并以此為基礎(chǔ)對(duì)比價(jià)系數(shù)予以科學(xué)調(diào)整，這里比價(jià)系數(shù)與整體收益率呈正相關(guān)關(guān)系。

最后，以土地供求的基本情況作為切入點(diǎn)，對(duì)該類商服用地的土地需求情況予以全面且深入的分析，若需求量較大，且供需矛盾相對(duì)較為明顯，則其比價(jià)系數(shù)也相對(duì)較高，若供需矛盾不突出，則比價(jià)系數(shù)較低。

3.2 商服用地(大類)區(qū)片價(jià)的確定

因?yàn)樯谭玫赜杉?xì)分類型用地組成，且商服用地所涉及到的行業(yè)較多，同時(shí)不同的行業(yè)地價(jià)差異十分顯著，為了能夠更加準(zhǔn)確地反映地價(jià)的水平，商服用地區(qū)片價(jià)格將細(xì)分用途區(qū)片價(jià)作為其基礎(chǔ)和前提，全面結(jié)合了不同細(xì)分用途用地的比例關(guān)系，采取平均值法完成計(jì)算。

細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的內(nèi)涵與商服用地的地價(jià)內(nèi)涵不同，所以應(yīng)對(duì)不同細(xì)分用途片區(qū)價(jià)予以調(diào)整，其公式如下：

式中，Qi為i區(qū)片的商服用地(大類)的區(qū)片價(jià)，Qij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地區(qū)片價(jià)，αij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地面積比例系數(shù)，βij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地容積率修正系數(shù)。

3.3 商服用地及其細(xì)分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算

商服用地和細(xì)分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，以級(jí)別內(nèi)區(qū)片地價(jià)面積加權(quán)平均值法為主要方法，其模型如下：

式中，V級(jí)為級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，Vi為區(qū)片平均地價(jià)，Si為區(qū)片面積。

結(jié)語(yǔ)：

商服用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是當(dāng)前主流發(fā)展方向，同時(shí)其也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，故而推行商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，是充分順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展的基本要求，從而為土地市場(chǎng)管理和評(píng)估創(chuàng)造有利條件。