【摘要】房價(jià)高低是影響居民消費(fèi)的重要因素。本文通過數(shù)據(jù)比對、文獻(xiàn)綜述分析了當(dāng)前我國居民消費(fèi)低迷的原因，根據(jù)房價(jià)的波動與消費(fèi)的關(guān)系，主要將影響消費(fèi)的因素歸納為高房價(jià)引起的房奴效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。研究結(jié)果表明：在探究房價(jià)通過地區(qū)、收入水平、人口年齡等因素影響消費(fèi)的基礎(chǔ)上，得出促進(jìn)居民消費(fèi)增長應(yīng)抑制房奴效應(yīng)并增強(qiáng)財(cái)富效應(yīng)，應(yīng)在東部地區(qū)對房價(jià)進(jìn)行控制，激活西部地區(qū)房地產(chǎn)市場，以此促進(jìn)我國居民消費(fèi)。

【關(guān)鍵詞】房奴效應(yīng);財(cái)富效應(yīng);居民消費(fèi)

從1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》頒布后，我國住房進(jìn)入市場化，房價(jià)由1997年408元/㎡躍至1998年2000元/㎡以上，直至近年，中國房價(jià)一直呈增長趨勢。2007年至2008年，我國住宅商品房平均房價(jià)約為3800元/㎡，2010年增長至5032元/㎡，2013年達(dá)到6237元/㎡，2016年超過7000元/㎡。一線城市房價(jià)極高，二三線城市房價(jià)快速增長，全國房價(jià)總體呈現(xiàn)增長的趨勢[1]。一線城市房價(jià)如北京、上海、廣州、深圳，在2007年—2017年分別增長374%，346%，505%，420%。同時，中國居民消費(fèi)的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房價(jià)的上漲，2007年我國居民消費(fèi)占GDP的比例是36.9%，2010年是35.4%，到2013年是36.9%，無明顯上漲趨勢。與同時段的其他國家比較，中國遠(yuǎn)低于其他國家。2008年最終消費(fèi)占GDP的比例，中國為56%，低于世界平均值78%、發(fā)達(dá)國家80%。在2017年的GDP結(jié)構(gòu)中，我國最終消費(fèi)占比為58.8%，而我國的居民消費(fèi)相比之下較低，僅有40%;與之相較，美國為69.5%，韓國為47.8%，日本為56.3%，印度達(dá)到59.1%。由此可見，我國居民消費(fèi)正處于低迷狀態(tài)。當(dāng)下房子作為大多數(shù)人最主要的財(cái)產(chǎn)，房價(jià)的變化對家庭消費(fèi)的影響是不可估量的，因此房價(jià)對消費(fèi)的影響引起各方面的重視[2]。李毅（2018）根據(jù)中國2000-2013年關(guān)于房價(jià)和不同消費(fèi)階層的面板數(shù)據(jù)，利用相對量和絕對量實(shí)證分析了其造成的影響，并指出：房價(jià)波動對家庭消費(fèi)有財(cái)富效應(yīng)，又存在擠出效應(yīng)。所以房價(jià)波動對消費(fèi)影響具有雙重性，一是居民消費(fèi)的房奴效應(yīng)，二是促進(jìn)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)[3]。

1、房奴效應(yīng)

“房奴效應(yīng)”是指因?yàn)閭€人或家庭存在購房動機(jī)和正在償還房貸預(yù)防性 儲蓄動機(jī)加強(qiáng)，所以壓制了消費(fèi)支出的現(xiàn)象。2017年的數(shù)據(jù)顯示，中國已有超過4億人成為“房奴”，而且數(shù)字仍在擴(kuò)大。

“房奴效應(yīng)”最直接的表現(xiàn)是高額房價(jià)使人們縮減消費(fèi)房價(jià)上漲，買房者，特別是中低收入家庭，不得不增加儲蓄來支付首付。同時，償還住房貸款也間接降低了居民一段時間內(nèi)的可支配收入。對于租房者而言，隨房價(jià)增長的租金也抑制了消費(fèi)。此外，房價(jià)一再高漲，使得房屋的投資屬性不斷被強(qiáng)化?！捶慷恰》恳矓D壓了居民消費(fèi)。與此有關(guān)的理論也有出現(xiàn)，李江一（2017）根據(jù)由中國家庭金融調(diào)查于2011年和2013年收集的微觀面板數(shù)據(jù)，使用傾向匹配雙重差分模型（PSMDID）和固定效應(yīng)（fixed effect）模型探求我國房奴效應(yīng)與消費(fèi)的關(guān)系。結(jié)論發(fā)現(xiàn)，有購房動機(jī)或出于償還住房貸款的家庭會因高房價(jià)而降低消費(fèi)[4]。

2、財(cái)富效應(yīng)

“財(cái)富效應(yīng)”是指增長的高房價(jià)并不阻礙消費(fèi)，反而促進(jìn)消費(fèi)增長的現(xiàn)象。對于以房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的人來說，越高的房價(jià)代表越富有，所以消費(fèi)的能力會更強(qiáng)。朱國鐘（2013）建立動態(tài)生命周期模型，根據(jù)市場摩擦、勞動收入等因素，運(yùn)用中國城市人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，對我國財(cái)富效應(yīng)是否影響消費(fèi)的問題進(jìn)行研究。研究顯示，在一定范圍內(nèi)，房價(jià)增長的確會促進(jìn)消費(fèi)，拉動消費(fèi)增長，但現(xiàn)實(shí)社會中房價(jià)不可能無限持續(xù)上漲，所以民眾消費(fèi)會被明顯壓制[5]。張浩（2017）分別對2010年與2012年的中國家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)中有關(guān)擁有一定房產(chǎn)的住戶構(gòu)建了兩年的面板數(shù)據(jù)，根據(jù)受房價(jià)波動對居民家庭所構(gòu)成的影響，研究房貸對居民消費(fèi)的影響程度，對房屋財(cái)富效應(yīng)與居民房產(chǎn)差異的關(guān)系。其結(jié)論為：若房產(chǎn)占家庭現(xiàn)有資產(chǎn)較大比重，那么財(cái)富效應(yīng)更為明顯。已有研究得出，房奴效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)均存在，房奴效應(yīng)占據(jù)了主導(dǎo)效應(yīng)[6]。

3、房價(jià)影響消費(fèi)的因素

3.1人口因素

（1）年齡大小是一個重要因素，這是根據(jù)社會中大部分居民個體自身的工作狀況，消費(fèi)狀況，當(dāng)下階段所傾向的重心來衡量。以中國“80后”為例，大約有80%的人存款低于10萬元，付首付已成難題。在已購房的“80后”中，只有14%的人自己有能力承擔(dān)。從《中國流動人口發(fā)展報(bào)告2013》可知，我國2010年“80后”流動人口已占比達(dá)53.6%。因?yàn)槌鞘谢陌l(fā)展，流動人口購置房產(chǎn)成為市場潛在需求，對房產(chǎn)的高需求與高房價(jià)形成沖突。以上現(xiàn)象表明，中國的超高房價(jià)已是對消費(fèi)造成不可小覷的壓制[7]。

（2）一個家庭中是否有未婚男性也成為房價(jià)對家庭消費(fèi)造成影響的重要因素。受我國傳統(tǒng)觀念“父母應(yīng)購買房子以供兒子結(jié)婚，女兒則只需陪嫁”影響，家庭中的未婚男性也成為是否購置房產(chǎn)的考慮因素之一。2015《財(cái)富》稱，中國男女比例已失衡，未婚男性的增加大力推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。社會中的“婚姻擁擠”現(xiàn)象，導(dǎo)致男性在求娶配偶時，房產(chǎn)越來越成為多數(shù)男性因少數(shù)女性競爭的利器。據(jù)計(jì)算，中國當(dāng)前人口男女比例失衡導(dǎo)致房價(jià)上漲30%。有未婚男性家庭因高額房產(chǎn)支出而壓抑家庭消費(fèi)。

3.2房屋本身因素

（1）家庭是否自有房產(chǎn)影響家庭消費(fèi)。若家庭以租用房產(chǎn)為主，則市場房價(jià)增長影響房租的增長，則對家庭消費(fèi)的不利影響更大，更能壓抑消費(fèi)支出，據(jù)2018年1月報(bào)道，有專家預(yù)測，2020年我國租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人，房價(jià)波動會對龐大的租房市場造成影響。若家庭是租出房產(chǎn)為主，即擁有自有房產(chǎn)的家庭，則高房價(jià)成為影響該家庭消費(fèi)支出增加的主力因素。

（2）房屋自身價(jià)值高低影響家庭消費(fèi)。房屋價(jià)值根據(jù)區(qū)域因素和房屋本身因素評判，且高房屋利用率表現(xiàn)出更高的價(jià)值。東部沿海地區(qū)開發(fā)早，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度較高，人口流動性強(qiáng)，人口較多，體現(xiàn)出對房屋的短期需求但需求量大的特點(diǎn)，致使該地區(qū)房屋利用率相比中西部地區(qū)高，房屋價(jià)值也較高。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度較低，高級勞動力缺失為中西部地區(qū)特點(diǎn)，房屋利用率低，房屋價(jià)值較低。東部沿海地區(qū)房屋市場中房屋作為投資品趨向更強(qiáng)，更體現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，房屋對家庭消費(fèi)影響更大;中西部地區(qū)投資房地產(chǎn)趨向較弱，房屋對家庭消費(fèi)影響較弱。

4、政策建議

本文淺析了房屋對消費(fèi)的影響，指出在不同情況下房奴效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)不同，總體來看，房奴效應(yīng)更為明顯。根據(jù)上述結(jié)論可知，當(dāng)前所面臨的問題，源于市場的缺陷和政策的不合理。調(diào)控機(jī)制的不合理增強(qiáng)了房奴效應(yīng)，抑制居民消費(fèi)。因此提出以下幾點(diǎn)建議。

4.1控制房屋附屬的投資屬性，使其更趨向?yàn)樯钇?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （下轉(zhuǎn)38頁） ?（上接35頁）

對無房人員增加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，縮小貧富差距;進(jìn)行信貸市場改革，滿足投資者投資需求，不會是房地產(chǎn)市場過于飽和;降低信貸利率進(jìn)而降低房價(jià)，增加居民房屋需求量;完善商品房租賃市場，減少因償還房貸而導(dǎo)致的房奴效應(yīng)，提高中低收入群體的消費(fèi)潛力。

4.2出臺抑制房價(jià)政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)宏觀調(diào)控

降低房貸利率，減少房屋首付;對特殊情況給予優(yōu)惠：提前償還一定房貸;一次性償還大額房貸，縮短償還期等。降低房屋投資屬性，平滑居民消費(fèi)，激發(fā)消費(fèi)活力。

4.3分區(qū)域調(diào)整控制房價(jià)市場的措施

對東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場加強(qiáng)壓制，向居民明確房價(jià)走低，減緩居民消費(fèi)心理壓力，促進(jìn)居民消費(fèi)支出。切實(shí)推進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的建立和完善。

結(jié)語：

當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平衡，推動我國居民消費(fèi)增長，促進(jìn)東西發(fā)展平衡，由此提高中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。本文在探討我國消費(fèi)低迷的影響因素中，認(rèn)為房價(jià)是一大影響因素，其對經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)為房奴效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。對其因素的分析，結(jié)論得出在東西部房奴效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)的影響不同，應(yīng)逐步調(diào)整完善相關(guān)政策，調(diào)整東部房價(jià)，冷卻過熱的房地產(chǎn)市場，激活中西部房地產(chǎn)市場，增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力，促進(jìn)中西部經(jīng)濟(jì)水平提高，有力的推動我國居民消費(fèi)水平增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]騰訊大粵網(wǎng).中國的房價(jià)歷史和規(guī)律剖析：房價(jià)漲了35年[EB/OL].

[2]房價(jià)走勢圖分析探討近年升幅原因[EB/OL].

[3]李毅.王平，房價(jià)變動影響不同收入群體日常消費(fèi)的效應(yīng)研究，商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2018.

[4]李江一，消費(fèi)信貸如何影響家庭消費(fèi)？經(jīng)濟(jì)評論，2017（2）：113-126

[5]朱國鐘.顏色，“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”？房價(jià)上漲對國民消費(fèi)影響的一個理論分析，管理世界，2013（3）：34-47

[6]張浩.易向健.周聰，房產(chǎn)價(jià)值變動、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)與財(cái)富效應(yīng)異質(zhì)性—來自微觀家庭調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，金融研究，2017（8）：50-66

[7]人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析[EB/OL].

作者簡介：

秦藝桓，南寧市三十三中，廣西南寧。