臧西瑜

（上海米進(jìn)咨詢管理有限公司，上海 200000）

0 引言

近年來，隨著消費(fèi)者法律意識的提高，維權(quán)意識也越來越強(qiáng)，開發(fā)商樓盤交付階段因交付品質(zhì)不佳導(dǎo)致的交付問題屢見不鮮，通常都是等到問題暴露出來，開發(fā)商才去“亡羊補(bǔ)牢”。園林景觀作為業(yè)主的第一印象，住區(qū)的整體環(huán)境直接影響業(yè)主對小區(qū)品質(zhì)的直觀感受，從而對交房品質(zhì)有一個直接的評價。若業(yè)主不滿意，勢必會影響交房的結(jié)果，嚴(yán)重者更會影響開發(fā)商的口碑和品牌。因此，就現(xiàn)代房地產(chǎn)住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)的現(xiàn)狀和問題進(jìn)行分析，通過具體的案例研究，提出一系列在景觀工程交付端能實(shí)現(xiàn)的提升品質(zhì)手段，是為更好地營造可持續(xù)性住區(qū)景觀環(huán)境，同時也為日后更好地管理大區(qū)景觀工程打好基礎(chǔ)。

1 住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)問題及現(xiàn)狀分析

景觀交付品質(zhì)既然如此重要，但為什么時下一旦臨近交房，開發(fā)商便如臨大敵，不僅在一般開發(fā)企業(yè)，更有一些大的房地產(chǎn)企業(yè)在交房期間也會有業(yè)主維權(quán)投訴的事件發(fā)生。根據(jù)以往從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及與同行的交流中了解到一些共識問題，歸納總結(jié)后可概括為如下原因。

1.1 沒有充足的時間用于景觀最后的細(xì)節(jié)收尾與完善

在項(xiàng)目工程整體施工過程中，景觀作為最后登場的角色，一旦前期移交滯后，后期交房的時間又無法延期，勢必會壓縮景觀施工時間。雖然住區(qū)工程不像示范區(qū)如此搶工，但大部分項(xiàng)目往往是陸續(xù)分塊移交場地給到景觀。景觀在規(guī)定的施工周期內(nèi)，能把工程大面積搶出來，還要進(jìn)行綠化驗(yàn)收，驗(yàn)收后還需預(yù)留改造時間，實(shí)屬不易。臨近交房前，往往已經(jīng)沒有多余的時間去做最后的收尾和細(xì)節(jié)提升，而一個項(xiàng)目景觀品質(zhì)的好壞，直接取決于鋪裝、綠化、園林建（構(gòu)）筑物等細(xì)節(jié)收邊方面是否處理到位。

1.2 沒有合理的成本支撐品質(zhì)落地

一個項(xiàng)目的景觀成本一般在項(xiàng)目初期啟動階段就確定了總體和單方造價。但前期示范區(qū)過高的投入，或因項(xiàng)目備案價低于預(yù)期及后續(xù)成本優(yōu)化等原因，致使最終分配給交付區(qū)景觀的成本可能會低于最初制定的目標(biāo)。后期常會因乙方單位配合等問題，在景觀出具造型后再做提升，因此缺少足夠成本支撐。

1.3 交付期間的包裝方案由客服端主導(dǎo)，未能進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)

在交付準(zhǔn)備階段，客服部門會做一系列交付美化包裝的工作，往往包裝出來的效果都不理想或相對簡陋。例如，冬天交付的項(xiàng)目常常會看到樹上綁了大紅大綠的葉子，現(xiàn)場有很多臨時歡迎回家的裝置等，并不美觀，也不成體系，更與最初的設(shè)計(jì)風(fēng)格不匹配。

2 住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升案例分析

2.1 工程概況

上海浦東逸墅大區(qū)項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)，西鄰上海野生動物園，南靠南匯大學(xué)城，東臨川南奉公路，距離16號線地鐵站與上海繞城高速約1.5km，出行較為方便。項(xiàng)目總占地面積約6.6萬m2，景觀面積約5萬m2，綠地率高達(dá)40%。項(xiàng)目客戶定位主要為本地或周邊首置首改客戶，因此景觀設(shè)計(jì)提出了“現(xiàn)代新生活”的概念，力圖用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)語言打造“兩區(qū)一環(huán)兩形象帶”的景觀功能，在小區(qū)中營造一個健康、便利、自然生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，鼓勵人們在社區(qū)中進(jìn)行交流、共享、互動，最終給業(yè)主打造一個嶄新、美好的社區(qū)生活（見圖1）。

圖1 小區(qū)總平面

2.2 交付品質(zhì)現(xiàn)狀

逸墅項(xiàng)目因前期示范區(qū)投入較大，后期大區(qū)施工階段受到成本、工期等各類實(shí)際問題制約，景觀在大面完成之后的走場點(diǎn)評中發(fā)現(xiàn)了較多質(zhì)量問題，觀感效果不佳，公司內(nèi)部判斷會直接影響后期交付，問題總結(jié)如下。

1）植物配置層次單薄，顏色單一，交付時節(jié)為冬季，屆時景觀效果會顯得比較蕭條。

2）小區(qū)硬質(zhì)鋪裝污染較嚴(yán)重，局部存在明顯交叉施工導(dǎo)致的污染問題，難清洗。

3）硬質(zhì)施工工藝因前期搶驗(yàn)收，鋪裝鋪設(shè)時間有限，有明顯搶工痕跡，局部存在高低不平的問題。

4）幾個主要節(jié)點(diǎn)的標(biāo)識性不強(qiáng)，如高層單元入戶前區(qū)域、小區(qū)主入口等。

5）消防登高面、硬化場地較為空曠，功能性較弱。

6）小區(qū)內(nèi)不利因素包括：通風(fēng)井、燃?xì)庹{(diào)壓站、人防出地面樓梯的遮擋效果不佳。

2.3 提升理念

景觀交付品質(zhì)的提升，旨在項(xiàng)目正式交付之前，對于以上所發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時整改，為確保非示范區(qū)和示范區(qū)景觀效果及品質(zhì)無重大落差，同時針對如回家路線、單元入戶、集中活動場地等客戶敏感點(diǎn)打造出有特色的景觀節(jié)點(diǎn)，營造良好的景觀環(huán)境，為交付提供保障，使最終能夠順利交房。

2.4 不同區(qū)域的綠化分級提升策略

逸墅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃布局形態(tài)為高低配，綠化空間可分為高層樓棟周邊、別墅宅間、高層組團(tuán)、圍墻周邊等區(qū)域。針對不同區(qū)域，綠化營造的氛圍和功能各不一樣，需要進(jìn)行分級優(yōu)化，具體措施如下。

1）高層樓棟周邊原設(shè)計(jì)為單一喬木陣列式種植，考慮到高層空間空曠，陣列式種植手法無法起到視線遮蔽作用，改為自然式的組團(tuán)配置，能更好地提升景觀層次，對建筑轉(zhuǎn)角起到柔化作用，弱化高層建筑外立面的壓迫感，通過提升、增加胸徑約30cm的樸樹作為骨架苗，拉高骨架苗高度，使喬木能更好地和高層搭配。

2）別墅宅間因有庭院存在的關(guān)系，預(yù)留給宅間的尺度較小，平均寬度約3m，提升中骨架苗，適當(dāng)選用小規(guī)格，公區(qū)分隔使用高1.5m左右的綠籬圍合，適當(dāng)增加常綠球類品種，做到簡單、干凈、清爽，使綠化不顯壓抑，同時確保私密性宅間空間。

3）高層組團(tuán)活動區(qū)區(qū)業(yè)主活動較多，宜種植不帶刺植物，種植果樹以增加趣味性，適當(dāng)增加骨架苗，保證林冠線飽滿。

4）邊界區(qū)域中北面圍墻外市政環(huán)境一般，提升措施主要是增加內(nèi)外綠量，形成高層北面區(qū)域的綠化背景。

3 住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升手段

通過對逸墅項(xiàng)目的案例分析，進(jìn)一步驗(yàn)證景觀工程品質(zhì)對于交付階段的重要性。在未來項(xiàng)目的景觀管理中，如何持續(xù)確保景觀工程品質(zhì)有較高的標(biāo)準(zhǔn)，從專業(yè)管理上提出以下建議。

3.1 明確管理界面

1）施工界面的劃分需要在招標(biāo)階段前置條件設(shè)置中明確，并在景觀單位定標(biāo)之后，組織施工交底以確保后期景觀進(jìn)場后有明確的施工范圍，也能夠指導(dǎo)前置條件的場地移交。

2）在職能管理界面上分為設(shè)計(jì)管理和工程施工管理，如何保證景觀工程高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，首先需要設(shè)計(jì)管理部門提供美觀又合理的方案；其次工程管理需要在成本、進(jìn)度、安全等方面進(jìn)行有效把控。

3）在景觀工程與土建工程的管理界面劃分上，土建工程師需要共同承擔(dān)進(jìn)度管控的責(zé)任，會更有利于統(tǒng)籌整體的項(xiàng)目工程進(jìn)度，大大減少因土建工程分工不明確而變相影響土建施工移交時間。

3.2 一體化管理思路

所謂一體化管理，就是景觀設(shè)計(jì)和工程施工同時由一個職能部門全程管理的模式。目前有很多房產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行這種管理模式。一個職能部門能同時了解設(shè)計(jì)師的理念、各工藝要求和施工人員面臨的問題，便于更有效地進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，保證景觀工程的品質(zhì)，使景觀從設(shè)計(jì)到施工后的效果達(dá)成一致。同時，一體化管理能有效控制成本，加快施工進(jìn)度，保障施工安全。一體化管理對于專業(yè)人員綜合素質(zhì)與能力的要求更高，是一個有利于景觀品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)落地的管理思路。

4 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，住區(qū)景觀工程的交付品質(zhì)對于開發(fā)企業(yè)的持續(xù)口碑來說越來越重要。人們看重的不是當(dāng)時示范區(qū)的美觀，更關(guān)注后期長久的品質(zhì)維護(hù)。通過此文，希望對日后住區(qū)景觀工程管理方面提供一定的參考。在下一步工作中，需要沉淀更多的項(xiàng)目案例，并總結(jié)相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)，以便更好地推動住區(qū)景觀工程的管理工作。