李繼紅

(西南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，四川 成都 610041)

海南是中國(guó)省級(jí)行政區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)和自由貿(mào)易港.東瀕南海，北以瓊州海峽和廣東分界，西至北部灣和越南相對(duì)，南在南海中和菲律賓、文萊等為鄰.近傍香港，內(nèi)靠珠江三角洲，外鄰東南亞.不但有經(jīng)濟(jì)腹地的依靠，而且又受到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的輻射跟帶動(dòng)，便于內(nèi)引外聯(lián)，發(fā)展經(jīng)濟(jì). 因熱帶季風(fēng)氣候使得海南夏長(zhǎng)冬短，帶來(lái)了充足的熱量和豐沛的降水. 四面低平中間高的地勢(shì)致使周邊產(chǎn)生許多土壤肥沃的沖擊性平原，是我國(guó)主要的冬季瓜果蔬菜的產(chǎn)地.

海南是旅游勝地和人類最宜居的地區(qū)之一，改革開放及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的宏觀背景，是海南發(fā)展房地產(chǎn)的巨大優(yōu)勢(shì)，其成為了海南的支柱產(chǎn)業(yè)之一. 自然資源的優(yōu)越、國(guó)家政策的扶持以及人口的增多，為海南房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ).

近年來(lái)海南加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，積極調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)，合理地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，貫徹落實(shí)國(guó)家一系列關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，由此海南房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì).海南旅游業(yè)立足于國(guó)際旅游島的名氣效應(yīng)，依托其優(yōu)越的條件，發(fā)展逐漸加快，持續(xù)增大旅居需求；經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化帶來(lái)的不斷增長(zhǎng)的住房需求等使海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速.

但海南房地產(chǎn)發(fā)展中存在投資規(guī)模過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)不合理、破壞生態(tài)環(huán)境、缺乏品牌文化等問(wèn)題.為了持續(xù)健康的推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展，本文通過(guò)分析海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，其帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響，提出一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)投資管理的優(yōu)化建議.

1 文獻(xiàn)綜述

回顧海南省房地產(chǎn)31 年以來(lái)的發(fā)展歷程，1992年的狂歡直至1994 年毀了無(wú)數(shù)炒房者“發(fā)財(cái)夢(mèng)”的泡沫，再到如今的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，當(dāng)下的發(fā)展主基調(diào)就是維持房?jī)r(jià)理性回歸.

我國(guó)學(xué)者賀建清利用我國(guó)2000 ～2007 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，證明房地產(chǎn)泡沫的前提條件與根源是流動(dòng)性過(guò)剩.結(jié)論得出我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與居民土地價(jià)格和可支配收入成正相關(guān)，而與實(shí)際利率成負(fù)相關(guān).因部分地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格差異太大，因此導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)偏離，存在“局部泡沫”[1].

位志宇、楊忠直和王愛民在羊群效應(yīng)方面，剖析了房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀基本面的關(guān)系.發(fā)現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)羊群效應(yīng)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀基本面的關(guān)系被歪曲，房地產(chǎn)價(jià)格彈性超過(guò)羊群效應(yīng)的同時(shí)不存在惰性，由此證實(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的存在[2].

張亮提出可以通過(guò)從政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)等一系列方法來(lái)控制房?jī)r(jià)[3].王潤(rùn)華從金融、土地、財(cái)稅三大政策分析其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，得出需要政府出面指導(dǎo)以及控制房地產(chǎn)價(jià)格，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，有必要時(shí)上升為法律[4].

張良悅指出中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)資本的吸納過(guò)度、居高不下的房?jī)r(jià)和基于投機(jī)動(dòng)機(jī)的過(guò)度膨脹的期房購(gòu)買，都是房地產(chǎn)行業(yè)的虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重特征.在城市化的進(jìn)程中地方政府對(duì)于“土地財(cái)政”過(guò)于依賴、社會(huì)整體的高度預(yù)期以及對(duì)房地產(chǎn)資本投資的利得對(duì)沖制度的缺失，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由實(shí)體向虛擬的轉(zhuǎn)換.得出應(yīng)該深化房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，實(shí)施健康的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)則政策和城市化的發(fā)展戰(zhàn)略[5].韓靜以海南2007 年的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)的增加值在海南省GDP 的9.8%，超過(guò)金融、保險(xiǎn)和旅游等主要的行業(yè)，海南房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)一幅欣欣向榮的局面，是我國(guó)新房供應(yīng)量與成交量讓人不可小覷的省份[6].

王錦瑜得出結(jié)論:房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)會(huì)引起GDP的變化，即其構(gòu)成GDP 的單向格蘭杰成因.表明在房地產(chǎn)的良性發(fā)展的狀態(tài)下，GDP 將會(huì)被促進(jìn)提高[7].

2 海南房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)發(fā)展史

海南房地產(chǎn)一開始急速增長(zhǎng)到90 年代泡沫崩盤，直至2000 年才逐步走出陰影，在2005 年海南將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)之后才逐漸升溫，2006 年進(jìn)入高速發(fā)展階段(表1).

表1 海南房地產(chǎn)發(fā)展歷程Table 1 Real estate development in Hainan province

2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境

隨著海南國(guó)際旅游島名號(hào)的打響，吸引了眾多旅客，使得旅游業(yè)業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng). 海南旅游業(yè)的興起連帶著房地產(chǎn)業(yè)的崛起并日趨成熟，強(qiáng)勢(shì)的旅游資源和優(yōu)勢(shì)城市配套的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，吸引了大量的房地產(chǎn)投資，海南房地產(chǎn)已進(jìn)入新的紀(jì)元.

海南很多房地產(chǎn)的開發(fā)與旅游有著很緊密的關(guān)系.旅游業(yè)與投資者形成雙向互動(dòng)，前者的高速發(fā)展，使得嗅覺敏感的各類投資者瘋狂涌入，輸入大量資金來(lái)投資樓市建設(shè)，而投資者的融入又反作用于旅游業(yè)[8].

通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，在海南購(gòu)房的外地購(gòu)房者在海南樓盤中能夠占據(jù)7 成以上，成為海南樓市的生力軍.海南溫度適宜，空氣富含負(fù)氧離子，特別是對(duì)老年人常見的一些慢性疾病有明顯緩解和康復(fù)作用，成為吸引“候鳥”的主要因素. 他們購(gòu)置房產(chǎn)，只進(jìn)行短期的“度假過(guò)冬”，大部分時(shí)間其房產(chǎn)都處于空置狀態(tài)，造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，幾乎為零的持有成本更是推動(dòng)了投資者尤其是投機(jī)客的投資熱情.

2.3 房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景

隨著開放度的不斷擴(kuò)大，人才集聚，致使海南房地產(chǎn)的投資價(jià)值持續(xù)增值.哪怕是在政府接連推出一系列限購(gòu)調(diào)控政策后，總體還是呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì).

目前海南房地產(chǎn)已全面由單一的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)向多種類型的的旅游地產(chǎn)，同時(shí)海南政府實(shí)施積極的開放性政策，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外對(duì)資源管理的先進(jìn)技術(shù)，突破其弊端和克服排他性.稀缺的海島資源與更加開放的政策空間，成為海南最大的投資訴求點(diǎn)，海南房地產(chǎn)的投資價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng).

3 海南房地產(chǎn)投資與GDP 關(guān)系的實(shí)證分析

3.1 房地產(chǎn)投資與GDP 關(guān)系的理論思考

1) GDP ＝Y(jié) ＝C ＋I(xiàn) ＋G ＋(X －M)，其中消費(fèi)、投資和出口是拉動(dòng)中國(guó)GDP 的三架馬車. 投資尤為重要，投資當(dāng)中又分為基建、工業(yè)以及房地產(chǎn)投資三大板塊，以此說(shuō)明了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)占據(jù)了非常重要的地位[9].

房地產(chǎn)的發(fā)展提高了地方經(jīng)濟(jì).如創(chuàng)造了眾多就業(yè)崗位，緩解了社會(huì)的就業(yè)壓力；房子對(duì)于人們來(lái)說(shuō)是必需品，更加帶動(dòng)了消費(fèi)；一個(gè)行業(yè)的發(fā)展必然拉動(dòng)與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè). 通過(guò)分析有關(guān)數(shù)據(jù)，得出海南本土經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資兩者長(zhǎng)期均衡且互為因果.

2)房地產(chǎn)投資正向作用于地方經(jīng)濟(jì).如帶來(lái)直接的財(cái)政收入，舒緩了地方政府財(cái)政短缺的壓力；在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，提高房地產(chǎn)效益的同時(shí)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.

通過(guò)比較房地產(chǎn)年增長(zhǎng)率與生產(chǎn)總值，發(fā)現(xiàn)兩者之間存在正相關(guān)，而且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠快速的拉動(dòng)房地產(chǎn)投資[10].在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升的階段，人們的收入也會(huì)隨之提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)保持不變，住房的需求必定增加.

3.2 模型的構(gòu)建

1)樣本選取與數(shù)據(jù)來(lái)源. 選取海南省2000 －2017 年房地產(chǎn)投資額和GDP(表2)作為分析海南省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系的數(shù)據(jù)[11].為了減少誤差，因此對(duì)X1 和Y 取對(duì)數(shù)再進(jìn)行分析(表3).

國(guó)務(wù)院出臺(tái)了若干推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)的意見，完善其不足.海南利用自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，使得經(jīng)濟(jì)高速旋轉(zhuǎn)式發(fā)展，更快更好地實(shí)現(xiàn)城市化，提高居民的生活水平.隨著海南城市化率的不斷提升，人口向城市流動(dòng)聚集，給予了房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的空間. 海南城市化推動(dòng)了開展房地產(chǎn)活動(dòng)的頻次，兩者相關(guān)連帶、互相帶動(dòng).

2)根據(jù)數(shù)據(jù)的選取，得知隨著海南省GDP 隨著房地產(chǎn)投資額的增加而增加，為了驗(yàn)證他們之間是否存在線性關(guān)系，我們利用Eviews 以房地產(chǎn)投資額(LNX1)為橫坐標(biāo)，以GDP(LNY)為縱坐標(biāo)，得到散點(diǎn)圖.從散點(diǎn)圖可以看出房地產(chǎn)投資額(LNX1)和GDP(LNY)大體呈現(xiàn)為線性關(guān)系[12].

表2 2000 ～2017 年海南省房地產(chǎn)投資額與GDPTable 2 Real estate investment and GDP in Hainan province from 2000 to 2017

表3 2000 ～2017 年海南省房地產(chǎn)投資額與GDP 對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)表Table 3 Log data table of real estate investment and GDP in Hainan province from 2000 to 2017

為了研究分析海南省GDP 隨海南省房地產(chǎn)投資額變動(dòng)的規(guī)律性，本文將以LNX1 為解釋變量，LNY為被解釋變量建立如下一元回歸模型:

在公式(1)中α、β 為估計(jì)參數(shù). 利用EViews 軟件得出回歸分析的結(jié)果，并通過(guò)分析得出的結(jié)果構(gòu)建他們之間的相關(guān)回歸方程:

R2在回歸方程中表示自變量LNX1 對(duì)因變量LNY 影響的參數(shù).回歸系數(shù)越大表示LNX1 對(duì)Y 影響越大，回歸方程式LNY ＝α ＋β?LNX1 ＋ε 中之斜率β 稱為回歸系數(shù)，表示LNX1 每變動(dòng)一單位，LNY 將變動(dòng)β 單位.本文中回歸系數(shù)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)意義:海南房地產(chǎn)投資額LNX1 每增加一億元，海南GDP 約增加0.40 億元.

3)擬合優(yōu)度檢驗(yàn):R2＝0.997396，數(shù)值非常接近于1，表明模型對(duì)樣本的擬合優(yōu)度高.

F 檢驗(yàn):查出對(duì)應(yīng)的F 表值為3.05，F(xiàn) 等于6127.894.F>F 表，表明兩組數(shù)據(jù)存在顯著差異，模型線性關(guān)系顯著.

T 檢驗(yàn):首先計(jì)算回歸系數(shù)β 的t 檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量，β的標(biāo)準(zhǔn)差為0.005133，在原假設(shè)H0 : β ＝0 成立的前提下，計(jì)算得回歸系數(shù)β 的t 值為78.28087；再根據(jù)t 分布表可得:顯著性水平為0.05 的臨界值為2.21；回歸系數(shù)β 的t 值遠(yuǎn)大于臨界值2.21，說(shuō)明在置信度為95%的情況下，海南省房地產(chǎn)投資對(duì)GDP 存在顯著影響。

4 海南房地產(chǎn)投資存在的問(wèn)題

4.1 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)

1)我國(guó)取消了福利分房政策后，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程.GDP、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資，三者的年增長(zhǎng)率呈現(xiàn)近似的趨勢(shì). 但是在2012 年后房地產(chǎn)投資明顯高于另外兩者，其變動(dòng)的幅度也顯然大于前兩者. 在國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策的調(diào)控之下，在2013 年以后有所下降.但由于其投資基數(shù)過(guò)大，增速過(guò)快，導(dǎo)致出現(xiàn)投資過(guò)度[13].

2)即使在國(guó)五條出臺(tái)后，海南房地產(chǎn)的價(jià)格依舊毫無(wú)松動(dòng).居民的收入增長(zhǎng)跟不上商品房的銷售額，擠壓居民的消費(fèi)需求.商品房的銷售額反應(yīng)了樓市的需求情況，其銷售的面積與價(jià)格這兩個(gè)指標(biāo)的復(fù)合化狀況，都與房地產(chǎn)的投資有著直接的聯(lián)系. 商品房銷售價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨降木薮蟛罹?，海南省城?zhèn)居民的人均可支配收入增長(zhǎng)率與商品房銷售額的增長(zhǎng)率相差甚遠(yuǎn)，由此反映出在現(xiàn)階段住房消費(fèi)支出和居民實(shí)際收入并不相匹配.

3)銀行現(xiàn)已成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)資金主要的提供者和最大的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)者. 銀行在高額收益的驅(qū)使下，更加傾向于向房地產(chǎn)的投資者發(fā)放貸款，大量的資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而加大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn).一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條將會(huì)給各大銀行帶來(lái)嚴(yán)重的打擊.我國(guó)現(xiàn)全力推動(dòng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，但是與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的主要是水泥化工、鋼鐵建材一些高污染，高耗能的產(chǎn)業(yè)，這對(duì)于以房地產(chǎn)業(yè)為支柱行業(yè)的海南來(lái)講是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn).

4.2 房地產(chǎn)投資資源失衡

1)海南最初地方財(cái)政基礎(chǔ)薄弱，因此更多是大面積的將土地交予房地產(chǎn)開發(fā)商整體開發(fā).這些開發(fā)商經(jīng)過(guò)些許年的“圈地運(yùn)動(dòng)”，漸漸成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌保瑫r(shí)還存在逃避稅收或利用變更、出售股權(quán)等方法來(lái)賺取利益的不良現(xiàn)象.

?海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃(2008－2020)?中提出，加強(qiáng)土地資源管理，確保土地資源不會(huì)“一次性被賤賣”，對(duì)應(yīng)的是圈地已經(jīng)完畢的事實(shí).

2)海南憑借著自身資源的優(yōu)越與政策優(yōu)勢(shì)，使得眾多投資者聞聲蜂擁而至，掀起一波又一波的搶房、搶地?zé)岢?，引發(fā)“購(gòu)房熱”，致其成為“投資熱”的焦點(diǎn).“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，國(guó)內(nèi)外多家房地產(chǎn)公司云集海南，參與房地產(chǎn)建設(shè). 國(guó)際旅游島規(guī)劃過(guò)批后，眾多投機(jī)者涌入，幾千億資金在幾個(gè)月內(nèi)進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)急速上升[14].房地產(chǎn)投資一直是海南固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的主推力之一.然而投資過(guò)熱，往往導(dǎo)致的都是泡沫的發(fā)生，目前海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于機(jī)遇和泡沫共存階段.

海南房地產(chǎn)的大量投資，導(dǎo)致過(guò)度開發(fā). 同時(shí)還存在投資規(guī)模過(guò)大，投資結(jié)構(gòu)不合理；成本回收慢，擴(kuò)大了金融風(fēng)險(xiǎn)；政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴，為了錢袋毀了生態(tài)；缺乏自己的房地產(chǎn)品牌文化，定位不明確等問(wèn)題.

5 對(duì)海南房地產(chǎn)投資的對(duì)策建議

海南應(yīng)在保持房地產(chǎn)為支柱行業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位前提下，及時(shí)調(diào)整供需關(guān)系，防止房地產(chǎn)進(jìn)一步過(guò)度集中開發(fā).政府方面規(guī)范且增加相關(guān)政策的透明程度，增強(qiáng)供求雙方的信心.鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新且均衡發(fā)展，化除價(jià)格的快速增長(zhǎng)而導(dǎo)致崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，打破格局，及時(shí)抑制住房地產(chǎn)價(jià)格泡沫.

5.1 發(fā)揮政府作用，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

海南房地產(chǎn)開發(fā)商眾多，互動(dòng)交流較少且實(shí)力參差不齊，導(dǎo)致建設(shè)重復(fù)浪費(fèi)資源，破壞整體性.海南省政府部門應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，制定一個(gè)雙贏的規(guī)劃，發(fā)揮開發(fā)商的積極作用，有序且穩(wěn)健的發(fā)展海南房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)本土經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng).

房地產(chǎn)投資自帶的巨大利益切合了盲目追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，財(cái)政收入過(guò)度依賴于房地產(chǎn)，這不利于海南綜合實(shí)力的提升和可持續(xù)發(fā)展.政府需要對(duì)其加以引導(dǎo)，讓海南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資規(guī)模相適應(yīng).政府在規(guī)劃房地產(chǎn)的投資規(guī)模時(shí)，不僅要結(jié)合國(guó)內(nèi)當(dāng)前對(duì)樓市及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策和國(guó)家發(fā)展的整體趨勢(shì)，更要符合海南本土的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)行業(yè)投資的發(fā)展規(guī)劃，指引房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸.

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，凝集了大量資本.銀行是房地產(chǎn)企業(yè)資本來(lái)源的主要提供者，因此加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn). 面對(duì)這種局面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高本身自由資金的生成，例如以信托、私募等方式進(jìn)行融資.與融資服務(wù)機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的合作，拓寬自我的融資渠道.政府部門可以讓購(gòu)房者深入了解住房貸款的擔(dān)保制度，以及房地產(chǎn)企業(yè)投資的資金擔(dān)保制度，通過(guò)宣傳講解，提高制度的可執(zhí)行力，使得房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi).

5.2 嚴(yán)格土地執(zhí)法，規(guī)避投資過(guò)熱

嚴(yán)格土地執(zhí)法最好的工具就是限制炒地皮，提高違法者的成本.開發(fā)滿兩年未動(dòng)工的，將被無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)；嚴(yán)格把控建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度；在商品住宅用地供應(yīng)和涉及其修改規(guī)劃方面嚴(yán)格控制；嚴(yán)令禁止對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩、高耗能、高污染項(xiàng)目供地；建設(shè)用地供應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以土地投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)指標(biāo)作為基準(zhǔn)；實(shí)行“彈性年期” ＋“對(duì)賭協(xié)議”供應(yīng)方式，供應(yīng)年限到期后，對(duì)違背、不遵守相關(guān)協(xié)議約定的項(xiàng)目，按協(xié)議內(nèi)容約定收回其土地使用權(quán)[15].

政府應(yīng)引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型，主導(dǎo)企業(yè)開發(fā)用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)的項(xiàng)目，同時(shí)還要符合自貿(mào)區(qū)(港)發(fā)展定位. 建立退出機(jī)制，將生態(tài)保護(hù)是海南發(fā)展的底線也是最高原則，盡力把生態(tài)保護(hù)紅線范圍內(nèi)和開發(fā)邊界外等區(qū)域的商品住宅用地存量調(diào)出建設(shè)用地范圍. 轉(zhuǎn)變過(guò)度依賴資源消耗、要素驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，最大限度提高土地利用效益.

避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，暫停小戶型商品房的開發(fā)審批，大規(guī)模實(shí)施全省限購(gòu)，通過(guò)開征房地產(chǎn)稅來(lái)抑制投機(jī)性地產(chǎn)投資，嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)五條”的調(diào)控政策措施，規(guī)避投資過(guò)熱.

直接斬?cái)嗪Ｄ辖?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴會(huì)導(dǎo)致海南的經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，斷腕成高位截癱，因此需要循序漸進(jìn).

5.3 完善多層次的住房保障體系，保障民生需求

增強(qiáng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，完全的放開投資房用地，實(shí)施“價(jià)高者得”通過(guò)提升商業(yè)用地的價(jià)格，縮減投資商利潤(rùn)空間.嚴(yán)格限制投資性的購(gòu)房，打擊惡意的炒房行為，堅(jiān)持“住不是炒”的原則，極力遏制房地產(chǎn)投資的過(guò)度膨脹.以房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健為基點(diǎn)維持發(fā)展，從根本上控制房地產(chǎn)投資，打破壁壘，促進(jìn)資本循環(huán)，讓資本流向其他行業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu).

住房問(wèn)題是關(guān)于百姓切身利益的大事，政府應(yīng)以完善多層次的住房供應(yīng)為目標(biāo)，實(shí)行不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行差別化的市場(chǎng)供應(yīng).不多加干預(yù)高檔住宅的價(jià)格，完全放開讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)；增大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房的建設(shè)投入，解決低收入群眾的住房困難；加大普通商品住房的建設(shè)面積，多建設(shè)中小戶型、平價(jià)房等房型，讓普通工薪階層買不起房成為歷史[16].

5.4 打造屬于自己的品牌，保護(hù)生態(tài)環(huán)境

海南的地域文化富有其特色，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該讓文化先行. 因此房地產(chǎn)的投資應(yīng)突出本土文化的魅力，把文化融入房地產(chǎn)中，充分讓人們感受到文化的差異性，提高海南房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力. 必須把投資定位為創(chuàng)新化、國(guó)際化，在產(chǎn)品的開發(fā)中打造一條精品化、高端化的道路，避免同質(zhì)化、單一化，進(jìn)行升級(jí)和轉(zhuǎn)型.

海南獨(dú)特舒適的自然資源是其房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石，但是恰恰對(duì)生態(tài)環(huán)境方面缺乏保護(hù)意識(shí)，為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)不惜破壞自然環(huán)境，讓人十分痛心. 海南應(yīng)該騰出更大的空間來(lái)保護(hù)、改善環(huán)境，讓房地產(chǎn)與環(huán)境和諧發(fā)展. 提供綠色可循環(huán)低碳環(huán)保的居住理念，拓展節(jié)能建筑和綠色建筑.

保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止過(guò)度開發(fā). 打造“生態(tài)省”、“健康島”的品牌，才能吸引更多投資，促進(jìn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展.