張強(qiáng)

[摘 要]棚戶區(qū)過去在解決貧困人員的起居中起到很大的作用。但目前棚戶區(qū)帶來了社會問題，例如無法有效管理所在區(qū)域、環(huán)境衛(wèi)生的服務(wù)質(zhì)量低下、違章搭建事件多發(fā)、社會治安相對落后等。文章通過分析棚戶區(qū)改造的基本情況，梳理常用融資模式，并提出建議。

[關(guān)鍵詞]棚戶區(qū)改造;融資;建議

[中圖分類號]F299.27

改革帶來城市化建設(shè)的大幅推進(jìn)，不少農(nóng)村人口流入城市生活，城內(nèi)外來人口激增，這就使得城市的住房需求成為剛性的。城市管理能力是有限的，范圍規(guī)劃的局限使得城市周邊建成越來越多的新住房或翻新房，棚戶區(qū)逐漸形成。大力推廣棚戶區(qū)改造，規(guī)范新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行棚戶區(qū)改造作為新時(shí)代城市建設(shè)的未來發(fā)展方向，正受到人們越來越多的重視。

1 棚戶區(qū)改造基本情況

棚戶區(qū)一般指的是棚廈式房屋、簡易式房屋集中聚集地，周圍條件相對差，無論是房屋結(jié)構(gòu)、抗震條件，還是防災(zāi)條件，都比較落后。這是城進(jìn)化過程中的歷史產(chǎn)物，使用時(shí)間較長，人均居住面積小。

經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展造成了棚戶區(qū)的產(chǎn)生，在全球范圍內(nèi)數(shù)量都比較普遍。我國棚戶區(qū)主要有兩個(gè)來源：一是城市與農(nóng)村邊界地區(qū)進(jìn)行融合時(shí)，經(jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的棚戶區(qū)，這里往往存在生活配套設(shè)施、素質(zhì)、年齡等的差異;二是農(nóng)民工入城務(wù)工產(chǎn)生的棚戶區(qū)，這種管理起來有難度，有時(shí)會隱含社會隱患，需要引起社會和政府的重視。

2 棚改中遇到的主要問題

棚改項(xiàng)目對資金投入的需求量非常大，而且后期取得回報(bào)的周期很長，統(tǒng)計(jì)平均年限為25年，而且棚改多數(shù)屬于非營利項(xiàng)目，項(xiàng)目本身得不到太多盈利，單靠政府補(bǔ)貼很難滿足社會上投資方的收益率要求。但是政府平臺下的公司難以得到新增的授信，個(gè)別政府參與的項(xiàng)目周期長，申請復(fù)雜耗時(shí)久，地方棚改項(xiàng)目難以得到商業(yè)銀行的融資。

一般棚改項(xiàng)目需要很長的周期來回收資本，可能需要十幾年至二十年或者更久。普通的土地儲備則需要在三年里完成還款行為，這多數(shù)是需要政府來進(jìn)行償還。從這種角度出發(fā)，地方棚改工作可以看作一種扶貧，地方政府每年都有壓力來完成國家規(guī)定的指標(biāo)或任務(wù)。此外，還有一些平臺公司，對于棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目也比較積極，因?yàn)槭杖」芾碣M(fèi)用是平臺的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)收入。具體而言，棚戶區(qū)征地階段拆遷結(jié)束后，上級的棚改資金到賬落實(shí)不到位，同時(shí)對于民間資本的吸引力也不足，沒有有效地分析各個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的具體特性，在進(jìn)行發(fā)放安置補(bǔ)償款時(shí)不夠及時(shí)，導(dǎo)致部分拆遷用戶不滿情緒聚集，不利于棚改工作的開展，也對下一步棚改開展制造了障礙。

3 棚戶區(qū)改造的主要融資模式

3.1 貸款融資模式

3.1.1 商業(yè)銀行貸款

這是指棚改項(xiàng)目的主體向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款從而取得棚改啟動(dòng)金和運(yùn)營金。棚改項(xiàng)目對資金的需求量很大，而且項(xiàng)目資金回收緩慢，周期較長，因此，商業(yè)銀行會進(jìn)行嚴(yán)格審核努力降低風(fēng)險(xiǎn)。貸款審核包含以下四個(gè)步驟：首先，由棚改的項(xiàng)目主體針對拆遷費(fèi)和安置費(fèi)以及補(bǔ)償計(jì)劃，結(jié)合改造的環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)期、回收期等進(jìn)行綜合評估，并提出申請。其次，由銀行對該申請進(jìn)行評估，審核項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目的可執(zhí)行性。再次，由項(xiàng)目主體與銀行進(jìn)行協(xié)商，制訂融資方案，確定利率，制定風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的協(xié)議等。最后，雙方達(dá)成協(xié)議。

商業(yè)銀行在運(yùn)作中對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的管理和控制非常嚴(yán)格，所以，只有當(dāng)棚改項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值高且貸款風(fēng)險(xiǎn)低的時(shí)候才能夠獲得商貸的批準(zhǔn)。

3.1.2 住房公積金貸款

這項(xiàng)貸款方式是利用各地的住房公積金進(jìn)行補(bǔ)充，滿足部分棚改項(xiàng)目資金需求。國家在審批的第一批試點(diǎn)項(xiàng)目中，利用住房公積金貸款來進(jìn)行保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)項(xiàng)目總額高達(dá)500億元。其中，涉及棚改的項(xiàng)目資金額度為55億元。一次試點(diǎn)成功后，二次試點(diǎn)城市、項(xiàng)目和金額都大幅提升。這種支持力度的提升確實(shí)能夠緩解棚改資金缺口的進(jìn)一步擴(kuò)大。該種貸款模式要求政府作為主導(dǎo)，政府引導(dǎo)的棚改項(xiàng)目可以進(jìn)行公積金貸款的申請。

3.2 債務(wù)工具直接融資模式

棚改項(xiàng)目主體為企業(yè)時(shí)可以通過利用債務(wù)工具進(jìn)行融資。

3.2.1 債券融資模式

這是指棚改項(xiàng)目實(shí)施的主體企業(yè)對代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行授權(quán)，直接發(fā)行債務(wù)工具進(jìn)行融資。發(fā)行企業(yè)債券的主要參與者包括發(fā)行機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、承銷商等，一般是棚造項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)進(jìn)行招募投項(xiàng)的各種資料;授權(quán)后的承銷商負(fù)責(zé)后續(xù)債券發(fā)行方案、報(bào)審。同時(shí)，還須專門的會計(jì)師事務(wù)所等中間服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，律師事務(wù)所提出法律書，信用評價(jià)級機(jī)構(gòu)進(jìn)行評級打分。

3.2.2 資產(chǎn)支持票據(jù)融資模式

資產(chǎn)支持票據(jù)的融資是指項(xiàng)目的主體或授權(quán)方進(jìn)行資產(chǎn)支持票據(jù)的方向進(jìn)行融資。這要求企業(yè)在運(yùn)用過程中必須有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且現(xiàn)金流是可以進(jìn)行預(yù)測的，資產(chǎn)也需要可以預(yù)期。另外，要求企業(yè)沒有在法律層面上進(jìn)行擔(dān)保，且資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)非常明確。

3.3 股權(quán)融資模式

在常見融資模式里，股權(quán)融資是一種高效融資模式。這是給棚改項(xiàng)目承擔(dān)主體利用轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方向籌集一部分社會資金。這種方式籌集的資金不需要按時(shí)進(jìn)行本金和利息的償還，而是要求與出資人共對風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)共享利潤。企業(yè)的IPO審核期比較漫長，有些棚改項(xiàng)目等不及。上市企業(yè)是棚改項(xiàng)目籌集資金的主要目標(biāo)。上市公司通過增發(fā)股份沒有出資人進(jìn)行收購，再由項(xiàng)目主體利用資金進(jìn)行建設(shè)。后期，出資人可以通過股權(quán)得到分紅，享受紅利。

3.4 非傳統(tǒng)融資模式

3.4.1 私營金融機(jī)構(gòu)融資

該種融資主要是有基金和信托公司通過實(shí)施信托的專項(xiàng)計(jì)劃或者是資產(chǎn)管理模式進(jìn)行融資。由于缺乏比較科學(xué)的規(guī)范方式以及切實(shí)有效的監(jiān)管，所以地方棚改項(xiàng)目中該種模式使用的不是很多。

3.4.2 PPP融資模式

這是政府和社會資本進(jìn)行合作的模式，這兩者共同合作能夠抓住市場進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分配，共同合作提高公共產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量。目前對社會資本的研究主要是針對具備先進(jìn)管理制度的企業(yè)。公共基礎(chǔ)設(shè)施一般由政府利用財(cái)政支出進(jìn)行建造和維護(hù)。PPP慢慢使用到一些公益性項(xiàng)目中，在公共服務(wù)中引入競爭，分散風(fēng)險(xiǎn)，成為一種重要的融資方式。這種方式能夠結(jié)合市場和政府，為人民提供更多更好的供給設(shè)施，加快建設(shè)進(jìn)度，降低建設(shè)成本。

4 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資操作建議

第一，分階段和類型制訂可行的融資計(jì)劃。棚戶區(qū)進(jìn)行改造時(shí)沒有固定的融資模式，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目特點(diǎn)不同，每個(gè)項(xiàng)目的融資可以與地方特點(diǎn)結(jié)合，有針對性地開展改造，例如，如果棚改區(qū)所在地區(qū)商業(yè)價(jià)值高，可以選擇以市場為導(dǎo)向的運(yùn)作方式。由于這類項(xiàng)目的資金來源比較單一，因此有必要考慮選取一類核心融資模式，再輔助其他融資手段。另外，可以分階段應(yīng)用不同融資模式，分割棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，選擇不同時(shí)段的最優(yōu)融資模型來替代唯一的融資手段。

第二，適時(shí)引入社會資本，爭取多元化融資。目前棚改的融資主要靠國家提供的貸款，PPP模式、債券、投資基金等方式可以被引進(jìn)來。不但可以加強(qiáng)銀行與企業(yè)之間的合作，努力拓寬資金的來源，積極發(fā)揮金融的領(lǐng)導(dǎo)作用和杠桿作用，還可以引導(dǎo)大量合適的社會資本進(jìn)入，利用銀行投資和貸款組合等綜合服務(wù)手段，緩解當(dāng)前棚改資金的巨大缺口。在進(jìn)行多元化的融資時(shí)，政企的合作是一個(gè)研究重點(diǎn)，如何發(fā)揮政府的牽引作用，將企業(yè)和社會的收益納入規(guī)劃范疇，多方合作共贏，保證棚改任務(wù)的順利完成。

第三，確保資金專項(xiàng)專用。要擴(kuò)大資金來源，振興現(xiàn)有的存量基金，鼓勵(lì)企業(yè)投資棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，通過參與資產(chǎn)項(xiàng)目享受其中的利益。還有必要關(guān)注正在建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)適用房等，有必要確保資金專用于特殊項(xiàng)目，資金到賬及時(shí)和充分，定期檢查資金安全，確保建設(shè)資金正確有效地使用。

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