鄭巧華

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)每個項目都需要投入大量資金，資金鏈斷裂將逼停項目開發(fā)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)?？梢姮F(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注的一個重要問題。文章分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，發(fā)現(xiàn)多個問題，并在此基礎(chǔ)上提出一定建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);風(fēng)險管理;現(xiàn)金流

[中圖分類號]F235.91

1 前 言

2015年年底， “去庫存”在中央經(jīng)濟工作會議被定為2016年經(jīng)濟工作的一個重點任務(wù)，“去庫存化”成為經(jīng)濟社會的熱門話題，房地產(chǎn)市場可分為“去庫存”和“去杠桿化”兩個過程。政府引導(dǎo)市場，地產(chǎn)庫存正在逐漸穩(wěn)定地下降。能夠去庫存的一個有效政策是降低個人住房貸款的利率，以及降低個人住房貸款的首付比例。此后房地產(chǎn)市場發(fā)生地域?qū)用娣只?。例如，一線和二線城市的一些熱點價格飆升，土地拍賣價格同步上漲，遏制經(jīng)濟泡沫的呼聲正在增長，而在較不發(fā)達的三線等城市，房地產(chǎn)的去庫存仍然承受著巨大的壓力。 由于市場和政策監(jiān)管的誤判，許多房地產(chǎn)企業(yè)無法持續(xù)項目的正常運營，最后宣布破產(chǎn)。很多大型房地產(chǎn)公司順勢加速并購整合，改變擴張模式，從而有機會實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟和民生息息相關(guān)，地產(chǎn)市場的監(jiān)管是常態(tài)，它不但涉及土地、鋼鐵、水泥等的基礎(chǔ)設(shè)施項目，還包括家居裝修等消費相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在不同的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)涉及貨幣政策、地方城市規(guī)劃等，由于其廣泛的覆蓋面和重大影響，這方面的問題是國民經(jīng)濟的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是經(jīng)濟調(diào)控的關(guān)鍵目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在頻繁的政策調(diào)控中保證資金鏈，確保環(huán)境戰(zhàn)略資金尤為重要。

2 現(xiàn)金流風(fēng)險的理論

（1）現(xiàn)金流風(fēng)險。現(xiàn)金流是指現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的流入以及流出，它以從流量、時間點、流向和流程四個方面來刻畫。流量用貨幣進行現(xiàn)金等價物的計量，包括流入量和流出量，這是現(xiàn)金流的一個基本屬性。時間點是用現(xiàn)金或等價物進行交割的具體時間點，影響企業(yè)活動的執(zhí)行，關(guān)系到企業(yè)運營，可以是權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生變化的點、發(fā)生盈虧的時間點。以企業(yè)流出還是流入進行劃分，現(xiàn)金流的流向指的是現(xiàn)金流從流出到流入流動的方向和相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系。流程是在價值創(chuàng)造時不同主體現(xiàn)金流關(guān)系和不同主體現(xiàn)金流動路徑。它能夠表示現(xiàn)金流穩(wěn)定程度和安全程度。如果這四個指標(biāo)達不到企業(yè)運營的標(biāo)準(zhǔn)，意味著企業(yè)將遭受財務(wù)困境甚至破產(chǎn)。

（2）現(xiàn)金流管理。具體而言，對現(xiàn)金流的管理是企業(yè)管理的重要任務(wù)，與業(yè)務(wù)活動、投資活動和籌款活動密切相關(guān)，是對歷史現(xiàn)金流量的分析，包括當(dāng)前和未來現(xiàn)金流量的時間和數(shù)量的收入和支出的預(yù)測和計劃的信息，包括計劃、預(yù)測、控制、實施、信息傳遞報告、評估和分析等。

財務(wù)管理中有必要綜合考慮企業(yè)的經(jīng)營和投資活動，平衡資產(chǎn)的盈利情況，并考慮資金的權(quán)益性質(zhì)。許多企業(yè)不重視現(xiàn)金流管理，因為流動性不足導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算。公司的盈利不僅可以反映在資產(chǎn)的增加上，還應(yīng)該充分考慮各個方面的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時保留足以應(yīng)對未來可能遇到風(fēng)險的資源。因此，公司的現(xiàn)金流量管理是公司正常運作之間的平衡，以獲取利益和緩沖區(qū)域的保留。

現(xiàn)金流如果斷了將對企業(yè)構(gòu)成嚴重的威脅，現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)能有效預(yù)測現(xiàn)金流量潛在問題。在大多數(shù)情況下，分析企業(yè)現(xiàn)金流的技術(shù)的模型可應(yīng)用于金融領(lǐng)域。一是由于金融機構(gòu)擁有大量數(shù)據(jù)，因此可以有效地得出實用的現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警模型。二是事先識別現(xiàn)金流風(fēng)險，在風(fēng)險增加時給公司施加壓力，對金融機構(gòu)有經(jīng)濟利益。對于單個企業(yè)來說，使用模型進行現(xiàn)金流風(fēng)險警告的重要性要小得多。一是企業(yè)很難為建模生成足夠的數(shù)據(jù)。二是現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)只能給公司帶來大概的風(fēng)險水平，無法為企業(yè)提供實用建議。

（3）風(fēng)險管理。風(fēng)險管理過程一般可分為以下四個步驟：風(fēng)險識別、評估、管理和有效性評價。以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險為例，四個步驟的主要內(nèi)容包括以下幾方面。

風(fēng)險識別主要是根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程判斷可能存在的風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險的關(guān)聯(lián)、主要原因和可能造成的潛在損失程度對風(fēng)險進行分類，以便識別風(fēng)險的性質(zhì)。

根據(jù)風(fēng)險產(chǎn)生環(huán)節(jié)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險可分為項目擴張風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、項目銷售風(fēng)險和項目退出風(fēng)險。根據(jù)風(fēng)險原因不同，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險可分為債務(wù)違約風(fēng)險、信用違約風(fēng)險、連帶責(zé)任風(fēng)險、流動性風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，并在每個類別下有更詳細的劃分。不同的風(fēng)險原因涉及業(yè)務(wù)流程中的特定流程，每個流程都有其獨特的特征，對應(yīng)于風(fēng)險生成的獨特背景和自身的管理措施。因此，風(fēng)險原因是一個重要維度。根據(jù)風(fēng)險造成的損害程度不同，風(fēng)險可分為次要風(fēng)險、中等風(fēng)險和重大風(fēng)險。

風(fēng)險評估是指收集和分析大量已識別風(fēng)險的信息，評估風(fēng)險發(fā)生的概率和風(fēng)險造成的損失。評估的兩個關(guān)鍵是判斷風(fēng)險發(fā)生的概率大小和風(fēng)險發(fā)生時的損失多少。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運作過程中，風(fēng)險評估通常通過數(shù)據(jù)測量進行。以房地產(chǎn)企業(yè)的擴張為例，新開發(fā)的項目通常作為衡量主體，以土地價格、項目投資額、權(quán)益比、項目價格等當(dāng)作變量，整個項目根據(jù)變量的不同組合進行測量。決策者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)來判斷發(fā)生概率。

風(fēng)險管理基于風(fēng)險評估的結(jié)果，再結(jié)合公司自身的情況，決定是否應(yīng)對潛在風(fēng)險以及如何處理風(fēng)險。風(fēng)險管理方法分為預(yù)先控制法和事后財務(wù)金融法，通過采用一些手段來降低概率和損失，避免風(fēng)險發(fā)生時對業(yè)務(wù)的消極影響。

有效性評價是指業(yè)務(wù)完成后對流程中應(yīng)用的風(fēng)險管理技術(shù)的反饋，評估其適用性和盈利能力，并分析和評估風(fēng)險管理的技術(shù)。風(fēng)險管理者應(yīng)隨著環(huán)境的發(fā)展，動態(tài)地檢查和評估風(fēng)險管理的績效，并進行修正和調(diào)整。

3 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點分析

（1）資金需求量大。房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地和建筑物等資產(chǎn)，規(guī)模大，價值也很高。房地產(chǎn)開發(fā)項目，無論是從土地拍賣開始還是從外國項目收購開始，經(jīng)常需要開發(fā)的公司都會在項目的早期階段投入大量資金來獲得土地使用權(quán)，項目建筑物和其他資產(chǎn)用于開發(fā)。它對企業(yè)的資本運作能力提出了很高的要求。資金不斷聚集住房企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步從單一項目開發(fā)擴展到多項目開發(fā)，從單一區(qū)域布局逐步擴展到多個地區(qū)，每個擴展將對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理提出更高的要求。