熊杰平 黃東玉

【摘要】集體建設(shè)用地，又可以稱之為“農(nóng)村集體土地建設(shè)用地”，簡單理解就是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村個人通過投資或者集資的方式進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用的土地，可以劃分為宅基地、經(jīng)營性用地、公共設(shè)施用地等等。本文就對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估方法進(jìn)行簡單分析，以期為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估工作提供參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】集體建設(shè)用地;流轉(zhuǎn)價格;評估方法;應(yīng)用

在我國社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，越來越多的農(nóng)民走進(jìn)城市，使得農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為常態(tài)化。但是由于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價值評估體系存在一定的不合理性，導(dǎo)致在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在矛盾性，難以實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)行?；诖?，本文就對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估方法應(yīng)用展開探究，以期提高農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價值評估工作質(zhì)量。

1、目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格形成中存在的問題分析

眾所周知，土地是農(nóng)民獲取經(jīng)濟(jì)來源的基礎(chǔ)，如果農(nóng)民沒有土地，那么其在農(nóng)村將無法正常生活，生活來源直接被切斷。受到城鎮(zhèn)化的影響，城市建設(shè)中對農(nóng)民的需求量逐漸增加，使得大量農(nóng)民走進(jìn)城市務(wù)工，將土地承包出去，獲取相應(yīng)收入。但是由于一些客觀因素的影響，農(nóng)民在進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，其價格存在不合理之處，具體主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主體不明確?，F(xiàn)階段，農(nóng)民在進(jìn)行集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作時，不能做到主體明確，使得將此項任務(wù)經(jīng)常由地方政府代為執(zhí)行，使得農(nóng)民的權(quán)益無法得到有效保證。例如，某地區(qū)村民張某將土地直接賣給土地流轉(zhuǎn)管理部門，流轉(zhuǎn)期限20年，每畝6500元;而該土地流轉(zhuǎn)管理部門轉(zhuǎn)手將此土地轉(zhuǎn)讓給某木材商，流轉(zhuǎn)期限依舊為20年，每畝價格卻達(dá)到35000元，從中賺取大量差價。

（2）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的交易信息不充分?，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地在進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中，流轉(zhuǎn)價格形成經(jīng)常交由政府決策，但是由于缺少詳細(xì)的土地評估體系，且相關(guān)部門協(xié)調(diào)工作不到位，導(dǎo)致信息流通和引導(dǎo)價格形成呈現(xiàn)出不足，進(jìn)而出現(xiàn)買賣雙方信息不暢通等問題，農(nóng)民權(quán)益無法得到保障。

（3）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的價格評估機(jī)制不健全。在城市快速發(fā)展過程中，我國政府部門缺少有關(guān)農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)地價的價格評估機(jī)制，使得評估技術(shù)不規(guī)范、價格體系不合理，久而久之，就會讓農(nóng)村集體土地建設(shè)用地價格評估工作呈現(xiàn)出隨意性，產(chǎn)生農(nóng)民資產(chǎn)流失等問題，負(fù)面影響非常之大。

（4）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價格內(nèi)涵不明確?，F(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中，還存在流轉(zhuǎn)價格內(nèi)涵不明確的問題，如，有的以出讓方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;有的卻以‘劃撥方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此種情況下，對農(nóng)村集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

2、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估方法的應(yīng)用分析

針對目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格形成中存在的問題，我國政府部門要想讓農(nóng)民土地權(quán)益得到保障，提高土地使用價值，就需要將土地使用權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等等）嚴(yán)格落實(shí)，并做好農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價格評估工作，合理使用評估方法，具體操作如下：

（1）農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)膬r值評估。在農(nóng)村集體土地建設(shè)用地中，宅基地是重要的組成部分，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)范圍的增加，使得農(nóng)村宅基地大范圍占用，因此，國家需要對這部分農(nóng)村進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在此階段，政府部門可以按照“宅基地拆遷補(bǔ)償費(fèi)=被拆遷房屋重置價格+原有宅基地面積×宅基地所處地區(qū)的區(qū)位補(bǔ)償價”這個公式進(jìn)行補(bǔ)償款計算，確保每一位農(nóng)民都可以獲取到合理的補(bǔ)償，解決拆遷補(bǔ)償中存在的矛盾性問題。

（2）土地發(fā)展權(quán)下的農(nóng)村集體建設(shè)用地價值評估。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，土地的使用價值越來越大，此種情況下，我國政府部門在展開集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估工作時，就需要嚴(yán)格參考土地發(fā)展權(quán)，在土地發(fā)展權(quán)下進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值評估，具體操作如下：一方面，政府部門需要將農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值形象化，然后合理分析結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，詳細(xì)計算出農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值。另一方面，政府部門可以采用“土地發(fā)展權(quán)價值=開發(fā)完成后土地價值-開發(fā)前土地價值-開發(fā)過程中的各項費(fèi)用-開發(fā)商的應(yīng)得利潤”這個公式展開土地發(fā)展權(quán)價值的計算，確保土地發(fā)展權(quán)價值準(zhǔn)確合理，為土地使用提供便利。

（3）經(jīng)濟(jì)和生態(tài)價值考量下的集體土地價值評估。隨著“五位一體”的提出，我國越來越重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，力求能夠?qū)崿F(xiàn)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。面對此種情況，我國政府部門在展開集體土地價值評估工作時，就需要嚴(yán)格考量經(jīng)濟(jì)和生態(tài)價值，做好土地周圍環(huán)境生態(tài)價值的評估工作，然后計算集體建設(shè)用地的總價，具體操作流程如下：一方面，政府部門需要將集體建設(shè)用地的價值進(jìn)行劃分，明確其經(jīng)濟(jì)價值。另一方面，政府部門采用成本法、條件價值評估法等多種方法進(jìn)行集體土地價值評估，并做好評估結(jié)果的修正工作，充分提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

結(jié)語：

總而言之，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地作為各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，是社會重要生產(chǎn)要素之一，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要意義。面對此種情況，政府部門要想確保集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格合理，就需要做好集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估工作，合理選擇評估方法，做到既能夠維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展;還可以緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾，真正實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價值。

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作者簡介：

熊杰平，中天成土地房地產(chǎn)評估（北京）有限公司，北京;

黃東玉，中天成土地房地產(chǎn)評估（北京）有限公司，北京。