【摘要】住房問題既是經(jīng)濟問題，也是民生問題，與百姓生活密切相關(guān)，隨著中國特色社會主義進入新時代，住房領(lǐng)域的主要矛盾轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好居住生活需要和不平衡不充分的住房發(fā)展之間的矛盾，市場是解決百姓住房問題的主要途徑，2019年的政府工作報告中指出，要改革完善住房市場體系，目前在理論研究層面和國家政策層面還沒有關(guān)于住房市場體系方面的系統(tǒng)闡述，本文擬就住房市場體系的定義、組成、運行進行分析，并提出改革完善住房市場體系的政策建議。

【關(guān)鍵詞】市場體系；改革完善；長效機制

Abstract：Housing problem is not only an economic problem， but also a livelihood problem， which is closely related to people's lives. With the entry of Chinese socialism into a new era， the main contradictions in the housing field have been transformed into the contradictions between the people's growing need for a better living and the unbalanced and inadequate housing development. The market is the main way to solve people's housing problems. The government work report of 2019 pointed out to reform and improve the housing market system， until now， there is no systematic elaboration on the housing market system at the theoretical level and the policy level. This paper intends to analyze the definition， composition and operation of the housing market system， and put forward policy recommendations for the reform and improvement of the housing market system.

Keywords：Market system；Reform and improve；Long-term mechanism

1、引言

李克強總理在2019年的政府工作報告中指出，要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政府工作報告中的最新要求，為未來一段時期住房與房地產(chǎn)工作指明了方向，是住房與房地產(chǎn)各項工作的根本遵循。但是，目前理論界和實踐界對于住房市場體系的內(nèi)涵和外延、住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)及運行機制、對照新時代住房發(fā)展新要求如何改革完善等方面缺乏系統(tǒng)研究，本文擬就上述問題進行探討分析，以期為住房與房地產(chǎn)有關(guān)工作提供決策參考。

2、概念及相關(guān)內(nèi)涵

所謂市場體系，即由相互聯(lián)系的各類市場組成的有機統(tǒng)一體。從系統(tǒng)科學的角度來看，住房市場體系應該是一個包括與住房有關(guān)的經(jīng)濟體和經(jīng)濟關(guān)系通過經(jīng)濟活動形成的復雜而又統(tǒng)一的大系統(tǒng)。參考文化市場體系建設(shè)的有關(guān)理論，住房市場體系包含住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、住房市場體系的運行系統(tǒng)、住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，下面逐一對住房市場體系的這三個子系統(tǒng)進行分析，并給出改革完善住房市場體系的有關(guān)意見和建議。

3、住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，包括住房市場體系的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和住房市場體系的組織系統(tǒng)兩個子系統(tǒng)（詳見圖1）。住房市場體系的結(jié)構(gòu)即住房市場體系的具體構(gòu)成形式，包括住房商品市場，如住房買賣市場、住房租賃市場等，其中住房買賣市場又分為新房市場和二手房市場；住房要素市場，包括與住房這一商品緊密相關(guān)的各種要素所構(gòu)成的市場，如土地市場、金融市場、開發(fā)建造技術(shù)市場、原材料市場等。住房市場體系的組織即參與住房生產(chǎn)經(jīng)營活動的各類市場主體，主要包括住房市場的供應主體、需求主體和管理服務(wù)主體：供應主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房房主、二手房房東；需求主體包括購房者、租房者。管理服務(wù)主體包括進行房地產(chǎn)市場調(diào)控和行業(yè)監(jiān)管的政府主管部門、為住房市場提供資金的金融機構(gòu)，以及從事住房買賣的經(jīng)紀機構(gòu)、從事房屋估價的估價機構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等其他有關(guān)機構(gòu)，其主要職能是為住房市場供求主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供監(jiān)管及服務(wù)。

4、住房市場體系的運行系統(tǒng)

住房市場體系是一個包含供應、需求、信貸、調(diào)控組成的復雜系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)和要素功能間相輔相成，形成相互促進和相互制約關(guān)系。

住房供應可以歸結(jié)為兩大類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的新房，一類是市場上需要出售或者出租住房的二手房房主或二手房房東。住房需求也可以歸結(jié)為兩大類：一類是購房需求，一類是租房需求。購房需求又可以分為三類：一是居住性需求，即購買住房是為了滿足居住需求；二是保值性需求，即購買住房是為了避免貨幣貶值，獲得合理的預期收益，比如房價上漲帶來的資產(chǎn)增值、出租房屋帶來的租金回報；三是投機性需求，即單純從住房價差中獲利，對住房資源本身的利用或贏利狀況并不感興趣。住房供應和需求共同決定房價或租金價格，反過來房價或租金價格也會影響住房的供應和需求。

住房信貸在住房市場體系運行中的作用主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房開發(fā)建設(shè)過程中需要從金融機構(gòu)獲得貸款支持，以降低自有資金壓力；二是購房者購買住房也需要從銀行獲得貸款支持，以提高住房購買能力，目前全款購房者所占比重相對較小，此外，部分租房者也需要從金融機構(gòu)獲得租金貸支持，以改善租住條件。

政府部門在住房市場體系運行過程中主要負責宏觀調(diào)控和微觀監(jiān)管兩個方面的職責：一方面，在市場失靈時，綜合運用土地、金融、財稅、投資、立法等手段，并通過必要的行政手段，對住房市場進行調(diào)控糾偏，以使住房市場運行在正確軌道、量價波動在合理區(qū)間；另一方面，通過對市場主體經(jīng)營行為的微觀監(jiān)管，為住房市場發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

5、住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)

住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)主要由宏觀調(diào)控體系、微觀監(jiān)管體系及法律法規(guī)體系構(gòu)成，其主要職能是通過對住房市場的調(diào)控、監(jiān)管，規(guī)范市場主體行為，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，住房市場的宏觀調(diào)控體系是指政府主管部門通過土地、金融、財稅、立法和必要的行政手段，引導、調(diào)節(jié)、控制住房市場發(fā)展，以使住房市場達到供求基本均衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。住房市場的微觀監(jiān)管體系是指政府主管部門通過對市場經(jīng)營主體的事前事中事后全方位監(jiān)管，防止住房市場不正當生產(chǎn)經(jīng)營行為的發(fā)生，維護住房市場的公平競爭環(huán)境、保護市場供需雙方的合法權(quán)益。住房市場的法律法規(guī)體系是改革完善住房市場體系的根本保障，從住房商品生命周期的角度看，主要包括征收拆遷、工程建設(shè)、房產(chǎn)交易等方面的法律法規(guī)。

6、改善完善住房市場體系的對策分析

改革完善現(xiàn)有住房市場體系，充分發(fā)揮市場在住房資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府引導、調(diào)控和監(jiān)管職能，完善現(xiàn)有調(diào)控監(jiān)管方式，努力營造各類市場主體公平競爭的良好發(fā)展環(huán)境，促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進全體居民住有所居。

6.1完善多層次的住房產(chǎn)品市場

加快形成新房、二手房市場互補，住房買賣和租賃市場共同發(fā)展的市場格局，以改善市場結(jié)構(gòu)、豐富市場供應，減輕市場供應壓力，緩解供求矛盾。鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化市場調(diào)研分析，開發(fā)建設(shè)高中低價位、大中小戶型、科技綠色節(jié)能產(chǎn)品、養(yǎng)老醫(yī)療旅游產(chǎn)品等，滿足不同收入群體、不同家庭結(jié)構(gòu)、不同年齡層次居民的多樣化住房需求。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快新產(chǎn)品、新技術(shù)應用推廣力度，不斷強化產(chǎn)品設(shè)計，不斷加快住房產(chǎn)品更新?lián)Q代步伐，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。加大住房租賃市場培育力度，在總結(jié)推廣試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，指導大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場，引導三四線城市根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會和住房市場發(fā)展狀況，穩(wěn)步推進租購并舉住房制度建設(shè)，通過財政、稅收等手段，盤活存量住房資源，鼓勵和引導居民將手中閑置房源用于出售或出租，解決新房買賣市場有效供應不足的問題。

6.2建立完備高效的住房要素市場

在土地方面，嚴格落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動狀況分配建設(shè)用地指標，其中，房價上漲壓力較大的城市應該合理增加土地供應，提高住房用地比例，盤活城市閑置和低效能用地；通過土拍限價、限定保證金比例、限定開發(fā)建設(shè)周期等方式，合理管控地價和開發(fā)建設(shè)節(jié)奏；通過省際土地指標合理流動、調(diào)整優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)和供地用途等方式，控制住房用地供應節(jié)奏。在金融方面，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投機性購房；根據(jù)住房市場發(fā)展狀況，通過動態(tài)調(diào)整首付比例、利率折扣、貸款額度、貸款年限、貸款條件等，實現(xiàn)房貸需求端管控；通過動態(tài)調(diào)整貸款額度、貸款年限、貸款利率、產(chǎn)品組合等，實現(xiàn)開發(fā)貸需求端管控；通過動態(tài)調(diào)整基準利率、準備金率、公開市場操作等手段，實現(xiàn)資金流動性管控。在技術(shù)及原材料方面，大力推動裝配式建筑、成品住房和綠色建筑“三位一體”融合聯(lián)動發(fā)展，穩(wěn)步推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，通過節(jié)能環(huán)保智能化設(shè)施設(shè)備的運用，不斷提升住房產(chǎn)品的質(zhì)量。

6.3構(gòu)建以信用管理為核心的監(jiān)管體系

進一步整頓和規(guī)范住房市場秩序，切實維護人民群眾合法權(quán)益，嚴肅查處虛假宣傳、合同欺詐、捂盤惜售、未批先售、哄抬房價或租金價格、“黑中介”等違法違規(guī)行為，營造有利于住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好市場環(huán)境。以住房市場信用信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)為基礎(chǔ)，以信用信息公開為監(jiān)督約束手段，以定期公布違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介名單為基本制度，以房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會開展信用評價、分類評定為輔助，構(gòu)建守信激勵、失信懲戒和協(xié)同監(jiān)管機制。

6.4穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”為目標，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性；總結(jié)推廣“一城一策”試點經(jīng)驗，夯實城市主體責任，落實好省級政府監(jiān)控和指導責任，扎實開展住房供需調(diào)查，編制和實施住房發(fā)展規(guī)劃，強化供需雙向調(diào)節(jié)，完善和落實土地、金融和財稅等政策“組合拳”；支持專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，著力構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，積極引導居民通過先租后買、先小后大逐步改善居住狀況；加快建立科學的監(jiān)控體系，加快建設(shè)以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，為分析研判住房市場形勢和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。

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作者簡介：

魏東泉（1982—），男，江蘇鹽城人，碩士研究生，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進中心高級工程師。