為解決老舊小區(qū)存在的突出矛盾和問題，使其煥發(fā)生機與活力，建議以上海楊浦區(qū)松苑小區(qū)改造項目為試點，探索將以往實施的單項改造轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性全面改造的模式和辦法。

一、改造背景

上海楊浦區(qū)松苑小區(qū)1996年建成，共有7層的住宅建筑10棟，454戶居民家庭，建筑面積39907平方米。目前，住宅房齡已20多年，小區(qū)存在的突出問題可歸納為“三憂一舊一難”：一憂，建筑結構存在安全隱患，外掛空調(diào)器大多使用近20年，支撐膨脹螺栓銹蝕嚴重，安全狀況堪憂；二憂，適老性、宜居性差，特別是垂直交通設施缺項，老齡人口上下樓狀況堪憂；三憂，各類管網(wǎng)及配套設施年久失修，停車位嚴重不足，居民停車狀況堪憂；一舊，建筑立面破損，影響小區(qū)風貌與街道形象；一難，作為老舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理，社會管理難度大。在將廉租住房實現(xiàn)了應保盡保，公共租賃住房擴大至新市民，創(chuàng)新共有產(chǎn)權住房供應之后，類似功能不全的老舊小區(qū)，已經(jīng)成為上海住房領域?qū)崿F(xiàn)全面小康的突出短板。

鑒于上海老城區(qū)已不能再大拆大建，使用近20年的舊住宅，應探索有機更新的模式。經(jīng)過多次走訪、調(diào)研、方案設計，建議松苑小區(qū)改造從居民反映最強烈、小區(qū)矛盾最突出的難題入手，通過綜合性改造解決安全、適老、停車等三大問題。

二、改造思路

綜合改造的主要內(nèi)容：住宅加層、加梯、外圍護結構節(jié)能改造，建設立體停車庫，水箱供水改變頻水泵供水，更新管線，小區(qū)道路、綠化等環(huán)境改造。通過科學合理的技術手段，補齊短板，全面解決結構安全、節(jié)能改造、外立面更新、居家養(yǎng)老、立體停車、消防設施完善、小區(qū)道路改造、景觀優(yōu)化、雨水回收利用、太陽能光熱利用等問題。整體提升居民居住條件和老人宜居養(yǎng)老的環(huán)境，使得老舊住宅再獲得30年至50年的安全使用期。

改造方案綜合考慮了惠及各樓層尤其是低層居民家庭的利益。在高房價市場條件下，居民通過改造實現(xiàn)房子增值，可以有效地增加家庭資產(chǎn)，據(jù)匡算，每平方米住宅改造以后至少增值一萬元；同時，綜合改造工程改善了小區(qū)的居住條件，還解決了日益突出的停車矛盾，立體停車庫消除了汽車對一樓生活的干擾，同時考慮對其優(yōu)惠停車。

立體車庫與地下車庫相比可更加有效地保證人身和車輛的安全

三、改造方案

（一）8#～9#住宅改造

設計方案：首層，增加混凝土抗震墻，入口改造，增加坡道、候梯廳；2～7層，加電梯，外墻、外窗節(jié)能改造；新增八層，一梯兩戶，共4戶，采用退臺解決加層后的日照間距問題，確保南北住宅間距維持改造前標準。外立面采用新型墻體節(jié)能材料統(tǒng)一飾面。樓頂屋面采用染料敏化太陽能，光伏發(fā)電和熱水器。

（二）24#～26#住宅改造

設計方案：首層，入口改造，增加坡道、候梯廳；2～7層，增設電梯、候梯廳；外墻、外窗節(jié)能改造；新增八層，因無日照退界問題，八層平面和2～7層相同；樓頂屋面采用光伏發(fā)電和太陽能熱水器。

將亭、廊等景觀元素融入綠地；置較多的座椅休憩空間供老年人賞玩休息

（三）立體車庫

通過調(diào)閱松苑小區(qū)宗地圖，核實小區(qū)土地歸屬情況，為解決立體停車庫提供了可能性。

立體車庫選址：小區(qū)變電站東側的空地。汽車停至立體車庫后，道路停車壓力降低，加裝電梯之間可設置成片綠化。

建設方案：架設于變電站上空及其東側的空地；高度約24米；層數(shù)：10層；停車數(shù)：約200輛（目前小區(qū)總停車數(shù)184輛）；為保障車輛出入速度，設置東西兩個出入口；為避免大體量車庫的壓迫感，采用環(huán)保建材“U形玻璃”做車庫外圍護材料。

采用黑色透水路面，設置白色標線

（四）綠化改造、透水路面

沿河綠化：將亭、廊等景觀元素融入綠地；布置較多的座椅休憩空間供老年人賞玩休息。

采用集雨水滲、滯、蓄、凈、用、排功能于一體的新型環(huán)保產(chǎn)品對路面進行海綿城市改造。技術特點：透水率高；蓄水容量大，凈化水質(zhì)；承載力高，耐用耐磨；增濕降溫，耐熱抗凍；行車安全，吸音降噪；綠色環(huán)保，色彩亮麗、裝飾性好；施工速度快。

采用黑色透水路面，設置白色標線；修繕了路面平整度，雨天無積水，降低環(huán)境噪音5分貝～9分貝；設置發(fā)光路沿石，夜間發(fā)光，提高人行安全。

四、引入保險機制

松苑小區(qū)改造建議引入保險機制，進行風險管理，運用市場手段和社會力量分擔改造過程中和以后運營的風險。

企業(yè)與保險公司主要在兩個環(huán)節(jié)上達成保險合作協(xié)議：

（一）對改造全過程實施保險

“建筑工程一切險”。保障范圍：（1）物質(zhì)損失，工程項目本身、業(yè)主提供的物料、施工用的各種機器設備、場地清理費、工地內(nèi)現(xiàn)成的建筑物；（2）第三者責任，第三者人身傷亡、疾病或財產(chǎn)損失、訴訟費用及其他費用。保險期限：按工程期確定。

（二）對改造后的建筑實施長壽命周期保險

“建筑工程潛在缺陷保險”。落實工程質(zhì)量責任，防范和化解工程風險，保證工程質(zhì)量，保證房屋所有權人的權益。保障范圍：負責賠償修理、加固或重建保險建筑的費用：（1）整體或局部倒塌；（2）地基產(chǎn)生超出設計規(guī)范允許的不均勻沉降；（3）主體承重結構部位出現(xiàn)影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂；（4）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間或其他房間等防滲漏處理工程發(fā)生損壞。保險期限：9至10年（現(xiàn)行的最長期限）。

保險費包含質(zhì)量保證金，并可以分階段支付。保險公司加入以后，還在考慮建設社區(qū)運行預警平臺，保險范圍、領域，從傳統(tǒng)的安全風險擴展到服務風險和管理風險。

五、綜合改造（試點）項目投資及利潤測算

楊浦區(qū)松苑小區(qū)作為上海市房價較高區(qū)域，加層改造后的增量住房，可產(chǎn)生較高的收益。如通過加層出售（出租）籌集改造資金，全部用于結構節(jié)能加固、加梯、管網(wǎng)更新、建設立體停車庫等綜合性改造項目和電梯運營維修保養(yǎng)等開支；建設企業(yè)利潤控制在3%以內(nèi)，再加上3%管理費，兩項合計6%。可以考慮以《商品房預售資金管理辦法》類似的資金管理方式，對加層改造收益進行管理。

六、改造機制

（一）工作機制

業(yè)主提出→企業(yè)實施→街鄉(xiāng)協(xié)調(diào)→專家預審→ 區(qū)級審批→市府指導→ 政協(xié)督辦。

（二）改造方案論證、預批（預審）平臺

上海市建筑學會組織包括規(guī)劃、建筑、結構、消防和機電等方面專家綜合論證改造試點方案；政府可以指定上海市建筑學會代替其進行預批、預審；上海建筑學會指導并提出《指導手冊》，其中包括容積率、土地出讓金繳付方式等內(nèi)容。

該綜合改造項目作為上海老舊公房改造的升級版，是住房供給側改革的一項新探索，突出問題導向和需求導向，探索居民不出資條件下，形成包括加梯改造在內(nèi)的綜合改造資金渠道。試點項目具有推演作用，對于總結經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，探索有關容積率、產(chǎn)權等的國家政策及地方標準，編制修訂既有住宅建筑改造標準，形成可推廣復制的市場化改造模式，都有積極意義。