陳墨

接棒

在中國人涌入泰國之前，泰國房產(chǎn)的最大國際買主是俄羅斯人。芭提雅公寓地產(chǎn)的外國投資者中，超過一半是俄羅斯人。

2015年，盧布大幅貶值，俄羅斯人開始拋售手中的房產(chǎn)。但這并不是一個(gè)悲催的故事——華人中介Lewis算了一筆賬，盧布的貶值和泰國房產(chǎn)本身的漲幅，即便五折出售，早入局的俄羅斯人還是大賺了一筆。

在俄羅斯人離場(chǎng)的一年前，泰國開放了對(duì)中國人的落地簽，嗅覺敏銳的Lewis辭職創(chuàng)業(yè)，在芭提雅街頭開起了專門針對(duì)華人的房產(chǎn)中介門店。最初，生意慘淡，4個(gè)月間他只賣出了兩套房，勉強(qiáng)維持生計(jì)。2015年下半年開始，中國人來“接棒”了。

由于泰國法律規(guī)定外國人不能持有土地，因此，包括中國人在內(nèi)的外國購房者無法直接購買別墅，只能以公司的名義購買，公司中泰國人的股份還要至少達(dá)到5l%。公寓成了中國人的首選甚至唯一目標(biāo)。

Lewis接待的客戶中，絕大部分來自北上廣深。在他們的眼中，泰國的公寓吸引力十足——沒有公攤面積，房子精裝修到包含家電的程度，小區(qū)都配備健身房、游泳池、公共辦公空間，而且永久產(chǎn)權(quán)，沒有遺產(chǎn)稅。更重要的是，便宜。當(dāng)時(shí)，曼谷最市中心湄南河岸的公寓房價(jià)也不過每平方米兩萬人民幣左右，而在芭提雅，國內(nèi)大城市買一個(gè)廁所的價(jià)格，就可以買到精致的海景房。

Lewis遇到過一個(gè)客戶，起初買了1套，一邊開賬戶一邊繼續(xù)和中介閑聊，聊著聊著又追加了10套，整個(gè)過程輕松隨意。這還不是最大手筆的客戶，Lewis說，一次買50套、70套甚至100套的也大有人在。

伴隨著中國人闊綽地出手，泰國的房價(jià)眼看著便漲了起來。全職媽媽司司2016年在清邁看房，起初，中介推來的房子價(jià)位在每平方米1萬人民幣以內(nèi)，僅僅過了一周，均價(jià)就在1.3萬元上下了。

泰國Colliers數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，位于核心地段的曼谷公寓每平方米均價(jià)從2014年的6萬泰銖（按現(xiàn)行匯率，約合人民幣1.2萬元），一路波動(dòng)到2018年的2.5萬元，價(jià)格最高的2016年，在每平方米3萬元左右。

有房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中國人去泰國買房的動(dòng)機(jī)，有七成以上的中國人都是為了投資獲益，這比全球平均水平高出20個(gè)百分點(diǎn)。

一個(gè)退休的東北大媽在網(wǎng)上分享了自己一路的買房經(jīng)歷：早年間，東拼西湊在北京為孩子購置了住房，翻番的房價(jià)讓她震驚，“如果僅憑工資，幾輩子也掙不來這么多錢呀。”此后，她去了海南，一邊養(yǎng)老，一邊加杠桿買了三套房，海南限購后，她又第一時(shí)間賣了東北老家的房子去了泰國。在泰國，她不僅買了房子，還干起了房產(chǎn)中介。

如今，據(jù)Lewis觀察，他的公司所在的短短一條路上，已經(jīng)聚集了不下20家華人房產(chǎn)中介，還不包括躲在巷子里、沒有辦公地點(diǎn)的“野中介”。他們將“海南和山東的海景房的售樓玩法帶到了泰國”，用同一套方法賣全世界的房子，有人稱之為“微商式”賣房——朋友圈上放幾張海景房照片，加上一套直擊國人痛點(diǎn)的話術(shù)，比如“十年前你看不懂馬云，現(xiàn)在你看不懂去泰國買房”，又比如“投資現(xiàn)在的泰國，就相當(dāng)于投資十年前的北京”。

攀升的房價(jià)和誘人的廣告撩撥著中國人的神經(jīng)，越來越多的人來到泰國，期待此前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上逆天改命的神話也能在這里上演。

泰國芭提雅海岸

隱藏的坑

前媒體人蔣天萌生在泰國買房的想法就是在3年前。他花了半年時(shí)間做功課，先后在芭提雅買了三套房，通過出租獲利。同一年，他的一個(gè)朋友賣掉了自己在上海的老破小，作為第一桶金在泰國買了10套房，自己住一套，另外9套用來出租，瞬間過上了夢(mèng)想中的生活。

如今，蔣天正和朋友一起眾籌一塊地種榴蓮，每年至少有半個(gè)月，他都會(huì)帶著家人在泰國的家里度假。他把在泰國買房稱為“那一年做的最正確的事情”。

蔣天的生活也是無數(shù)中國買房者奔向泰國時(shí)內(nèi)心的憧憬，但現(xiàn)實(shí)中，這一切并非順理成章

買房之前，蔣天提前在一些主要的房源網(wǎng)站看盤，又在谷歌地圖上把位置和周邊的路線“走”了幾遍，等到真正來到泰國實(shí)地看房，他已經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐臉潜P和路況十分熟悉了?，F(xiàn)在的他已經(jīng)成了泰國買房領(lǐng)域的半個(gè)專家，還在試圖自己組織小型看房團(tuán)。

但大多數(shù)中國人并不愿意提前做功課。蔣天說，“針對(duì)不愿費(fèi)心的中國人，銷售話術(shù)中隱藏了很多坑?！?/p>

比如所謂的“規(guī)劃中”，習(xí)慣了飛速基礎(chǔ)建設(shè)的中國人往往容易被規(guī)劃中的美好未來吸引。但在以節(jié)奏慢著稱的泰國，情況完全不同。“規(guī)劃中就可能永遠(yuǎn)是規(guī)劃中。”

還有地理位置。有的房子號(hào)稱離地鐵很近，但說的是直線距離，實(shí)際上都是平行的斷頭路，走起來十分費(fèi)勁：有的水系盤看起來很美，整個(gè)小區(qū)就是一個(gè)大游泳池，從一樓窗子可以直接跳水。但這種樓盤往往位置很偏，離海和交通點(diǎn)都很遠(yuǎn)。

還有很多中介推出了“一條龍”式的貼心服務(wù)，從國內(nèi)組織看房團(tuán)，下了飛機(jī)包吃住，直接用大巴把滿懷期待的投資客拉到芭提雅遠(yuǎn)郊的海灘，告訴游客，這就是芭提雅富人區(qū)的一線海景房，“就像到廊坊，說這是北京，到昆山，說這是上海一樣。”

與國內(nèi)房產(chǎn)主要依靠房屋升值轉(zhuǎn)手獲利不同，泰國房產(chǎn)的收入主要來自于租金。而影響租金最核心的要素就是地段和人流。

蔣天的三套房子都在芭提雅的核心區(qū)域，其中，一套公寓交給中介打理出租，每月有1.8萬泰銖收入（按現(xiàn)行匯率，約合人民幣3600元），一套二手房，自己裝修成了三層的loft，委托一個(gè)臺(tái)灣小哥幫忙打理短租：第三套小房子完全作為投資品選購，租給了一戶加拿大人。三套房子加在一起，年租金回報(bào)率在6%左右。

但如今，這樣的收益率并不容易達(dá)到。由于房價(jià)的攀升，泰國房產(chǎn)的租金回報(bào)率正在下降。2018年8月，泰國房地產(chǎn)信息和研究評(píng)估中心主席索蓬曾告訴媒體，泰國的租金回報(bào)率大約在4.5%，相比兩年前的5.8%有不小的下滑。

此外，很多去泰國買房的中國人并沒有在當(dāng)?shù)厣?，出租房屋等事宜都需要靠中介打理，而在泰國，找到靠譜的中介并不容易。

有人在網(wǎng)上發(fā)帖，說買房時(shí)中介承諾包租，但是一直都租不出去，后來，他找朋友當(dāng)“托兒”假裝去找中介租房子，中介的回答是，自己只賣房不租房。

生意人老刀在曼谷買了一套公寓，準(zhǔn)備退休以后養(yǎng)老用，平時(shí)用來出租。他所在的樓盤，有個(gè)業(yè)主已經(jīng)過去長居，一些不方便去泰國的鄰居便委托他作為代理幫忙出租房子。有一次，一位房主沒打招呼直接去了泰國，打開自己的房門發(fā)現(xiàn)這位“代理”竟然住在自己家里。原來，遇到出租的機(jī)會(huì)時(shí)，“代理”先把自己的房子租了出去，他自己手握很多家的鑰匙，從來不愁住處。

蔣天的生活也是無數(shù)中國買房者奔向泰國時(shí)內(nèi)心的憧憬，但現(xiàn)實(shí)中，這一切并非順理成章

老刀沒讓這位鄰居幫忙，他自己把曼谷的公寓掛在airbnb上運(yùn)營短租，找了個(gè)留學(xué)生幫忙打掃衛(wèi)生，行情好時(shí)，每月有1萬元左右的收入。但泰國政府不允許公寓用于短租，很長時(shí)間內(nèi)，老刀都是偷偷出租，最近物業(yè)查得嚴(yán)格，他只好把短租改成長租，每月房租收入驟降一半。

2018年北京秋季房展會(huì)上的泰國房產(chǎn)項(xiàng)目

在泰國，有一些樓盤的開發(fā)商售樓時(shí)會(huì)承諾包租，但實(shí)際上是把售價(jià)提上去，“羊毛出在羊身上?！笔Y天說，用業(yè)主的錢給業(yè)主返租，租約到期以后，業(yè)主自己根本無法再租出去。

美妝博主書瑤曾連續(xù)五年去泰國跨年，也動(dòng)了在泰國買房的心，但考察了一圈之后，她打消了這個(gè)念頭——她在自己看中樓盤的airbnb體驗(yàn)了一周，發(fā)現(xiàn)出租房的入住率并不高，能到6%的出租回報(bào)率已是最高，這對(duì)她來說也沒有多大吸引力，“在國內(nèi)讓私募打理也可以拿到這個(gè)收益?！?h3>觸頂

和蔣天不同，金融白領(lǐng)郭茂決定在泰國買房時(shí)看中的是一路上漲的泰國房價(jià)。

去年5月，郭茂在朋友的介紹下買了號(hào)稱是芭提雅“樓王”的房產(chǎn)，均價(jià)每平方米人民幣4萬元。購房現(xiàn)場(chǎng)由不得她猶豫，“朋友”聯(lián)合開發(fā)商在高端酒店包了一個(gè)廳，朋友的朋友坐了滿滿一屋子，郭茂被熱烈的氣氛感染，現(xiàn)場(chǎng)交了定金。

她買的方式叫“樓花”，就是炒期房，在房子剛開始建的時(shí)候付一部分頭款，房子建設(shè)過程中，購房的資格可以轉(zhuǎn)讓，也就是說，如果在這個(gè)過程中找到買主，加之房價(jià)和匯率變化有利的話，就能用最小的成本炒房賺錢。如果沒能如期轉(zhuǎn)手，炒房者就要自己交齊尾款，否則首付款也拿不回來。

今年年初，郭茂需要用錢，委托中介幫忙出手。結(jié)果，中介態(tài)度冷淡，除了偶爾發(fā)來的節(jié)日祝福短信，基本不聯(lián)系她。她只好自己把房源掛在網(wǎng)站上，起初標(biāo)價(jià)比原價(jià)上浮10%，后來降到5%，再降到原價(jià)，始終都無人問津。

郭茂分析原因，自己買樓花的時(shí)候，正是國內(nèi)股市行情不好的時(shí)候，投資泰國房產(chǎn)成了看起來很美的選擇。但泰國的房價(jià)沒有像她想象的一樣繼續(xù)攀升，加上國內(nèi)股市向好，吸收了很大一部分投資，她的樓花吸引力大大降低了。

事實(shí)上，泰國的房價(jià)不僅沒有繼續(xù)飆升，還很有可能已經(jīng)見頂。去年8月，索蓬曾告訴媒體，目前泰國房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)進(jìn)度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消化能力，如果繼續(xù)維持現(xiàn)行的開發(fā)進(jìn)度，相信泰國房地產(chǎn)泡沫將在2019年觸頂破裂。

而在泰國，二手房市場(chǎng)流通很差，因?yàn)椋﹪镜厝藥缀醪毁I二手房，他們更喜歡獨(dú)門獨(dú)院的別墅。即便要買公寓，他們也擁有天然的優(yōu)勢(shì)——根據(jù)泰國法律，外國人不僅不能以個(gè)人名義購買別墅，在一棟公寓樓中，外國人的持有比例也不能超過49%，也就是說，一棟公寓要想順利售出，泰國人至少要占51%的份額。

為了讓泰國人名額達(dá)標(biāo)，開發(fā)商時(shí)常針對(duì)泰國人降價(jià)銷售，即便如此，銷量也不理想。由此一來，外國購房者高價(jià)購買的房產(chǎn)幾乎只能賣給外國人，這就像一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，俄羅斯人將房子賣給了中國人，而中國人又能將房子賣給誰？答案還猶未可知。

此外，泰國的中介也更愿意銷售新房而非二手房。原本做二手房買賣起家的Lewis，而今公司業(yè)務(wù)也轉(zhuǎn)向了售賣新房。因?yàn)闊o論流程還是勾兌的程序上，新房都比二手房簡單得多，利潤也是買賣二手房的幾倍，Lewis描述泰國二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，“二手房市場(chǎng)不是不好，只是現(xiàn)階段大家都不太愿意做?！?/p>

看著自己就要砸在手里的“樓花”，郭茂發(fā)現(xiàn)，在一些泰國買房的論壇中，已經(jīng)有越來越多的帖子發(fā)出理性的聲音，提醒后來者謹(jǐn)慎入局，“很可能投資之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你的錢就變成徹底的不動(dòng)產(chǎn)了。”

現(xiàn)在，郭茂最大的愿望就是期待自己購買的樓盤快點(diǎn)建起來，高到遮住后面樓盤的視線，這樣，人們就可能會(huì)為了海景來買她的樓花。不幸的是，據(jù)她所知，現(xiàn)在樓盤的建筑進(jìn)度是2%，“也就是說，這個(gè)房子到現(xiàn)在連磚頭都沒有，就只挖了一個(gè)坑。”

與此同時(shí)，她還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更令人尷尬的事實(shí)一一那些和自己一起在泰國買了“樓花”的朋友，似乎并不著急出手，因?yàn)椋脱荷狭藥缀跞可砑业墓煌?，那些朋友們大多是在國?nèi)投資房產(chǎn)賺了錢、遭遇各種限購之后選擇了泰國，“相當(dāng)于房子生了房子?！惫J(rèn)清了現(xiàn)實(shí)，“在別人手上是長期投資的一筆，在我這，就是壓垮駱駝的最后一根稻草?！?h3>真相

盡管現(xiàn)實(shí)中問題多多，但是，去泰國買房也并非一無是處，如果不以投資為目的，你或許可以過上自己想過的那種生活。

2016年，北京霧霾最嚴(yán)重的年份，司司兩歲半的女兒經(jīng)常咳到吐奶，夫妻倆開始到處找地方躲霾。去普吉島時(shí)，他們萌生了在當(dāng)?shù)刭I房的想法，看了普吉島芭東海灘的幾個(gè)樓盤，他們發(fā)現(xiàn)“現(xiàn)房幾乎都賣光了，期房均價(jià)—萬八，還沒有開始蓋”。

司司夫婦并沒有下手。但一回國就趕上了第二波強(qiáng)霧霾，飛機(jī)落地打開艙門那一刻，旁邊的外國人說：“Ill go back tomorrow.”司司夫婦也開始認(rèn)真地考察在泰國買房了。

如今，司司一家已經(jīng)在清邁生活了近四年，她和丈夫在泰國買了兩套房，一家三口住一套，另一套用來短租。她讓孩子上了離家步行1分鐘的幼兒園，之后又轉(zhuǎn)去了國際學(xué)校。司司每天的任務(wù)是，打理房子、接送孩子上國際學(xué)校，每周至少有一兩天，她的時(shí)間完全是屬于自己的。

在這個(gè)出現(xiàn)在鄧麗君《小城故事》中的城市，她說自己終于找到了生活的感覺：“不用忙忙叨叨的，可以安安生生地坐下吃頓早飯?！币?yàn)椤斑@樣待著也會(huì)膩”，她最近租了一棟別墅，開始做小型游學(xué)項(xiàng)目，帶國內(nèi)的家長和孩子體驗(yàn)在泰國讀書的生活。

國際教育也是司司選擇泰國的重要原因。同等條件下的國際學(xué)校，比起國內(nèi)的高門檻和復(fù)雜的人際關(guān)系，泰國花費(fèi)更低，環(huán)境和氛圍也更西式。

司司認(rèn)可這種國際化的教學(xué)方式，女兒4歲時(shí)，還不會(huì)算10以內(nèi)的加減法，26個(gè)英文字母也寫不全，但是每次出門旅行前，她會(huì)想到要去查航班行李額和當(dāng)?shù)氐臏囟?，有玩具也?huì)主動(dòng)和別人分享，司司認(rèn)為這是她想給女兒的童年：“以后很長時(shí)間都要學(xué)習(xí)，先讓她享受一陣子吧?！?/p>

但并不是所有的中國家長都像司司一樣坦然。開始做游學(xué)項(xiàng)目以后，司司最常被問的一個(gè)問題是，“在泰國，英語幾年能學(xué)成？”她能夠感受到這些家長的焦慮，把泰國當(dāng)做學(xué)英語的地方，或者指望孩子通過在泰國讀書步入世界名校，在她看來，泰國提供的教育充其量是一個(gè)過渡，煩惱依然存在，“在哪都一樣，想考出來都要苦學(xué)?！币虼耍苍谔永锾嵝哑渌议L，帶孩子來泰國需要謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏﹣砹耍傧牖氐絿鴥?nèi)去，就很難適應(yīng)了。

常有文章描述在泰國買房后的生活——早上睡到自然醒，起床吃東西、游泳、打高爾夫，晚上逛街、吃海鮮，喝一杯之后進(jìn)入深度睡眠。工作和生存被有意無意地忽略，泰國的房產(chǎn)常被等同于度假本身。但事實(shí)上，這一切也是需要門檻的。

司司坦率地證實(shí)了這一點(diǎn)。她和丈夫都是北京土著，在北京靠收房租就足夠生活。面對(duì)“到泰國怎么找工作”這樣的問題，她有些意外，“到這兒生活的人，有誰是靠那點(diǎn)兒死工資??？”

事實(shí)也是如此，靠工資過活的郭茂還在默默消化在泰國買房帶來的后果。她到現(xiàn)在都沒有去過泰國，平時(shí)起早貪黑地工作，睡眠和大海都遙不可及，她希望等忙完這陣子，能自己去泰國處理一下房子的后續(xù)事宜。

去年年中，財(cái)經(jīng)媒體人“石榴叔”曾發(fā)文探討泰國買房，文章的標(biāo)題為：《喊你去泰國買房的，不是壞而是很壞》。在講述了泰國買房的一些現(xiàn)實(shí)問題后，“石榴叔”也列出了適合在泰國買房的人群——

“如果你資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定程度，通過海外置業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)，沒問題的（優(yōu)先考慮發(fā)達(dá)國家）。

如果你選擇曼谷輕軌沿線，增值那是OK的。如果你準(zhǔn)備日后去泰國養(yǎng)老，純消費(fèi)行為，順帶投資，那也是可以的。

如果你的錢不夠多，什么都不懂，什么都不研究，對(duì)于泰國所有的認(rèn)知僅憑那么幾天跟團(tuán)旅行，僅僅聽大V和中介向你描述美好未來，一心想投資賺錢，聽我一句，真不如在國內(nèi)踏踏實(shí)實(shí)買買理財(cái)?！?/p>

其實(shí)，早就有人看破了泰國買房的真相——有網(wǎng)友在知乎提問：“在泰國生活是怎樣體驗(yàn)？”一位名為宅言言的網(wǎng)友回答：“泰國就像一個(gè)什么人都愛的女人。你除非特別有錢，她才會(huì)很愛你?！?/p>

只是，現(xiàn)實(shí)中，愛買房的中國人并沒有停止進(jìn)擊的步伐，看破了泰國買房的真相后，他們似乎已經(jīng)找到了新的目的地——據(jù)一位在柬埔寨首都金邊生活多年的中國人透露，如今，金邊的大街上，四處可見中國人的身影，而他們的目標(biāo)也很一致——買房。