■ 嚴(yán)文欣

一、合作居住社區(qū)興起的背景

（一）情感交往的需求：增加人際交往與社區(qū)安全感

依托馬斯洛的需求層次理論，黃一如、陳秉釗將居民對(duì)于居住區(qū)的需求從低到高分為“生理需求、安全需求、社交需求、消閑需求、美的需求”。當(dāng)代社會(huì)人口的流動(dòng)性大大加強(qiáng)，越來越多的青年人離開熟悉的環(huán)境去往陌生的大城市。與此同時(shí)，社會(huì)習(xí)俗改變，晚婚晚育或者不婚不育的青年人口不斷增加，孤獨(dú)成了當(dāng)代大城市年輕人的普遍寫照。因此，人們的居住需求也愈發(fā)向安全、社交、休閑等情感需求傾斜。正如雅各布斯將沿街店鋪比作是保障街道安全的“街道之眼”，更親密的鄰里關(guān)系也是“社區(qū)之眼”，是社區(qū)安全感的主要來源之一，并且在滿足社區(qū)居民情感交流、社會(huì)交往的需要方面有著諸多積極作用。

（二）共享經(jīng)濟(jì)的需求：節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本，增加社會(huì)資本

智能手機(jī)、移動(dòng)支付和大數(shù)據(jù)技術(shù)的成熟，推動(dòng)了共享經(jīng)濟(jì)黃金期的發(fā)展。以優(yōu)步、愛彼迎等為代表的商業(yè)模式突飛猛進(jìn)，讓共享經(jīng)濟(jì)從空想走向現(xiàn)實(shí)?！肮蚕砭幼　钡母拍钜搽S之煥發(fā)了“第二春”。面對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制下城鎮(zhèn)化所帶來的諸多問題，“合作居住”的模式提倡資源的集約利用與合理分配、鼓勵(lì)居民參與到社區(qū)決策與活動(dòng)中來。合作居住社區(qū)通過公共設(shè)施和公共物品的共享節(jié)約了經(jīng)濟(jì)成本，也通過更廣泛、更緊密的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建而增加了居住者的社會(huì)資本，成為解決當(dāng)下居住問題的一種積極嘗試。

二、青年合作居住社區(qū)的個(gè)案研究——以706青年空間為例

（一）概況

706青年空間的前身是一家純粹的“活動(dòng)空間”。2012 年，創(chuàng)始人集資在五道口華清嘉園租房開放給附近青年讀詩、寫作、放映、舉辦小型講座與討論會(huì)等，因意外聚集了大量人氣遂衍變成長期計(jì)劃。隨著空間影響力不斷擴(kuò)大，全國各地的青年趕來參加活動(dòng)，住宿需求不斷強(qiáng)化；與此同時(shí)，青年空間以眾籌和會(huì)員費(fèi)為主的盈利模式難以支撐龐大的運(yùn)營支出；而空間活動(dòng)與住宿功能的結(jié)合也有利于社區(qū)氛圍營造和活動(dòng)開展。因此，706青年空間逐步發(fā)展出了居住業(yè)務(wù)并不斷擴(kuò)張，轉(zhuǎn)型成為一個(gè)真正的“合作居住社區(qū)”。

受高昂租金的限制，706社區(qū)本部總面積約600平方米，整體位于一棟住宅樓室內(nèi)，除露臺(tái)外沒有戶外活動(dòng)空間，居住功能的“房間”環(huán)繞中央的公共“房間”而建。盡管706合作居住社區(qū)與起源于北歐的Co-Housing社區(qū)有一定的形態(tài)差異，但是兩者在營造良好社區(qū)氛圍、居民生活共享、社區(qū)活動(dòng)自組織等核心精神層面十分類似。結(jié)合我國大城市土地空間幾近飽和的現(xiàn)狀來看，筆者認(rèn)為這種更小規(guī)模、更緊湊集約的合作居住形態(tài)更可能成為我國青年居住空間的典型形態(tài)。

（二）區(qū)位與規(guī)模

706社區(qū)位于海淀區(qū)五道口大學(xué)城地區(qū)，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)、中科院等，周邊高校眾多，交通便利，房價(jià)也水漲船高，每平方米突破10萬元關(guān)口。

706合作居住社區(qū)本部位于華清嘉園15號(hào)住宅樓頂層，為上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)。社區(qū)“本部”設(shè)有主要的公共活動(dòng)空間，包括咖啡廳、酒吧、餐廳、劇場、圖書館等。隨著居住業(yè)務(wù)的不斷拓展，706社區(qū)逐步盤下周邊的幾處居所，住宅部分面積不斷上升。通過對(duì)于居民住宅和閣樓空間的改造，706社區(qū)目前共提供約100個(gè)床位，短租租金為95元／天，長租租金為2000元／月。

圖1 華清嘉園區(qū)位（圖片來源于 open street map，圖示作者自繪）

（三）功能與空間

706社區(qū)的空間布局呈現(xiàn)了以公共空間為核心，居住空間環(huán)繞公共空間設(shè)計(jì)的組織模式。主要的公共空間包括一層的自習(xí)區(qū)、廚房、吧臺(tái)以及二層的圖書館和小劇場。其中，面積最大的是一層的自習(xí)區(qū)，可供讀書、討論、學(xué)習(xí)等，是706自發(fā)性交往活動(dòng)發(fā)生的主要場所。自習(xí)區(qū)最西側(cè)的長桌和學(xué)生食堂南側(cè)的長桌以及二樓放映，是706社區(qū)官方組織活動(dòng)的主要發(fā)生場所。在沒有官方活動(dòng)的時(shí)候，這些長桌也做自習(xí)之用，或由成員自發(fā)組織學(xué)習(xí)樂器、集體游戲等。

（四）社區(qū)活動(dòng)與組織

活動(dòng)組織是706青年空間的起源動(dòng)力和運(yùn)營核心，頻繁的定期活動(dòng)是706社區(qū)吸引大量周邊甚至其他城市青年前往的主要?jiǎng)恿σ蛩亍?/p>

706社區(qū)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，形成了相對(duì)穩(wěn)定的活動(dòng)組織模式。大型官方活動(dòng)一般由706核心團(tuán)隊(duì)策劃并邀請(qǐng)嘉賓；也接受其他個(gè)人或團(tuán)體策劃組織，706提供場地并收取租金。大型官方活動(dòng)規(guī)模多在數(shù)十人左右，組織周期相對(duì)較長，通過公眾號(hào)等進(jìn)行發(fā)布，有些外請(qǐng)重量級(jí)嘉賓的活動(dòng)影響力范圍往往遍及整個(gè)北京市。

除了核心團(tuán)隊(duì)策劃、組織的活動(dòng)發(fā)起模式之外，706青年空間也在嘗試通過一定的制度安排激發(fā)自下而上的小型活動(dòng)組織模式。706社區(qū)活動(dòng)墻即是促進(jìn)社區(qū)自組織活動(dòng)的一個(gè)最新嘗試。活動(dòng)發(fā)起人可以發(fā)起任意活動(dòng)，在便簽紙上寫明參與人數(shù)和聯(lián)系方式后掛到墻上，有興趣的參與者可以聯(lián)系發(fā)起人。這一類活動(dòng)主要面向706社區(qū)的住客，與在公眾號(hào)平臺(tái)上宣傳的活動(dòng)相比，具有規(guī)模小、靈活度高的特點(diǎn)。兩種活動(dòng)形式互為補(bǔ)充，共同營造706社區(qū)的活力。

從現(xiàn)狀調(diào)研的情況來看，實(shí)際住客參與活動(dòng)的比例約在50%左右，也有部分居民懷著參與活動(dòng)的熱情來706社區(qū)居住，入住之后卻鮮少參與活動(dòng)。新人加入后的陌生感、社區(qū)人口流動(dòng)性較強(qiáng)等都是住客參與活動(dòng)熱情不足的原因之一。

（五）運(yùn)營與管理

706社區(qū)的起源與維系較大地依賴于社區(qū)的創(chuàng)始人鄔先生。在資金來源方面， 他提到由于對(duì) 706 社區(qū)抱有“打造青年文化品牌和理想生活空間”的烏托邦式幻想，因此社區(qū)沒有尋找或接受大資本的投資，不希望受到來自外部的過多限制。

706社區(qū)自其誕生以來幾次瀕臨破產(chǎn)，發(fā)起過多次眾籌，最終都“起死回生”。目前社區(qū)已經(jīng)形成了基本穩(wěn)定的收入來源：住宿費(fèi)、會(huì)員費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)和少許贊助。

四種收入來源結(jié)合，基本上能夠支付社區(qū)每年上百萬的運(yùn)營費(fèi)用。其中，住宿費(fèi)是其主要收入來源，目前706社區(qū)中有近百個(gè)床位，如果達(dá)到60%的入住率，可抵掉 70%到80%的房租；通過出借活動(dòng)場地收取少量場地費(fèi)用，一年也可以收入 10 萬元左右。此外，706 社區(qū)目前有約400 個(gè)會(huì)員，每人每年繳納200元會(huì)費(fèi)，可獲得所有活動(dòng)免費(fèi)、住宿打折的福利。

綜上而言，706社區(qū)的運(yùn)營模式可以被認(rèn)為是一種社會(huì)企業(yè)模式：提供社會(huì)功能與社會(huì)服務(wù)，并同時(shí)具有維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)渠道。

隨著經(jīng)濟(jì)渠道的逐漸完善穩(wěn)定，706社區(qū)的社區(qū)管理組織也在不斷進(jìn)步。目前社區(qū)內(nèi)已經(jīng)有了固定工作、發(fā)放工資的全職和兼職運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)協(xié)助社區(qū)活動(dòng)的組織策劃、協(xié)調(diào)幫助解決居住過程中遇到的問題、制定社區(qū)空間使用規(guī)范和章程、組織志愿者培訓(xùn)、維系社區(qū)部分對(duì)外的商業(yè)空間運(yùn)營等。

（六）居住者社群特征

多位住客都曾在朋友圈中提到706是個(gè)“神奇的地方”，人們?cè)谶@里有獨(dú)特的安全感和親切感，非常容易與周邊的人開始聊天。究其原因，從筆者的觀察以及對(duì)多位住客的訪談中來看，對(duì)于長期住客的“人工篩選機(jī)制”和社群氛圍帶來的“自然篩選機(jī)制”所保障的社群魅力是706社區(qū)葆有活力的重要原因之一。706社區(qū)的這種信任基礎(chǔ)很大程度上來源于入住706社區(qū)所需的申請(qǐng)篩選機(jī)制。

706社區(qū)的入住者需要在網(wǎng)絡(luò)上填寫表格進(jìn)行申請(qǐng)，而他們的簡歷和入住理由會(huì)受到運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的篩選審核。篩選機(jī)制并不簡單依賴于學(xué)歷、工作或?qū)I(yè)背景等，而是更多對(duì)于一種類似“熱情、有趣、友好”等“特殊氣質(zhì)”的判斷。從現(xiàn)有住客身份結(jié)構(gòu)來看，剛畢業(yè)參加工作的青年人、間隔年（或準(zhǔn)備申請(qǐng)、考研等）中的學(xué)生和在讀學(xué)生是706社區(qū)住客的三種典型身份。其中，在職身份居住者的約占1/2，學(xué)生約1/3，其余為間隔年或休學(xué)學(xué)生等。他們大都是20～30歲之間的年輕人。對(duì)未來生活的不確定性和對(duì)未知的好奇心是他們的共同特征，很大一部分706社區(qū)的居住者們希望通過合作居住的模式認(rèn)識(shí)更多“有趣的人”，在鄰里交往和價(jià)值交互中塑造與調(diào)整個(gè)人價(jià)值觀，探索、了解更多的可能性，也能夠認(rèn)識(shí)更多的朋友充實(shí)自己的閑暇時(shí)間，豐富生活。

對(duì)于前來參與活動(dòng)的外來訪客，706社區(qū)不設(shè)門檻，允許任何人進(jìn)入。但是得益于地處五道口大學(xué)城的特殊區(qū)位和社區(qū)營造的良好氛圍，社區(qū)吸引的訪客也多是樂于交往的、有趣的知識(shí)青年。社區(qū)參與者的社群特征是社區(qū)氛圍營造、社區(qū)活動(dòng)開展的重要基礎(chǔ)和保障。

（七）對(duì)于合作居住的評(píng)價(jià)

為了更好地了解合作居住者對(duì)于合作居住社區(qū)的實(shí)際居住品質(zhì)的評(píng)價(jià)，筆者通過問卷的形式對(duì)于706社區(qū)居住者進(jìn)行了調(diào)研。本次調(diào)研共發(fā)放線上問卷87份，回收85份，有效84份。受訪者均為706的住客，平均年齡24.6歲，目前48人（57%）在職，26人仍在上學(xué)，7人在間隔年，3人待業(yè)。其中，12名住客在706 社區(qū)居住6個(gè)月以上，36人居住了3～6個(gè)月，27人居住了1～3個(gè)月。

問卷首先對(duì)合作居住社區(qū)住客交往的范圍和深度進(jìn)行了測(cè)度。在706社區(qū)認(rèn)識(shí)10～20人的住客最多，占比50%；人數(shù)20～30人的占比29%，社區(qū)平均交往范圍在20人左右。其中，每位住客平均建立親密關(guān)系的住客人數(shù)在13人左右。

圖2 問卷調(diào)研結(jié)果（部分）

目前對(duì)于706合作居住社區(qū)“非常滿意”和“比較滿意”的人數(shù)占到了所有受訪者的88%，整體滿意度較高。在入住706社區(qū)的主要需求考量中，情感需求和活動(dòng)需求最為突出，隨后才是成本控制。情感交往和活動(dòng)陪伴的需求也是各類需求中得到滿足程度最高的兩項(xiàng)。受訪住客認(rèn)為706社區(qū)最突出的問題是缺乏個(gè)人空間（74%），緊隨其后的是環(huán)境吵鬧（50%）和生活習(xí)慣差異大（43%）。

圖3 問卷調(diào)研結(jié)果（部分）

從社群特征入手，“樂于交往的性格”被認(rèn)為是最影響社區(qū)品質(zhì)的特征，其次是“有趣的靈魂”和“相似的價(jià)值觀”，而學(xué)歷、專業(yè)、收入等選項(xiàng)得分最低。這進(jìn)一步證明了706社區(qū)居住者對(duì)于建構(gòu)情感網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)資本網(wǎng)絡(luò)的需求最高，而多樣化的專業(yè)背景和經(jīng)歷更能滿足這種需求。從空間功能入手，公共廚房和圖書館（自習(xí)室）是居住者認(rèn)為共享社區(qū)最必不可少的功能，隨后是餐廳和小劇場。這種空間需求與706社區(qū)作為一個(gè)“知識(shí)分享型”社區(qū)的定位有較大關(guān)系。從活動(dòng)組織角度而言，90%的住客認(rèn)為有組織的社區(qū)活動(dòng)對(duì)于提升居住品質(zhì)非常重要（28%）或比較重要（62%），可見“青年活動(dòng)”這一社區(qū)的品牌仍有延續(xù)的必要。在其他建議方面，有多位住客提到社區(qū)制度的建立十分重要，希望通過規(guī)范化管理提高運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本。

圖4 問卷調(diào)研結(jié)果（部分）

三、青年合作居住社區(qū)的特征與經(jīng)驗(yàn)

（一）類型：商業(yè)企業(yè)型與社會(huì)企業(yè)型合作居住社區(qū)互為補(bǔ)充

合作居住社區(qū)的原型來源于自發(fā)形成的“合作社”，類似于一種社會(huì)組織。近年來，以各品牌長租公寓為代表的商業(yè)企業(yè)主導(dǎo)的合作居住社區(qū)模式興起，大大豐富了合作居住社區(qū)產(chǎn)品的供應(yīng)。產(chǎn)品化、連鎖化的商業(yè)企業(yè)型社區(qū)與個(gè)性化、特殊化的社區(qū)企業(yè)型社區(qū)有各自的優(yōu)劣勢(shì)。商業(yè)企業(yè)型社區(qū)往往有商業(yè)資本投資、去中心化、易復(fù)制的特點(diǎn)，公共生活中精神性內(nèi)容較少；而社區(qū)企業(yè)型社區(qū)則多是以眾籌和自給自足的社會(huì)企業(yè)模式進(jìn)行運(yùn)營，較依賴核心人物、公共生活中強(qiáng) 調(diào)精神性、知識(shí)文化內(nèi)涵。資本主導(dǎo)下的商業(yè)企業(yè)型長租公寓社區(qū)供應(yīng)量大，能夠滿足較多人的居住需求，提高我國整體的租房比率。而社區(qū)企業(yè)型社區(qū)的社區(qū)結(jié)構(gòu)更牢固，特色更鮮明，從而規(guī)避了長租公寓品牌之間同質(zhì)化的激烈競爭。

（二）選址：具有一定區(qū)位要求

青年合作居住社區(qū)對(duì)于居住者有一定的挑選性，為了聚集起相當(dāng)數(shù)量感興趣、符合要求的居住者，一般主要選址于一線或新一線城市，集中于大學(xué)城、科技園區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等青年聚集地，緊鄰地鐵站等交通樞紐。目前來看，這種關(guān)注于青年互助、生活共享的青年合作居住社區(qū)可以先在大城市推廣和試點(diǎn)，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，有望進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中小城市拓展。

（三）空間設(shè)計(jì)：應(yīng)注重個(gè)人生活與公共生活的需求和平衡

青年合作居住社區(qū)一般盡量壓縮個(gè)人空間以促進(jìn)公共空間的使用。因此，兩者之間的平衡在空間設(shè)計(jì)方面至關(guān)重要。在私人空間部分，目前主流商業(yè)型長租公寓品牌能夠提供單人居住空間，但價(jià)格相對(duì)較高，706社區(qū)為了控制價(jià)格采用多人間的布局，但存在個(gè)體缺乏私密空間、涉嫌群租房經(jīng)營的問題。因此，設(shè)計(jì)出個(gè)人獨(dú)立的、極小化空間是青年合作居住社區(qū)的主要空間改進(jìn)方向。在公共空間方面，從功能角度，青年更需要鼓勵(lì)共同參與的、體驗(yàn)型活動(dòng)空間，例如廚房、劇場、健身房、辦公區(qū)等，電商的發(fā)展使得過去鄰里單位中較多強(qiáng)調(diào)的對(duì)零售商店和生活服務(wù)的需求逐漸下降；而從設(shè)計(jì)角度，將公共空間分割成多個(gè)較小的次級(jí)空間提升了空間的圍合度，創(chuàng)造了有利于自組織的交往活動(dòng)開展的宜人尺度。

（四）社群管理：以社群篩選為基礎(chǔ)

合作居住社區(qū)能夠建立不同于一般商品房的更緊密的社區(qū)聯(lián)系，需要居住者積極參與社區(qū)活動(dòng)，在社區(qū)營造方面投入一定的時(shí)間精力。因此，青年合作居住社區(qū)更傾向于接收有一定技能特長、熱情有趣的居住者。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和其他居住者一般會(huì)對(duì)新加入者進(jìn)行簡歷篩選和面試。在居住過程中社區(qū)自治委員會(huì)也能夠隨時(shí)發(fā)起決議將“搭便車者”趕出社區(qū)，以保證共享社區(qū)的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

（五）物業(yè)服務(wù)：重塑了服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系

青年合作居住社區(qū)往往也有專職的管理團(tuán)隊(duì)，但是與傳統(tǒng)居住區(qū)中物業(yè)最大的差別在于，青年社區(qū)的管理者通常也是社區(qū)的住客，與其他住客之間形成當(dāng)然朋友關(guān)系顛覆了傳統(tǒng)酒店或居住行業(yè)中服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系，也使得他們?cè)谏鐓^(qū)管理當(dāng)中顯得游刃有余。人們常常會(huì)“抱怨”一個(gè)服務(wù)者服務(wù)不及時(shí)、質(zhì)量不過關(guān)等，但當(dāng)服務(wù)者完成了向朋友身份的轉(zhuǎn)換后，住客則傾向于“感激”朋友的前來相助。在對(duì)一名前優(yōu)家管理團(tuán)隊(duì)人員的采訪中他也提到，這種身份轉(zhuǎn)換的服務(wù)方式是青年長租公寓物業(yè)管理的策略之一。

（六）社區(qū)運(yùn)營：獎(jiǎng)懲分明鼓勵(lì)公眾參與社區(qū)活動(dòng)與管理

高度公眾參與是合作居住社區(qū)的主要特征之一。然而一個(gè)自組織的社區(qū)不可避免地面臨諸多問題：住客參與活動(dòng)的積極性不強(qiáng)、參與社區(qū)決策費(fèi)時(shí)費(fèi)力、公共空間作為一個(gè)具有正外部性的產(chǎn)品容易被濫用等。因此，完善的社區(qū)制度是保障合作居住社區(qū)良好運(yùn)營的重要因素。在活動(dòng)參與方面，可以考慮發(fā)起活動(dòng)、參與活動(dòng)與社區(qū)積分掛鉤的獎(jiǎng)勵(lì)模式，鼓勵(lì)居民參與。在社區(qū)決策和公共空間管理方面，制定規(guī)范化的管理規(guī)定，對(duì)于不遵守社區(qū)規(guī)定的使用者進(jìn)行懲罰。