丁曉宇

房地產(chǎn)作為我國(guó)重要的支柱性行業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有特殊的重要地位，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著重要的意義。近年來(lái)關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展泡沫化的問(wèn)題討論不斷，尤其是一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷增加嚴(yán)重超出居民收入增長(zhǎng)的情況，以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中暴露出的較多問(wèn)題。我國(guó)政府在2013年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。雖然目前房產(chǎn)消費(fèi)稅并未正式實(shí)施，我們?nèi)孕枰P(guān)注房產(chǎn)消費(fèi)稅的相關(guān)問(wèn)題，分析問(wèn)題。本文主要通過(guò)我國(guó)政府征收房地產(chǎn)消費(fèi)稅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的影響提出問(wèn)題，從供給和需求分析問(wèn)題并最終得出簡(jiǎn)要的結(jié)論。

一、我國(guó)房產(chǎn)消費(fèi)稅征收的背景

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)起到了重要作用。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，一二三線城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。

在我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)征收的稅收中，房產(chǎn)稅已經(jīng)開(kāi)始征收。房產(chǎn)稅又稱(chēng)房屋稅，是以房屋為征稅對(duì)象，根據(jù)房屋的計(jì)稅余額或房屋租金收入，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而房產(chǎn)消費(fèi)稅指政府即將開(kāi)征的，是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅或稱(chēng)住房保有稅。具體理解的內(nèi)容可以從三個(gè)方面來(lái)說(shuō)：首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格高于正常計(jì)稅價(jià)格的稅率為0%，高于合理利潤(rùn)20%但低于50%的按銷(xiāo)售價(jià)格10%征收，高于50%但低于100%的實(shí)用15%征收，高于100%但低于200%的適用25%征收，高于200%以上部分適用35%;其次，對(duì)于炒房的人群來(lái)說(shuō)出售唯一家庭住房，5年以上免稅，出售家庭擁有的第二套，稅率20%，出售家庭擁有的3套以上的，稅率50%;最后，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，家庭唯一第1套，稅率為0，購(gòu)買(mǎi)2套以上的，稅率30%并同時(shí)規(guī)定，政府買(mǎi)地收入的85%上繳中央金庫(kù)。

舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)一個(gè)人買(mǎi)了6套房，想通過(guò)炒房牟利，或者其所購(gòu)買(mǎi)的房子是超過(guò)200平方米的大戶(hù)型高端房，其價(jià)格超過(guò)普通房?jī)r(jià)的3-5倍，甚至更高，那么，這樣的購(gòu)買(mǎi)者就應(yīng)該征收“房產(chǎn)消費(fèi)稅”。此類(lèi)投資者買(mǎi)房的需求多為投資投機(jī)性購(gòu)房，而非保障實(shí)用性購(gòu)房，此類(lèi)投資者一定程度上刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

二 、從供給和需求分析房產(chǎn)消費(fèi)稅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

從2010年3月下旬起，各地樓市又出現(xiàn)“燎原”局面：一線樓市重現(xiàn)大幅提價(jià)，北京、上海部分樓盤(pán)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)150%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅火行情迅速“燎原”至長(zhǎng)春、鄭州、合肥等二線城市，泡沫危機(jī)同步蔓延;但各地保障性住房計(jì)劃虛多實(shí)少。中央政府一方面為了抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲、泡沫化，另一方面為了讓普通老百姓買(mǎi)得起房，住得起房，擬出臺(tái)房產(chǎn)消費(fèi)稅。但是政府可能先在個(gè)別高房?jī)r(jià)城市進(jìn)行試點(diǎn)，主要目的還是抑制投資投機(jī)性需求。

普通購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)于政府開(kāi)征房地產(chǎn)消費(fèi)稅舉措表示，此措施可能治標(biāo)不治本，即使政府開(kāi)征高價(jià)房產(chǎn)消費(fèi)稅，也不能從根本上解決供給和需求之間的關(guān)系。我們簡(jiǎn)要分析一下房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求與價(jià)格的關(guān)系。

（一）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素：

1.城市房地產(chǎn)的土地供給能力，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量。由于土地是稀缺資源，因此一個(gè)國(guó)家能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量總是有限的。在一定的歷史時(shí)期內(nèi)，一個(gè)國(guó)家究竟能夠把多少土地供給城市使用，取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)本身的發(fā)展水平以及舊城改造的速度等。另外一個(gè)層次來(lái)說(shuō)一個(gè)國(guó)家要想提供給城市的使用土地越多，那就需要他的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高，表示就可以用較少的土地生產(chǎn)更多的糧食，從而把更多的土地供給給城市使用。

2.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，房地產(chǎn)的供給與其他商品的供給一樣，房地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)的供給也就越大。房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性雖然小于一般工業(yè)品，但隨著價(jià)格的波動(dòng)，房地產(chǎn)供給還是會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。同時(shí)，由于房地產(chǎn)供給的滯后性，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不一定馬上表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給的增多，但會(huì)表現(xiàn)為房地產(chǎn)對(duì)于土地需求的增長(zhǎng)，因此只有在一個(gè)生產(chǎn)周期完成后，才會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給的增多。另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分的特性，價(jià)格信號(hào)對(duì)于市場(chǎng)供大于求的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)也有一個(gè)過(guò)程。不管怎樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格始終是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素。

3.國(guó)家政策的影響，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，在土地批租、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、稅收調(diào)節(jié)等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給有著重要的影響。

（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少，如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。

2.國(guó)民收入水平，包括企業(yè)收入情況、居民收入、財(cái)政收入、房地產(chǎn)需求的收入彈性。其中居民的可支配收入，是家庭消費(fèi)的主要來(lái)源，居民人均收入水平，決定了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的大小，總的來(lái)說(shuō)，居民的可支配收入是房產(chǎn)需求的主要因素。

3.國(guó)家政策的影響，主要有國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP、利率的高低、房產(chǎn)信貸的償還能力。各個(gè)銀行會(huì)根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向，調(diào)整本行的信貸結(jié)構(gòu)，從而影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。

4.國(guó)際環(huán)境及匯率，在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下，通貨膨脹預(yù)期和人民幣升值的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，導(dǎo)致國(guó)外資金大量入注股市和房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，影響著房地產(chǎn)價(jià)格。

5.城市人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量，眾所周知，人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量是對(duì)房產(chǎn)需求群體的主要衡量方向，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，二胎政策的開(kāi)放，人口老齡化比例的上升，我國(guó)對(duì)大戶(hù)型、帶電梯等改善型住房需求量顯著提高，直接關(guān)系著房產(chǎn)的規(guī)模和速度。

6.投資者的熱度和市場(chǎng)規(guī)律，隨著居民生活水平的改善和投資理念的深入，投資者在股市或者投資市場(chǎng)里的投資態(tài)度、投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力、投資期限的長(zhǎng)短，影響著投資者的投資決策。對(duì)當(dāng)今股票市場(chǎng)的走低，銀行理財(cái)?shù)南陆?，客?hù)更看好房產(chǎn)的保值。

如果用一個(gè)幾何模型來(lái)描述房產(chǎn)供給需求與房?jī)r(jià)之間的平衡關(guān)系，假設(shè)縱坐標(biāo)為房?jī)r(jià)，橫坐標(biāo)為供給與需求數(shù)量，房產(chǎn)需求在模型中并不是一條從左上方向右下方傾斜、連續(xù)的曲線，而是一條至少帶有兩個(gè)拐點(diǎn)、非連續(xù)性向右下方傾斜的臺(tái)階線。其中，處在左上方的曲線是高收入消費(fèi)者對(duì)住宅的居住、投資或投機(jī)的需求;處在有右下方的曲線是低收入消費(fèi)者對(duì)住宅的居住或者租賃的需求;最后連接兩條需求曲線則是中等收入者的需求曲線。

對(duì)于一條帶拐點(diǎn)的需求曲線就要有一條供給曲線加以配對(duì)，才能實(shí)現(xiàn)均衡，供給曲線模型中分別是以開(kāi)發(fā)商為主體滿(mǎn)足高收入消費(fèi)者的市場(chǎng)供給曲線;以政府為主體滿(mǎn)足低收入消費(fèi)者的住房供給曲線和規(guī)?？捎^的、滿(mǎn)足中等收入者的住房供給曲線。

征稅對(duì)供給曲線的影響，下面將通過(guò)圖的形式進(jìn)行分析。征稅前，炒房者或者投機(jī)者提供Q2套住房，要求的價(jià)格是P2。假定稅額是t ，征稅后價(jià)格必須是P2+t時(shí)，才能收到原來(lái)的價(jià)格量P2，才愿意提供Q2套住房。

同樣，稅前提供Q1套住房的價(jià)格是P3，稅后，價(jià)格必須提高到P1時(shí)，投機(jī)者和炒房者才愿意提供Q1套住房。我們可以發(fā)現(xiàn)，此時(shí)，房屋的供給曲線發(fā)生了稅額單位的位移。

所以，稅后，隨供求曲線的移動(dòng)，均衡點(diǎn)發(fā)生了改變，住房?jī)r(jià)格從原來(lái)的P2上升到P1，住房供給量從Q2 減少到 Q1。結(jié)果征稅使價(jià)格提高了P1-P2，使房屋銷(xiāo)量減少了Q2-Q1，所征的稅量為途中陰影部分面積。

圖中可見(jiàn)房產(chǎn)征稅中，稅務(wù)會(huì)由開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者共同承擔(dān)：消費(fèi)者t1， 生產(chǎn)者t2。t1與t2的大小完全取決于需求曲線的斜率。房地產(chǎn)行業(yè)的彈性很小，因?yàn)闆](méi)人不需要居住場(chǎng)所。由上圖可見(jiàn)，需求價(jià)格彈性越大，買(mǎi)房者分擔(dān)越少。房產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者的需求價(jià)格彈性十分小，所以房產(chǎn)消費(fèi)稅基本由消費(fèi)者承擔(dān)。也因?yàn)橘?gòu)房者的彈性很小，需求曲線下移動(dòng)很多時(shí)向左移動(dòng)很少，所以均衡需求量基本不變。

如此看來(lái)，房產(chǎn)消費(fèi)稅具有轉(zhuǎn)嫁性，消費(fèi)稅讓購(gòu)房者都分?jǐn)偭?，起不到任何調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。反而給普通的住房消費(fèi)者加大了負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)消費(fèi)稅不應(yīng)當(dāng)具有轉(zhuǎn)嫁性。房產(chǎn)消費(fèi)稅調(diào)控房?jī)r(jià)、制止投機(jī)行為有個(gè)前提就是稅負(fù)由炒房者和投機(jī)者承擔(dān)。如何控制房產(chǎn)消費(fèi)稅的轉(zhuǎn)嫁成為了房產(chǎn)消費(fèi)稅可行性研究的重要課題。

三 、房地產(chǎn)消費(fèi)稅的征收意義

房地產(chǎn)行業(yè)的彈性較小，因?yàn)闆](méi)有人不需要住所，征收房產(chǎn)消費(fèi)稅應(yīng)當(dāng)由生產(chǎn)者和消費(fèi)者共同承擔(dān)。比起生產(chǎn)者，消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性十分小，所以房產(chǎn)消費(fèi)稅基本由消費(fèi)者承擔(dān)。房產(chǎn)消費(fèi)稅的征收一方面可以抑制購(gòu)房的投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理消費(fèi)，另一方面也可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更多的開(kāi)發(fā)普通商品房。但房產(chǎn)消費(fèi)稅并不能完全解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，高房?jī)r(jià)的確是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，甚至不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，我們不能期待一個(gè)措施的出臺(tái)就可以一勞永逸的解決問(wèn)題，而且對(duì)于不同等級(jí)的城市、地區(qū)來(lái)說(shuō)，很難都適應(yīng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。盡管房產(chǎn)消費(fèi)稅存在諸多不完善的地方，在制度上還有局限性，但仍是一種值得探討的，具有很好新意的稅種，至少為我們提供一個(gè)解決現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的新思路。（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院）