王瀟

摘要：隨著信息時代的來臨，以計算機、互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的全球信息化、一體化浪潮正以迅猛的態(tài)勢沖擊著各行各業(yè)。并且，社會經(jīng)濟不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重要的轉(zhuǎn)型，正在逐步以賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。地產(chǎn)銷售信息的人工“紙質(zhì)化作業(yè)”已不能滿足公司的發(fā)展需求。因此，開發(fā)一套樓盤信息銷售系統(tǒng)，對于地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)未來的發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)銷售；信息平臺；設(shè)計與實施

信息技術(shù)在美國、歐美等地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用已經(jīng)發(fā)展的十分普遍了，但由于我國地產(chǎn)行業(yè)市場化的時間不長，信息技術(shù)在中國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用和發(fā)展仍然存在著很多的制約因素。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平參差不齊，主要體現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理上，本人認(rèn)為提高地產(chǎn)企業(yè)管理水平的重要手段就是企業(yè)的信息化建設(shè)。

本人多年來一直在國有地產(chǎn)企業(yè)從事政策研究、市場調(diào)研工作，特別是參與數(shù)據(jù)統(tǒng)計、經(jīng)濟運行分析工作較多。通過參與的項目及與相關(guān)人員的密切合作和溝通，對地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)流程、工作方式以及市場需求等有一個較為全面的了解。

一、地產(chǎn)銷售信息系統(tǒng)建設(shè)的必要性

我國地產(chǎn)行業(yè)的起步時間較晚，但是發(fā)展卻非常迅速，這主要來源于現(xiàn)代社會的信息技術(shù)的快速發(fā)展跟普及使用。但由于我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化的時間不長，以及政策和國情的限制，目前房地產(chǎn)行業(yè)方面的政策制度都有待完善，這也導(dǎo)致了我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平參差不齊，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)范化管理和信息化管理水平上。近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者發(fā)現(xiàn)信息化管理的重要性，也在不斷通過各種方法提高信息化的管理水平，但相比國外地產(chǎn)公司的信息化管理還存在一定差距。國外地產(chǎn)公司樓盤銷售信息化管理已較為成熟，在美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟人協(xié)會擁有會員超過70萬，而且隨時時代科技的進步，人們廣泛使用個人電腦，已經(jīng)有60%以上的銷售人員是通過用E-mail跟客戶聯(lián)系的，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)銷售的已經(jīng)超過了七成。信息技術(shù)在一些歐美國家的房地產(chǎn)銷售中得到了大面積的應(yīng)用。這就是真正做到了系統(tǒng)化的經(jīng)營，市場需求何種產(chǎn)品，企業(yè)就去開發(fā)那種產(chǎn)品，市場稀缺哪種產(chǎn)品，企業(yè)就去尋找稀缺的土地。相比之下，我國房地產(chǎn)公司信息化管理還存在技術(shù)落后、水平不高、體系不完善等問題。

本人前就職單位華航置業(yè)有限責(zé)任公司為國有房地產(chǎn)公司，在陜西、貴州、蘇州等地有多家下屬子公司。下屬各子公司均在當(dāng)?shù)赜蟹康禺a(chǎn)在開發(fā)項目，銷售情況良好。各子公司每月通過發(fā)送傳真向華航置業(yè)有限責(zé)任公司上報當(dāng)月銷售情況，華航公司負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的匯總、統(tǒng)計分析，數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理過程復(fù)雜，且容易出錯，需要一套地產(chǎn)銷售信息系統(tǒng)適應(yīng)公司發(fā)展。

本文的主要研究目標(biāo)是研發(fā)一套應(yīng)用先進處理技術(shù)、功能齊全的房地產(chǎn)公司地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)。系統(tǒng)以樓盤銷售數(shù)據(jù)處理功能為基礎(chǔ)，具備樓盤銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析一體化的功能。本文所指的一體化，是在系統(tǒng)控制、數(shù)據(jù)管理、用戶界面統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，共享數(shù)據(jù)信息，實現(xiàn)數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計和分析的信息共享。通過分析國內(nèi)外市場需求、軟件和應(yīng)用技術(shù)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，重點分析研究系統(tǒng)體系框架的總體設(shè)計，研究關(guān)鍵技術(shù)解決方案和詳細(xì)設(shè)計方法，研究系統(tǒng)實施的策略和步驟，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場銷售數(shù)據(jù)的處理提供參考模型和管理借鑒。

二、地產(chǎn)銷售信息平臺的設(shè)計與實施

本人通過對所在公司業(yè)務(wù)流程的梳理，發(fā)現(xiàn)銷售部門的工作可大致分為兩個方面：一方面，管理每日更新的銷售數(shù)據(jù)，辦理相關(guān)的購房手續(xù)，從更新的數(shù)據(jù)中獲取寶貴的市場信息；另一方面，收集、分析大量客戶資料和行業(yè)信息，為決策提供可靠保證，并且推出適合公司開發(fā)項目的營銷策略。這些工作繁冗、復(fù)雜，但卻是十分必要的。目前，銷售管理的過程中存在銷售信息、客戶資料查詢不便、信息更新滯后等問題，不能及時為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)，因此，亟需開發(fā)一套在一般的銷售管理系統(tǒng)技術(shù)的基礎(chǔ)上，按照公司發(fā)展的需求，結(jié)合房地產(chǎn)系統(tǒng)的應(yīng)用功能，實現(xiàn)系統(tǒng)的銷售數(shù)據(jù)更新和收集、分析于一體的樓盤銷售信息系統(tǒng)，用來實現(xiàn)綜合管理、統(tǒng)計分析、決策分析的需求。

通過對公司銷售現(xiàn)狀的分析，需要在房屋銷售業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，以減少房地產(chǎn)企業(yè)中人力和物力的資源浪費，降低房屋銷售人員的勞動強度，提高房屋銷售管理效率為目的來開發(fā)。本著注重理念、源于用戶、詳略得當(dāng)和易學(xué)易用的目標(biāo)來進一步分析系統(tǒng)的完備性和實用性，進而降低管理軟件的開發(fā)成本與維護費用。在系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)上，房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)需要具備操作簡單、實用性強、可擴展的功能。系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)，Tomacat作為應(yīng)用服務(wù)器，Oracle數(shù)據(jù)庫來實現(xiàn)。系統(tǒng)由綜合管理、統(tǒng)計分析和決策分析三大模塊組成，而每部分又由很多不同的模塊組成。用戶通過Internet互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)訪問WEB服務(wù)器系統(tǒng)，操作相應(yīng)模塊，系統(tǒng)根據(jù)用戶請求，經(jīng)后臺程序進行邏輯處理及數(shù)據(jù)庫交互，將處理結(jié)果返回至用戶終端。綜合管理模塊用來實現(xiàn)系統(tǒng)的綜合管理功能，分為用戶管理、項目管理、銷售管理、財務(wù)管理、客服管理、廣告策劃、輔助功能7個功能模塊，；統(tǒng)計分析模塊用來實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、競爭環(huán)境趨勢分析、客戶購買習(xí)慣分析等的系統(tǒng)分析功能；決策分析模塊用來提供產(chǎn)品價值、營銷能力、展示效果、聲望優(yōu)勢等決策所需的相關(guān)信息處理功能。

地產(chǎn)銷售信息系統(tǒng)開發(fā)完成后，需要通過Window 2003的配置服務(wù)器平臺，客戶端安裝Window XP操作系統(tǒng)下進行系統(tǒng)測試。通過對模塊逐個測試，然后將各模塊整合在一起進行測試，最后，將與公司使用人員一起對系統(tǒng)進行現(xiàn)場測試。測試通過315個測試用例，分別對9個模塊進行了測試，進而發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)中的缺陷，并加以修改，保證系統(tǒng)能夠正常使用。測試結(jié)果表明，地產(chǎn)銷售系統(tǒng)測試結(jié)果良好，具備上線運行條件。

地產(chǎn)銷售信息系統(tǒng)的實施，需要進行周密的部署和精心的計劃，以保證系統(tǒng)得以順利的實施。系統(tǒng)的實施，需要制定系實施方案，確定實施人員，并編寫系統(tǒng)使用說明書；在硬件方面，需要要配置計算機、服務(wù)器設(shè)備，數(shù)據(jù)方面需要收集地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)等。通過系統(tǒng)的實施，一方面根據(jù)數(shù)據(jù)反應(yīng)用戶管理、銷售管理、項目管理和財務(wù)管理等等常規(guī)銷售管理的信息，另一方面則是通過圖表等方式，直觀的實現(xiàn)統(tǒng)計分析和據(jù)測分析的核心管理功能。

三、結(jié)語

通過對地產(chǎn)銷售信息系統(tǒng)開發(fā)的全生命周期研究，不難發(fā)現(xiàn)，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)銷售方式相比，銷售信息系統(tǒng)的建設(shè)更加利于企業(yè)和客戶交流，及實現(xiàn)無紙化辦公，提高了效率。地產(chǎn)銷售信息數(shù)據(jù)庫技術(shù)應(yīng)用與地產(chǎn)銷售結(jié)合，提出了一個結(jié)構(gòu)化、系統(tǒng)化的解決方案。以“房源” “客戶”為主線，全面導(dǎo)入科學(xué)、規(guī)范的銷售業(yè)務(wù)管理流程，融合國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的管理精華，可快速提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。同時，實現(xiàn)了對客戶資源最大程度的利用，通過置業(yè)意向銷售機會客戶跟蹤，全面跟蹤與客戶之間的交互，加速潛在客戶的成交進程、促成已成交客戶的二次購買，有效地杜絕“客戶資源隨著業(yè)務(wù)人員流動而流失的現(xiàn)象。通過審核機制、系統(tǒng)權(quán)限、操作口志、客戶資料、合同資料、收款資料的后臺跟蹤，安全性得到嚴(yán)密保障。同時支持網(wǎng)絡(luò)鑰匙功能，加強網(wǎng)絡(luò)環(huán)境用戶數(shù)據(jù)的安全性保障，實現(xiàn)企業(yè)的扁平化管理，降低運營成本，節(jié)省人力資源，解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)商一直困惑的問題，實現(xiàn)很多原來不能實現(xiàn)的功能，推進地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，進行機構(gòu)調(diào)整，加快自身的信息化建設(shè)進程，增強企業(yè)的核心競爭力。

（作者單位：中國航空發(fā)動機集團有限公司）