張紹娟

[摘 要] 近年來，隨著政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等主體對住房租賃市場的積極參與，住房租賃過程中的各個環(huán)節(jié)、領(lǐng)域的金融需求以及金融服務(wù)正在被快速的衍生與創(chuàng)造。基于此背景，商業(yè)銀行應(yīng)該積極迎接面臨的挑戰(zhàn)，利用金融力量，對住房租賃金融服務(wù)做好布局與推進(jìn)，以此有效解決當(dāng)前的社會難題，更好的履行自身的社會責(zé)任，從業(yè)務(wù)模式、產(chǎn)品支持上入手搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)這片藍(lán)海，確保商業(yè)銀行的可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；住房租賃；金融業(yè)務(wù)

[中圖分類號] [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2019）03-0178-02

黨的十九大召開以來，我國住房租賃政策的利好消息可謂是頻頻發(fā)出，培育與發(fā)展住房租賃市場儼然已經(jīng)成為時下的共識。伴隨著政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)對住房租賃市場布局的不斷加快，多層次住房租賃金融需求也應(yīng)運(yùn)而生。為此商業(yè)銀行如何在深化推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的大背景下，通過對市場的培育，對平臺的建設(shè)，利用金融力量積極的搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)則成為研究與實踐的重點所在。下面通過結(jié)合實踐研究經(jīng)驗，對商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)展開粗淺的探討，以供相關(guān)部門參考。

一、住房租賃市場的實際發(fā)展情況

自從1998年我國開展住房分配貨幣改革以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)就發(fā)生了翻天覆地的變化，商品房市場更是屢創(chuàng)新高，無論是商品房的銷售額，還是商品房的銷售面積都達(dá)到了世界級水準(zhǔn)，商品房的價格更是持續(xù)走高。也正是在這個重銷售，輕租賃的市場大結(jié)構(gòu)下，住房租賃市場的發(fā)展相對落后，而造成這一問題的因素眾多。如，住房租賃市場的供給結(jié)構(gòu)缺乏合理性。主要表現(xiàn)在當(dāng)前的住房租賃市場主要以個人出租房屋為主導(dǎo)，個人出租在整個住房租賃市場中所占比例高達(dá)90%，而個人租賃最為突出的特點就是房屋供給十分的分散且不夠穩(wěn)定，體驗感也相對較差，難以依靠個人租賃形成相對穩(wěn)固的住房租賃市場。并且租金回報率相對較低，住房租賃市場缺乏一個健全的管理機(jī)制，缺乏明確的專職管理機(jī)構(gòu)，住房租賃市場的信息不夠?qū)Φ?，租購不同?quán)都是住房租賃市場不均勻分布的重要因素，無法推動住房租賃市場培育與發(fā)展的重要原因。即便住房租賃市場存在著諸多的發(fā)展障礙，但是結(jié)合我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與政府政策的不斷出臺，住房租賃市場仍然具有較好的發(fā)展與培育機(jī)遇。如，在2016年時國務(wù)院就曾經(jīng)出臺過關(guān)于住房租賃市場的指導(dǎo)性文件，并且提出了租售并舉的住房制度，鼓勵企業(yè)將租賃住房業(yè)務(wù)作為主營業(yè)務(wù)來發(fā)展。而在2017年時，我國又出臺了關(guān)于大中城市人口凈流動的專項通知，在全國12個城市舉辦住房租賃業(yè)務(wù)試點。2018年的政府專項報告之中又針對住房租賃制度提出了詳細(xì)的要求，推動各級地方政府的跟進(jìn)，這些都說明了我國住房租賃金融業(yè)務(wù)正在如火如荼的開展中，具有十分良好的市場發(fā)展前景。此外從目前我國住房租賃市場的實際情況來看，我國的住房租賃市場的整體運(yùn)營體制較世界發(fā)達(dá)國家而言還存在著較大的差距，尤其是在機(jī)構(gòu)化運(yùn)營上相較于美國、日本等國家滯后，所以仍然存在著較為廣闊的待開發(fā)前景。

二、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融服務(wù)所面臨的挑戰(zhàn)

（一）國家政策的把握

正是因為住房租賃市場直接關(guān)系到民計民生問題，所以往往住房租賃市場會受到政府制度建設(shè)與政府政策出臺的較大影響。尤其是目前從我國住房租賃市場的整體發(fā)展情況來看，住房租賃市場仍然處于發(fā)展初期，很多的管理規(guī)范與制度細(xì)則仍然在不斷的探索與完善過程中。所以對于國家政策的準(zhǔn)確把握，也是商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融服務(wù)中所面臨的主要挑戰(zhàn)，為此商業(yè)銀行應(yīng)該積極跟進(jìn)國家的政策變化，不斷的對自身的住房租賃金融服務(wù)工作的精準(zhǔn)度加以修正。

（二）經(jīng)驗的積累不足

對于我國而言住房租賃金融業(yè)務(wù)可謂是一個新生事物，無論是在培育與發(fā)展上，還是在運(yùn)營與管理上均欠缺行之有效的成熟經(jīng)驗可供參考。且商業(yè)銀行在住房租賃業(yè)務(wù)的開展上，不能如傳統(tǒng)業(yè)務(wù)一樣單單做資金的提供者，而是需要參與到住房租賃金融業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)之中，而這就需要在實踐過程中不斷的去積累，所以經(jīng)驗積累不足也是商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的一個巨大挑戰(zhàn)。

（三）住房租賃金融服務(wù)風(fēng)險把控

住房租賃市場的發(fā)展可謂是全產(chǎn)業(yè)鏈效率不斷提升的一個過程，其不僅會涉及到住房租賃平臺的建設(shè)，還會涉及到住房租賃合同的履行、訂立以及后期一系列的運(yùn)營管理等服務(wù)內(nèi)容，并且與政府、企業(yè)乃至住房租賃的雙方都有牽涉。所以商業(yè)銀行住房租賃金融服務(wù)的提供上，要從整個產(chǎn)業(yè)鏈條基礎(chǔ)上，對金融服務(wù)風(fēng)險加以把控。因此金融服務(wù)風(fēng)險也是商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的重大挑戰(zhàn)。

三、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的具體路徑

（一）從業(yè)務(wù)模式上入手，推動商業(yè)銀行住房租賃金融業(yè)務(wù)的發(fā)展

1.做好商業(yè)銀行與政府之間的合作

正是因為住房租賃市場與民計民生息息相關(guān)，所以住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展受到國家政策的影響相對較大，為此商業(yè)銀行要想抓好住房租賃業(yè)務(wù)就必須要獲得政府的支持。也就是說商業(yè)銀行要積極的參與以政府為主導(dǎo)的金融服務(wù)項目之中，做好與區(qū)域內(nèi)政府主管部門的聯(lián)系，積極的了解各級政府對住房租賃市場的發(fā)展規(guī)劃需求以及出臺的保證性條例，并利用現(xiàn)如今政府的主導(dǎo)項目，如：人才公寓、保障性租賃住房的進(jìn)一步開發(fā)貸、租賃運(yùn)營、后期管理等形式提供相應(yīng)的支持。同時，商業(yè)銀行還要做好住房租賃信息服務(wù)平臺的搭建，積極的開展?fàn)I銷工作，從而使政府、租賃企業(yè)、個人等市場主體都能夠參與到主體介入平臺之中，規(guī)范住房租賃環(huán)節(jié)，為完善住房租賃市場體系提供有效的支撐。

2.做好商業(yè)銀行與企業(yè)之間的合作

面對住房租賃市場這塊大蛋糕，各家的開發(fā)商也紛紛動心加入到住房租賃資產(chǎn)之中，通過開發(fā)建設(shè)、自由房產(chǎn)、代持運(yùn)營等方式開展住房租賃業(yè)務(wù)。因此面對時下情況，商業(yè)銀行就必須要積極的開展住房租賃的貸款業(yè)務(wù)，以此滿足各家開發(fā)商對住房租賃業(yè)務(wù)的融資需求，并可以量身定制一系列的綜合化金融服務(wù)，如定制式、一站式金融服務(wù)，從而最大限度的滿足保障金的支持。同時，商業(yè)銀行還要積極的與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，實現(xiàn)住房租賃資產(chǎn)的證券化發(fā)展。為此可以利用REITs運(yùn)作模式作為基本的參考項目，對金融工具加以創(chuàng)新，將物業(yè)所屬項目公司股權(quán)、產(chǎn)權(quán)等收益進(jìn)行轉(zhuǎn)移，使其作為還款成為證券化產(chǎn)品，以此加強(qiáng)對住房租賃業(yè)務(wù)的金融支持。商業(yè)銀行還要與優(yōu)質(zhì)物業(yè)開展合作，設(shè)計以租金收益為標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從而緩解企業(yè)所面臨的資金壓力，推動企業(yè)的輕資運(yùn)營。

（二）從產(chǎn)品支持上入手，推動商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展

個人租賃貸款就是指商業(yè)銀行向租戶發(fā)放貸款后，一次性將租金支付給房東，租戶則每個月都要向商業(yè)銀行進(jìn)行還款的一種行為。可以說商業(yè)銀行的這種放貸行為，一方面滿足了租客對一次性支付租金進(jìn)行融資的根本需求，使得自身擁有了長期的、穩(wěn)定的居住權(quán)。另一方面房東因為收取了住房租賃合同之中的長期租金，并且商業(yè)銀行也提前鎖定了收益，獲得了利息與客戶資源。所以商業(yè)銀行針對個人住房的租賃金融服務(wù)，想要為其準(zhǔn)備與之相配套的金融服務(wù)，其金融服務(wù)主體可以放在長租客戶身上，為其解決租賃房屋的房租問題。商業(yè)銀行還要根據(jù)租戶住房租賃時間的長短，客戶本身的信用情況，可以為優(yōu)質(zhì)的客戶提供專屬理財服務(wù)，提供利用公積金抵扣房租的業(yè)務(wù)，從而進(jìn)一步提高客戶體驗，增強(qiáng)客戶對銀行的黏性。

對于公司住房租賃貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行則要向住房租賃企業(yè)提供包括住房租賃開發(fā)貸款、抵押貸款等信貸產(chǎn)品，以此為基礎(chǔ)最大限度的滿足企業(yè)在住房租賃金融業(yè)務(wù)各個階段對資金的實際需求。為此將住房租賃資產(chǎn)進(jìn)行證券化就顯得尤為重要，這是因為證券化后的住房租賃資產(chǎn)能夠產(chǎn)生大規(guī)模的現(xiàn)金流，且現(xiàn)金流相對較為穩(wěn)定，并且通過結(jié)構(gòu)性的重組還能夠轉(zhuǎn)換成為可被金融市場流通與出售的證券。需要注意的是商業(yè)銀行在金融產(chǎn)品創(chuàng)新改革過程中，要遵循國家的相關(guān)政策，并且積極的推動多類型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從而有效解決住房租賃資金的回籠難問題。

四、結(jié)束語

對于我國住房市場而言，住房租賃市場是其重要的組成部分，且黨的十九大報告中明確提出：“房子只是用來住的，不應(yīng)該用來炒”，所以進(jìn)一步加強(qiáng)對住房租賃市場的培育與發(fā)展就顯得尤為重要。而在這個過程中商業(yè)銀行面對住房租賃金融需求的應(yīng)運(yùn)而生，如何利用好自身的金融力量，積極的推動與布局住房租賃金融服務(wù)，搶占住房租賃金融業(yè)務(wù)就成為商業(yè)銀行的一個巨大經(jīng)濟(jì)利益增長點，也是商業(yè)銀行履行社會責(zé)任的重要手段。

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[責(zé)任編輯：趙磊]