摘 要：“防范和化解重大風(fēng)險(xiǎn)”是黨的十九大提出的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。隨著我國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入以及外部環(huán)境復(fù)雜不確定性增大，加之國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線凸顯重要。而防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更是重中之重。本文試圖從我國(guó)房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)和金融活動(dòng)出發(fā)，分別從宏觀和微觀兩個(gè)層面梳理我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)路徑，為防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)作出理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)宏觀傳導(dǎo)

（1）房地產(chǎn)金融體系

我國(guó)房地產(chǎn)金融體系主要由房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)體系、組織體系、產(chǎn)品體系及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策四部分組成。

1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)按照層次劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。前者是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場(chǎng)，借款人通過(guò)該市場(chǎng)從金融中介機(jī)構(gòu)或資本市場(chǎng)進(jìn)行融資活動(dòng)。后者是房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng)，金融中介機(jī)構(gòu)將其自身相關(guān)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行出售或證券化轉(zhuǎn)賣(mài)其他機(jī)構(gòu)以及相關(guān)房地產(chǎn)有價(jià)證券進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓交易。

2.房地產(chǎn)金融組織體系。房地產(chǎn)金融組織體系構(gòu)成較為復(fù)雜，包括房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、政策性金融機(jī)構(gòu)、中介結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等。

3.房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。房地產(chǎn)類(lèi)股票、債券、票據(jù)、各類(lèi)相關(guān)貸款以及房地產(chǎn)金融體系特有的抵押貸款、項(xiàng)目債券、信托投資基金和海外融資等構(gòu)成房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系的主要組成。其中，銀行貸款是最主要的房地產(chǎn)金融工具。

4.國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策體系。房地產(chǎn)行業(yè)外的其他行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的形式和趨勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)金融具有重要影響，一定程度上引導(dǎo)政府對(duì)于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的相關(guān)信貸政策、利率政策、法律法規(guī)的調(diào)整。

（2）宏觀房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的生成和傳導(dǎo)

在整個(gè)市場(chǎng)體系中，房地產(chǎn)金融各組織機(jī)構(gòu)作為風(fēng)險(xiǎn)的主體，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)載體即房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或工具及宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，使得風(fēng)險(xiǎn)在各主體間生成和傳導(dǎo)。

初級(jí)市場(chǎng)體系中，主要的房地產(chǎn)金融主體是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費(fèi)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲取資金，通過(guò)發(fā)行股票或債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托基金、抵押貸款證券等金融產(chǎn)品和工具從銀行、證券公司、保險(xiǎn)等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及資本市場(chǎng)獲取資金，待將房地產(chǎn)銷(xiāo)售給房地產(chǎn)消費(fèi)者后獲得銷(xiāo)售回款，償還相關(guān)資金；房地產(chǎn)消費(fèi)者以自有資金或以房地產(chǎn)抵押為條件從房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)得到的貸款向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，后期償還銀行貸款，從而形成了資金的主流向。房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者不能及時(shí)償還貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和自身操作風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了初級(jí)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。

二級(jí)市場(chǎng)體系中，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行打包發(fā)售，建立一定流動(dòng)性的資產(chǎn)池，發(fā)售證券、信托計(jì)劃或基金份額等方式在資本市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)售，獲得資金的回流，包括證券公司、信托公司、保險(xiǎn)公司在內(nèi)的其他非銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)投資者認(rèn)購(gòu)相應(yīng)證券，取得投資收益。此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)成為二級(jí)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中，不同類(lèi)型房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)相應(yīng)金融產(chǎn)品和工具在各主要房地產(chǎn)金融主體間生成和傳遞。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)微觀傳導(dǎo)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要還是圍繞著房地產(chǎn)金融活動(dòng)衍生，表現(xiàn)的較為具體和微觀的。伴隨土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售主要活動(dòng)過(guò)程的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因和傳遞范圍較房地產(chǎn)金融體系變的更加具體。

（1）房地產(chǎn)金融的主要活動(dòng)

房地產(chǎn)金融活動(dòng)服務(wù)并貫穿于房地產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程。在房地產(chǎn)金融活動(dòng)的第一環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)為了向政府獲取土地的使用權(quán)，需向政府交納一定的土地出讓金。根據(jù)土地出讓的規(guī)模大小不同，企業(yè)可以采用發(fā)行股票或債券、抵押貸款、自有資金等不同方式從房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或社會(huì)投資者獲取資金作為土地出讓金，從而獲得土地儲(chǔ)備。在得到土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其也是整個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)資金需求量最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，以銀行開(kāi)發(fā)貸款為主，其他融資工具作為輔助，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。待開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，將房地產(chǎn)出售給消費(fèi)者，其是關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)消費(fèi)者從銀行取得個(gè)人住房抵押貸款或自由收入等向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)將銷(xiāo)售所得回款部分償還銀行抵押借款和其他融資后，留存部分收益。

（2）微觀房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的生成傳導(dǎo)

整個(gè)房地產(chǎn)金融活動(dòng)過(guò)程中，土地市場(chǎng)貸款金融風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)貸款金融風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人貸款金融風(fēng)險(xiǎn)成為微觀房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分。造成各類(lèi)房地產(chǎn)金融融資風(fēng)險(xiǎn)的具體原因是細(xì)致而復(fù)雜的，但風(fēng)險(xiǎn)的傳遞離不開(kāi)各類(lèi)金融融資產(chǎn)品和工具這一風(fēng)險(xiǎn)載體，通過(guò)載體的傳遞，將不同原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性傳遞到相應(yīng)主體自身。根據(jù)不同房地產(chǎn)金融活動(dòng)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，具體判斷房地產(chǎn)金融主體可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)及擴(kuò)散渠道，可有效預(yù)警和降低風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

微觀風(fēng)險(xiǎn)的不斷積聚和傳遞會(huì)導(dǎo)致宏觀風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和暴露，而宏觀風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)金融產(chǎn)品或工具的傳遞，在眾多主體間傳導(dǎo)，對(duì)由眾多房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品或工具、金融環(huán)境和政策等構(gòu)成的房地產(chǎn)金融體系產(chǎn)生影響和損害。具體研究分析房地產(chǎn)金融體系及風(fēng)險(xiǎn)在其中的生成和傳遞，有助于選擇和確定預(yù)警主體，建立預(yù)警指標(biāo)體系提供方向。

作者簡(jiǎn)介：劉奇（1994—），男，漢族，安徽蕪湖人，學(xué)生，碩士，單位：北京工商大學(xué)金融學(xué)專(zhuān)業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)金融。