池效麗

摘 要 在住宅所有權(quán)的無期限性和土地使用權(quán)的有期限性基礎(chǔ)上，導(dǎo)致土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)二者相分離，并且這一沖突在我國長期存在。我國《物權(quán)法》第149條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，會自動續(xù)期，但是這并無法解決自動續(xù)期是否有償、費用計算、續(xù)期期限等問題?；诖?，本文重點對住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期規(guī)則，并分析自動續(xù)期的完善方法。

關(guān)鍵詞 住宅建設(shè)用地 自動續(xù)期 繳費 規(guī)則 措施

0引言

對于建設(shè)用地使用權(quán)期滿相關(guān)的法律較少，主要有《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》。這兩部法律當(dāng)中所提出的土地使用權(quán)到期之后的法律后果包括：（1）建設(shè)用地的使用權(quán)人在土地使用權(quán)到期是需要進行續(xù)期申請，并重新繳納土地出讓金之后，才可以繼續(xù)使用該土地；（2）如果建設(shè)用地使用期滿不按時申請續(xù)費，則國家可以無償收回土地使用權(quán)和地上物有所權(quán)；（3）土地使用權(quán)者雖然申請了續(xù)期，但是由于受到了公共利益影響，因此續(xù)期申請未被批準(zhǔn)。而《物權(quán)法》雖然不同于上述兩個法律規(guī)定內(nèi)容，并且在期滿后續(xù)期定義十分模糊，這就需要展開進一步研究。

1住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)費規(guī)則

1.1無償續(xù)期

房屋和用地二者不可分，客戶在購買房產(chǎn)時，就連同了土地使用權(quán)共同購買，但是房屋和土地壽命有所差異，絕大部分人群在購買房產(chǎn)時都不會考慮所購買的房產(chǎn)在70年之后還會上交土地使用費用，這讓很多購房者難以接受。這是自動續(xù)期中無常續(xù)期的一種要求，也就是在以房屋存在并且用途是居住的條件下，如果房屋使用權(quán)期滿之后已經(jīng)損壞或無法居住，則談不上無償續(xù)期的問題。

1.2有償續(xù)期

在本質(zhì)上說，城市土地是全民共有，但是不代表使用權(quán)續(xù)期是免費的。如果處于平均分配住房的社會當(dāng)中，則免費續(xù)期理論上較為公平。而實際上是很多人不止一套住房，這樣就會導(dǎo)致只有一套住房的居民受到不平等對待。土地收益具備非常強的財政性質(zhì)，建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期，作為財政的重要收入，這樣才能夠讓政府有更多的資金投入到公共建設(shè)當(dāng)中。則有償續(xù)期的具體定義和標(biāo)準(zhǔn)，在法律層面上并沒有給出確切的定義。

2結(jié)合自動續(xù)期規(guī)則，完善自動續(xù)期的措施

國內(nèi)所使用的土地使用權(quán)續(xù)期是參考了香港土地使用權(quán)續(xù)期方案，而香港又是參照英國續(xù)期政策，再加上國際上的土地使用權(quán)續(xù)期政策更加成熟，因此可以借鑒國際經(jīng)驗中“有償續(xù)期”方法，明確續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)，從而實現(xiàn)續(xù)期政策的完善目標(biāo)。

2.1分期繳納土地出讓金

我國出讓建設(shè)用地時，通常都是一次性繳納土地出讓金，之后即可得到土地相應(yīng)使用權(quán)。但是當(dāng)今大部分新建工程都是高層建筑，很多用戶共處在同一個土地上，這些居民的土地使用份額有所差異，所以在繳納出讓金時則要從綜合方面考慮。通過繳納稅費的方法作為土地使用權(quán)續(xù)期繳費方法，如在征收土地稅、個人所得稅中，一次性繳費是十分困難的，所以要結(jié)合實際情況展開分期繳納方法。住宅建筑使用者根據(jù)實際的經(jīng)濟狀態(tài)，靈活選擇一次性繳納還是分期繳納。如果是分期方法，則可以按照當(dāng)時銀行利率計算分期繳納利息，并分為年繳、月繳等方法，這樣即可在很大程度上降低了普通老百姓的負擔(dān)。

2.2年租制的續(xù)期繳費

在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后，不同的建筑材料、結(jié)構(gòu)、施工方案以及建筑物所處氣候條件等，導(dǎo)致建筑物的使用壽命也有所差異。我國絕大部分建筑的使用年限都是70年，但是由于過去施工技術(shù)不完善、制度上的差異，也有部分建筑有50年，甚至是20年的使用期限，所以這部分特殊年限的住房采取補繳20年、50年的土地出讓金方法，這樣即可實現(xiàn)房產(chǎn)使用權(quán)的統(tǒng)一（70年）。如果土地使用權(quán)到了70年需要續(xù)期，可以配套年租金制度的統(tǒng)一管理方法。結(jié)合房屋使用情況和質(zhì)量情況展開續(xù)期，理論上需要續(xù)期多少年則上交多少年的資金。我國地大物博，各個地方土地租金也有所差異性。地方政府需要結(jié)合近兩年市場土地租金情況和當(dāng)?shù)厝藗児べY情況綜合評定每年的土地租金總額，并以此作為參考數(shù)值制定續(xù)期金額標(biāo)準(zhǔn)。該方法可以同時解決土地使用權(quán)續(xù)期和支付標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題。

2.3結(jié)合住房供應(yīng)體系展開續(xù)期繳費

現(xiàn)如今，住房供應(yīng)體系主要包括商品住房、保障住房。其中，保障住房包括廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、公共租賃房等。特別是對于大城市來說，保障性住房對于低收入群體來說具有重要意義，也是住房保障體系、公積金的重要保障制度。對于住宅建設(shè)當(dāng)中的用地使用權(quán)到期續(xù)期問題，住房供應(yīng)體系是重要的切入手段，保障性住房、商品性住房由于住戶標(biāo)準(zhǔn)不同，所以要采取差異性續(xù)期繳費標(biāo)準(zhǔn)。其中，商品性住房，是建設(shè)單位出售、出租給使用者，僅僅是房屋的交易，如果商品房土地使用權(quán)到期，則可以采用上述的分期繳納等方法實現(xiàn)續(xù)期。而保障性住房由于是針對中低收入人群，所以要考慮保障性住房的公益性以及人們生活需求，所以在土地使用權(quán)到期之后，建議不收取任何費用，或大幅度降低費用。這樣可以有效推動市場加強保障性住房的投資力度，進一步發(fā)揮社會公共效益，保障保障性住房建設(shè)的積極性，還有利于中低收入人群擴大消費，提高這部分人群的生活質(zhì)量。

3結(jié)束語

綜上所述，針對建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)的矛盾問題，作為長期以來面臨的問題，國際上也沒有良好的解決對策。因此可以針對土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則，借鑒國際續(xù)期經(jīng)驗，對續(xù)期政策進一步完善，同時關(guān)注國家利益和群眾利益，從而實現(xiàn)國家與群眾的共贏。