摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存是 2018 年我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)之一，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)也面臨去庫(kù)存的壓力。按照中央、省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的工作要求，湘潭市人民政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，正式公布并開(kāi)始實(shí)施《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，再次釋放出政府讓樓市“回歸居住屬性”的堅(jiān)決態(tài)度。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)庫(kù)存

一、目前湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的現(xiàn)狀

湘潭市在全省率先發(fā)力，出臺(tái)《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，通過(guò)實(shí)施九大創(chuàng)新舉措，有效推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。數(shù)據(jù)顯示，2016年湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度大幅提升，全市本級(jí)新建商品房登記銷(xiāo)售210.39萬(wàn)平方米（19103套），同比增長(zhǎng)28.75%。截至2016年12月底，湘潭市本級(jí)新建商品房剩余可售量較2015年底下降28%，庫(kù)存去化周期較上年底減少11個(gè)月。中央、省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2017年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，要堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多的問(wèn)題。湘潭屬于三線城市，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“偉人故里、大美湘潭”戰(zhàn)略目標(biāo)具有十分重要的意義。2016年以來(lái)，在系列利好政策措施的有序引導(dǎo)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)活力大幅增長(zhǎng)，庫(kù)存房源明顯減少，市場(chǎng)發(fā)展格局穩(wěn)步向好。但在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)及本市諸多綜合因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在市場(chǎng)需求端結(jié)構(gòu)單一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有待深入推進(jìn)、去庫(kù)存壓力仍然存在、行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力不足等困難和問(wèn)題。因此，在潭政辦發(fā)〔2016〕23號(hào)文件的基礎(chǔ)上，著眼新形勢(shì)，切合新實(shí)際，盡快出臺(tái)全面去化房地產(chǎn)庫(kù)存、深入推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革、挖掘和培育行業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)的政策措施，不僅是貫徹落實(shí)中央、省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的重要體現(xiàn)，更是促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速穩(wěn)步發(fā)展、建設(shè)“大美湘潭”“幸福湘潭”的迫切要求。

二、湘潭市房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下去庫(kù)存的問(wèn)題

（1）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有效發(fā)力不足，企業(yè)投資信心不足從數(shù)據(jù)來(lái)看湘潭市各縣房地產(chǎn)去庫(kù)存正在穩(wěn)步消化，但是在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，市場(chǎng)不確定因素增多，導(dǎo)致企業(yè)投資信心不足。房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程中更多的還是需求側(cè)在引導(dǎo)，沒(méi)有結(jié)合供給側(cè)有效發(fā)力，湘潭市大部分縣區(qū)依然存在房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。因此，必須從供給側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，以供給側(cè)政策為主導(dǎo)，需求側(cè)為配合，建設(shè)一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)投資信心，穩(wěn)步去庫(kù)存。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化，高端房產(chǎn)仍有巨大上漲空間房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革就是要提高房地產(chǎn)的有效供給，提升房地產(chǎn)的高品質(zhì)供給。當(dāng)前，湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體為中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通住宅供給。隨著城鎮(zhèn)提質(zhì)擴(kuò)容步伐加快，居民住房消費(fèi)有望形成規(guī)?；⑷宋幕?、智能化、生態(tài)化的高端房產(chǎn)需求。普通住宅過(guò)多，高品質(zhì)住宅缺少，這就形成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化。因而，去庫(kù)存的過(guò)程中必須落實(shí)好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列政策，從供給和需求的配合，政府和市場(chǎng)的合作消化庫(kù)存量。

（3）房?jī)r(jià)-收入比較大，去庫(kù)存的動(dòng)力不足，居民收入增加是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的基本條件。2016年，湘潭市居民人均可支配收入18765元。株洲市平均商品房銷(xiāo)售價(jià)格4526元每平方米。數(shù)據(jù)說(shuō)明，相對(duì)于湘潭市目前的房?jī)r(jià)，居民收入還是較之有些差距。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上升，就會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而買(mǎi)不起房，抑制房地產(chǎn)消費(fèi)。政府和房地產(chǎn)商因?yàn)槔娴尿?qū)使，并不會(huì)增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高。

三、湘潭市房地產(chǎn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革下去產(chǎn)能的對(duì)策

（1）價(jià)格監(jiān)管確保新政施行，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)一出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)直接或變相哄抬樓市價(jià)格？對(duì)老百姓而言，好的政策固然可喜，實(shí)施到位才能最終放心?！盀榇?，我們將通過(guò)落實(shí)五大管理，確保新政紅利惠及到購(gòu)房者?！笔蟹慨a(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人介紹，其中，商品房?jī)r(jià)格管理擺在了與新政配套的“市場(chǎng)監(jiān)管”的第一條。今后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在申報(bào)商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須一次性申報(bào)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不允許在預(yù)售申報(bào)后的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，再分期、分批、分樓棟漲價(jià)。

（2）堅(jiān)持加強(qiáng)政策引導(dǎo)與嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管相結(jié)合，全力營(yíng)造規(guī)范有序的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。一方面從預(yù)售備案管理、預(yù)售資金監(jiān)管、價(jià)格管理等方面著手，嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)（銷(xiāo)）售行為，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益；另一方面，從土地出讓管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)入手，嚴(yán)格限制無(wú)資質(zhì)法人和自然人參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)的招拍掛，有力保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和品質(zhì)；同時(shí)，建立部門(mén)聯(lián)合督查制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)信用管理，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介市場(chǎng)監(jiān)管，依法規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展格局。

（3）推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革深入發(fā)展，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從規(guī)劃、土地出讓計(jì)劃等環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)、小型公寓、辦公用房等項(xiàng)目的土地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)部分已批未供、供而未用的土地，由市國(guó)土資源局會(huì)同相關(guān)部門(mén)和用地單位制定符合城鄉(xiāng)規(guī)劃用途的轉(zhuǎn)換方案，經(jīng)重新立項(xiàng)、規(guī)劃變更、簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議等程序，調(diào)整用于國(guó)家鼓勵(lì)和支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。（牽頭責(zé)任部門(mén)：市國(guó)土資源局；責(zé)任部門(mén)：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市發(fā)改委、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）。提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。

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作者簡(jiǎn)介：羅晨曦（1993，06），性別，男，民族，漢，籍貫，湖南益陽(yáng)，職務(wù)/職稱(chēng)，無(wú)，學(xué)歷，碩士，單位湘潭大學(xué)，研究方向金融學(xué)。