于洋

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，人們對居住條件的要求越來越高，由此使我國房地產(chǎn)行業(yè)急速發(fā)展，而這種發(fā)展不僅體現(xiàn)在滿足了更多人的住房需要，同時也帶來了一系列的問題，例如房價漲幅過高、供給結(jié)構(gòu)不盡合理等問題，這些問題逐漸引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

關(guān)鍵詞：城市土地；房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；相關(guān)問題

眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動最基本的物質(zhì)保障，同時也在人類的社會財富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強(qiáng)的帶動性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級階段，因此在市場快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。

一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

（1）市場價格過高，大多數(shù)百姓根本無力購買。在許多大中城市，動輒幾萬元的房價已經(jīng)不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過高的房價，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。

（2）價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價上漲的速度，特別是房地產(chǎn)價格上漲的速度。

（3）房地產(chǎn)市場體制不健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位，房地產(chǎn)市場秩序混亂，一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、土地制度對城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（1）供應(yīng)制度對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

土地資源具有十分大的升值空間，占有的土地資源越多，所積累的原始資本也就越多。但是如果土地資源被人們過多占據(jù)，將會嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也會損害國家與人民的經(jīng)濟(jì)利益。

（2）儲備制度對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

目前我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然存在著很多亟待解決的問題，其中主要包括以下兩個方面，一是很多的儲備機(jī)構(gòu)都

是以獲取經(jīng)濟(jì)利益為主要目的，這種利益驅(qū)使也帶入到了土地收購與土地開發(fā)中，甚至也涉及到了土地拍賣環(huán)節(jié)，這使得儲備機(jī)構(gòu)的權(quán)力越來越大，所掌控的范圍也在不斷擴(kuò)展，市場主體開始向利益方向看齊，而這種以利益為中心的發(fā)展方式將會嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。二是當(dāng)前部分土地收購方所提供的土地補(bǔ)償金額過少，這便使得土地收購無法取得預(yù)期的利益效果，而且也影響了土地收購的控制能力，阻礙了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

（3）估價制度對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

近年來，我國改進(jìn)了相關(guān)的土地制度，影響了土地的估價標(biāo)準(zhǔn)與制度，土地改革進(jìn)程中，合理劃分評估土地等級會使得土地的估價更為合理有效，但這種方法理論上具有可行性，但實(shí)際的操作過程中會出現(xiàn)很多問題，尤其是目前我國相關(guān)評估人員的綜合素質(zhì)并不高，無法準(zhǔn)確估計(jì)土地價格，這就使得土地的實(shí)際價格與預(yù)期價格之間存在誤差，極易影響房產(chǎn)的上市價格，從而對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

三、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的策略

（1）加強(qiáng)清查閑置土地的力度

當(dāng)前，我國各地區(qū)都實(shí)施了閑置土地的清查措施，但由于當(dāng)?shù)卣畬﹂e置土地的管制不夠重視，使得開發(fā)商與私人開始進(jìn)行土地投機(jī)活動，這也進(jìn)一步增大了土地的閑置率。對此相關(guān)政府部門應(yīng)盡快出臺相應(yīng)的治理措施，做到由根本上解決閑置土地清查力度不夠的問題。首先，相關(guān)政府部門應(yīng)該建立相應(yīng)的問責(zé)制度，并在此基礎(chǔ)上加大力度清查閑置土地。建立規(guī)范的問責(zé)制度將會使得相關(guān)部門可以在遵循法律規(guī)定的前提上更有針對性的開展工作。其次，還應(yīng)加大對建設(shè)用地的監(jiān)督力度，當(dāng)前部分地區(qū)并不重視閑置土地的清查工作為此，政府機(jī)構(gòu)應(yīng)利用相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布土地開發(fā)信息，強(qiáng)化輿論的監(jiān)督作用。最后還應(yīng)加大閑置土地的懲罰力度，通過統(tǒng)一制定處罰標(biāo)準(zhǔn)，有針對性的計(jì)算不同的問責(zé)主體，并進(jìn)一步提高土地閑置標(biāo)準(zhǔn)，做到及時有效的遏制土地投機(jī)行為。

（2）建立完善的土地儲備制度

當(dāng)前，我國很多地方的土地儲備狀況不盡如意，為了改變這一現(xiàn)狀，相關(guān)部門應(yīng)該建立完善可行的土地儲備評價制度，其中應(yīng)主要包括土地規(guī)劃評價、項(xiàng)目評價以及年度評價等內(nèi)容，土地規(guī)劃評價與年度評價是綜合性的分析土地的儲備方案，經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等是其主要的評價指標(biāo)；而項(xiàng)目評價則側(cè)重于評價儲備土地計(jì)劃的可行性，確保項(xiàng)目決策的可靠性。實(shí)際項(xiàng)目實(shí)施時，評價體系可以分為前期與后期評價，通過分析項(xiàng)目的財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等內(nèi)容，為土地防控政策提供可靠依據(jù)。

（3）完善土地估價制度

為了進(jìn)一步改善城市土地評估制度的不規(guī)范與不合理現(xiàn)象，相關(guān)部門應(yīng)由以下幾個方面對其綜合完善，以確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。一方面，應(yīng)著力提高土地評估人員的綜合素質(zhì)，確保其可以全面掌握土地政策相關(guān)內(nèi)容，同時還要加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，使評估人員具備良好的職業(yè)道德操守。另一方面，還應(yīng)構(gòu)建完善的土地標(biāo)價體系，綜合運(yùn)用基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價，通過公示制度，提升土地評估的科學(xué)性與合理性。

四、嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

（1）土地閘門，保證保障性住房的土地供應(yīng)，加強(qiáng)土地管理，對閑置土地收取土地閑置費(fèi)，同時對兩年以上不開工的企業(yè)收回國有土地使用權(quán)，在土地供應(yīng)中加大保障房用地的供應(yīng)。從宏觀層經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應(yīng)從如下四方面進(jìn)行：第一，別墅用地的停止供應(yīng)；第二，對普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足；第三，對高檔住宅的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制；四是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地加強(qiáng)管理。

（2）經(jīng)濟(jì)閘門，利用存款準(zhǔn)備金制度和銀行利率制度，調(diào)整市場上的資金量，為房地產(chǎn)市場降溫，使之恢復(fù)到正常的秩序上。

（3）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺政策、稅收、征費(fèi)、限購等角度加大對房地產(chǎn)的管理力度，嚴(yán)格控制各種炒房推高房價的行為產(chǎn)生。應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免土地政策的大起大落，對固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行全面控制，全面提高城市整體的經(jīng)濟(jì)效益。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，政府有責(zé)任、有空間對房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。

五、認(rèn)真研究，尋找對策

（1）經(jīng)濟(jì)角度，加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對低收入人群的保護(hù)政策。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實(shí)現(xiàn)?？梢詣?chuàng)新金融模式，結(jié)合國家出臺的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設(shè)中找到一個合適的切合點(diǎn)，在保證自身收益不受到影像的前提下，切實(shí)加大對中低收入人群的保護(hù)政策。

（2）行政角度，從制度上保證保障性住房的建設(shè)和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設(shè)是保障和改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。目前在房地產(chǎn)市場住宅供求嚴(yán)重不平衡、房價穩(wěn)居高位的情況下，住房消費(fèi)成為了中國家庭需要面對的首要沉重負(fù)擔(dān)與最大奢求，政府應(yīng)當(dāng)通過住房保障政策的出臺與完善提高全社會的居住水平和有效配置有限的資源。

（3）分層角度。從不同的需求類型對房地產(chǎn)進(jìn)行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場。為對各類住房需求予以區(qū)別，要通過不同的手段對不同的對象進(jìn)行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風(fēng)購買新房和好房。

綜上所述，城市土地一定程度上影響著我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，土地制度越完善，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就越穩(wěn)定。為了進(jìn)一步確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國相關(guān)部門機(jī)構(gòu)就應(yīng)出臺各種政策支持，并實(shí)施完善的土地評價與估算制度，通過核查閑置土地的使用情況，進(jìn)一步提升城市土地的資源利用率。同時，國家也應(yīng)積極出臺各種宏觀調(diào)控政策，對城市土地價格進(jìn)行調(diào)整，從而確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

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